TRIBUNAL JUDICIAIRE

D'[Localité 6]

JUGEMENT DU :

19 Janvier 2026

ROLE : N° RG 24/04070 – N° Portalis DBW2-W-B7I-MNQD

AFFAIRE :

S.A.S. PV EXPLOITATION FRANCE

C/

[W] [Z]

GROSSES délivrées

le

à Maître Nicolas MONTEIL, avocat au barreau D’AIX-EN-PROVENCE

à Maître Pierre-andré WATCHI-FOURNIER, avocat au barreau de TOULON

COPIES délivrées

le

à Maître Nicolas MONTEIL, avocat au barreau D’AIX-EN-PROVENCE

à Maître Pierre-andré WATCHI-FOURNIER, avocat au barreau de TOULON

à la Régie

au service des expertises

N°2026

CH ECOCOM GENERAL

DEMANDERESSE

S.A.S. PV EXPLOITATION FRANCE (RCS DE [Localité 13] 884 607 193)

dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Maître Nicolas MONTEIL, avocat au barreau D’AIX-EN-PROVENCE et ayant pour avocat plaidant Maître Philippe RIGLET du CABINET FRANKLIN, avocats au barreau de PARIS

DEFENDEURS

Madame [W] [C] épouse [Z]

née le 11/02/1944 à [Localité 9] (62), de nationalité française

demeurant [Adresse 4]

Monsieur [S] [Z]

né le 27/12/1943 à [Localité 9] (62), de nationalité française

demeurant [Adresse 5]

représentés par Maître Pierre-andré WATCHI-FOURNIER, avocat au barreau de TOULON et ayant pour avocat plaidant Maître Benjamin CABAGNO de la SELARL CABAGNO ASSOCIE, avocats au barreau de PARIS, substitués par Caroline PAYEN, avocat au barreau D’AIX-EN-PROVENCE

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DEBATS

PRESIDENT : Madame MACOUIN Servane, Vice-Présidente

Statuant à juge unique

A assisté aux débats : Madame TOUATI Séria, Greffier

DEBATS

A l’audience publique du 17 Novembre 2025, l’affaire a été mise en délibéré au 19 Janvier 2026, avec avis du prononcé du jugement par mise à disposition au Greffe.

JUGEMENT

contradictoire, en premier ressort et avant dire droit,

prononcé publiquement par mise à disposition au Greffe

signé par Madame MACOUIN Servane, Vice-Présidente

assistée de Madame TOUATI Séria, Greffier

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 24 octobre 2012, Monsieur et Madame [Z] ont consenti à la société PV-CP Resorts France, aux droits de laquelle est venue la SAS PV EXPLOITATION FRANCE un bail commercial à usage de résidence de tourisme avec services portant sur le lot n°0102-22 au sein de ensemble immobilier susvisé (ci-après les « Locaux Loués ››). Il est précisé que les locaux sont loués meublés.

Ce bail commercial a été consenti pour une durée de neuf années entières et consécutives ayant pris effet le 1er octobre 2013 pour expirer le 30 septembre 2022, et ce moyennant un loyer annuel de 3.200€ HT HC.

La résidence était alors exploitée par la société PIERRE ET VACANCES.

Par acte du 29 mars 2022, Monsieur et Madame [Z] ont signifié à la société PV EXPLOITATION FRANCE un congé sans offre de renouvellement avec offre d’indemnité d’éviction pour le 30 septembre 2022.

Aucun accord n’étant intervenu entre les parties sur la fixation du montant de l’indemnité d’éviction due à la société PV EXPLOITATION France.

Par acte du 27 septembre 2024, la SAS PV EXPLOITATION FRANCE a fait assigner Monsieur et Madame [Z] aux fins de voir :

Vu les articles L. 145-1 et suivants du Code de commerce,

Vu les articles L. 145-14 et L. 145-28 du Code de commerce,

Vu l’article 700 du Code de procédure civile,

A titre principal :

juger qu’elle bénéficie d’un droit au maintien dans les lieux jusqu’au paiement de l’indemnité d’éviction qui lui est due,En conséquence,

condamner Monsieur et Madame [Z] au paiement d’une indemnité d’éviction équivalente à trois fois le chiffre d’affaires moyen des trois dernières années réalisé dans les locaux loués, augmentée des indemnités accessoires, à parfaire au jour du prononcé de la condamnation,A titre subsidiaire,

désigner tel expert qu’il plaira au tribunal de céans, avec pour mission de rechercher tous éléments permettant de déterminer l’indemnité d’éviction, à la date la plus proche possible du départ de la société locataire,En tout état de cause,

condamner Monsieur et Madame [Z] à lui payer à la somme de 1.000€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens.

Dans leurs conclusions notifiées par le Réseau Privé Virtuel des Avocats le 21 mars 2025, Monsieur et Madame [Z] demandent à la juridiction de :

Vu l’article L.145-9 du Code de commerce,

Vu l’article L.145-14 du Code de commerce,

Vu l’article L.145-28 du Code de commerce,

Vu les articles 699 et 700 du Code de procédure civile,

Vu la jurisprudence et les pièces versées au débat,

— déclarer recevables et bien fondés les consorts [Z] en leurs demandes, fins et conclusions,

— débouter la société PV EXPLOITATION FRANCE de ses demandes, fins et conclusions,

Y faisant droit,

— juger régulier le congé comportant refus de renouvellement avec offre de paiement d’une indemnité d’éviction avec prise d’effet au 30 septembre 2022 signifié à l’initiative des époux [Z],

En conséquence et à titre reconventionnel,

— ordonner une expertise judiciaire et désigner l’expert de justice qu’il lui plaira pour rechercher tous éléments permettant de déterminer le montant de l’indemnité d’éviction à laquelle pourrait prétendre la société PV EXPLOITATION FRANCE à raison du congé comportant refus de renouvellement avec offre de paiement d’une indemnité d’éviction signifié le 29 mars 2022, avec pour mission de :

* Se faire communiquer tous documents et pièces nécessaires à l’accomplissement de sa mission ;

* Visiter les lieux sis [Adresse 15] à [Localité 11] ([Localité 3], les décrire, dresser, le cas échéant, la liste des personnels employés par le locataire ;

* Rechercher, en tenant compte de la nature de l’activité autorisée par le bail (activité d’exploitant de résidence de tourisme consistant en la sous-location meublée des logements), de la situation et de l’état des locaux, en fournissant et justifiant de toutes ses références, tous éléments permettant de déterminer le montant de l’indemnité d’occupation due par la société PV EXPLOITATION FRANCE par référence aux critères posés par l’article L.145-14 du Code de commerce, à savoir les usages, le trouble commercial lié à la disparition du fonds de commerce, les frais de réinstallation, les frais de mutation, le trouble commercial résultant du transfert ;

* Communiquer aux parties un pré-rapport afin de recueillir leurs observations préalablement au dépôt du rapport final ;

* Dresser et déposer un rapport de ses constatations fournissant les éléments de nature à permettre de fixer l’indemnité d’éviction à laquelle pourrait prétendre la société PV EXPLOITATION FRANCE pour le lot objet du bail ;

* Répondre, conformément aux dispositions de l’article 276 du Code de procédure civile, à tous dires ou observations des parties, de justifier de ses références en distinguant les nouvelles locations, les renouvellements et les cessions intervenues dans le même périmètre et pour des locaux aux caractéristiques équivalentes à celles des locaux loués par la société PV EXPLOITATION FRANCE sis [Adresse 15] à [Localité 12] ;

* Dire que les frais d’expertise seront avancés aux frais du preneur puisque ce dernier est à l’initiative de la présente procédure et a sollicité en premier lieu, à titre subsidiaire, une expertise dans son propre acte introductif d’instance ;

En tout état de cause,

— condamner la société PV EXPLOITATION FRANCE au paiement de la somme de 2.000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile et aux entiers dépens de l’instance.

En application de l’article 455 du Code de procédure civile, il est renvoyé à l’assignation et aux conclusions des époux [Z] pour l’exposé complet des moyens développés.

Par ordonnance du 13 octobre 2025, le juge de la mise en état a clôturé la procédure et renvoyé l’affaire à l’audience de plaidoirie du 17 novembre suivant.

MOTIFS DE LA DECISION

L’article L145-14 du Code de commerce dispose que :

“Le bailleur peut refuser le renouvellement du bail. Toutefois, le bailleur doit, sauf exceptions prévues aux articles L. 145-17 et suivants, payer au locataire évincé une indemnité dite d’éviction égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement.

Cette indemnité comprend notamment la valeur marchande du fonds de commerce, déterminée suivant les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, ainsi que des frais et droits de mutation à payer pour un fonds de même valeur, sauf dans le cas où le propriétaire fait la preuve que le préjudice est moindre. »

L’article L 145-17 du même code énonce que :

« I.-Le bailleur peut refuser le renouvellement du bail sans être tenu au paiement d’aucune indemnité : 1° S’il justifie d’un motif grave et légitime à l’encontre du locataire sortant. Toutefois, s’il s’agit soit de l’inexécution d’une obligation, soit de la cessation sans raison sérieuse et légitime de l’exploitation du fonds, compte tenu des dispositions de l’article L. 145-8, l’infraction commise par le preneur ne peut être invoquée que si elle s’est poursuivie ou renouvelée plus d’un mois après mise en demeure du bailleur d’avoir à la faire cesser. Cette mise en demeure doit, à peine de nullité, être effectuée par acte extrajudiciaire, préciser le motif invoqué et reproduire les termes du présent alinéa ; 2° S’il est établi que l’immeuble doit être totalement ou partiellement démoli comme étant en état d’insalubrité reconnue par l’autorité administrative ou s’il est établi qu’il ne peut plus être occupé sans danger en raison de son état. II.-En cas de reconstruction par le propriétaire ou son ayant droit d’un nouvel immeuble comprenant des locaux commerciaux, le locataire a droit de priorité pour louer dans l’immeuble reconstruit, sous les conditions prévues par les articles L. 145-19 et L. 145-20. ».

Enfin, l’article L 145-28 du même code énonce que : « Aucun locataire pouvant prétendre à une indemnité d’éviction ne peut être obligé de quitter les lieux avant de l’avoir reçue. Jusqu’au paiement de cette indemnité, il a droit au maintien dans les lieux aux conditions et clauses du contrat de bail expiré. Toutefois, l’indemnité d’occupation est déterminée conformément aux dispositions des sections 6 et 7, compte tenu de tous éléments d’appréciation.

Par dérogation au précédent alinéa, dans le seul cas prévu au deuxième alinéa de l’article L. 145-18, le locataire doit quitter les lieux dès le versement d’une indemnité provisionnelle fixée par le président du tribunal judiciaire statuant au vu d’une expertise préalablement ordonnée dans les formes fixées par décret en Conseil d’Etat, en application de l’article L. 145-56 ».

En l’espèce, la validité du congé délivré par les époux [Z] n’est pas contestée. De même, le droit à l’indemnité d’éviction et au maintien dans les lieux jusqu’au paiement de celle-ci ne font l’objet d’aucune observation.

En revanche, la technicité du litige impose la désignation d’une expert judiciaire avant-dire-droit sur le montant de l’indemnité d’éviction, et dont la mission d’usage sera détaillée au dispositif de la présente décision.

Sur les demandes accessoires

Le sort des dépens et les demandes sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile seront réservés.

Enfin, l’exécution provisoire de la décision est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant publiquement par jugement rendu par mise à disposition au greffe, après débats publics, contradictoire et en premier ressort :

DIT la SAS PV EXPLOTATION France recevable et fondée en sa demande au titre de l’indemnité d’éviction,

DIT que la SAS PV EXPLOTATION France bénéficie d’un droit au maintien dans les lieux jusqu’au paiement de l’indemnité d’éviction qui lui est due,

Avant-dire-droit sur le montant de l’indemnité d’éviction, ORDONNE une expertise et COMMET pour y procéder :

Madame [D] [M]

demeurant [Adresse 10]

Tél : [XXXXXXXX01] [Localité 14]. : 06.62.27.51.01

Courriel : [Courriel 8]

expert près la Cour d’appel d'[Localité 7], avec la mission de :

— Se faire communiquer tous documents et pièces nécessaires à l’accomplissement de sa mission,

— convoquer les parties et leurs conseils et leur demander tous documents utiles à sa mission,

— se faire communiquer tous documents et pièces utiles,

— visiter les lieux donnés à bail à la SAS PV EXPLOITATION France dans la résidence «  [Adresse 16] » à [Localité 11], lot n°0102-22,

— donner à la juridiction tous éléments pour évaluer le montant de l’indemnité d’éviction due par les bailleurs, conformément aux dispositions du code de commerce en son article L.145-14 et aux usages,

DIT que l’expert sera saisi et effectuera sa mission conformément aux dispositions du code de procédure civile relatives aux mesures d’instruction et prendra en compte dans son avis, selon les dispositions de l’article 276 du code de procédure civile, les observations qui lui seront éventuellement faites dans un délai qu’il aura imparti, de l’ordre de quatre à six semaines, au vu d’une synthèse des constatations, opérations et de ses orientations, et qu’il déposera l’original de son rapport au greffe du tribunal judiciaire d’Aix-en-Provence dans un délai de six mois, sauf prorogation de ce délai dûment sollicitée en temps utile de manière motivée auprès du juge du contrôle,

DIT que la SAS PV EXPLOITATION France devra consigner une provision de 3.000€ hors taxes, à valoir sur la rémunération de l’expert, qui pourra le cas échéant être augmentée de la TVA si l’expert y est assujetti, dans un délai de quatre mois à compter du jugement, entre les mains du régisseur du tribunal judiciaire de ce siège, à peine de caducité, le montant de la TVA devant être réglée directement à la régie,

DIT qu’en cas d’empêchement de l’expert désigné, il sera procédé à son remplacement par simple ordonnance sur requête de la partie la plus diligente ou d’office,

DIT que le magistrat chargé du suivi de l’expertise sera le juge du contrôle des expertises,

RESERVE les demandes sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile,

RESERVE les dépens,

DIT que l’exécution provisoire est de droit,

RENVOIE l’affaire à l’audience de mise en état du 11 mai 2026 pour vérifier le versement de la consignation.

Ainsi jugé et prononcé par la chambre économique et commerciale du tribunal judiciaire d’Aix-en-Provence la minute étant signée par :

LE GREFFIER LA PRESIDENTE