TRIBUNAL JUDICIAIRE

D'[Localité 14]

JUGEMENT DU :

07 août 2025

RÔLE : N° RG 23/03461 – N° Portalis DBW2-W-B7H-L6CA

AFFAIRE :

S.A.R.L. LE CAP 10

C/

Commune [Localité 17]

GROSSE(S)délivrées(s)

le

à

M^e Capucine CHAMOUX

M^e Maud BERTRAND

COPIE(S)délivrée(s)

le

à

M^e Capucine CHAMOUX

M^e Maud BERTRAND

1 CCC au service des expertises

N°2025

CH GÉNÉRALISTE A

DEMANDERESSE

S.A.R.L. LE CAP 10,

immatriculée au RCS d'[Localité 15] sous le n° 519 549 992

dont le siège social est sis [Adresse 2], prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité audit siège

représentée et plaidant par M^e Capucine CHAMOUX, avocat au barreau D’AIX-EN-PROVENCE

DÉFENDERESSE

Commune [Localité 18],

dont le siège social est sis [Adresse 21], représentée par son maire en exercice,

représentée par M^e Maud BERTRAND, avocat au barreau D’AIX-EN-PROVENCE et plaidant par M^e COURANT, avocat au barreau d’ AIX EN PROVENCE

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS

PRÉSIDENT : Madame BOUSSIRON Christelle, vice-présidente

Statuant à juge unique

A assisté aux débats : Madame MILLET, greffière

DÉBATS

A l’audience publique du 12 juin 2025, après avoir entendu les conseils des parties en leurs plaidoiries, l’affaire a été mise en délibéré au 07 août 2025, avec avis du prononcé du jugement par mise à disposition au greffe.

JUGEMENT

contradictoire, en premier ressort,

prononcé publiquement par mise à disposition au greffe

signé par Madame BOUSSIRON Christelle, vice-présidente

assistée de Madame MILLET, greffière

FAITS, MOYENS ET PROCÉDURE

La SARL Le Cap 10 a acquis par acte de vente reçu le 30 juillet 2010 les parcelles cadastrées sur la commune de [Localité 18], [Adresse 22], section [Localité 16] n° [Cadastre 10], [Cadastre 11] et [Cadastre 6].

Les parcelles cadastrées section [Localité 16] n° [Cadastre 10] et [Cadastre 11] proviennent de la division d’une parcelle de plus grande importance originairement cadastrée section [Localité 16] n° [Cadastre 7].

Par acte de vente passé le 16 septembre 2010, la SARL Le Cap 10 a vendu la parcelle [Localité 16] [Cadastre 10] à la SARL Palmyra.

Une servitude conventionnelle de passage a été constituée au profit du fonds de la SARL Le Cap 10 (parcelle anciennement cadastrée section BY [Cadastre 11]), fonds dominant, grevant le fonds de la SCI Palmyra (parcelle anciennement cadastrée section BY [Cadastre 10]), fonds servant.

La parcelle [Localité 16] [Cadastre 11] a été divisée en deux parcelles cadastrées [Localité 16] [Cadastre 3] et [Localité 16] [Cadastre 4].

La parcelle [Localité 16] [Cadastre 10] est désormais cadastrée [Localité 16] [Cadastre 13].

La SARL Le Cap 13 se prévalant d’un état d’enclave, la commune de [Localité 18] lui a, aux termes d’un bail signé le 11 février 2019, donné en location deux bandes de terrain situées sur des parcelles cadastrées [Localité 16] [Cadastre 8] et [Localité 16] [Cadastre 9] lui appartenant et immédiatement voisines des parcelles, dans l’attente de la saisine de la juridiction compétente par la SARL Le Cap 10.

Par courrier du 7 novembre 2022, la SARL Le Cap 10 a sollicité la commune afin de mettre en place amiablement une servitude de passage.

Par courrier du 20 décembre 2022, la commune l’a refusé expressément.

Par assignation du 5 septembre 2023, la SARL Le Cap 10 assigné la commune de [Localité 18] devant la présente juridiction.

La procédure a été clôturée par ordonnance du 30 septembre 2024 avec effet différé au 5 juin 2025.

L’affaire a été fixée pour plaidoiries à l’audience du 12 juin 2025.

Dans ses dernières écritures régulièrement notifiées par voie électronique le 17 juin 2024, auxquelles il convient de se référer pour un plus ample exposé des moyens et prétentions, la SARL Le Cap 10 demande au tribunal à titre principal de:

— constater l’état d’enclave des parcelles [Localité 16] [Cadastre 6] et [Localité 16] [Cadastre 3] situées sur la commune de [Localité 18],

— fixer l’assiette de la servitude de passage permettant de désenclaver ces parcelles à l’exact identique des parcelles données à bail par la commune de [Localité 18] selon contrat du 11 février 2019, sur les parcelles [Localité 16] [Cadastre 8] et [Localité 16] [Cadastre 9], soit :

— Une première bande de terrain d’une contenance de 493 m², constituée d’une emprise de 6 m de largeur sur une longueur moyenne de 82 m, l’ensemble situé le long de la limite Sud de la parcelle communale [Localité 16] [Cadastre 8], depuis le [Adresse 19] jusqu’à la limite avec la parcelle privée [Localité 16] [Cadastre 10],

— Une deuxième bande de terrain d’environ 64 m² de forme triangulaire, située dans l’angle Nord-Est de la parcelle communale [Localité 16] [Cadastre 9] et permettant de relier les parcelles [Localité 16] [Cadastre 3] et [Localité 16] [Cadastre 6],

— ordonner l’établissement d’une servitude de tréfonds sur les parcelles [Localité 16] [Cadastre 8] et [Localité 16] [Cadastre 9] au profit des parcelles [Localité 16] [Cadastre 6] et [Localité 16] [Cadastre 3], permettant le passage des réseaux d’adduction d’eau potable, d’assainissement des eaux usées, électriques, de gaz et de la fibre, et fixer l’assiette de la servitude de tréfonds au même emplacement que la servitude de passage sollicitée,

— fixer à 1 euro symbolique l’indemnité due à la commune.

A titre subsidiaire, la SARL Le Cap 10 sollicite une expertise et la désignation d’un géomètre expert avec pour mission de:

— se rendre sur les lieux, parcelles [Localité 16] [Cadastre 6] et [Localité 16] [Cadastre 3], [Localité 18]

— convoquer et entendre les parties ;

— se faire remettre tous documents nécessaires à l’accomplissement de sa mission, et si besoin, entendre tous sachants ;

— visiter les lieux, les décrire, constater l’état d’enclavement des parcelles [Localité 16] [Cadastre 6] et [Localité 16] [Cadastre 3] et déterminer le passage suffisant le plus court et le moins dommageable sur les parcelles riveraines pour assurer la desserte complète desdites parcelles jusqu’au [Adresse 19] ;

— donner son avis sur l’octroi éventuel d’une indemnité de désenclavement ;

— donner tous éléments de nature à permettre d’éclairer la juridiction saisie de la ou les solutions permettant d’aboutir au désenclavement ;

— dresser un rapport après avoir répondu aux dires des parties

En tout état de cause, elle sollicite la condamnation de la commune à lui verser la somme de 2.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

Dans ses dernières écritures, régulièrement notifiées par voie électronique le 25 mars 2025, la commune de Chateauneuf-les-Martigues demande au tribunal de:

— débouter la SARL Le Cap 10 de toutes ses demandes fins et conclusions, et rejeter les fins et demandes de l’assignation introductive d’instance délivrée le 5 septembre 2023,

— condamner la SARL Le Cap 10 à lui payer la somme de 2 400 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance distraits au profit de maître Maud Bertrand, avocat, sur son affirmation de droit.

A l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré pour être prononcée par mise à disposition au greffe le 7 août 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur l’enclavement des parcelles cadastrées section [Localité 16] [Cadastre 6] et [Localité 16] [Cadastre 3] sises à [Localité 18] appartenant à la SARL Le Cap 10

L’article 682 du code civil prévoit que le propriétaire dont les fonds sont enclavés et qui n’a sur la voie publique aucune issue ou qu’une issue insuffisante, soit pour l’exploitation agricole, industrielle et commerciale de sa propriété, soit pour la réalisation d’opérations de construction ou de lotissement, est fondé à réclamer sur le fond de ses voisins un passage suffisant pour assurer la desserte complète de ses fonds, à charge d’une indemnité proportionnée au dommage qu’il peut occasionner.

L’article 683 précise que le passage doit régulièrement être pris du côté où le trajet est le plus court du fonds enclavé à la voie publique.

Néanmoins, il doit être fixé dans l’endroit le moins dommageable à celui sur le fonds duquel il est accordé.

L’article 684 dispose que si l’enclave résulte de la division d’un fonds par suite d’une vente, d’un échange, d’un partage ou de tout autre contrat, le passage ne peut être demandé que sur les terrains qui ont fait l’objet de ces actes.

Toutefois, dans le cas où un passage suffisant ne pourrait être établi sur les fonds divisés, l’article 682 serait applicable.

Aux termes de l’article 686 du même code, il est permis aux propriétaires d’établir sur leurs propriétés, ou en faveur de leurs propriétés, telles servitudes que bon leur semble, pourvu néanmoins que les services établis ne soient imposés ni à la personne, ni en faveur de la personne, mais seulement à un fonds et pour un fonds, et pourvu que ces services n’aient d’ailleurs rien de contraire à l’ordre public.

L’usage et l’étendue des servitudes ainsi établies se règlent par le titre qui les constitue ; à défaut de titre, par les règles ci-après.

Aux termes de l’article 232 du code civil, le juge peut commettre toute personne de son choix pour l’éclairer par des constatations, par une consultation ou par une expertise sur une question de fait qui requiert les lumières d’un technicien.

La SARL Le Cap 10 soutient que les parcelles [Localité 16] [Cadastre 6] et [Localité 16] [Cadastre 3] dont elle est propriétaire sont en état d’enclavement.

Elle explique que la situation d’enclave résulte de la configuration matérielle des lieux, les parcelles [Localité 16] [Cadastre 6] et [Localité 16] [Cadastre 3] se trouvant isolées de la voie publique en raison de leur complet encerclement par des fonds ne lui appartenant pas, qu’une servitude conventionnelle a été créée par l’acte notarié du 16 septembre 2010, grevant la parcelle [Localité 16] [Cadastre 13] appartenant à la SARL Palmyra au profit de sa parcelle, que la parcelle [Localité 16] [Cadastre 11] a été divisée en deux parcelles cadastrées [Localité 16] [Cadastre 3] et [Localité 16] [Cadastre 4] (page 4 des écritures), que la parcelle [Localité 16] [Cadastre 11] est aujourd’hui cadastrée [Localité 16] [Cadastre 13] (page 10), que la servitude de passage créée par l’acte du 16 septembre 2010 ne porte que sur la parcelle [Localité 16] [Cadastre 13] et non sur la parcelle [Localité 16] [Cadastre 12], et que cette servitude ne permet pas à elle seule de desservir la parcelle [Localité 16] [Cadastre 3] dont l’état d’enclave est avéré.

Elle ajoute que la situation d’enclave des parcelles [Localité 16] [Cadastre 6] et [Localité 16] [Cadastre 3] ne résulte pas de la division préalable de la seule parcelle [Localité 16] [Cadastre 7], que les parcelles étaient déjà enclavées lors de leur acquisition en juillet 2020 par elle, que le passage ne peut être demandé uniquement sur la parcelle [Localité 16] [Cadastre 7], et qu’un passage sur la seule ancienne parcelle [Localité 16] [Cadastre 7] serait tout à fait inutile, puisqu’elle reviendrait à octroyer un passage sur la parcelle aujourd’hui [Localité 16] [Cadastre 13], ce qui non seulement est déjà le cas mais surtout ne permettrait pas le désenclavement puisque la parcelle [Localité 16] [Cadastre 13] ne donne pas elle-même sur la voie publique.

En réponse, la commune de Chateauneuf-les-Martigues affirme que les parcelles de la requérante ne sont pas enclavées puisque l’acte de vente du 16 septembre 2020 lui octroie un droit de passage à titre de servitude réelle et perpétuelle sur une bande de terrain d’une largeur de 6 mètres carrossable, et qu’il y a bien un réseau sur le fonds de la SCI Palmyra, fonds servant, permettant l’accès à la voie publique.

Elle souligne que lorsque l’enclave résulte de la division volontaire d’une propriété par suite d’une vente, d’un échange ou d’un partage, le passage ne peut être demandé que sur les terrains qui ont fait l’objet de cet acte, que les parcelles [Localité 16] [Cadastre 10] et [Localité 16] [Cadastre 11] (aujourd’hui [Cadastre 3]) proviennent de la division intervenue lors d’une vente du 30 juillet 2010 d’une parcelle de plus grande importance cadastrée [Localité 16] [Cadastre 7], et que la SARL Le Cap 10 ne peut demander un passage que sur les terrains issus de la division et n’est pas recevable ni fondée à poursuivre un désenclavement, au titre de la servitude légale par les terrains de la commune de [Localité 18].

En l’espèce, il ressort des éléments du dossier, et notamment des plans cadastraux produits, que la SARL Le Cap 10 est propriétaire de la parcelle [Localité 16] [Cadastre 6], et des parcelles [Localité 16] [Cadastre 3] et [Localité 16] [Cadastre 4] issues de la parcelle [Localité 16] [Cadastre 11].

La SARL Palmyra est propriétaire de la parcelle voisine [Localité 16] [Cadastre 13] issue de la parcelle [Localité 16] [Cadastre 10].

Contrairement à ce que soutient la requérante, la commune de [Localité 18] n’a pas reconnu l’état d’enclave de cette dernière, le contrat de bail signé le 11 février 2019 entre les parties stipulant que la SARL Le Cap 10 décrit ses parcelles [Localité 16] [Cadastre 6] et [Localité 16] [Cadastre 3] comme enclavées, et que le bail est octroyé dans l’attente d’une décision judiciaire définissant les droits et servitudes d’accès de la SARL Le Cap 10 à ses parcelles.

L’acte notarié du 16 septembre 2020 prévoit une servitude de passage grevant la parcelle [Localité 16] [Cadastre 10] devenue [Cadastre 13] au profit de la parcelle [Localité 16] [Cadastre 11] devenue [Cadastre 3] et [Cadastre 4].

Il précise que ce droit de passage, à titre de servitude réelle et perpétuelle, s’exercera sur une bande d’une largeur de six mètres, à la limite du confront nord du fond servant, et que ce passage est en nature de voie carrossable.

L’existence d’une servitude conventionnelle permettant un accès suffisant à la voie publique exclut l’établissement d’une servitude légale de passage pour cause d’ enclave.

Un chemin est matérialisé sur les plans cadastraux au niveau de la parcelle [Localité 16] [Cadastre 13].

Il se poursuit sur la parcelle voisine [Localité 16] [Cadastre 12], sans que la nature de chemin privé ou de voirie publique ne soit précisé.

Il n’est pas établi que la parcelle [Localité 16] [Cadastre 3] bénéficie d’une servitude de passage sur la parcelle [Localité 16] [Cadastre 12].

Le propriétaire de la parcelle [Localité 16] [Cadastre 12] n’a pas été mis en la cause.

Les éléments produits ne permettent pas d’établir si la parcelle [Localité 16] [Cadastre 3] bénéficie d’un accès à la voie publique grâce à la servitude de passage dont elle bénéficie sur la parcelle [Localité 16] [Cadastre 13].

En outre, la parcelle [Localité 16] [Cadastre 6] est contigue à la parcelle [Localité 16] [Cadastre 3] sur un point très restreint.

Les élément produits ne permettent pas d’établir si un passage est possible entre ces deux parcelles sans empiéter sur l’une des parcelles voisines, étant souligné que la parcelle [Localité 16] [Cadastre 6] ne bénéficie d’aucune servitude de passage conventionnelle.

Au regard de ces éléments, il sera ordonné une expertise judiciaire, afin d’établir si les parcelles [Localité 16] [Cadastre 6] et [Cadastre 3] sont en situation d’enclave, notamment de part leur configuration géographique et l’existence d’une servitude conventionnelle au bénéfice de la seconde, et de proposer le passage le plus court et le moins dommageable si la situation d’enclave était démontrée.

La consignation sera mise à la charge de la SARL Le Cap 10, qui a intérêt à l’expertise.

Les autres demandes seront réservées.

PAR CES MOTIFS

LE TRIBUNAL,

STATUANT après audience publique, par jugement contradictoire rendu en premier ressort, mis à disposition au greffe,

AVANT DIRE DROIT,

ORDONNE une expertise judiciaire ;

COMMET pour y procéder

Monsieur [D] [V]

[Adresse 20]

[Localité 5]

Tél : [XXXXXXXX01]

Port. : 06.60.81.13.48

Mèl : [Courriel 23]

Avec pour mission de :

— se rendre sur les lieux,

— entendre les parties et se faire communiquer tous documents utiles,

— entendre tout sachant,

— déterminer si les parcelles [Localité 16] [Cadastre 6] et [Localité 16] [Cadastre 3] sises à [Localité 18] appartenant à la SARL Le Cap 10 sont en situation d’enclave, notamment au regard de leur configuration géographique et de la servitude conventionnelle existante au profit de la parcelle [Localité 16] [Cadastre 3] et grevant la parcelle [Localité 16] [Cadastre 13],

— si les parcelles [Localité 16] [Cadastre 6] et [Localité 16] [Cadastre 3] sises [Localité 18] étaient déclarées en état d’enclave, fournir tous éléments techniques et de fait de nature à permettre à la juridiction éventuellement saisie de déterminer par quel(s) accès ces parcelles pourraient être désenclavées et notamment l’assiette du droit de passage et de tréfonds le plus court et / ou le moins préjudiciable,

— préciser si l’éventuelle situation d’enclave des parcelles [Localité 16] [Cadastre 6] et [Localité 16] [Cadastre 3] résulte de la division préalable d’un fonds par suite d’une vente, d’un échange, d’un partage ou de tout autre contrat, et dans ce cas déterminer quelles sont les parcelles issues de cette division et si elles devraient être grevées de la servitude de passage au sens de l’article 684 alinéa 1 du code civil,

— le cas échéant suggérer la mise en cause d’autres propriétaires des parcelles qui pourraient être concernées par la ou les propositions de désenclavement,

— évaluer le préjudice subi par les propriétaires du fonds servant et en chiffrer le coût,

— indiquer et évaluer les travaux nécessaires à la constitution d’une servitude, comprenant la remise des lieux en état, et en chiffrer le coût,

— donner des éléments d’appréciation sur l’indemnité qui serait due aux propriétaires dont les fonds seraient grevés par la servitude de passage et de tréfonds,

— communiquer aux parties ses pré-conclusions et/ou ses projets de rapport et leur laisser un délai, qui ne peut être inférieur à un mois, pour présenter leurs dires et observations,

— répondre aux dires et observations des parties ;

DIT que l’expert pourra recueillir l’avis de tout technicien dans une spécialité distincte de la sienne après en avoir avisé les parties ;

DIT que le recours à l’application OPALEXE, permettant la dématérialisation des opérations d’expertise, est désormais possible au sein du tribunal judiciaire d’Aix-en-Provence afin de faciliter les échanges entre experts, avocats et juge chargé du contrôle ;

DIT que, sous le contrôle du magistrat chargé du suivi des expertises, l’expert accomplira sa mission conformément aux dispositions des articles 155 à 174, 232 à 248, 263 à 284 du code de procédure civile ;

DIT que l’expert pourra recueillir les déclarations de toutes personnes informées, sauf à ce que soient précisés leurs nom, prénom et domicile, ainsi que leurs liens de parenté, d’alliance, de subordination, ou de communauté d’intérêts avec l’une ou l’autre des parties;

DIT qu’il devra prendre en considération les observations des parties ou de leurs conseils, et dire la suite qui leur a été donnée,

DIT qu’il pourra s’adjoindre tout spécialiste de son choix, dans une spécialité distincte de la sienne, à charge d’en informer préalablement le magistrat chargé du contrôle de l’expertise,

DIT que l’expert établira un pré-rapport qu’il adressera aux parties en leur impartissant un délai pour formuler leurs observations ou réclamations,

DIT que l’expert désigné déposera son rapport écrit en double exemplaire au greffe de ce Tribunal dans le délai de SIX MOIS à compter du jour où il aura été informé du versement de la consignation, sauf prorogation de délai expressément ordonné par le magistrat chargé du contrôle des expertises, et en adressera copie aux parties ou à leurs représentants ;

DIT qu’en cas d’empêchement de l’expert désigné, il sera procédé à son remplacement par ordonnance à la requête de la partie la plus diligente, ou d’office ;

DIT que la SARL Le Cap 10 devra consigner entre les mains du régisseur d’avances et de recettes de ce tribunal la somme de 3.000 euros H.T. à valoir sur la rémunération de l’expert, qui pourra le cas échéant être augmentée de la TVA si l’expert y est assujetti, et ce dans le délai de QUATRE MOIS à compter de la présente décision, à peine de caducité de la mesure d’expertise;

DIT que le montant de la TVA devra être directement versé à la Régie du Tribunal par la SARL Le Cap 10 dès que l’expert leur aura signifié par écrit son assujettissement à cette taxe;

DIT que lors de la première ou, au plus tard, de la deuxième réunion des parties, l’expert dressera un programme de ses investigations et évaluera d’une manière aussi précise que possible le montant prévisible de ses honoraires et de ses débours ;

DIT qu’à l’issue de cette réunion, l’expert, après en avoir avisé les parties, fera connaître au juge chargé du contrôle de l’expertise la somme globale qui lui paraît nécessaire pour garantir la totalité du recouvrement de ses honoraires et de ses débours et sollicitera le cas échéant le versement d’une consignation supplémentaire ;

DIT qu’en cas d’empêchement, retard ou refus de l’expert, il sera pourvu à son remplacement par ordonnance rendue sur requête ;

SURSOIT à statuer sur l’ensemble des demandes des parties dans l’attente du dépôt du rapport d’expertise judiciaire ;

RENVOIE l’affaire à l’audience de mise en état du 26 janvier 2026 ;

RÉSERVE les dépens ;

AINSI JUGÉ ET MIS À DISPOSITION AU GREFFE DE LA CHAMBRE GÉNÉRALISTE A DU TRIBUNAL JUDICIAIRE D’AIX EN PROVENCE, LE 7 AOUT 2025.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT