TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 6] [1]

[1] Copies délivrées

le :

— Me [R] / CCC + CE

— SCI FLANDRES-CRIMÉE / CCC

■

18° chambre

2ème section

N° RG 24/01396

N° Portalis 352J-W-B7I-C32ED

N° MINUTE : 2

Réputé contradictoire

Assignation du :

19 Janvier 2024

JUGEMENT

rendu le 17 Décembre 2025

DEMANDERESSE

S.A.R.L. JOLIGREG

[Adresse 1]

[Localité 5]

représentée par Maître Bertrand RACLET de l’AARPI OPERA AVOCATS ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #K0055

DÉFENDERESSE

S.C.I. FLANDRES-CRIMÉE

[Adresse 3]

[Localité 4]

défaillante

Décision du 17 Décembre 2025

18° chambre 2ème section

N° RG 24/01396 – N° Portalis 352J-W-B7I-C32ED

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Madame Lucie FONTANELLA, Vice-présidente, statuant en juge unique, assistée de Madame Vanessa ALCINDOR, Greffier,

DÉBATS

A l’audience du 15 Octobre 2025, avis a été donné à l’avocat présent que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe le 17 décembre 2025.

JUGEMENT

Rendu par mise à disposition au greffe

Réputé contradictoire

en premier ressort

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 21 janvier 2004, la S.C.I. FLANDRES-CRIMÉE a consenti à la S.A.R.L. JOLIGREG le renouvellement d’un bail commercial portant sur des locaux commerciaux sis [Adresse 2] à [Localité 7], pour une durée de neuf années à compter du 1er janvier 2004, moyennant un loyer annuel de 42 500 € en principal, payable mensuellement.

Par jugement du 15 octobre 2013, le juge des loyers du tribunal de grande instance de PARIS, devenu depuis le tribunal judiciaire de PARIS, a fixé à 24 500 € par an en principal le montant du loyer révisé du bail, à compter du 19 avril 2010.

Ce jugement a été confirmé par arrêt de la cour d’appel de PARIS du 20 janvier 2016, puis la cour de cassation a rejeté le pourvoi interjeté à l’encontre de cette décision par arrêt du 24 mai 2017.

Par jugement du 12 mars 2020, le juge des loyers du tribunal judiciaire de PARIS a constaté le renouvellement du bail à compter du 1er janvier 2013, fixé le montant du loyer du bail renouvelé à la somme de 25 004 € par an, hors taxes et hors charges, et dit que le différentiel entre les loyers effectivement acquittés et les loyers finalement dus produirait des intérêts au taux légal à compter du 29 octobre 2014 pour les loyers échus avant cette date, puis à compter de chaque échéance contractuelle pour les loyers échus après cette date.

Ce jugement a été signifié à la bailleresse le 17 juin 2020.

Par acte extrajudiciaire du 21 décembre 2023, la bailleresse a fait délivrer à la locataire un commandement visant la clause résolutoire du bail la mettant en demeure de régler des loyers et charges impayés pour un montant total de 72 305,78 €, outre le coût de l’acte.

Par acte du 19 janvier 2024, la S.A.R.L. JOLIGREG a assigné la S.C.I. FLANDRES-CRIMÉE devant le tribunal de céans, sollicitant de :

À titre principal,

— juger nul et de nul effet le commandement du 21 décembre 2023 de payer une somme de 72 688,44 € visant la clause résolutoire,

— constater que la clause résolutoire ne peut être mise en œuvre faute de stipulation expresse relative à l’infraction invoquée,

— constater qu’elle est à jour de ses loyers,

À titre subsidiaire,

— lui accorder rétroactivement des délais de paiement sur douze mois pour apurer le cas échéant sa dette,

— suspendre corrélativement les effets de la clause résolutoire,

En tout état de cause,

— condamner la défenderesse à communiquer sous astreinte de 500 € par jour de retard à compter de la décision à intervenir les quittances rectifiées à compter du mois de mai 2019 jusqu’au mois de janvier 2024 d’une part, et les échéances actualisées à venir d’autre part,

— la condamner à payer à la demanderesse une somme de 20 000 € à titre de dommages et intérêts,

— la condamner à lui payer une somme de 5 000 € au titre de ses frais irrépétibles, ainsi qu’aux dépens, avec distraction au profit de son conseil,

— le rappel de l’exécution provisoire de droit.

Pour un exposé exhaustif de ses prétentions, le tribunal se réfère expressément à l’assignation par application de l’article 455 du code de procédure civile.

La défenderesse, bien que régulièrement assignée, n’a pas comparu.

La clôture de l’instruction a été prononcée par ordonnance du 09 octobre 2024.

L’affaire est venue à l’audience du 15 octobre 2025 et a été mise en délibéré au 17 décembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande d’annulation du commandement de payer

La demanderesse fait valoir plusieurs moyens à ce titre :

— le défaut de clarté du décompte de la créance qui n’opère pas de ventilation entre le loyer, les charges et la TVA, qui mentionne une somme de 33 381 €, dette dont il n’est pas justifié et qui est prescrite, et ne permet pas d’apprécier avec la précision requise le montant réclamé,

— la mauvaise foi de la bailleresse qui n’a jamais rectifié ses avis d’échéances ni répondu à ses demandes sur le remboursement du trop perçu de loyers en suite des décisions intervenues et a fait délivrer à sa locataire, qui paie régulièrement ses loyers, un commandement de payer sans mise en demeure préalable et pendant les fêtes de fin d’année,

— le commandement ne vise pas le jugement du 12 mars 2020 fixant le loyer du bail renouvelé à compter du 1er janvier 2013,

— la clause résolutoire visée ne figure pas dans l’acte de renouvellement de bail du 21 janvier 2004,

— la bailleresse ne peut mettre en œuvre la clause résolutoire du bail qu’en cas de manquement à une obligation expressément prévue par le bail, ce qui n’est pas le cas du défaut de paiement d’un arriéré d’indexation ou du rappel de sommes dues à la suite d’une décision de justice fixant le loyer du bail renouvelé,

— il n’y a pas d’arriéré locatif, puisque la somme de 33 381 € n’est pas justifiée et que, « faute de retour » de sa bailleresse à la suite des décisions révisant le loyer puis fixant le loyer du bail renouvelé, elle a compensé le trop perçu de loyers et les sommes dues au titre des frais de procédure sur les échéances suivantes.

L’article L.145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux.

Selon l’article 649 du code de procédure civile, les actes des commissaires de justice sont régis par les dispositions qui gouvernent les actes de procédure et encourent la nullité dans les mêmes conditions, prévues aux articles 112 et suivants du même code.

Il est, de plus, admis que le bailleur devant exécuter le bail de bonne foi en vertu de l’article 1104 du code civil, le locataire peut faire obstacle aux effets de la délivrance d’un commandement de payer s’il prouve que le propriétaire a fait un usage déloyal de ses prérogatives contractuelles.

Ainsi, le commandement délivré avec une intention malicieuse est de nul effet.

Il est également constant que le commandement doit indiquer avec précision les manquements reprochés au locataire ; le commandement confus empêchant son destinataire de prendre la mesure exacte des injonctions faites et d’y apporter la réponse appropriée dans le délai requis est de nul effet.

Force est de constater, en l’espèce, que l’acte de renouvellement du bail du 21 janvier 2004, visé dans le commandement de payer litigieux, ne comporte pas de clause résolutoire.

La bailleresse n’a pas comparu pour justifier de l’existence d’une telle clause, ainsi que de son contenu, éventuellement dans un précédent bail.

Dans ces conditions, le tribunal, à défaut de pouvoir vérifier que le commandement litigieux a mis en œuvre une clause résolutoire, ne peut que le juger sans effet.

En outre, selon l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui réclame le paiement d’une somme d’en apporter la preuve et à celui qui s’en prétend libéré de le démontrer ; ainsi, le bailleur a la charge de la preuve de l’existence de l’obligation de paiement des loyers, charges et autres sommes qu’il prétend lui être dues, ainsi que de leur montant exact, tandis que le preneur doit établir le paiement des sommes dues, ou l’extinction de son obligation.

En vertu de ce texte, le bailleur doit notamment fournir un décompte reprenant tous les loyers, charges ou autres sommes dues impayées et les règlements effectués par le locataire, ainsi que les sommes dues à celui-ci.

Or, en l’espèce, une importante partie de la dette objet du commandement de payer correspond à une somme de 33 381 € mentionnée sous l’intitulée « dette locataire suite compensation entre 2013 et 2018 » sans aucune précision permettant d’en apprécier le bien-fondé et l’exactitude ; il n’est donc pas justifié que cette somme est due par la locataire.

Le reste de la dette correspond au différentiel entre les sommes payées par la locataire entre mai 2019 et octobre 2023 et le « loyer appelé » sur la même période, à hauteur de 2 900,64 € à compter de mai 2019, de 3 007,94 € à compter d’avril 2020, de 3 050,21 € à compter de mai 2021, de 3 198 € à compter de mai 2022 et de 3 468 € à compter de mai 2023.

Or, le « loyer appelé » vraisemblement augmenté selon une indexation annuelle dont le calcul n’est pas indiqué, correspond selon la locataire au loyer, aux charges et à la TVA, sans ventilation permettant de connaître leurs montants respectifs, et donc d’en vérifier l’exactitude.

Ainsi, le tribunal, qui n’est pas en mesure de déterminer comment les sommes appelées ont été calculées, ne peut que constater qu’il n’a pas été fourni à la locataire une information loyale et complète lui permettant d’apprécier la pertinence de ce qui lui est réclamé et que la créance objet du commandement de payer litigieux est injustifiée.

Par conséquence, il y a lieu de déclarer que ce commandement est de nul effet et que la clause résolutoire ne pouvait être ainsi mise en œuvre.

S’il est constaté que la bailleresse ne justifie pas de la créance arrêtée au mois d’octobre 2023 (inclus), objet du commandement litigieux, il ne peut être jugé que la locataire « est à jour de ses loyers » alors que le tribunal ne dispose pas de tous les éléments lui permettant de s’en assurer ; en effet, elle prétend qu’une somme de 105 933,80 €, due au titre du trop perçu de loyers depuis le 19 avril 2010, avait vocation à se compenser avec les échéances suivantes mais ne fournit aucune pièce précisant les modalités d’application de cette compensation et elle explique avoir payé une somme mensuelle de 2 841,60 € par mois, charges et taxes comprises sans l’indexation dont elle ne conteste pas le principe.

Sur la demande de communication sous astreinte de quittances rectifiées et d’avis d’échéance actualisés

La demanderesse ne justifie pas de ce que la bailleresse s’est refusée à lui adresser des quittances et avis d’échéance conformes aux décisions de justice ayant révisé le loyer puis ayant fixé le loyer du bail renouvelé.

Sa demande de communication, sous astreinte, de quittances et d’avis d’échéances rectifiés, sera donc rejetée.

Sur la demande d’indemnisation

En vertu de l’ancien article 1147 du code civil (devenu l’article 1231-1), dans sa version applicable en l’espèce, celui qui, par l’inexécution de ses obligations contractuelles ou leur mauvaise exécution, cause un dommage à son cocontractant lui en doit réparation.

Il est constant qu’il appartient à celui qui sollicite l’indemnisation d’un dommage de prouver tant celui-ci que la faute qui en est à l’origine et le lien de causalité entre ceux-ci.

En l’espèce, si la bailleresse est défaillante dans la charge de la preuve du bien-fondé de la créance objet du commandement de payer litigieux, il n’est pas justifié qu’elle a fautivement réclamé le paiement de sommes qui ne lui étaient pas dues ni qu’il en a résulté pour la locataire un dommage distinct de la nécessité de se défendre en justice, lequel est couvert par la somme ci-après allouée au titre des frais de procédure.

La demande de condamnation de la bailleresse au paiement de dommages et intérêts sera donc rejetée.

Sur les demandes accessoires

La défenderesse, qui succombe, sera condamnée aux dépens de l’instance, ainsi qu’à payer une somme à la demanderesse au titre de ses frais irrépétibles, qu’il convient de fixer à 3 000 €.

Il est rappelé que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant par jugement rendu publiquement, réputé contradictoire et en premier ressort, mis à disposition au greffe,

DÉCLARE sans effet le commandement de payer une somme de 72 688,44 € visant la clause résolutoire délivré le 21 décembre 2023 par la S.C.I. FLANDRES-CRIMÉE à la S.A.R.L. JOLIGREG et qu’il n’a pu mettre en œuvre ladite clause résolutoire ;

CONSTATE que la créance arrêtée au mois d’octobre 2023 (inclus), objet du commandement ci-dessus mentionné, n’est pas justifiée ;

DÉBOUTE la S.A.R.L. JOLIGREG de sa demande tendant à ce qu’il soit ordonné à la S.C.I. FLANDRES-CRIMÉE de fournir, sous astreinte, des quittances et avis d’échéances rectifiés ;

DÉBOUTE la S.A.R.L. JOLIGREG de sa demande tendant à la condamnation de la S.A.R.L. JOLIGREG à lui payer des dommages et intérêts ;

CONDAMNE la S.C.I. FLANDRES-CRIMÉE aux dépens de l’instance, ainsi qu’à payer une somme de trois mille euros (3 000 €) à la S.A.R.L. JOLIGREG en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

AUTORISE maître [L] [R], de l’AARPI OPÉRA AVOCATS ASSOCIÉS, à procéder au recouvrement direct des dépens conformément à l’article 699 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

Fait et jugé à [Localité 6] le 17 Décembre 2025.

Le Greffier Le Président

Vanessa ALCINDOR Lucie FONTANELLA