TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LILLE

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Chambre 04

N° RG 23/09627 – N° Portalis DBZS-W-B7H-XRQT

JUGEMENT DU 15 DECEMBRE 2025

DEMANDEUR :

M. [P] [T]

[Adresse 3]

[Localité 7]

représenté par M^e Emilie GUILLEMANT, avocat au barreau de LILLE

DEFENDEURS :

Mme [I] [Z]

[Adresse 2]

[Localité 6]

représentée par M^e Corinne PHILIPPE, avocat au barreau de VALENCIENNES

M. [G] [W]

[Adresse 1]

[Localité 5]

représenté par M^e Corinne PHILIPPE, avocat au barreau de VALENCIENNES

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Président : Ghislaine CAVAILLES, Vice-Présidente

Assesseur : Leslie JODEAU, Vice-présidente

Assesseur : Sophie DUGOUJON, Juge

GREFFIER : Yacine BAHEDDI, Greffier

DEBATS :

Vu la cloture différée au 30 Janvier 2025.

A l’audience publique du 06 Octobre 2025, date à laquelle l’affaire a été mise en délibéré,les avocats ont été avisés que le jugement serait rendu le 15 Décembre 2025.

Leslie JODEAU, Juge rapporteur qui a entendu la plaidoirie en a rendu compte au tribunal dans son délibéré

JUGEMENT : contradictoire, en premier ressort, mis à disposition au Greffe le 15 Décembre 2025 par Ghislaine CAVAILLES, Président, assistée de Yacine BAHEDDI, greffier.

EXPOSE DU LITIGE

Suivant promesse synallagmatique de vente en date du 11 juin 2022, M. [P] [T] a vendu à Mme [I] [Z] et M. [G] [W] un appartement et une place de parking situé dans un ensemble immobilier au [Adresse 4] pour un prix de 127.000 euros.

La vente a été conclue sous condition suspensive d’obtention d’un prêt par les acquéreurs.

La réitération par acte authentique devait intervenir avant le 4 janvier 2023.

Les acquéreurs ont obtenu leur financement mais ont refusé de réitérer la vente indiquant avoir découvert que les désordres affectant l’immeuble le rendaient impropre à sa destination.

Par l’intermédiaire de son conseil, M. [P] [T] a, par courrier en date du 3 mai 2023, mis en demeure les acquéreurs de lui payer la clause pénale d’un montant de 11.900 euros.

Invoquant un dol du vendeur, les acquéreurs ont refusé de payer la clause pénale et sollicité le remboursement de l’acompte versé.

Suivant exploit délivré les 25 et 26 octobre 2023, M. [P] [T] a fait assigner Mme [I] [Z] et M. [G] [W] devant le tribunal judiciaire de Lille aux fins de paiement de la clause pénale.

Les parties ont fait notifier leurs dernières écritures par voie électronique le 26 novembre 2024 pour M. [P] [T] et le 17 décembre 2024 pour Mme [I] [Z] et M. [G] [W].

La clôture des débats est intervenue le 30 janvier 2025, et l’affaire fixée à l’audience du 6 octobre 2025.

* * * *

Aux termes de ses dernières écritures, M. [P] [T] demande au tribunal de :

Vu la promesse synallagmatique en date du 11 juin 2022,

Vu les articles 1103, 1194,1217, 1231-5 du code civil,

Subsidiairement l’article 1240 du code civil,

condamner solidairement ou in solidum Mme [I] [Z] et M. [G] [W] à lui verser la somme de 11.900 euros au titre de la clause pénale,condamner solidairement ou in solidum Mme [I] [Z] et M. [G] [W] à lui verser la somme de 4.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,débouter purement et simplement Mme [I] [Z] et M. [G] [W] de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions,condamner solidairement ou in solidum Mme [I] [Z] et Monsieur [G] [W] aux entiers frais et dépens,ordonner l’exécution provisoire de droit de la décision à intervenir.

Aux termes de leurs dernières écritures, Mme [I] [Z] et M. [G] [W] demandent au tribunal de :

Vu les articles 1130 et 1131 du Code Civil

Vu l’article 1137 du Code Civil

Vu l’article 1112-1 alinea 1 et 6 du Code Civil

Vu l’article 1178 alinea 4 du Code Civil

Vu l’article 1240 du Code Civil

débouter M. [P] [T] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusionsdire et juger que M. [P] [T] a commis un dol,juger que le compromis de vente signé le 11 Juin 2022 est frappé de nullité,condamner M. [P] [T] à leur restituer l’acompte versé de 4000 euros par moitié à chacun d’eux, outre intérêts au taux légal depuis la date du 11 Juin 2022 jusqu’à la date de complet règlement,assortir cette condamnation d’une astreinte de 100 euros par jours de retard à compter de la signification de la décision à intervenir,condamner M. [P] [T] à régler les sommes suivantes :o 10.960 euros par moitié à chacun d’eux au titre du préjudice subi de la perte des loyers attendus

o 16.899 euros par moitié à chacun d’eux au titre du préjudice subi de la perte de chance de

contracter emprunt à taux minoré

o 10.000 euros par moitié à chacun d’eux au titre du préjudice moral,

En tout état de cause,

condamner M. [P] [T] à régler :o 2.000 euros à Mme [I] [Z] au titre de l’article 700 du code de procédure civile

o 2.000 euros à M. [G] [W] au titre de l’article 700 du code de procédure civile

le condamner aux entiers dépens de l’instance.

Pour l’exposé des moyens des parties, il sera fait application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile et procédé au visa des dernières conclusions précitées.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la clause pénale

L’article 1231-5 du code civil prévoit que “lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l’exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages intérêts, il ne peut être alloué à l’autre partie une somme plus forte ni moindre. Néanmoins, le juge peut, même d’office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire. Lorsque l’engagement a été exécuté en partie, la pénalité convenue peut être diminuée par le juge, même d’office, à proportion de l’intérêt que l’exécution partielle a provoqué au créancier, sans préjudice de l’application de l’alinéa précédent. Toute stipulation contraire aux deux alinéas précédents est réputée non écrite. Sauf inexécution définitive, la pénalité n’est encourue que lorsque le débiteur est mis en demeure”.

Il résulte de cet article que les parties peuvent insérer à leur contrat une clause pénale prévoyant de manière anticipée le montant forfaitaire des dommages intérêts dus par une partie en cas d’inexécution contractuelle. Cette clause survit à la résolution amiable du contrat. Le juge peut en modifier le montant s’il le juge dérisoire ou excessif par rapport au préjudice réellement subi par la partie non défaillante.

En l’espèce, le compromis de vente contient une clause pénale, en page 14, rédigée comme suit :

« Dans le cas où l’une des parties viendrait à refuser de régulariser la présente vente, sauf application de la condition suspensive, elle y sera contrainte par tous les moyens et voies de droit en supportant les frais de poursuites, de justice, et tous droits et amendes, et devra, en outre, payer à l’autre partie, à titre d’indemnité forfaitaire et de clause pénale, la somme de

11.900,00 € (onze mille neuf cents euros)

et à Promovente Immeubles le montant des honoraires de négociation, soit la somme de :

8.000,00 € (huit mille euros) ».

M. [P] [T] sollicite le paiement de la clause pénale faisant valoir que les acquéreurs ont refusé de réitérer l’acte de vente alors qu’ils avaient obtenu leur prêt.

En réponse, Mme [I] [Z] et M. [G] [W] sollicitent que soit prononcée la nullité du compromis de vente sur le fondement du dol faisant valoir que leur vendeur leur a caché la gravité des désordres affectant l’immeuble en ne lui communiquant pas deux rapports d’expertise réalisés en 2020 et 2021 concluant à l’existence de désordres rendant l’immeuble impropre à sa destination.

M. [P] [T] conteste toute réticence dolosive indiquant que les acquéreurs ont été informés de l’existence des désordres lors de la signature du compromis et qu’ils n’ont pas exercé leur faculté de rétractation bien que dûment informés.

Il convient donc dans un premier temps de déterminer si le dol allégué est caractérisé.

Sur le dol

L’article 1112-1 du code civil dispose que :

« [Localité 8] des parties qui connaît une information dont l’importance est déterminante pour le consentement de l’autre doit l’en informer dès lors que, légitimement, cette dernière ignore cette information ou fait confiance à son cocontractant.

Néanmoins, ce devoir d’information ne porte pas sur l’estimation de la valeur de la prestation.

Ont une importance déterminante les informations qui ont un lien direct et nécessaire avec le contenu du contrat ou la qualité des parties.

Il incombe à celui qui prétend qu’une information lui était due de prouver que l’autre partie la lui devait, à charge pour cette autre partie de prouver qu’elle l’a fournie.

Les parties ne peuvent ni limiter, ni exclure ce devoir.

Outre la responsabilité de celui qui en état tenu, le manquement à ce devoir d’information peut entraîner l’annulation du contrat dans les conditions prévues aux articles 1130 et suivants ».

L’article 1137 alinéa 2 du même code prévoit quant à lui que :

« Le dol est le fait pour un contractant d’obtenir le consentement de l’autre par des manoeuvres ou des mensonges.

Constitue également un dol la dissimulation intentionnelle par l’un des contractants d’une information dont il sait le caractère déterminant pour l’autre partie.

Néanmoins, ne constitue pas un dol le fait pour une partie de ne pas révéler à son cocontractant son estimation de la valeur de la prestation ».

Le dol est une cause de nullité relative du contrat. Indépendamment de l’annulation du contrat, la partie lésée peut demander réparation du dommage subi dans les conditions du droit commun de la responsabilité extra-contractuelle.

En l’espèce, il ressort du compromis de vente que les acquéreurs ont obtenu, dès la signature de l’acte, notamment, les procès-verbaux des assemblées générales des trois dernières années.

Mme [I] [Z] et M. [G] [W] ne contestent ainsi pas avoir reçu, le jour de la signature, les procès-verbaux des assemblées générales des 2 novembre 2018, 10 janvier 2020 et 29 octobre 2021 qu’ils produisent aux débats (pièces 16, 19 et 20 en défense).

La résolution 15 de l’assemblée générale du 2 novembre 2018 concernait la suite à donner au dossier fissures rejeté pour la seconde fois par l’assurance dommage ouvrage. Il était ainsi indiqué :

« Suite à la dernière assemblée générale, la protection juridique de la résidence a contesté la position de l’assureur DO en se basant sur le rapport de l’expert de la copropriété (M. [C]) qui confirmait un risque potentiel de l’évolution de certaines fissures.

Une nouvelle expertise contradictoire (expert DO et expert copro) a eu lieu en juin.

L’assurance dommage ouvrage, s’appuyant sur l’analyse de son expert (cf; document joint à la présente convocation) a une nouvelle fois rejeté la demande de la copropriété en raison de l’inaccessibilité aux appartements ayant les dommages les plus significatifs.

L’assemblée générale, après avoir entendu les explications de M. [C] et délibéré, décide de réaliser les investigations suivantes :

pose de jauges de Saugnac aux endroits présentant des désordres dès décembre 2018carottages par l’expert M. [C] en présence de l’expert de la Dommage Ouvrage dès l’hiver,visite d’un maximum d’appartements par M. [C] en 2019 (les propriétaires auront préalablement visité leur appartement et informé le syndic de tout désordre/fissure). La date sera donnée 4 semaines avant les visites. Copropriétaires et locataires seront destinataires d’un courrier les prévenant et expliquant cette démarche. (…) ».

Les résolutions 13 et 14 de l’AG du 10 janvier 2020 sont relatives au dossier fissures.

La résolution 13, adoptée à l’unanimité, mentionne que l’assemblée générale décide notamment :

de déclarer une 3ème fois les désordres à l’assurance Dommage Ouvrage aux fins de reprise des enduits de façadesde missionner M. [C] pour établir un diagnostic exhaustif des façades comprenant des fissures.

En outre, la résolution 14, adoptée à l’unanimité, autorise le syndic à engager une procédure judiciaire à l’encontre de l’assureur dommage ouvrage en cas de nouveau refus de prise en charge des désordres de l’assurance Dommage Ouvrage afin d’obtenir la reprise et la réparation des façades, des murs et de toutes parties communes de la copropriété impactés par des fissures.

Les résolutions 15 et 16 sont quant à elles relatives à l’installation de chauffage.

Par la résolution 15, l’assemblée générale, à l’unanimité, a décidé de confier à M. [F], expert, la réalisation d’un diagnostic de l’état de la chaufferie, des canalisation et des compteurs d’Energie Thermique lors d’une expertise contradictoire avec les entreprises [X], [J] (fabricant) et [M] Promotion.

Par la résolution 16, adoptée à l’unanimité, l’assemblée générale a donné autorisation au syndic, suite à la réalisation de cette expertise et s’il n’est pas possible de concilier, d’engager une procédure judiciaire à l’encontre de l’entreprise [X] et/ou de la société [J] pour obtenir réparation du litige suivant : vétusté prématurée des installations de chauffage pour cause de défaut de conception, de conseil ou d’entretien.

Le procès verbal de l’assemblée générale du 29 octobre 2021 ne contient aucune résolution relativement aux fissures et aux installations de chauffage.

Il ressort de ces éléments que Mme [I] [Z] et M. [G] [W] ont été informés, par la transmission de ces procès verbaux, d’une part de l’existence de fissures, notamment en façades, ayant nécessité la mobilisation de l’assureur Dommage Ouvrage, de la désignation d’un expert par l’assureur et par la copropriété en la personne de M. [C], du refus de l’assureur Dommage Ouvrage de prendre en charge la réparation des fissures et de la nécessité d’engager une procédure judiciaire si un troisième refus était opposé, d’autre part d’une vétusté prématurée des installations de chauffage ayant nécessité la réalisation d’une expertise confiée à M. [F].

En revanche, il ne ressort pas du compromis de vente que Mme [I] [Z] et M. [G] [W] auraient reçu copie des deux rapports d’expertise qu’ils invoquent à savoir celui de M. [C] en date du 15 septembre 2020 et celui de M. [F] en date du 10 octobre 2021.

Il apparaît qu’ils ont eu connaissance de ces deux rapports le 15 décembre 2022, soit la veille de l’assemblée générale à laquelle ils ont été invités à se présenter.

Le rapport de M. [C] du 15 septembre 2020 mentionne que le caractère de dangerosité lié aux désordres des enduits de façade (désordres de type A) doit être pris au sérieux et que la sécurité des personnes est réellement compromise. Il met en évidence un risque de chute de plaque d’enduit sur les parties privatives (jardinets en contrebas de l’immeuble) et sur les parties accessibles au public et insiste que la nécessité d’entreprendre une purge des enduits. Il explique que ce caractère de dangerosité provient essentiellement de la non conformité au DTU 26.1 qui rend l’ouvrage impropre à sa destination et à sa vocation à abriter ses occupants dès lors que ceux-ci ne peuvent plus utiliser leurs espaces privatifs extérieurs.

Le rapport de M. [F] du 10 octobre 2021 mentionne quant à lui que la chaufferie présente des désordres qui engendrent des dysfonctionnements rendant l’ouvrage dans son ensemble impropre à sa destination ou provoquent un dommage rendant l’ouvrage impropre à sa destination.

Par ces deux rapports, Mme [I] [Z] et M. [G] [W], qui étaient déjà informés de l’existence de désordres affectant les façades et les installations de chauffage, ont appris que les désordres des enduits de façade étaient dangereux et que les désordres de la chaufferie la rendait impropre à sa destination.

Toutefois, pour établir un dol de leur vendeur, Mme [I] [Z] et M. [G] [W] doivent démontrer que M. [P] [T] aurait délibérément refusé de leur communiquer ces deux rapports.

Le tribunal relève que rien ne démontre que M. [P] [T] aurait personnellement reçu copie de ces deux rapports. D’autre part, Mme [I] [Z] et M. [G] [W] savaient parfaitement, puisque cela était indiqué dans le procès verbal de l’assemblée générale du 2 novembre 2018 et dans celui du 10 janvier 2020 que M. [C], expert de la copropriété, avait été missionné pour une nouvelle expertise sans qu’ils n’aient estimé utile, à la lecture de cette information, de solliciter la transmission de ce rapport.

Ils étaient également informés, par le procès verbal de l’assemblée générale du 10 janvier 2020, que M. [F] avait été désigné pour procéder à un diagnostic de la chaufferie sans que, là encore, ils n’aient estimé nécessaire de solliciter communication du rapport avant la signature du compromis.

Le tribunal retient que M. [P] [T] a informé ses acquéreurs des démarches en cours s’agissant des désordres liés aux façades et à la chaufferie en leur transmettant les procès verbaux des assemblées générales qui en faisaient état et que rien ne démontre qu’il aurait eu communication des rapports d’expertise qu’il aurait délibérément refusé de transmettre aux acquéreurs.

Dans ce contexte, la mention figurant sur l’annonce de l’agence immobilière selon laquelle il n’existe pas de procédures en cours est insuffisante à établir une quelconque réticence dolosive du vendeur.

Le dol n’est pas caractérisé et le compromis de vente n’est pas nul.

Mme [I] [Z] et M. [G] [W] seront par voie de conséquence déboutés de leur demande tendant à l’annulation du compromis de vente et à la restitution de l’acompte. Leurs demandes indemnitaires fondées sur l’existence d’un dol seront également rejetées.

Sur la mise en oeuvre de la clause pénale

Il a été dit que la vente a été conclue sous condition suspensive d’obtention d’un prêt par les acquéreurs et il n’est pas contesté par ceux-ci qu’ils ont obtenu leur prêt.

Malgré cela, ils ont refusé de réitérer la vente, ce qui caractérise un manquement à leurs obligations contractuelles justifiant la mise en oeuvre de la clause pénale telle que prévue au contrat.

Le compromis prévoit expressément la solidarité pour l’exécution des obligations découlant de la vente.

Dans ces conditions, Mme [I] [Z] et M. [G] [W] seront condamnés solidairement à verser à M. [P] [T] la somme de 11.900 euros au titre de la clause pénale.

Sur l’exécution provisoire

En application de l’article 514 du code de procédure civile, en vigueur depuis le 1er janvier 2020 dans sa rédaction issue du décret 2019-1333 du 11 décembre 2019 :

“ Les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.”

Il n’y a lieu ni d’ordonner l’exécution provisoire, laquelle assortit le jugement par l’effet de ce décret, ni de déroger à ce principe.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

L’article 696 du Code de procédure civile dispose : « la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie ».

Par ailleurs, il résulte des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile que“Le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :

1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; […]

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. […]”.

Succombant en l’instance, Mme [I] [Z] et M. [G] [W] seront condamnés solidairement aux dépens, ce qui entraîne rejet de leur demande au titre des frais irrépétibles.

L’équité commande de les condamner solidairement à payer à M. [P] [T] la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant publiquement par jugement contradictoire prononcé parmise à disposition au greffe et en premier ressort,

Déboute Mme [I] [Z] et M. [G] [W] de l’intégralité des demandes formées à l’encontre de M. [P] [T],

Condamne solidairement Mme [I] [Z] et M. [G] [W] à payer à M. [P] [T] la somme de 11.900 euros au titre de la clause pénale,

Condamne solidairement Mme [I] [Z] et M. [G] [W] aux dépens,

Condamne solidairement Mme [I] [Z] et M. [G] [W] à payer à M. [P] [T] la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Rappelle que la présente décision est exécutoire de droit par provision.

Le greffier, La présidente,