TRIBUNAL JUDICIAIRE

D'[Localité 3]

RÉFÉRÉS CONSTRUCTION

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 18 Novembre 2025

DOSSIER N° : N° RG 24/01600 – N° Portalis DBW2-W-B7I-MMVK

COMPOSITION : Madame Cécile ACQUAVIVA, Vice-Présidente assistée de Madame Dalila BENDELLAA, Greffier

DEMANDERESSE

Syndic. de copro. BEAUMANOIR, dont le siège social est sis [Adresse 5]

représentée par Maître Philippe CORNET de la SELARL C.L.G., avocats au barreau de MARSEILLE, substitué par Maître FERRIER

DEFENDEUR

Monsieur [N] [J]

né le 04 Octobre 1970 à [Localité 7], demeurant [Adresse 6],

représenté par Maître Karine DABOT RAMBOURG de la SELARL SELARL MATHIEU DABOT & ASSOCIÉS, avocats au barreau D’AIX-EN-PROVENCE, substitué par Mâitre PRIOUX

DÉBATS

A l’audience publique du : 23 Septembre 2025, l’affaire a été mise en délibéré au 18 Novembre 2025, avec avis du prononcé de l’ordonnance par mise à disposition au Greffe.

ORDONNANCE

Prononcée par mise à disposition au greffe le : 18 Novembre 2025

Le 18 Novembre 2025

Grosse à :

Maître [K] [P] de la SELARL C.L.G., Maître [G] [I] de la SELARL SELARL [S] [X] & ASSOCIÉS

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [N] [J] est propriétaire au sein de l’immeuble BEAUMANOIR situé à AIX EN PROVENCE des lots numéro 73, 85 et 201 depuis le 29 janvier 2011 suivant acte notarié de capital et de retrait par lequel la société civile immobilière MAGILU lui a attribué la pleine propriété de l’immeuble à sa demande en sa qualité d’associé de la SCI

Suite au non-paiement des charges, le syndicat des copropriétaires BEAUMANOIR lui a adressé notamment une mise en demeure en date du 30 avril 2024 reprenant l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, « pli avisé non réclamé » au terme de cet envoi.

Suivant acte du 28 novembre 2024, le syndicat des copropriétaires BEAUMANOIR sis [Adresse 1] à [Localité 2], représenté par son syndic en exercice a fait assigner Monsieur [N] [J] à comparaître devant la présente juridiction statuant selon la procédure accélérée au fond sous le bénéfice de l’exécution provisoire aux fins de le voir :

Condamné à lui payer les sommes suivantes :

7.165,30 € au titre des charges de copropriété dues au 27 août 2024, avec intérêts au taux léga à compter du 6 septembre 2022, date du premier commandement de payer,709,51€ au titre des provisions pour l’exercice 2024/2025,892,54 € au titre des frais nécessaires,2.500€ à titre de dommages intérêts,2.000€ sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civileCondamné aux dépens,

Par conclusions notifiées par Réseau Privé Virtuel des Avocats le 4 juin 2025, Monsieur [N] [J] sollicite de la juridiction de :

A TITRE PRINCIPAL

— juger irrecevable l’ensemble des demandes du syndicat des copropriétaires [Adresse 4] pour non-respect des dispositions de l’article 19–2 de la loi du 10 juillet 1965

— débouter le syndicat des copropriétaires [Adresse 4] de l’ensemble de ses demandes

— condamner le syndicat des copropriétaires [Adresse 4] au paiement d’une somme de 1 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens

A TITRE SUBSIDIAIRE

— juger irrecevable l’ensemble des demandes du syndicat des copropriétaires [Adresse 4] pour défaut du pouvoir d’agir du syndic en charge de la procédure

— débouter le syndicat des copropriétaires BEAUMANOIR de l’ensemble de ses demandes

— condamner le syndicat des copropriétaires [Adresse 4] au paiement d’une somme de 1 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens

A TITRE INFINIMENT SUBSIDIAIRE

— juger qu’il n’est pas rapporté la preuve de la validation définitive en Assemblée des comptes de l’année 2023

— juger qu’il ne peut être sollicité la condamnation au paiement de frais ayant déjà fait l’objet d’un jugement

— juger que le montant des sommes dues par M. [J] ne saurait être supérieur à la somme de 1 751, 86 €

— débouter le syndicat des copropriétaires [Adresse 4] du surplus de l’ensemble de ses demandes

Au soutien de ses prétentions, il fait valoir que la mise en demeure qui lui a été adressée le 30 avril 2024 ne respecterait pas les dispositions de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 dès lors que le débiteur n’aurait pas été mis en mesure de réaliser la réalité de la dette dont il lui est réclamé le paiement. Il soulève l’irrecevabilité des demandes pour défaut de droit d’agir du syndicat des copropriétaires [Adresse 4] du fait de l’absence de démonstration des pouvoirs du syndic à agir. A titre infiniment subsidiaire, il soutient que les sommes sollicitées ne seraient pas justifiées, les comptes de l’année 2023 n’ayant pas été approuvés par l’assemblée générale de la copropriété de sorte que sa dette ne saurait excéder, frais non nécessaires déduits, la somme de 1.751,86 euros.

Par conclusions notifiées par Réseau Privé Virtuel des Avocats le 22 septembre 2025, le syndicat des copropriétaires BEAUMANOIR actualise la dette à la somme de 9.806,40 euros réclamée au titre des charges dues au 22 septembre 2025, maintenant le surplus de ses demandes.

A l’audience du 23 septembre 2025, les parties s’en sont rapportées à leurs écritures.

Il conviendra de se reporter à l’assignation pour un plus ample exposé des moyens conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

La décision a été mise en délibéré au 18 novembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité de la demande :

— au titre de la qualité à agir du syndic

Il résulte des articles 117 et 118 du code de procédure civile que constituent des irrégularités de fond affectant la validité de l’acte :

— le défaut de capacité d’ester en justice ;

— le défaut de pouvoir d’une partie ou d’une personne figurant au procès comme représentant soit d’une personne morale, soit d’une personne atteinte d’une incapacité d’exercice ;

— le défaut de capacité ou de pouvoir d’une personne assurant la représentation d’une partie en justice.

Les exceptions de nullité fondées sur l’inobservation des règles de fond relatives aux actes de procédure peuvent être proposées en tout état de cause, à moins qu’il en soit disposé autrement et sauf la possibilité pour le juge de condamner à des dommages-intérêts ceux qui se seraient abstenus, dans une intention dilatoire, de les soulever plus tôt.

Aux termes des dispositions de l’article 121 du code de procédure civile, dans les cas où elle est susceptible d’être couverte, la nullité ne sera pas prononcée si sa cause a disparu au moment où le juge statue.

En l’espèce, Monsieur [J] soulève le défaut de qualité à agir du syndic, soutenant qu’il n’est pas justifié de sa qualité représentant du Syndicat des Copropriétaires BEAUMANOIR.

Cette exception de nullité peut être soulevée à tout moment de la procédure.

Cependant, il convient de constater que le syndic en exercice justifie de cette qualité à agir par la production des contrats de syndic des 8 juin 2023 et du 04 juillet 2025, de sorte que cette irrégularité de fond n’est pas établie.

Par conséquent, la demande sera déclarée recevable.

— au titre de la régularité de la mise en demeure

Selon l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1 ou du I de l’article 14-2-1, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application des mêmes articles 14-1 ou 14-2-1 ainsi que les sommes restantes dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.

Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles.

En l’espèce, il est justifié que Monsieur [N] [J] est propriétaire dans l’immeuble [Adresse 4] de trois lots. Il est produit aux débats le procès-verbal des assemblées générales du 8 décembre 2022, du 8 juin 2023, du 15 novembre 2023, du 14 novembre 2024 et du 2 juillet 2025 par lesquelles les copropriétaires ont approuvé les comptes pour l’exercice correspondant et ont adopté les budgets prévisionnels et notamment celui de l’exercice 2025-2026.

Le syndicat des copropriétaires justifie des appels de fonds transmis au débiteur pour les périodes correspondantes, et d’une mise en demeure datée du 30 avril 2024 reprenant les dispositions de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965.

Monsieur [J] conteste la régularité de cette mise en demeure, exposant que, par une interprétation erronée de l’article 19-2 précité, elle mettrait en demeure le débiteur d’avoir à régler une somme et non une simple provision sur charges.

Cependant, il résulte de l’article 19-2 que si la mise en demeure doit porter a minima sur une provision réclamée au titre des charges, il n’est pas exclu que le demandeur procède à une mise en demeure pour l’ensemble des arriérés de charges, sommes dues au titre du fond travaux et sommes nécessaires à leur recouvrement.

A ce titre, l’avis du 12 décembre 2024 rendu par la Cour de Cassation énonce comme obligation que la mise en demeure soit la plus détaillée possible afin de permettre au débiteur de prendre connaissance de l’ensemble de sa dette et de ses causes.

En l’espèce, outre les mentions de l’article 19-2, du délai de 30 jours, il convient de constater que la mise en demeure détaille précisément les sommes dues et qu’un décompte est joint, documents permettant au débiteur de réaliser l’ampleur de la dette réclamée.

Dans ces conditions, la mise en demeure du 30 avril 2024 doit être considérée comme régulière au regard des dispositions de l’article 19-2 et le moyen d’irrecevabilité présenté par Monsieur [J] sera rejetée.

Sur la demande principale en paiement :

L’article 481-1 du code de procédure civile dispose : « A moins qu’il en soit disposé autrement, lorsqu’il est prévu par la loi ou le règlement qu’il est statué selon la procédure accélérée au fond, la demande est formée, instruite et jugée dans les conditions suivantes :

1o La demande est portée par voie d’assignation à une audience tenue aux jour et heure prévus à cet effet;

2o Le juge est saisi par la remise d’une copie de l’assignation au greffe avant la date fixée pour l’audience, sous peine de caducité de l’assignation constatée d’office par ordonnance du juge, ou, à défaut, à la requête d’une partie;

3o Le jour de l’audience, le juge s’assure qu’il s’est écoulé un temps suffisant depuis l’assignation pour que la partie assignée ait pu préparer sa défense. La procédure est orale; (…)

6o Le jugement est exécutoire de droit à titre provisoire dans les conditions prévues aux articles 514-1 à 514-6 ;

En l’espèce, pour justifier du bien fondé de sa demande en paiement de la somme de 7.165,30 € au titre des charges de copropriété dues au 27 août 2024 et de celle de 709,51€ au titre des provisions pour l’exercice 2024/2025, le syndicat des copropriétaires produit aux débats le procès-verbal des assemblées générales du 8 décembre 2022, du 8 juin 2023, du 15 novembre 2023, du 14 novembre 2024 et du 2 juillet 2025 par lesquelles les copropriétaires ont approuvé les comptes pour l’exercice correspondant et ont adopté les budgets prévisionnels et notamment celui de l’exercice 2025-2026

Monsieur [J] ne conteste pas être redevable de sommes envers le syndicat des copropriétaires au titre de charges et provisions. Cependant, il entend contester certaines de celles-ci. Il fait ainsi valoir que les comptes de l’année 2023 n’ont pas été approuvés, et soutient qu’une somme de 995,70 euros serait réclamée et résulterait d’une procédure antérieure.

Cependant, force est de constater que ces griefs sont infondés. En effet, comme le relève le syndicat des copropriétaires, il résulte du procès-verbal d’assemblée générale daté du 14 novembre 2024, en sa page 7, point de vote 5, que l’ensemble des comptes pour l’exercice du 1er janvier au 31 décembre 2023 ont été approuvés. Au surplus, dans le cadre de ses demandes présentées selon la présente procédure, le syndicat des copropriétaires BEAUMANOIR ne sollicite pas la condamnation de Monsieur [J] au paiement de la somme de 995,70 euros.

Monsieur [J] échoue à rapporter la preuve de ce qu’il a satisfait à son obligation de paiement.

Il ne justifie pas s’être acquitté des sommes visées dans la mise en demeure dans le délai d’un mois ou même postérieurement et elles sont donc devenues exigibles, représentant la somme de 9.806,40 euros concernant les sommes échues et la somme de 892,54 euros pour les sommes réclamées au titre des frais nécessaires, soit la somme totale de 10.698,94 euros selon décompte actualisé produit à l’audience et valablement communiqué en cours de procédure à l’appui des écritures du syndicat des copropriétaires BEAUMANOIR.

L’article 10-1 permet au syndicat d’imputer au seul copropriétaire défaillant les frais nécessaires exposés par lui à compter de la mise en demeure mais aucune disposition légale n’impose la multiplication des relances et mises en demeure.

Ainsi, seront retranchées comme inutiles au recouvrement de la créance toute somme relevant de la gestion normale d’une copropriété, qui ne constituent pas des diligences réelles ou qui constituent des frais irrépétibles.

Ainsi, seront retranchées les sommes suivantes ;

Le 24 mai 2022, la somme de 38,70 euros,Le 13 juillet 2022, la somme de 270 euros,Le 19 octobre 2022, la somme de 143,62 euros,Le 1er décembre 2022, la somme de 390 euros,

Soit une somme totale de 842,32 euros qui sera déduite de la somme de 10.698,94 euros, en ce qu’elle correspond soit à des frais irrépétibles ou des dépens, soit à des frais ne pouvant être recouvrés par la voie de la présente procédure. Seule sera conservée la somme de 50,22 euros correspondant au coût d’une mise en demeure.

Ainsi, Monsieur [J] reste redevable d’une somme de 9.856,62 euros : (10.698,94 euros – 842,32 euros) envers le syndicat des copropriétaires.

En conséquence, Monsieur [N] [J] sera condamné à payer au syndicat des copropriétaires [Adresse 4] la somme de 9.856,62 € au titre des charges impayées et des frais, assortie des intérêts au taux légal à compter du 6 septembre 2022, date du premier commandement de payer l’arriéré de charge pour la somme de 7.165,30 euros, et à compter de la date de la présente ordonnance pour le surplus.

Sur la demande de dommages et intérêts :

Le syndicat des copropriétaires sollicite l’octroi d’une somme de 2.500 euros à titre de dommages et intérêts au regard des copropriétaires au regard du fait que Monsieur [J] est coutumier du fait et a failli à son obligation de paiement des charges de façon systématique et répétées, ce qui génère un préjudice à la collectivité des copropriétaires, privée de sommes importantes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble, et lui cause un préjudice financier.

Monsieur [J] soutient qu’il n’est démontré d’aucun préjudice au préjudice de la copropriété.

Cependant, il est constant que Monsieur [J] a déjà été condamné par jugement en date du 11 mai 2021 par le tribunal judiciaire d’Aix-en-Provence à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 11.198,40 € au titre des charges de copropriété dues au 31 décembre 2021. Il s’est de nouveau abstenu de procéder au paiement des charges courantes, sans aucun motif, et n’a pas satisfait à leur paiement malgré la mise en demeure, générant de nouveau frais à la copropriété pour recouvrer des sommes et laissant celle-ci avec un manque de trésorerie du par lui.

Dès lors, en agissant ainsi, il a généré un préjudice à la collectivité des copropriétaires, privée de sommes importantes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble, et lui a causé un préjudice financier, qui est direct et certain, et qui est distinct de celui compensé par les intérêts moratoires.

Par conséquent, il convient de le condamner à payer au syndicat des copropriétaires une somme de 500 euros à titre de dommages et intérêts de ce chef.

Sur les demandes accessoires :

Conformément à l’article 696 du Code de procédure civile, les dépens seront supportés par Monsieur [N] [J].

L’équité commande que Monsieur [N] [J] soit condamné à payer au syndicat des copropriétaires BEAUMANOIR la somme de 2.000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

La demande de Monsieur [J] au titre de l’article 700 du code de procédure civile sera rejetée.

Il convient de rappeler que l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant après mise en œuvre de la procédure accélérée au fond, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

REJETTE les exceptions de nullité par Monsieur [J] au titre du défaut de qualité à agir et de la nullité de la mise en demeure

DECLARE recevable la procédure initiée par le syndicat des copropriétaires BEAUMANOIR,

CONDAMNE Monsieur [N] [J] à payer au syndicat des copropriétaires BEAUMANOIR représenté par son syndic en exercice la somme de 9.856,62 € au titre des charges impayées et des frais dus au 22 septembre 2025, assortie des intérêts au taux légal à compter du 6 septembre 2022, date du premier commandement de payer l’arriéré de charge pour la somme de 7.165,30 euros, et à compter de la date de la présente décision pour le surplus ;

CONDAMNE Monsieur [N] [J] à payer au syndicat des copropriétaires BEAUMANOIR représenté par son syndic en exercice la somme de 500 euros à titre de dommages et intérêts ;

CONDAMNE Monsieur [N] [J] à payer au syndicat des copropriétaires BEAUMANOIR représenté par son syndic en exercice la somme de 2.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE Monsieur [N] [J] de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Monsieur [N] [J] aux dépens de l’instance ;

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit ;

AINSI FAIT ET PRONONCÉ CE JOUR

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,