Tribunal Judiciaire d'Aix-en-Provence, Chambre generaliste a, 29 janvier 2026, n° 23/04291

TJ Aix-en-Provence 29 janvier 2026

Arguments

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Rejeté
Manquement à l'obligation d'information
La cour a estimé que les désordres étaient apparents et que les époux [X] avaient eu l'occasion de visiter le bien à plusieurs reprises, ce qui les rendait responsables de leur décision de ne pas poursuivre l'achat.
Rejeté
Nature de l'affaire
La cour a jugé que l'exécution provisoire n'était pas justifiée dans ce cas.
Rejeté
Frais de justice
La cour a estimé qu'il n'y avait pas lieu de faire droit à cette demande, compte tenu de la décision rendue.

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Sur la décision

Référence :	TJ Aix-en-Provence, ch. generaliste a, 29 janv. 2026, n° 23/04291
Numéro(s) :	23/04291
Importance :	Inédit
Dispositif :	Déboute le ou les demandeurs de l'ensemble de leurs demandes
Date de dernière mise à jour :	25 mars 2026
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Sur les parties

Avocat(s) :	Alexandra BEAUXCapucine VINCENTDavid TRAMIERMaxime PLANTARD
Cabinet(s) :	SOCIETE CIVILE PROFESSIONNELLE D'AVOCATS PLANTARD-ROCHAS-ROUILLIER-VIRY & ROUSTAN-BERIDOT

Texte intégral

TRIBUNAL JUDICIAIRE

D'[Localité 1]

JUGEMENT DU :

29 Janvier 2026

ROLE : N° RG 23/04291 – N° Portalis DBW2-W-B7H-L764

AFFAIRE :

Epoux [X]

[D] [Q]

GROSSE(S)délivrées(s)

SCP DAYDE – PLANTARD – ROCHAS ROUILLIER VIRY& [V] [C]

SELAS [Z] & ASSOCIES

COPIE(S)délivrée(s)

SCP DAYDE – PLANTARD – ROCHAS ROUILLIER VIRY & [V] [C]

SELAS [Z] & ASSOCIES

N°2026

CH GENERALISTE A

DEMANDEURS

Monsieur [E] [X]

né le 02 Janvier 1959 à [Localité 2]

de nationalité FRANCAISE, demeurant [Adresse 1]

Madame [O] [X]

née le 06 Mai 1962 à [Localité 2]

de nationalité Française, demeurant [Adresse 1]

représentée par Maître Maxime PLANTARD de la SCP DAYDE – PLANTARD – ROCHAS-ROUILLIER- VIRY & ROUSTAN BERIDOT, – , avocats au barreau d’AIX-EN-PROVENCE, substitué à l’audience par M^e TRAMIER, avocat

DEFENDEUR

Monsieur [D] [Q]

né le 24 Janvier 1966 à [Localité 2]

de nationalité Française, demeurant [Adresse 2]

représenté par M^e Alexandra BEAUX administratrice provisoire de la SELAS VILLEPIN & ASSOCIES, avocats au barreau d’AIX-EN-PROVENCE, substitué à l’audience par M^e Capucine VINCENT, avocat

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DEBATS

PRESIDENT : Madame BOUSSIRON Christelle, vice-présidente

Statuant à juge unique

A assisté aux débats : Madame MILLET, Greffier

En présence de M [G] [A], auditeur de justice

DEBATS

A l’audience publique du 27 Novembre 2025,

Après dépôt des dossiers de plaidoirie par les conseils des parties,

l’affaire a été mise en délibéré au 29 Janvier 2026, avec avis du prononcé du jugement par mise à disposition au greffe.

JUGEMENT

contradictoire, en premier ressort,

prononcé publiquement par mise à disposition au greffe

signé par Madame BOUSSIRON Christelle, vice-présidente

assistée de Madame MILLET, Greffier

FAITS, MOYENS ET PROCÉDURE

Le 13 janvier 2023, Monsieur [D] [Q] a signé un mandat de vente concernant sa résidence principale, d’un montant de 599.000 euros avec l’agence immobilière ERA.

Monsieur [E] [X] et Madame [O] [J] épouse [X] ont visité le bien de Monsieur [D] [Q] le 30 janvier 2023.

Ils ont fait une offre d’achat à 580.000 euros, acceptée par le vendeur.

Le 13 février 2023, une promesse de vente a été signée entre Monsieur [E] [X] et Madame [O] [F], et Monsieur [D] [Q].

La signature de la vente était fixée au 28 avril 2023.

La promesse de vente prévoyait une indemnité d’immobilisation de 58.000 euros.

Les époux [X] ont versé la somme de 29.500 euros à ce titre entre les mains de leur notaire, qui les détient encore à ce jour.

A la suite de la signature de la promesse, les époux [X] sont revenus revisiter le bien à plusieurs reprises.

Lors d’une visite le 4 avril 2023, ils étaient accompagnés d’un artisan, afin de réaliser un devis pour de futurs travaux.

A la suite de cette visite, ils ont informé l’agence immobilière ERA qu’ils ne souhaitaient plus faire l’acquisition de la maison, au regard des désordres constatés.

Le 13 avril 2023, une expertise a été réalisée par le cabinet FJ-Expertise, à la demande des époux [X], et avec l’accord de Monsieur [D] [Q].

Le 14 avril 2023, le notaire des époux [X] a informé le notaire de Monsieur [D] [Q] de la volonté de ses clients de ne pas poursuivre l’acquisition.

Par courrier du 1er juin 2023, les époux [X], par l’intermédiaire de leur avocat, ont mis Monsieur [D] [Q] en demeure de leur restituer la somme de 29.500€ au titre de l’indemnité d’immobilisation.

Aucune issue amiable n’a été trouvé au litige.

Par exploit du 5 décembre 2023, Monsieur [E] [X] et Madame [O] [J] épouse [X] ont fait assigner Monsieur [D] [Q] devant la présente juridiction.

La procédure a été clôturée par ordonnance du 24 février 2025 avec effet différé au 20 novembre 2025.

L’affaire a été appelée à l’audience du 27 novembre 2025.

Dans leur assignation, à laquelle il convient de se référer pour un plus ample exposé des moyens et prétentions par application de l’article 455 du code de procédure civile, Monsieur [E] [X] et Madame [O] [J] épouse [X] demandent au tribunal de:

— condamner Monsieur [D] [Q] à leur verser la somme de 29.500 euros au titre du remboursement de l’indemnité d’immobilisation avec intérêts au taux légal à compter de la première mise en demeure restée infructueuse,

— juger que l’exécution provisoire est compatible avec la nature de l’affaire,

— juger n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire,

— condamner Monsieur [D] [Q] à leur verser la somme de 9.600€ par application de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

Dans ses dernières écritures régulièrement notifiées le 29 novembre 2024 par voie électronique, Monsieur [D] [Q] demande au tribunal de:

— à titre principal débouter les époux [X] de l’ensemble de leurs demandes,

— à titre reconventionnel condamner les époux [X] à lui verser la somme restante de 29.500 euros au titre de l’indemnité d’immobilisation, ainsi que la somme de 29.500 euros initiale, entre les mains de leur notaire,

— condamner les époux [X] à lui verser la somme de 3.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

A l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré pour être prononcée par mise à disposition au greffe le 29 janvier 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur le règlement de l’indemnité d’immobilisation

En application de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

L’article 1104 ajoute que les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi.

Cette disposition est d’ordre public.

Aux termes de l’article 1124, alinéa 1 du code civil, la promesse unilatérale est le contrat par lequel une partie, le promettant, accorde à l’autre, le bénéficiaire, le droit d’opter pour la conclusion d’un contrat dont les éléments essentiels sont déterminés, et pour la formation duquel ne manque que le consentement du bénéficiaire.

Aux termes de l’article 1112-1 du code civil, celle des parties qui connaît une information dont l’importance est déterminante pour le consentement de l’autre doit l’en informer dès lors que, légitimement, cette dernière ignore cette information ou fait confiance à son cocontractant.

Néanmoins, ce devoir d’information ne porte pas sur l’estimation de la valeur de la prestation.

Ont une importance déterminante les informations qui ont un lien direct et nécessaire avec le contenu du contrat ou la qualité des parties.

Il incombe à celui qui prétend qu’une information lui était due de prouver que l’autre partie la lui devait, à charge pour cette autre partie de prouver qu’elle l’a fournie.

Les parties ne peuvent ni limiter, ni exclure ce devoir.

Outre la responsabilité de celui qui en était tenu, le manquement à ce devoir d’information peut entraîner l’annulation du contrat dans les conditions prévues aux articles 1130 et suivants.

Aux termes de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Les époux [X] sollicitent la condamnation de Monsieur [D] [Q] à leur verser la somme de 29.500 euros au titre du remboursement de l’indemnité d’immobilisation.

Ils soutiennent que la non-réalisation de la vente est exclusivement imputable à Monsieur [D] [Q] qui n’a pas respecté l’obligation d’information mise à sa charge, qu’ils ont visité la maison plusieurs fois alors qu’elle était complètement meublée, que suite à une visite de la maison, après que Monsieur [Q] ait vidé les lieux de tous meubles, ils ont constaté que la maison présentait des vices dont ils n’avaient pas eu connaissance avant, vices de nature et d’ampleur à leur faire renoncer à leur projet d’acquisition, qu’ils ont ainsi constaté que la maison présentait des fissurations et que deux tirants d’ancrage du mur extérieur avaient été posés dans le garage, qu’aucun de ces désordres n’a été signalé par Monsieur [Q] dans l’annonce, qu’ils n’ont pas été informés de l’état de la maison, et que Monsieur [Q] a donc manqué à son obligation générale d’information.

Ils produisent le rapport d’expertise amiable de la société FJ expertise daté du 16 avril 2023, qui fait état de fissures dans les pièces de vie du bien litigieux ainsi qu’au niveau d’éléments porteurs dans les combles, dans le garage, d’un affaissement du sol dans le séjour et dans la chambre nord, et de la présence de deux tirants d’ancrage du mur extérieur et d’une poutre en béton transversale dans le garage qui sert à ancrer les tirants de la façade, ce qui met en avant un problème structurel ancien.

Monsieur [D] [Q] sollicite le rejet de demande et à titre reconventionnel la condamnation des époux [X] à lui verser la somme restante de 29.500 euros au titre de l’indemnité d’immobilisation, ainsi que la somme de 29.500 euros initiale, entre les mains de leur notaire.

Il explique que s’il avait voulu cacher des désordres, il n’aurait pas consenti à la visite du bien sans les meubles ni donné son accord à l’expertise amiable, qu’il a sollicité l’intervention d’un expert judiciaire, qui conclut à l’absence de vices cachés et de désordres structurels, que les désordres allégués, à savoir les fissures, étaient visibles même en présence de mobilier, que les époux [X] ont pris le bien dans l’état où il se trouvait lors de leurs nombreuses visites du domicile, et qu’ainsi, conformément à la promesse de vente, l’indemnité d’immobilisation lui est acquise.

Monsieur [D] [Q] produit le rapport d’expertise amiable de Monsieur [L] [T], qui fait état de fissures structurelles dans le garage, de fissures sur le dallage, de fissures au niveau de la charpente, et d’un affaissement du dallage dans les pièces de vie du fait du retrait/ gonflement du sol argileux.

Le rapport conclut que les fissures et affaissements sont visibles sans sondage destructif.

En l’espèce, par acte du 13 février 2023, une promesse unilatérale de vente a été signée entre les époux [X] et Monsieur [D] [Q] concernant une propriété bâtie, moyennant le prix de 580.000€, la promesse étant consentie pour une durée expirant le 28 avril 2023.

La promesse stipule que le bénéficiaire prendra le bien dans l’état où il se trouve à ce jour, tel qu’il l’a vu et visité, le promettant s’interdisant formellement d’y apporter des modifications matérielles et juridiques.

Elle prévoit une indemnité d’immobilisation de 58.000€, le bénéficiaire devant déposer la somme de 29.000€ à la comptabilité du notaire au plus tard dans les 10 jours de la promesse, et le bénéficiaire s’obligeant à verser au promettant le surplus de l’indemnité d’immobilisation, soit la somme de 29.000€, au plus tard dans le délai de 8 jours de l’expiration du délai de réalisation de la promesse de vente pour le cas où le bénéficiaire, toutes les conditions suspensives ayant été réalisées, ne signerait pas l’acte de vente ou ne lèverait pas l’option de son seul fait.

L’acte précise que la somme versée ne constitue pas des arrhes, et que les dispositions de l’article 1590 du code civil ne lui sont pas applicables.

La promesse stipule qu’en cas de non-réalisation de la vente promise, elle restera acquise au promettant à titre d’indemnité forfaitaire pour l’immobilisation entre ses mains de l’immeuble objet de la promesse pendant la durée de celle-ci, et que toutefois dans la même hypothèse de non réalisation de la vente, la somme sera intégralement restituée au bénéficiaire si la non-réalisation de la vente promise est imputable au seul promettant.

La vente n’a pas été réalisée, les époux [X] ayant indiqué par l’intermédiaire de leur notaire par courriel du 14 avril 2023 ne plus souhaiter acquérir le bien litigieux.

S’ils soutiennent que leur refus est fondé sur la présence de vices cachés dans le bien et au manquement à son obligation d’information par le vendeur, force est de constater que les rapports d’expertise amiable établis à la demande des époux [X] comme de Monsieur [D] [Q] font état de plusieurs fissures apparentes, d’un affaissement du carrelage apparent, de tirants et poutre en béton dans le garage apparents.

Les nombreuses photographies jointes aux deux rapports confirment que tous ces désordres sont apparents et disséminés à plusieurs endroits de l’habitation.

Les époux [X] ont visité le bien litigieux à sept reprises, les 30 janvier (deux fois), 7 février, 6 mars, 10 mars, 4 avril et 13 avril 2023. Il n’est pas discuté qu’ils avaient accès à l’intégralité du bien, combles, charpente et garage compris.

Si les requérants allèguent que les désordres relevés par les expertises étaient cachés par des meubles lors de leurs visites du bien, ils ne produisent aucun élément en ce sens.

Il s’en déduit que les époux [F] sont mal-fondés de reprocher à leur vendeur de leur avoir caché les désordres affectant son bien et d’avoir manqué à son devoir d’information quant à l’existence de ces désordres.

Il se déduit de ces éléments que l’absence de la réalisation de la vente est imputable exclusivement aux époux [F], bénéficiaires de la promesse.

Conformément aux stipulations contractuelles, l’indemnité d’immobilisation prévue par les parties doit donc être acquise au promettant à titre d’indemnité forfaitaire pour l’immobilisation entre ses mains de l’immeuble objet de la promesse pendant la durée de celle-ci.

En conséquence, Monsieur [E] [X] et Madame [O] [J] épouse [X] seront condamnés à verser à Monsieur [D] [Q] verser la somme de 58.000€ au titre de l’indemnité d’immobilisation contractuellement prévue, soit la somme de 29.000 euros restante, ainsi que la somme de 29.000 euros entre les mains de leur notaire.

Sur les demandes accessoires

Les époux [X], qui succombent, seront condamnés aux dépens.

Ils seront déboutés de leur demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

L’équité commande leur condamnation à verser à Monsieur [D] [Q] la somme de 2.500€ sur ce fondement.

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Il sera en conséquence rappelé que la présente décision est assortie de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS,

LE TRIBUNAL,

STATUANT après audience publique, par jugement contradictoire rendu en premier ressort, mise à disposition au greffe,

CONDAMNE Monsieur [E] [X] et Madame [O] [J] épouse [X] à verser à Monsieur [D] [Q] la somme de 58.000€ au titre de l’indemnité d’immobilisation contractuellement prévue, soit la somme de 29.000 euros restante ainsi que la somme de 29.000 euros entre les mains de leur notaire;

DEBOUTE Monsieur [E] [X] et Madame [O] [J] épouse [X] de l’ensemble de leurs demandes;

CONDAMNE Monsieur [E] [X] et Madame [O] [J] épouse [X] à verser à Monsieur [D] [Q] la somme de 2.500€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile;

CONDAMNE Monsieur [E] [X] et Madame [O] [J] épouse [X] aux dépens;

RAPPELLE que la présente décision est assortie de l’exécution provisoire.

AINSI JUGÉ ET MIS À DISPOSITION AU GREFFE DE LA CHAMBRE GENERALISTE A DU TRIBUNAL JUDICIAIRE D’AIX EN PROVENCE, LE 29 JANVIER 2026.

La minute étant signée par

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT