COUR D’APPEL DE COLMAR

JUGE DES CONTENTIEUX

DE LA PROTECTION DU

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 9]

TRIBUNAL DE PROXIMITÉ

DE [Localité 7]

[Adresse 4]

[Adresse 6]

[Localité 5]

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N° RG 25/00207 – N° Portalis DB2D-W-B7J-CTBZ

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Minute N° 25/00023

ORDONNANCE DE REFERE

DU 16 Décembre 2025

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PARTIE DEMANDERESSE :

S.A. VILOGIA, dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par M^e Alexandre GASSE, avocat au barreau de NANCY

PARTIE DÉFENDERESSE :

Mme [G] [Z], demeurant [Adresse 2]

non comparante

DÉBATS :

A l’audience publique du 18 Novembre 2025

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS :

Anne MOUSTY, Président

Myriam WIRTZ, Greffier

ORDONNANCE :

Mise à disposition au greffe,

Rendue par décision Réputée contradictoire, en premier ressort,

Signée par Anne MOUSTY, Juge des contentieux de la protection, et Myriam WIRTZ, Greffier.

Nature de l’affaire : Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion

exécutoire au demandeur – défendeur

copie au demandeur – défendeur

le

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat du 23 octobre 2017, la SA Vilogia a consenti à monsieur [H] [Z] et madame [G] [Z] un bail d’habitation sur un logement situé [Adresse 1] à [Localité 8], pour un loyer mensuel de 535,85 euros ainsi que 108,24 euros pour les charges.

En raison de loyers qui seraient demeurés impayés, la SA Vilogia a fait signifier à [G] [Z] le 22 mai 2025 un commandement de payer visant la clause résolutoire pour une somme en principal de 1 340,85 euros.

Par acte de commissaire de justice du 30 juillet 2025 remis à étude, la SA Vilogia a fait assigner madame [G] [Z] en référé devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Molsheim, afin d’obtenir la résiliation du bail, l’expulsion du locataire, sa condamnation au paiement des arriérés de loyers à titre de provision et la fixation d’une indemnité d’occupation.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 18 novembre 2025.

En demande, la SA Vilogia, représenté par son conseil, lequel se réfère à l’audience à son assignation, demande au juge des contentieux de la protection statuant en référé de, notamment :

Constater l’acquisition des effets de la clause résolutoire ;Ordonner l’expulsion de madame [G] [Z] ;Condamner madame [G] [Z] à titre provisionnel au paiement de l’arriéré locatif actualisé à la somme de 3 094,71 euros, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;Condamner madame [G] [Z] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation de 561,37 euros à compter du 22 juillet 2025, avec révision annuelle, jusqu’à la libération effective et définitive des lieux ;Condamner madame [G] [Z] à payer à la SA Vilogia la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;Condamner madame [G] [Z] aux dépens, en ce compris les frais de commandement.

Au soutien de ses demandes, la SA Vilogia précise que le commandement de payer est demeuré infructueux de sorte que la clause résolutoire du contrat trouve application. Elle fait état d’un décompte actualisé d’arriérés de loyers et charges, précisant qu’il n’y a pas eu de versement de la part de la défenderesse. Elle précise avoir avisé la CAF de la procédure.

En défense, madame [G] [Z], quoique régulièrement assignée, n’était ni présente ni représentée, sans avoir fait connaître les motifs de son absence.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience et a été régulièrement mis dans les débats.

A l’audience, avis a été donné que l’affaire était mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 16 décembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

I. Sur les conséquences de la non-comparution du locataire

Conformément à l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué au fond, et le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En application de l’article 473 du même code, l’ordonnance, dans la mesure où elle est susceptible d’appel conformément à l’article R213-9-4 du code de l’organisation judiciaire, sera réputée contradictoire.

II. Sur la recevabilité des demandes

La saisine de la CCAPEX est réputée constituée lorsqu’une saisine des organismes payeurs des aides au logement a été préalablement effectuée afin de maintenir les aides au logement, ce qui a été fait en l’espèce.

L’assignation a été notifiée le 30 juillet 2025 à l’autorité préfectorale, soit deux mois au moins avant la première audience fixée au 18 novembre 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n 89-462 du 6 juillet 1989, en vigueur antérieurement à la loi n 2023-668 du 27 juillet 2023.

Par conséquent, les demandes en constat d’acquisition de la clause résolutoire, expulsion du locataire et condamnation au paiement des arriérés de loyers ainsi que d’une indemnité d’occupation, doivent être déclarées recevables.

III. Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire

Il résulte de l’article 24 I de la loi n 89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version antérieure à la loi n 2023-668 du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l’occupation illicite, que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

L’article 24 I de la loi n 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n 2023-668 du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l’occupation illicite, entrée en vigueur le 29 juillet 2023, prévoit que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Ces dispositions relèvent de l’ordre public de protection et, à ce titre, les stipulations contractuelles plus favorables prévoyant un délai plus large pour s’acquitter de la dette priment.

En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire (article 7) qui prescrit un délai de deux mois pour régulariser le défaut de paiement. Le commandement de payer a été signifié au locataire le 22 mai 2025 en visant cette clause résolutoire. Il mentionne une somme due en principal de 1 340,85 euros.

Il ne résulte d’aucun élément produit aux débats que la somme mentionnée dans le commandement de payer aurait été payée dans le délai de deux mois à compter de la délivrance de cet acte.

Dès lors, il y a lieu de retenir que les conditions pour constater l’acquisition de la clause résolutoire étaient réunies à la date du 22 juillet 2025.

IV. Sur le montant de l’arriéré locatif

Il résulte de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile que le juge du contentieux de la protection, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, peut accorder une provision au créancier.

La SA Vilogia produit un décompte arrêté au 31 octobre 2025 aux termes duquel madame [G] [Z] lui doit la somme de 3 094,71 euros au titre des loyers, des charges et des indemnités d’occupation.

Madame [G] [Z], qui n’a pas comparu à l’audience, ne produit aucun élément de nature à contester tant le principe que le montant de sa dette.

En conséquence, madame [G] [Z] sera condamnée, à titre provisionnel, à payer à la SA Vilogia la somme de 3 094,71 euros au titre des loyers, des charges et des indemnités d’occupation, avec intérêts au taux légal sur la somme de 1 340,85 euros à compter de la délivrance du commandement de payer et sur le surplus à compter de la présente ordonnance, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil et de l’article 5 du code de procédure civile.

V. Sur l’octroi de délais de paiement et l’acquisition de la clause résolutoire

Il résulte des articles 24 V et VII de la loi n 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n 2023-668 du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l’occupation illicite, et 1343-5 du code civil que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article.

Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

Il est rappelé qu’en vertu des articles 21, 128 et 129-1 du code de procédure civile, il entre dans la mission du juge de concilier les parties, que les parties peuvent se concilier, d’elles-mêmes ou à l’initiative du juge, tout au long de l’instance et qu’elles peuvent toujours demander au juge de constater leur conciliation.

Dans la mesure où madame [G] [Z] n’a pas comparu à l’audience, de sorte que sa situation et ses capacités contributives ne peuvent être déterminées, le juge n’est pas mis en mesure d’accorder des délais de paiement.

En outre, le bailleur n’a pas sollicité de délais de paiement avec effet suspensif de la clause résolutoire.

En conséquence, l’acquisition de la clause résolutoire produira ses effets et l’expulsion de madame [G] [Z] sera ordonnée.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux par madame [G] [Z] est régi par les articles L433-1 et suivants et R433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, sans qu’il y ait lieu de statuer sur ce point dans la présente ordonnance.

VI. Sur la demande de condamnation à une indemnité mensuelle d’occupation

En conséquence de l’acquisition de la clause résolutoire et de l’expulsion, madame [G] [Z] sera condamnée au paiement d’une somme pour la période courant depuis la date d’acquisition de la clause résolutoire à compter de laquelle madame [G] [Z] est devenue occupant sans droit ni titre, soit le 22 juillet 2025, et ce jusqu’à la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la remise des clefs.

Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant du loyer augmenté des charges tel qu’il aurait été dû si le bail s’était poursuivi, soit de 561,37 euros. Le montant sera donc révisé conformément au bail.

Conformément à l’article 1231-7 du code civil, cette condamnation produira intérêts au taux légal à compter de la date d’exigibilité de chacune de ces indemnités, qui seront dues à terme échu au dernier jour de chaque mois.

Cette créance ne sera toutefois due, le cas échéant, que sous déduction des sommes auxquelles madame [G] [Z] est déjà condamnée au titre de l’arriéré des loyers, charges et indemnités d’occupation dus pour 3 094,71 euros, en considération de la date de l’acquisition des effets de la clause résolutoire fixée au 22 juillet 2025.

VII. Sur les demandes accessoires et les mesures de fin de décision

1 ) Sur les dépens

En application de l’article 696 du code de procédure civile et de l’article L111-8 du code des procédures civiles d’exécution, madame [G] [Z], partie perdante, supportera la condamnation aux dépens, qui comprendront de plein droit le coût du commandement de payer du 22 mai 2025, de l’assignation du 30 juillet 2025 et le cas échéant de sa notification à l’autorité préfectorale du 30 juillet 2025, sans qu’il y ait lieu de répartir autrement ces dépens.

2 ) Sur l’article 700 du code de procédure civile

Conformément à l’article 700 du code de procédure civile, madame [G] [Z], supportant la condamnation aux dépens, sera également condamnée à payer à la SA Vilogia la somme de 300 euros, au titre des frais non compris dans les dépens, en considération de l’équité.

3 ) Sur l’exécution provisoire

En vertu de l’article 514-1 alinéa 3 du code de procédure civile, la présente décision rendue en référé est de droit exécutoire par provision.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Molsheim, statuant en référé, par ordonnance réputée contradictoire, en premier ressort, rendue après débats en audience publique par mise à disposition au greffe,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail d’habitation conclu le 23 octobre 2017 entre la SA Vilogia et madame [G] [Z] concernant le logement situé [Adresse 1] à [Localité 8] sont réunies à la date du 22 juillet 2025 ;

CONDAMNE, à titre provisionnel, madame [G] [Z] à payer à la SA Vilogia la somme 3 094,71 euros au titre des loyers, des charges et des indemnités d’occupation, avec intérêts au taux légal sur la somme de 1 340,85 euros à compter du 22 mai 2025 et sur le surplus à compter de la présente ordonnance ;

ORDONNE l’expulsion de madame [G] [Z] ainsi que celle de tout occupant de son chef du logement situé [Adresse 1] à [Localité 8] ;

ORDONNE à madame [G] [Z] de libérer le logement et d’en restituer les clefs, dans un délai d’un mois à compter de la signification de la présente ordonnance ;

DIT qu’à défaut pour madame [G] [Z] d’avoir volontairement libéré le logement et restitué les clefs dans ce délai, la SA Vilogia pourra, à expiration d’un délai de deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux et dans le respect notamment de l’article L412-6 du code des procédures civiles d’exécution, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tout occupant de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DIT que, dès le commandement d’avoir à libérer les locaux, le commissaire de justice chargé de l’exécution de la mesure d’expulsion en saisit le représentant de l’Etat dans le département afin que celui-ci en informe la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n 90-449 du 31 mai 1990 visant à la mise en œuvre du droit au logement, et qu’il informe le ménage locataire de la possibilité de saisir la commission de médiation en vue d’une demande de relogement au titre du droit au logement opposable ;

DIT qu’à défaut de saisine du représentant de l’Etat dans le département par le commissaire de justice, le délai avant l’expiration duquel l’expulsion ne peut avoir lieu est suspendu ;

DIT que le sort des meubles laissés sur place sera régi, le cas échéant, par l’application des articles L433-1 et suivants et R433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE, à titre provisionnel, madame [G] [Z] à payer à la SA Vilogia une indemnité mensuelle d’occupation fixée à la somme de 561,37 euros à compter du 22 juillet 2025, outre actualisation conformément au bail, cette indemnité se substituant aux loyers et aux charges jusqu’au départ volontaire ou à défaut l’expulsion des lieux, avec intérêts au taux légal à compter de la date d’exigibilité de chacune de ces indemnités qui seront dues à terme échu au dernier jour de chaque mois, mais le tout sous déduction le cas échéant des sommes auxquelles madame [G] [Z] est déjà condamnée provisionnellement par la présente ordonnance au titre non seulement des arriérés de loyers et de charges mais également pour partie au titre des indemnités d’occupation entre le 22 juillet 2025 et la date de la présente ordonnance ;

CONDAMNE madame [G] [Z] aux dépens, en ce compris de plein droit le coût du commandement de payer du 22 mai 2025, de l’assignation en référé du 30 juillet 2025 et le cas échéant de sa notification à l’autorité préfectorale du 30 juillet 2025 ;

CONDAMNE madame [G] [Z] à payer à la SA Vilogia la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE toute autre demande ;

RAPPELLE que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire conformément à l’article 514-1 alinéa 3 du code de procédure civile.

Le greffier, Le juge,