TRIBUNAL JUDICIAIRE

D'[Localité 7]

JUGEMENT DU :

05 Août 2025

RÔLE : N° RG 24/01549 – N° Portalis DBW2-W-B7I-MHCE

AFFAIRE :

S.C.I. SELDAIX

C/

[O] [D]

GROSSE(S)délivrées(s)

le

à

SCP BOLLET &ASSOCIES

COPIE(S)délivrée(s)

le

à

SCP BOLLET & ASSOCIES

N°2025/

CH GÉNÉRALISTE A

DEMANDERESSE

S.C.I. SELDAIX,

dont le siège social est sis [Adresse 6]

représentée au RCS de [Localité 8] sous le n° [XXXXXXXXXX05], représentée par son gérant en exercice domicilié audit siège,

représentée à l’audience par Maître Denis PERIANO de la SCP BOLLET & ASSOCIES, avocats au barreau de MARSEILLE

DÉFENDEUR

Monsieur [O] [D]

né le 28 juin 1977,

de nationalité française, demeurant [Adresse 2]

non représenté par avocat

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS

PRÉSIDENT :Madame LEYDIER Sophie, première vice-présidente

Statuant à juge unique

A assisté aux débats : Madame MILLET, greffière

En présence de M [T] [R], auditeur de justice

DÉBATS

A l’audience publique du 02 juin 2025, après rapport oral de Madame LEYDIER Sophie, première vice-présidente et après dépôt par le conseil de la demanderesse du dossier de plaidoirie, l’affaire a été mise en délibéré au 05 août 2025, avec avis du prononcé du jugement par mise à disposition au greffe.

JUGEMENT

réputée contradictoire, en premier ressort,

prononcé publiquement par mise à disposition au greffe

signé par Madame LEYDIER Sophie, première vice-présidente

assistée de Madame MILLET, greffière

EXPOSÉ DU LITIGE

Selon acte du 20 juin 2023 reçu en l’étude de maître [C] [V], notaire à Marseille, la société civile immobilière (SCI) Seldaix, en qualité de promettant, a consenti une promesse unilatérale de vente à M. [O] [D], en qualité de bénéficiaire, portant sur un ensemble immobilier situé [Adresse 3] (13100), constitué des lots de copropriété n°1, 8, 9, 11 et 12 et cadastré section AK n°[Cadastre 1] lieudit [Adresse 4] au prix de 700 000 euros.

La promesse unilatérale de vente était consentie pour une durée expirant le 20 septembre 2023 à 16 heures, sous les seules conditions suspensives de droit commun, aucune condition suspensive de d’obtention d’un prêt n’ayant été stipulée.

La promesse prévoyait également une indemnité d’immobilisation d’un montant total de 70 000 euros, dont 35 000 euros à verser par le bénéficiaire dans les dix jours de la signature de la promesse et séquestrée en la comptabilité du notaire.

Par un courriel du 6 septembre 2023, maître [C] [V] informait la SCI Seldaix que le notaire de M. [O] [D] sollicitait une prorogation des délais de validité de la promesse de vente jusqu’au 15 octobre 2023 afin de mettre en place une substitution au profit d’une société qui réalisera l’acquisition du bien.

Par lettre recommandée avec accusé de réception (LRAR) en date du 22 février 2024, la SCI Seldaix a mis en demeure M. [O] [D] de verser le solde de l’indemnité d’immobilisation d’un montant de 35 000 euros à son notaire, maître [X], et de donner pour instructions à ce dernier la libération de cette somme au bénéfice de la SCI Seldaix.

Par acte de commissaire de justice du 26 avril 2024, la SCI Seldaix a fait assigner M. [O] [D] devant le tribunal judiciaire de céans aux fins de voir :

Recevoir son action,Constater la caducité de la promesse de vente au 20 septembre 2023,Autoriser maître [C] [V], notaire, à se dessaisir et à verser à la société Seldaix la somme de 35 000 euros séquestrée en sa comptabilité, Condamner M. [D] à verser à la société Seldaix la somme de 35 000 euros, assortis de l’intérêt de retard à compter de la mise en demeure du 22 février 2024,Le condamner à verser la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,Le condamner aux entiers dépens de l’instance.

Au soutien de ses prétentions, et au visa de l’article 1103 du code civil, la SCI Seldaix fait valoir que la promesse de vente n’a pas été réitérée par acte authentique alors que toutes les conditions suspensives ont été réalisées et qu’aucun délai de prorogation n’a été consenti, de sorte qu’elle est devenue caduque, faute pour le bénéficiaire d’avoir réitéré l’acte de vente dans le délai contractuellement prévu. En outre, elle soutient que l’indemnité d’immobilisation séquestrée en la compatibilité du notaire lui est acquise et que le solde de ladite indemnité doit lui être versé par le défendeur selon les stipulations de la promesse de vente.

M. [O] [D], régulièrement cité par acte de commissaire de justice remis en étude, n’a pas constitué avocat.

Par ordonnance du 20 janvier 2025, la clôture de la procédure a été ordonnée et l’affaire a été renvoyée à l’audience de plaidoirie du 2 juin 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Par application des dispositions de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparait pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande au titre de l’indemnité d’immobilisation

En vertu de l’article 1103 du code civil, « Les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits ».

Aux termes de l’article 1104 du code civil, « Les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi. Cette disposition est d’ordre public ».

Il ressort de l’article 1124 du code civil que « La promesse unilatérale est le contrat par lequel une partie, le promettant, accorde à l’autre, le bénéficiaire, le droit d’opter pour la conclusion d’un contrat dont les éléments essentiels sont déterminés, et pour la formation duquel ne manque que le consentement du bénéficiaire.

La révocation de la promesse pendant le temps laissé au bénéficiaire pour opter n’empêche pas la formation du contrat promis.

Le contrat conclu en violation de la promesse unilatérale avec un tiers qui en connaissait l’existence est nul ».

Et, en vertu de l’article 1304-3 du code civil, « La condition suspensive est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l’accomplissement.

La condition résolutoire est réputée défaillie si son accomplissement a été provoqué par la partie qui y avait intérêt ».

En l’espèce, selon acte authentique du 20 juin 2023, la SCI Seldaix a consenti à M. [O] [D] une promesse unilatérale de vente portant sur le bien susvisé situé à Aix-en-Provence, moyennant le prix de 700 000 euros.

L’acte authentique prévoit la stipulation d’une indemnité d’immobilisation libellée comme suit, en pages 9 et 10 :

« En considération de la promesse formelle faite au BENEFICIAIRE par le PROMETTANT, et en contrepartie du préjudice qui pourrait en résulter pour ce dernier en cas de non-signature de la vente par le seul fait du BENEFICIAIRE dans le délai ci-dessus fixé, toutes les conditions suspensives ayant été réalisées, les PARTIES conviennent de fixer le montant de l’indemnité d’immobilisation à la somme forfaitaire de SOIXANTE-DIX MILLE EUROS (70 000,00 EUR).

Versement par le BENEFICIAIREDe convention expresse entres les parties, la somme de TRENTE-CINQ MILLE EUROS (35 000,00 EUR) représentant partie de l’indemnité d’immobilisation ci-dessus fixée sera versée par le BENEFICIAIRE, qui s’y oblige, au moyen d’un virement bancaire et au plus tard dans le délai de dix (10) jours à compter de la signature des présentes (…).

Il est ici précisé que dans l’hypothèse où le virement ne serait pas réalisé en la comptabilité du notaire rédacteur des présentes à la date ci-dessus fixée, la présente promesse de vente sera considérée comme nulle et non avenue, si bon semble au PROMETTANT qui devra s’en prévaloir dans un délai d’un mois à compter de ce jour. Dans un tel cas de figure, le BENEFICIAIRE sera déchu du droit de demander la réalisation des présentes.

Nature de ce versementLa somme versée ne constitue pas des arrhes.

Par conséquent, les dispositions de l’article 1590 du Code civil ne lui sont pas applicables ».

Le sort de cette indemnité d’immobilisation est prévu en page 9 de l’acte en ces termes :

« La somme ci-dessus versée sera déposée sur un compte de disponibilités courantes qui et sera transférée à l’issue d’un délai de trois mois sur un compte dit de dépôts obligatoires ouverts à la Caisse des dépôts et consignations, conformément à l’article 15 du décret du 19 décembre 1945.

Tout intérêt résultant de cette consignation reviendra au BENEFICIAIRE et fera l’objet, de la part de l’office notarial dénommé en tête des présentes, d’un prélèvement forfaitaire libératoire.

Le sort de la somme versée ce jour sera le suivant, selon les hypothèses ci-après envisagées :

(…) elle sera restituée purement et simplement au BENEFICIAIRE dans tous les cas où la non-réalisation de la vente résulterait de la défaillance de l’une quelconque des conditions suspensives énoncées aux présentes.Elle sera versée au PROMETTANT, et lui restera acquise à titre d’indemnité forfaitaire et non réductible faute par le BENEFICIAIRE ou ses substitués d’avoir réalisé l’acquisition ou levé l’option dans les délais et conditions ci-dessus, toutes les conditions suspensives ayant été réalisées. Le notaire conservera cette somme pour la remettre soit au PROMETTANT soit au BENEFICIAIRE selon les hypothèses ci-dessus définies.

En cas de difficulté entre les PARTIES sur le sort de l’indemnité d’immobilisation, il appartiendra à la plus diligente d’entre elles de se pourvoir en justice afin qu’il soit statué sur le sort de la somme détenue par le séquestre.

Le notaire est dès à présent autorisé par les cocontractants à consigner l’indemnité d’immobilisation à la Caisse des Dépôts et Consignations en cas de difficultés.

Le notaire sera déchargé de plein droit de sa mission par la remise des fonds dans les conditions sus-indiquées ».

S’agissant du sort du surplus de l’indemnité d’immobilisation, il est stipulé en page 10 de l’acte :

« Quant au surplus de l’indemnité d’immobilisation, soit la somme de TRENTE-CINQ MILLE EUROS (35 000,00 EUR), le BENEFICIAIRE s’oblige à le verser au PROMETTANT au plus tard dans le délai de huit jours de l’expiration du délai de réalisation de la promesse de vente, pour le cas où le BENEFICIAIRE, toutes les conditions suspensives ayant été réalisées, n’aurait pas signé l’acte de vente de son seul fait ».

En outre, dans le paragraphe intitulé « CARENCE », il est stipulé que « La carence s’entend ici du manquement fautif par l’une des parties, du fait de sa volonté ou de sa négligence, à une ou plusieurs de ses obligations aux présentes, ce manquement empêchant l’exécution de la vente (…).

Du fait du BENEFICIAIRE

Au cas où le BENEFICIAIRE n’aurait pas signé de son fait l’acte de vente à l’intérieur du délai de réalisation, il sera de plein droit déchu du bénéfice de la promesse à l’expiration de ce délai sans qu’il soit besoin d’une mise en demeure de la part du PROMETTANT, qui disposera alors librement du BIEN nonobstant toute manifestation ultérieure de la volonté du BENEFICIAIRE de l’acquérir. Si toutes les conditions suspensives ont été réalisées, le PROMETTANT pourra, en outre, réclamer le versement de l’indemnité d’immobilisation au titre de l’indemnisation de son préjudice ».

De plus, la promesse unilatérale de vente comporte une clause relative aux conditions suspensives de droit commun libellée comme suit :

« les présentes sont soumises à l’accomplissement des conditions suspensives de droit commun stipulées en la faveur du BENEFICIAIRE, qui sera seul à pouvoir s’en prévaloir.

Les titres de propriété antérieurs, les pièces d’urbanisme ou autres, ne doivent pas révéler de servitudes, de charges, ni de vices non indiqués aux présentes pouvant grever l’immeuble et en diminuer sensiblement la valeur ou le rendre impropre à la destination que le BENEFICIAIRE entend donner. Le PROMETTANT devra justifier d’une origine de propriété régulière remontant à un titre translatif d’au moins trente ans.

L’état hypothécaire ne doit pas révéler de saisies ou d’inscriptions dont le solde des créances inscrites augmenté du coût des radiations à effectuer serait supérieur au prix disponible ».

S’agissant des conditions suspensives particulières, l’acte authentique stipule que « le BENEFICIAIRE déclare ne recourir à aucun prêt pour le financement de l’acquisition ».

Il n’est pas contesté que la première partie de l’indemnité d’immobilisation a bien été versée par M. [O] [D] en la comptabilité de l’office notarial.

Il n’est pas non plus contesté que M. [O] [D] n’a pas levé l’option dans les délais de la promesse expirant le 20 septembre 2023 à 16 heures.

Par un courriel du 6 septembre 2023, maître [C] [V], notaire de la SCI Seldaix, informait cette dernière de la demande formulée par le notaire de M. [O] [D] visant à « proroger les délais de validité de la promesse de vente jusqu’au 15 octobre prochain », ce délai supplémentaire lui étant « nécessaire pour mettre en place la substitution au profit de la société FAMILY AND OFFICE INVESTISSEMENTS 8 (…) qui réalisera l’acquisition de ce bien ».

Toutefois, la SCI Seldaix n’a pas notifié à M. [O] [D] son accord quant à la prorogation de la promesse de vente, de sorte qu’elle est devenue caduque.

M. [O] [D], qui a été mis en demeure par le SCI Seldaix le 22 février 2024, ne démontre pas que les conditions suspensives de droit commun susvisées n’ont pas été réalisées.

De même, et comme cela ressort du courriel rédigé par maître [C] [V] le 28 septembre 2023, adressé au notaire de M. [O] [D], toutes les conditions suspensives ont été réalisées, l’ensemble des pièces lui ayant été adressées le 29 août 2023, ce qu’il ne conteste pas.

Ainsi, au regard des stipulations contractuelles, la première partie de l’indemnité d’immobilisation restera acquise à la SCI Seldaix à titre d’indemnité forfaitaire et non réductible faute par M. [O] [D] d’avoir réalisé l’acquisition dans les délais et conditions décrits ci-dessus, toutes les conditions suspensives ayant été réalisées.

En conséquence, il y a lieu d’autoriser maître [C] [V], notaire, à se libérer de la somme de 35 000 euros et à verser cette somme entre les mains de la SCI Seldaix.

Pour les mêmes raisons et en l’absence de signature de l’acte authentique du fait de M. [O] [D], ce dernier sera condamné à payer à la SCI Seldaix la somme de 35 000 euros relative au surplus de l’indemnité d’immobilisation, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement, dans la mesure où il n’est pas justifié de l’envoi par LRAR et de la réception par le débiteur de la mise en demeure qui lui a été adressée (pièce 4).

Sur les demandes accessoires et l’exécution provisoire

Succombant, M. [O] [D] sera condamné aux dépens, conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile.

L’article 700 du code de procédure civile dispose notamment que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, aucun élément tiré de l’équité ou de la situation économique de M. [O] [D] ne permet d’écarter la demande de condamnation formée par la SCI Seldaix sur le fondement des dispositions susvisées.

En conséquence, M. [O] [D] sera condamné à payer à la SCI Seldaix la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

En application des dispositions de l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est exécutoire de plein droit.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant par jugement prononcé par mise à disposition, réputé contradictoire et en premier ressort,

AUTORISE maître [C] [V], notaire à Marseille, à se dessaisir de la somme de 35 000 euros au titre de la première partie de l’indemnité d’immobilisation séquestrée en son office notarial et à verser cette somme à la SCI Seldaix ;

CONDAMNE M. [O] [D] à payer à la SCI Seldaix la somme de 35 000 euros au titre de la seconde partie de l’indemnité d’immobilisation, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;

CONDAMNE M. [O] [D] à payer à la SCI Seldaix la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE M. [O] [D] aux entiers dépens de l’instance ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

AINSI JUGE ET MIS A DISPOSITION AU GREFFE DE LA CHAMBRE GENERALISTE A DU TRIBUNAL JUDICIAIRE D’AIX-EN-PROVENCE, LE CINQ AOUT DEUX MILLE VINGT-CINQ.

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE