TRIBUNAL JUDICIAIRE

D'[Localité 1]

JUGEMENT DU :

05 mars 2026

RÔLE : N° RG 21/00161 – N° Portalis DBW2-W-B7F-KXCC

AFFAIRE :

[H] [M]

C/

[K] [W]

GROSSE(S)délivrées(s)

le

à

M^e Marie-France POGU

M^e Laetitia RAVIER

COPIE(S)délivrée(s)

le

à

M^e Marie-France POGU

M^e Laetitia RAVIER

N°

2026/

CH GÉNÉRALISTE A

DEMANDEURS

Monsieur [H] [M]

de nationalité française, né le 04 mars 1981 à [Localité 2]

demeurant [Adresse 1]

Madame [Q] [Z]

de nationalité française, née le 29 juin 1992 à [Localité 3]

demeurant [Adresse 1]

représentée par M^e Marie-France POGU, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE, avocat postulant et plaidant à l’audience par M^e Jean-Michel COLMANT, avocat au barreau des Hautes Alpes

DÉFENDEURS

Monsieur [K] [W]

de nationalité française,

demeurant [Adresse 2]

Madame [B] [W]

de nationalité française,

demeurant [Adresse 2]

représentée et plaidant par M^e Laetitia RAVIER, avocat au barreau de MARSEILLE

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lors des débats et du délibéré :

PRÉSIDENT :Madame LEYDIER Sophie, première vice-présidente

ASSESSEURS : Madame CHASTEL Céline, vice-présidente

Madame GIRONA Nicole, magistrat honoraire

A assisté aux débats : Madame MILLET, greffière

En présence de M^me Céline Varesano, magistrate en stage de préaffectation et M [C] [O], auditeur de justice

DÉBATS

A l’audience publique du 04 décembre 2025, après rapport oral de Madame LEYDIER Sophie, première vice-présidente, et après avoir entendu les conseils des parties en leurs plaidoiries, l’affaire a été mise en délibéré au 17 février 2026 puis prorogée au 05 mars 2026, avec avis du prononcé du jugement par mise à disposition au greffe.

JUGEMENT

contradictoire, en premier ressort,

prononcé publiquement par mise à disposition au greffe

signé par Madame LEYDIER Sophie, première vice-présidente

assistée de Madame MILLET, greffière

FAITS, MOYENS ET PROCÉDURE

Selon acte authentique du 11 juin 2018 dressé en l’étude de Maître [G] [J], notaire, M. [K] [W] et Mme [B] [W] ont vendu à M. [M] [H] et Mme [Q] [S] épouse [H], une maison à usage d’habitation, sise [Adresse 3], sur la commune de [Localité 4], cadastrée section CI n°[Cadastre 1], lieudit [Adresse 4], pour un montant de 240 000 euros.

Estimant que le bien immobilier avait subi des infiltrations suite à des précipitations survenues en août 2018, M. [M] [H] et Mme [Q] [S] épouse [H] ont fait dresser un constat d’huissier le 10 octobre 2018, ainsi qu’un second le 2 novembre 2018.

Par assignation du 27 décembre 2018, M. [M] [H] et Mme [Q] [S] épouse [H] ont saisi le juge des référés de la présente juridiction d’une demande d’expertise, lequel a fait droit à leur demande par ordonnance du 11 juin 2019, désignant M. [C] [E] en qualité d’expert.

Le rapport d’expertise judiciaire a été déposé le 27 août 2020.

Par acte de commissaire de justice du 5 janvier 2021, M. [M] [H] et Mme [Q] [S] épouse [H] ont assigné M. [K] [W] et Mme [B] [W] devant la présente juridiction.

L’affaire a été clôturée par ordonnance du 24 janvier 2022 avec effet différé au 6 octobre 2022, et fixée à l’audience de plaidoirie du 13 octobre 2022 puis du 8 décembre 2022, suite à une demande du conseil des époux [H].

A cette date et par jugement du 8 décembre 2022, le tribunal a révoqué l’ordonnance de clôture et renvoyé la cause devant le juge de la mise en état.

M. [M] [H] et Mme [Q] [S] épouse [H] ont déposé des conclusions d’incident le 22 mai 2023, après avoir fait établir, le 15 décembre 2022, un nouveau constat de commissaire de justice démontrant selon eux des infiltrations persistantes en dépit de la réfection de la toiture.

Dans leurs dernières conclusions d’incident, régulièrement notifiées par voie électronique le 14 septembre 2023, ils ont sollicité du juge de la mise en état la désignation d’un expert judiciaire.

Dans leurs dernières conclusions d’incident, régulièrement notifiées par voie électronique le 8 novembre 2023, M. [K] [W] et Mme [B] [W] ont sollicité du juge de la mise en état le rejet des prétentions adverses.

L’affaire a été fixée pour plaidoiries à l’audience d’incident du 23 novembre 2023.

Par ordonnance du 18 décembre 2023, le juge de la mise en état a fait droit à la demande d’expertise et désigné M. [C] [E] pour y procéder.

M. [M] [H] et Mme [Q] [S] épouse [H] ont fait dresser un constat de commissaire de justice le 26 février 2024.

Le second rapport d’expertise judiciaire a été déposé le 30 octobre 2024.

Dans leurs dernières conclusions notifiées par voie électronique le 27 janvier 2025, auxquelles il sera renvoyé pour un plus ample exposé des prétentions et moyens par application de l’article 455 du code de procédure civile, M. [M] [H] et Mme [Q] [S] épouse [H] demandent à la juridiction de :

— débouter les défendeurs de leurs prétentions,

— à titre principal au titre de l’action résolutoire :

— prononcer la résolution de la vente du 11 juin 2018 conclue entre M. [M] [H] et Mme [Q] [S] épouse [H] et M. [K] [W] et Mme [T] [W] et portant sur le bien immobilier sis [Adresse 3], sur la commune de [Localité 4], cadastré section CI n°[Cadastre 1], lieudit [Adresse 4],

— condamner solidairement M. [K] [W] et Mme [T] [W] à leur :

— rembourser intégralement le prix d’acquisition du bien soit la somme en principal de 230 300 euros outre les frais et accessoires de l’acquisition, les frais et honoraires notariés et ceux des agences immobilières, les droits et frais d’enregistrement, de mutation et de publicité foncière, selon mémoire,

— rembourser intégralement les taxes foncières et d’habitation échues et réclamées depuis la date d’acquisition jusqu’à la date de paiement effectif et intégral de la restitution de prix par le vendeur, selon mémoire,

— payer à titre de dommages et intérêts pour travaux de remise en état et réparations nécessaires :

— la somme de 15 400 euros hors taxes outre taxe sur la valeur ajoutée au taux de 20 % soit la somme de 16 496 euros TTC au titre des frais de réfection du réseau pluvial,

— la somme de 40 600 euros outre taxes sur la valeur ajoutée au taux de 20 % soit la somme de 44 660 euros TTC au titre des frais de réfection de toiture et charpente,

— la somme de 70 000 euros HT outre TVA de 20 % soit la somme de 84 000 euros TTC au titre des frais de réfection de la dalle béton sur la buanderie et sous les chambres,

— la somme de 6 000 euros HT outre TVA de 20 % soit la somme de 7 200 euros TTC au titre des frais de réfection sur le mur Nord,

— avec indexation du montant du prix des condamnations sur les variations de l’indice du coût de la construction, à compter de la date du rapport d’expertise judiciaire du 27 août 2020 et jusqu’à parfait paiement, et intérêts au taux légal à compter de l’acte introductif d’instance et jusqu’à parfait paiement et avec capitalisation et anatocisme des intérêts échus annuellement,

— la somme de 21 600 euros au titre du préjudice de jouissance depuis la découverte des vices et défauts de la chose achetée jusqu’à la date des travaux de remise en état par réfection de la charpente et de la toiture,

— la somme de 21 600 euros au titre du préjudice spécifique de jouissance, pour la période du 1er octobre 2020 jusqu’au mois de janvier 2025, lié au fait qu’une partie de la maison n’a pu être remise en état faute de préfinancement,

— la somme de 10 000 euros à titre de préjudice moral du fait de la perte de la maison,

— la somme de 10 000 euros pour résistance abusive, de mauvaise foi et dilatoire de M. [K] [W] et Mme [T] [W],

— avec paiement des intérêts de retard au taux légal à compter de l’acte introductif d’instance et jusqu’à parfait et intégral paiement et avec capitalisation et anatocisme des intérêts échus par année entière,

— à titre subsidiaire, au titre de l’action estimatoire : condamner M. [K] [W] et Mme [T] [W] à payer à titre de dommages et intérêts pour travaux de remise en état et réparations nécessaires :

— la somme de 15 400 euros hors taxes outre taxe sur la valeur ajoutée au taux de 20 % soit la somme de 16 496 euros TTC au titre des frais de réfection du réseau pluvial,

— la somme de 40 600 euros outre taxes sur la valeur ajoutée au taux de 20 % soit la somme de 44 660 euros TTC au titre des frais de réfection de toiture et charpente,

— la somme de 70 000 euros HT outre TVA de 20 % soit la somme de 84 000 euros TTC au titre des frais de réfection de la dalle béton sur la buanderie et sous les chambres,

— la somme de 6 000 euros HT outre TVA de 20 % soit la somme de 7 200 euros TTC au titre des frais de réfection sur le mur Nord,

— avec indexation du montant du prix des condamnations sur les variations de l’indice du coût de la construction, à compter de la date du rapport d’expertise judiciaire du 27 août 2020 et jusqu’à parfait paiement, et intérêts au taux légal à compter de l’acte introductif d’instance et jusqu’à parfait paiement et avec capitalisation et anatocisme des intérêts échus annuellement,

— la somme de 21 600 euros au titre du préjudice de jouissance depuis la découverte des vices et défauts de la chose achetée jusqu’à la date des travaux de remise en état d’habitabilité, au jour du rapport d’expertise et réfection de la toiture effectuée,

— la somme de 21 600 euros au titre du préjudice spécifique de jouissance, pour la période du 1er octobre 2020 au mois de janvier 2025, lié au fait qu’une partie de la maison n’a pu être remise en état faute de préfinancement,

— la somme de 10 000 euros à titre de préjudice moral du fait de la perte de la maison,

— la somme de 20 000 euros pour résistance abusive, de mauvaise foi et dilatoire de M. [K] [W] et Mme [T] [W],

— avec paiement des intérêts de retard au taux légal à compter de l’acte introductif d’instance et jusqu’à parfait et intégral paiement et avec capitalisation et anatocisme des intérêts échus par année entière,

— à titre accessoire : condamner solidairement M. [K] [W] et Mme [T] [W] à leur payer la somme de 7 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, et à supporter la charge intégrale des dépens et frais judiciaires incluant l’intégralité de ceux des deux expertises judiciaires de M. [E] selon ordonnance de taxe, avec distraction des dépens, sur son affirmation de droit au profit de Maître Pogu, avocat, qui pourra les recouvrer conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Ils soutiennent que les vendeurs ont violé leur obligation d’information précontractuelle en ne portant pas à leur connaissance une information essentielle et déterminante de leur consentement, à savoir la dégradation de la toiture et son défaut d’étanchéité, causes d’infiltrations les ayant contraints à effectuer une déclaration de sinistre auprès de leur assureur. Ils ajoutent que leur consentement a été vicié par une réticence dolosive commise par les vendeurs, qui avaient connaissance des défauts graves et préexistants à la vente, affectant le bien. Ils expliquent que cette connaissance est démontrée par les réparations antérieures à la vente, ainsi que par la pose d’un sac en plastique sur la souche de la cheminée, siège des plus importantes infiltrations afin de tenter de juguler et occulter les infiltrations en toiture. Ils soulignent qu’aux termes de l’expertise judiciaire, les défauts affectant le bien immobilier n’étaient pas apparents pour les acheteurs, sauf à leur imposer des vérifications et contraintes injustifiées, et sont constitutifs de vices cachés d’une telle ancienneté, récurrence et gravité que les vendeurs ne pouvaient les ignorer et leur opposer la clause d’exclusion de garantie.

Dans leurs dernières conclusions notifiées par voie électronique le 14 août 2025, auxquelles il sera renvoyé pour un plus ample exposé des prétentions et moyens par application de l’article 455 du code de procédure civile, et au visa des articles 1641 et suivants du code civil et 514 et suivants du code de procédure civile, M. [K] [W] et Mme [T] [W] demandent à la juridiction de :

— débouter M. [M] [H] et Mme [Q] [S] épouse [H] de l’ensemble de leurs prétentions,

— débouter M. [M] [H] et Mme [Q] [S] épouse [H] de leur demande de nouvelle expertise comme totalement non fondée,

— condamner solidairement M. [M] [H] et Mme [Q] [S] épouse [H] à leur payer la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, et à supporter les entiers dépens,

— écarter l’exécution provisoire comme non compatible avec la nature de l’affaire.

Ils soutiennent ne pas avoir eu connaissance de l’état de vétusté de la toiture, de sorte qu’il ne peut leur être reproché un manquement à leur obligation précontractuelle d’information. Ils réfutent toute dissimulation constitutive d’un dol, aucun élément au dossier n’établissant qu’ils aient été à l’origine de travaux de rénovation ou des réparations effectuées sur le toit depuis leur emménagement, et le sac poubelle posé sur la cheminée n’ayant d’autre objet que d’éviter des nidifications d’oiseaux, et non d’empêcher des infiltrations. Ils qualifient de vice apparent ne rendant pas le bien impropre à sa destination, le problème d’évacuation des eaux pluviales, dès lors qu’ils n’ont pas obstrué un tuyau ou canalisation d’évacuation, et que, selon déclarations relevées lors de l’expertise judiciaire, M. [M] [H] et Mme [Q] [S] épouse [H] ont reconnu avoir été informés, avant la vente, de ce désordre par les vendeurs.

Ils ajoutent que l’état de la toiture causant des infiltrations, ne peut revêtir la qualification de vice caché, puisqu’ils n’en avaient pas connaissance, n’ont pas dissimulé son état aux acquéreurs, et ne les ont pas empêché de visiter les combles. Ils reconnaissent l’existence de désordres affectant le palier de l’étage et la buanderie du rez-de-chaussée, mais dénient en avoir eu connaissance, du fait de la présence de lambris les occultant lors de leur installation dans la maison. Ils rejettent par ailleurs les demandes indemnitaires formulées, les estimant notamment non fondées dans leur quantum.

L’affaire a été clôturée par ordonnance du 26 mai 2025 avec effet différé au 25 septembre 2025 et fixée en audience de plaidoirie statuant en formation collégiale le 4 décembre 2025, à laquelle elle a été retenue.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur les vices cachés, le manquement à une obligation précontractuelle et la réticence dolosive

M. [M] [H] et Mme [Q] [S] épouse [H] qui sollicitent la résolution de la vente, reprochent à M. [K] [W] et Mme [B] [W] un manquement à une obligation précontractuelle d’information, une réticence dolosive, et se prévalent de la garantie des vices cachés, ce que ces derniers contestent.

Il est établi, que par acte authentique du 11 juin 2018, M. [K] [W] et Mme [B] [W] ont vendu à M. [M] [H] et Mme [Q] [S] épouse [H] le bien immobilier litigieux situé sur la commune de [Localité 5], cadastré section CI n°[Cadastre 1], lieudit [Adresse 4], au prix de 240 000 euros.

Dans le paragraphe relatif à l'”absence d’opération de construction ou de rénovation depuis dix ans”, en page 11, il est fait état des déclarations du vendeur selon lesquelles, à sa connaissance, aucune construction ou rénovation n’a été effectuée dans les dix dernières années.

Il est produit en procédure, deux procès verbaux de constat d’huissier établis à la demande de M. [M] [H] et Mme [Q] [S] épouse [H] les 10 octobre et 2 novembre 2018.

Le premier fait état d’infiltrations d’eau par le plafond de l’étage, lequel s’affaisse en son centre, l’existence d’une fissure dans le plafond de la cage d’escalier, une vétusté des combles avec plaques et chutes d’isolant éparses, des jours entre les tuiles de la toiture, de l’eau perlant au-dessus du fenestron de l’escalier et depuis l’extérieur, sur le pan de la toiture Nord, l’existence d’une protection sur les tuiles.

Le second fait état de la présence d’auréoles jaunâtres, blanchâtres et de traces de pourrissement du mur dans une pièce à l’étage présentant un revêtement de lames PVC sur les murs et le plafond, lequel a été en partie déposé, ainsi qu’un affaissement avec fissuration de structure de la dalle béton au niveau central. Dans l’escalier, côté salle de bains, il est relevé une fissuration de structure au niveau du carrelage du sol ainsi qu’au niveau du plafond. Il est aussi constaté dans une chambre, des lames PVC au plafond qui présentent un ventre en partie centrale, avec des traces d’humidité de goutte à goutte avec perlement d’eau.

L’huissier a précisé avoir eu accès aux combles non aménagées, depuis une trappe au plafond située dans le dégagement à l’étage. Il a précisé que la vision correspondait à deux des chambres, mais qu’elle était limitée par un mur de refend empêchant la vue côté escalier, salle de bains et pièces du rez-de-chaussée, objets des dégradations.

Suite à ces constats, le juge des référés du tribunal judiciaire d’Aix-en-Provence a fait droit à la demande d’expertise formulée par M. [M] [H] et Mme [Q] [S] épouse [H] et désigné M. [C] [E], selon ordonnance du 11 juin 2019.

Dans son premier rapport d’expertise, déposé le 27 août 2020, M. [E] a analysé cinq désordres, objets de sa mission.

Il a écarté le désordre relatif au réseau des eaux usées comme étant non avéré du fait qu’il fonctionnait correctement et pouvait par ailleurs être ignoré des vendeurs lors de la vente.

S’agissant du premier désordre retenu relatif au réseau d’eau pluviale, l’expert a conclu au fait qu’il existe depuis la date de réalisation du réseau, soit avant l’acquisition du bien par M. [K] [W] et Mme [T] [W], et était connu d’eux lors de la vente. Bien que le réseau ne peut fonctionner correctement, il a estimé que ce désordre ne rend pas la maison impropre à sa destination car il complique seulement l’accès à la maison via la terrasse par temps de pluie avec toutefois un risque d’inondation du rez de chaussée de la maison.

S’agissant du deuxième désordre retenu, relatif aux infiltrations d’eau par la toiture, l’expert les a décrit comme consistant dans des infiltrations, des fuites et des traces d’humidité réparties dans différents endroits de la maison et la rendant impropre à son usage. Il a estimé que ce désordre était connu des vendeurs au moment de la vente.

Il a daté cette défectuosité à une date antérieure à l’acquisition de la maison par M. [M] [H] et Mme [Q] [S] épouse [H], du fait de la vétusté de la charpente, de la porosité des tuiles, des problèmes sur les solins et les souches ainsi que des “multiples réparations et bricolages réalisés au fur et à mesure du temps” sur la toiture.

S’agissant du troisième désordre retenu, relatif au palier de l’étage et de la buanderie du rez de chaussée, l’expert a précisé que le plancher avait subi des dégradations évolutives depuis le début de l’expertise nécessitant la mise en place de mesures conservatoires immédiates afin d’assurer la sécurité des personnes. Il a estimé que ce désordre était structurel et causé en grande partie par la présence d’eau et/ou d’humidité, compromettant la stabilité et la solidité de l’ouvrage et le rendant impropre à son usage. Il l’a daté de plusieurs années, ce désordre étant ancien et progressif, mais a estimé qu’il pouvait être ignoré des vendeurs lors de la vente.

S’agissant du quatrième désordre retenu, relatif à l’installation électrique, l’expert a précisé ne pas l’avoir constaté, mais l’avoir établi sur la base du diagnostic électrique établi lors de la vente. Ce désordre, selon l’expert, antérieur à la vente litigieuse et connu des vendeurs, nécessite une remise en sécurité de l’installation mais ne compromet pas la stabilité, la solidité ou l’usage du bien que la sécurité d’usage puisse être engagée.

A la suite de ce premier rapport d’expertise judiciaire, M. [M] [H] et Mme [Q] [S] épouse [H] ont fait établir le 15 décembre 2022, un nouveau constat de commissaire de justice, estimant subir des infiltrations récurrentes en dépit d’une réfection de la toiture.

Le commissaire de justice a constaté, dans la pièce à l’étage dans laquelle des étais ont été placés à sa demande, une fissuration du coffrage de l’embrasure de l’accès à cette pièce et le fait que la cueillie mur plafond du pan de mur ouvrant par la porte fenêtre sur cour était mouillée. Il a aussi constaté en extérieur, des traces de reprises en linteau, fenestron et porte fenêtre sur la façade côté cour, et la présence d’un enduit d’aspect récent avec quelques cloquages au niveau de la démarcation du corps du bâtiment sur le reste de la façade. Il a aussi relevé dans la cage d’escalier, la dépose partielle de la structure de lames plastiques et de placoplâtre recouvrant les murs, avec une humidité présente sur la structure du mur à l’endroit du décroutement d’enduit.

Dans son deuxième rapport d’expertise judiciaire déposé le 30 octobre 2024, l’expert [E] a conclu au fait qu’en dépit du remplacement de la toiture, le bien immobilier était toujours affecté d’infiltrations d’eau dans la buanderie du rez de chaussée, sur le palier au-dessus ainsi que dans la montée d’escaliers. Selon lui, ces désordres semblent être la conséquence de dommages sur le revêtement de la façade Nord de la construction, revêtement ancien dont la datation est impossible, lesquels compte tenu des propos et éléments recueillis lors de la première expertise, pouvaient être ignorés des vendeurs au moment de la vente, et ne semblaient pas constituer un vice caché.

M. [M] [H] et Mme [Q] [S] épouse [H] sollicitent à titre principal la résolution de la vente.

Ils reprochent d’une part, à M. [K] [W] et Mme [T] [W], un manquement à l’obligation contractuelle d’information pour ne pas les avoir informés de ce que la toiture était dégradée, dépourvue d’étanchéité et ainsi sujette à des infiltrations, information qui aurait été déterminante de leur consentement.

Ils soutiennent que la déclaration de sinistre effectuée par M. [K] [W] et Mme [T] [W] à leur assureur le 10 novembre 2014 démontrerait l’état de leur toiture, ce que ces derniers contestent en produisant des éléments établissant que ce sinistre était contemporain à un arrêté de catastrophe naturelle.

D’autre part, ils leur reprochent d’autre part une réticence dolosive consistant dans le fait d’avoir occulté les infiltrations en toiture en procédant à des réparations et bricolage de fortune antérieurs à la vente et en posant un sac plastique sur la souche de la cheminée, ce que ces derniers réfutent exposant n’avoir procédé à aucun travaux ni réparation pendant leur occupation de la maison, la pose du sac n’étant par ailleurs pas en lien avec une volonté de limiter des infiltrations dans la maison.

Ils invoquent aussi la garantie des vices cachés du fait d’une charpente et d’une toiture totalement dégradées et dépourvues d’étanchéité et de la vétusté et le défaut d’étanchéité du mur Nord, cause des infiltrations d’eau pluviale, ainsi que l’impossibilité pour les défendeurs de se prévaloir de la clause exonératoire de garantie.

M. [K] [W] et Mme [T] [W] opposent le fait qu’ils n’ont rien dissimulé aux acheteurs qui pouvaient, s’ils le souhaitaient, accéder aux combles comme l’ont fait le commissaire de justice et l’expert judiciaire. Ils se prévalent en outre de la clause exonératoire de garantie du fait de leur méconnaissance de l’état de vétusté de la toiture et des infiltrations.

Il convient en conséquence d’examiner les différents moyens au soutien de la demande en résolution de la vente.

Aux termes de l’article 1641 du code civil, « le vendeur est tenu de la garantie des vices cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage, que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus ».

L’article 1643 du même code précise que le vendeur « est tenu des vices cachés quand bien même ils ne les auraient pas connus, à moins que, dans ce cas, il n’est stipulé qu’il ne sera obligé à aucune garantie».

La mise en œuvre de la garantie des vices cachés de l’article 1641 du code civil exige que soit rapportée la preuve de la réunion de trois conditions : l’existence d’un vice caché, l’antériorité du vice au moment de la vente et la démonstration de la gravité du défaut compromettant l’usage de la chose vendue.

En l’espèce, il résulte des procès-verbaux établis les 10 octobre et 2 novembre 2018 que le bien immobilier acquis quelques mois auparavant, en juin 2018, présentait notamment une vétusté des combles, des infiltrations, des fuites, des fissures, de traces de pourrissement et des affaissements du revêtement en PVC.

L’expert judiciaire a confirmé l’existence de désordres relatifs à des infiltrations d’eau par la toiture et possiblement depuis le revêtement de la façade Nord de la construction, et des désordres relatifs à un désordre structurel affectant le palier de l’étage et la buanderie du rez de chaussée lié à la présence d’eau et/ou d’humidité.

Selon lui, la nature des désordres affecte la stabilité et la solidité de l’ouvrage, le rendant impropre à son usage.

Il a conclu, au regard de la vétusté de la charpente, de la porosité des tuiles, des problèmes sur les solins et les souches, ainsi que des “multiples réparations et bricolages réalisés au fur et à mesure du temps” sur la toiture, que cette défectuosité de la charpente et de la toiture, sans pouvoir la dater, était antérieure à l’acquisition de la maison par M. [M] [H] et Mme [Q] [S] épouse [H].

Il s’est aussi prononcé en faveur d’un désordre ancien et progressif datant de plusieurs années, concernant le désordre affectant le palier de l’étage et la buanderie du rez de chaussée.

Il n’a pas daté les désordres d’infiltrations semblant, selon lui, être la conséquence de dommages sur le revêtement de la façade Nord de la construction.

L’expert a mentionné que, selon les déclarations de M. [M] [H] et Mme [Q] [S] épouse [H], non contestées par M. [K] [W] et Mme [T] [W], lors des visites préalables à l’achat, les futurs acquéreurs n’ont pas constaté de traces d’humidité ou d’infiltration et que de faux plafonds étaient présents.

Il estime que la vétusté de la charpente aurait pu être visualisée par la trappe d’accès dans le dégagement de l’étage, laquelle était accessible comme ont pu le constater l’expert judiciaire et le commissaire de justice.

Toutefois, ce dernier a précisé dans l’un de ses procès-verbaux que, s’il avait pu avoir accès aux combles, celles-ci étaient non aménagées, et que la vision depuis la trappe correspondait à deux des chambres, mais était limitée par un mur de refend empêchant la vue côté escalier, salle de bains et pièces du rez-de-chaussée, objets des dégradations.

De plus, quand bien même des désordres relatifs à la charpente et la toiture dégradée auraient pu être constatés par les futurs acquéreurs, notamment du fait des réparations en toiture, les éléments au dossier ne permettent pas d’établir que les acquéreurs auraient pu en appréhender la nature et l’ampleur, compte tenu du fait que ces désordres, affectant le couvert mais possiblement aussi le revêtement de la façade et du palier de l’étage et de la buanderie ne se limitaient pas à des dégradations mais ont causé des infiltrations affectant la solidité du bien.

En conséquence, M. [M] [H] et Mme [Q] [S] épouse [H] établissent que le bien immobilier était affecté d’un vice caché consistant dans des infiltrations d’eau affectant la toiture et possiblement le revêtement de la façade Nord de la construction, mais aussi le palier de l’étage et la buanderie du rez de chaussée, existant préalablement à la vente et rendant le bien immobilier impropre à sa destination.

L’acte authentique de vente signé entre les parties le 11 juin 2018, stipule en page 9, dans le paragraphe relatif à l'”état du bien”, que “L’ACQUEREUR prend le BIEN dans l’état où il se trouve au jour de l’entrée en jouissance, sans recours contre le VENDEUR pour quelque cause que ce soit notamment en raison :

— des vices apparents,

— des vices cachés.

S’agissant des vices cachés, il est précisé que cette exonération de garantie ne s’applique pas:

— si le VENDEUR a la qualité de professionnel de l’immobilier ou de la construction ou s’il est réputé ou s’est comporté comme tel,

— s’il est prouvé par l’ACQUEREUR dans les délais légaux, que les vices cachés étaient en réalité connus du VENDEUR.”

En l’espèce, M. [K] [W] et Mme [T] [W] se prévalent de cette clause de non-garantie aux motifs qu’ils ignoraient les vices pouvant affecter leur bien, ce que les demandeurs contestent.

Il résulte des procès-verbaux de commissaire de justice des 10 octobre, 2 novembre 2018 et 26 février 2024 que certains désordres pouvaient être occultés par le revêtement.

En effet, dans son rapport d’expertise judiciaire, M. [E] a conclu, s’agissant du désordre affectant le palier de l’étage et la buanderie du rez-de-chaussée, que le délabrement de la dalle plafond de la buanderie avait très certainement commencé avant la vente de la maison aux vendeurs, mais que les vendeurs pouvaient ignorer son état compte tenu du positionnement de lambris en PVC obstruant la visibilité sur le revêtement en plâtre et le plancher, de sorte qu’ils peuvent se prévaloir de la clause exonératoire de garantie des vices cachés.

De même, s’agissant des infiltrations en façade Nord, et bien qu’il n’explicite pas plus en avant, l’expert judiciaire a conclu au fait qu’au regard des éléments établis lors de la première expertise, des propos recueillis lors de la première réunion technique et suivant les éléments produits par les parties, ces désordres pouvaient être ignorés des vendeurs, de sorte qu’ils peuvent se prévaloir de la clause exonératoire de garantie des vices cachés.

En revanche, s’agissant du désordre d’infiltration d’eau par la toiture, l’expert conclut au fait qu’il serait impossible que durant leurs treize années d’occupation, aucune anomalie ou réparation sur le toit ne soit survenue.

Il est établi que M. [K] [W] et Mme [T] [W] ont résidé de nombreuses années dans le bien, que des réparations, dont l’exécution ne peut être imputée à M. [K] [W] et Mme [T] [W], ont été réalisées à plusieurs reprises avant la vente, le toit en portant les stigmates, de sorte que ces réparations étaient nécessairement connues des vendeurs.

De plus, la présence d’un sac plastique positionné au niveau de la souche de la cheminée, laquelle, bien que s’en défendent M. [K] [W] et Mme [T] [W], est un lieu d’infiltration fréquent par la toiture, confirme leur connaissance des stigmates de réparation en toiture.

Ainsi, ces éléments permettent d’établir une connaissance par M. [K] [W] et Mme [T] [W] du désordre affectant leur bien, à savoir des infiltrations d’eau par la toiture, justifiant qu’ils ne puissent opposer à M. [M] [H] et Mme [Q] [S] épouse [H], la clause exonératoire de garantie des vices cachés.

Il résulte en conséquence de l’ensemble de ces éléments, que le bien acquis par M. [M] [H] et Mme [Q] [S] épouse [H] est affecté d’infiltrations, antérieures à la vente et ignorées des acheteurs et rendant le bien impropre à son usage, de sorte que la responsabilité de M. [K] [W] et Mme [T] [W], qui ne peuvent se prévaloir de la clause exonératoire de garantie du fait de leur connaissance de ce vice, est engagée sur le fondement de l’article 1641 du code civil.

Il n’y a pas lieu, en conséquence d’examiner les moyens tirés du non respect de l’obligation précontractuelle d’information et de la réticence dolosive.

Sur la demande en résolution judiciaire

Aux termes de l’article 1644 du Code civil, « dans le cas des articles 1641 et 1643, l’acheteur a le choix de rendre la chose et de se faire restituer le prix, ou de garder la chose et de se faire rendre une partie du prix, telles qu’elle sera arbitrée par experts ».

Il est constant que l’acheteur qui agit en garantie contre son vendeur, en raison des vices cachés de la chose vendue, dispose à son choix de deux actions, rédhibitoire ou estimatoire.

M. [M] [H] et Mme [Q] [S] épouse [H] sollicitent la résolution de la vente, demande à laquelle il sera fait droit.

Par suite de la résolution de la vente, les parties doivent être placées dans la situation identique à celle dans laquelle elles se seraient trouvées si elles n’avaient pas régularisé la vente litigieuse.

M. [K] [W] et Mme [T] [W] seront en conséquence condamnés solidairement à payer à M. [M] [H] et Mme [Q] [S] épouse [H] le prix de vente du bien immobilier sollicité dans les conclusions, soit la somme de 230 000 euros.

En revanche, la demande tendant à la condamnation solidaire de M. [K] [W] et Mme [T] [W] aux frais et honoraires des agences immobilières sera rejetée dès lors qu’aucune facture n’est communiquée aux débats afin d’établir leur existence et en l’état des énonciations de l’acte authentique qui fait état d’une négociation directe entre les parties sans le concours ni la participation d’un intermédiaire.

La demande tendant à la condamnation solidaire de M. [K] [W] et Mme [T] [W] aux frais et accessoires de l’acquisition, frais et honoraires notariés, droits et frais d’enregistrement, de mutation et de publicité foncière, ainsi qu’en remboursement intégral des taxes foncières et d’habitation échues et réclamées depuis la date d’acquisition jusqu’à la date de paiement effectif et intégral de la restitution de prix par le vendeur, sera aussi rejetée, dès lors que si apparaissent dans l’acte authentique de vente les montants relatifs à la taxe départementale et communale, les frais d’assiette ainsi que la contribution de sécurité immobilière, aucune ventilation ni indication du montant objet de la condamnation sollicitée n’est précisée dans les conclusions et alors qu’au surplus, certains des droits d’enregistrement ou taxes sont recouvrables du fait de la vente, auprès de l’administration fiscale par application de l’article 1961 alinéa 2 du code général des impôts.

Sur les dommages et intérêts

Aux termes de l’article 1645 du code civil, « si le vendeur connaissait les vices de la chose, il est tenu, outre la restitution du prix qu’il en a reçu, de tous les dommages et intérêts envers l’acheteur. »

L’article 1646 du code civil ajoute que “Si le vendeur ignorait les vices de la chose, il ne sera tenu qu’à la restitution du prix, et à rembourser à l’acquéreur les frais occasionnés par la vente.”

Ainsi, le vendeur non professionnel qui ignore l’existence d’un vice de la chose n’est tenu qu’à la restitution du prix et des frais de la vente, qui s’entendent des dépenses directement liées à la conclusion du contrat, sans devoir garantir l’acheteur des conséquences du dommage causé par le vice.

Au regard des développements précédents, il est établi que M. [K] [W] et Mme [T] [W] avaient connaissance du vice affectant le bien immobilier et relatif aux infiltrations.

M. [K] [W] et Mme [T] [W] sollicitent l’indemnisation de leur préjudice lié aux travaux de remise en état et aux réparations nécessaires, ainsi qu’un préjudice de jouissance et moral.

Sur le préjudice lié aux travaux de remise en état et aux réparations nécessaires

En l’espèce, M. [M] [H] et Mme [Q] [S] épouse [H] sollicitent la condamnation solidaire de M. [K] [W] et Mme [T] [W] à leur payer les frais de réfection du réseau pluvial, de la toiture et de la charpente, de la réfection de la dalle béton sur la buanderie et sous les chambres ainsi que la réfection du mur Nord.

Toutefois, dans le cadre de l’action rédhibitoire, M. [M] [H] et Mme [Q] [S] épouse [H] ne peuvent solliciter l’allocation de dommages et intérêts correspondant aux dépenses engagées pour remédier aux infiltrations, correspondant à un préjudice financier, que s’ils justifient l’engagement de ces dépenses par la production de factures.

En l’espèce, seule la production de la facture du 4 juin 2020 de la société de maçonnerie LOMBARD M, établie au nom de M. [H], d’un montant de 30 910 euros et correspondant à la réfection de la toiture sera retenue, celle-ci correspondant à l’engagement de frais par les demandeurs pour réparer le vice caché relatif aux infiltrations d’eau par la toiture.

En conséquence, M. [K] [W] et Mme [T] [W] seront solidairement condamnés à payer à M. [M] [H] et Mme [Q] [S] épouse [H] la somme de 30 910 euros au titre des frais de remise en état de la toiture, avec intérêts aux taux légal à compter du présent jugement.

Par application de l’article 1343-2 du code civil, les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l’a prévu ou si une décision de justice le précise.

Il y a lieu en conséquence d’ordonner que les intérêts des sommes dues seront capitalisés par périodes annuelles.

S’agissant d’une demande tendant à réparer un préjudice lié à des travaux déjà exécutés, il n’y a pas lieu de faire droit à la demande relative à l’indexation du montant du prix des condamnations sur la variation de l’indice du coût de la construction, laquelle sera rejetée.

Aucune autre facture en lien avec des travaux de réfection du vice n’étant produite, les autres demandes formulées au titre du préjudice lié aux travaux de remise en état et aux réparations nécessaires seront rejetées.

Sur le préjudice de jouissance

M. [M] [H] et Mme [Q] [S] épouse [H] sollicitent la condamnation solidaire des défendeurs à réparer un préjudice de jouissance, débutant à la date de découverte des vices jusqu’à la date des travaux de remise en état soit la somme de 21 600 euros concernant la réfection de la charpente et de la toiture, ainsi que d’un préjudice spécifique de jouissance d’une partie de la maison dont les travaux de réparation n’ont pu être menés, débutant au 1er octobre 2020 jusqu’à janvier 2025 soit la somme de 21 600 euros.

Il résulte du premier rapport d’expert judiciaire que la maison, n’était que très partiellement habitable “voire pas du tout” avec des “zones clairement dangereuses.

Il a estimé à la somme de 900 euros par mois la valeur locative de la maison.

Au regard de la valeur locative retenue par l’expert, ainsi que de l’habitabilité partielle du bien immobilier, il y a lieu de condamner solidairement M. [K] [W] et Mme [T] [W] à payer aux demandeurs la somme de 10 000 euros au titre du préjudice de jouissance relatif à la réfection de la charpente et de la toiture pour la période du 10 octobre 2018, date du premier constat d’huissier et le 4 juin 2020, date de réalisation des travaux, et avec intérêts aux taux légal à compter du présent jugement.

Pour les mêmes raisons, M. [K] [W] et Mme [T] [W] seront aussi solidairement condamnés payer aux demandeurs la somme de 10 000 euros au titre du préjudice de jouissance relatif aux travaux de réparation non menés sur la période du 1er octobre 2020 au mois de janvier 2025, et avec intérêts aux taux légal à compter du présent jugement.

Par application de l’article 1343-2 du code civil, les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l’a prévu ou si une décision de justice le précise.

Il y a lieu en conséquence d’ordonner que les intérêts des sommes dues seront capitalisés par périodes annuelles.

Sur le préjudice moral

M. [M] [H] et Mme [Q] [S] épouse [H] sollicitent la condamnation solidaire de M. [K] [W] et Mme [T] [W] à leur payer la somme de 10 000 euros au titre du préjudice moral subi.

Ils soutiennent avoir subi un préjudice moral en lien avec l’achat d’une maison dans laquelle ils habitent, mais qui présente des défauts graves les ayant mis en danger.

Il n’est communiqué aux débats aucune pièce justificative d’un préjudice moral subi.

Toutefois, le principe du préjudice moral de M. [M] [H] et Mme [Q] [S] épouse [H] est établi par les éléments du dossier, dès lors que ceux-ci ont du faire appel à plusieurs reprises à des commissaires de justice afin de faire dresser des constats, faire placer des étais afin d’assurer la sécurité du bien immobilier, mais aussi saisir la juridiction en référé afin d’obtenir la désignation d’un expert judiciaire, outre les tracas causés par la présente procédure.

En l’état de ces éléments et des pièces communiquées au dossier, il y a lieu de faire droit à la demande de dommages et intérêts formulée par M. [M] [H] et Mme [Q] [S] épouse [H] et de condamner solidairement M. [K] [W] et Mme [T] [W] à leur payer la somme de 3 000 euros à ce titre.

Sur la demande au titre de la résistance abusive

L’exercice d’une action en justice par une partie qui fait une appréciation inexacte de ses droits n’est pas, en soi, constitutif d’une faute, à moins que cet exercice ne soit accompagné de circonstances particulières de nature à le faire dégénérer en abus par malice, légèreté blâmable ou intention de nuire, circonstances non caractérisées au cas d’espèce, de sorte que la demande de M. [M] [H] et Mme [Q] [S] épouse [H] en condamnation de M. [K] [W] et Mme [T] [W] pour procédure abusive sera rejetée.

Il y a lieu de rejeter les autres demandes pour le surplus, dont celle des époux [W] au titre du rejet de la demande de nouvelle expertise, laquelle demande n’a pas été formulée par les époux [H] dans leurs dernières conclusions.

Sur les demandes accessoires

M. [K] [W] et Mme [T] [W], parties perdantes, seront solidairement condamnés aux dépens de l’instance, distraits au profit de M^e Pogu, avocat sur son affirmation de droit, en ce compris le coût des deux expertises judiciaires, et ils seront en conséquence déboutés de leurs demandes présentées sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

M. [M] [H] et Mme [Q] [S] épouse [H] ayant été contraints d’exposer des frais d’avocat pour faire valoir leurs droits, l’équité commande que M. [K] [W] et Mme [T] [W] soient solidairement condamnés à leur payer la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Les éléments au dossier ne justifiant pas qu’il en soit disposé autrement, la présente décision sera assortie de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

LE TRIBUNAL, statuant après audience publique, par jugement contradictoire rendu en premier ressort,

PRONONCE l’annulation de la vente conclue le 11 juin 2018, entre M. [K] [W], Mme [B] [W] et M. [M] [H] et Mme [Q] [S] épouse [H] portant sur une maison à usage d’habitation, sise [Adresse 3], sur la commune de [Localité 4], cadastrée section CI n°[Cadastre 1], lieudit [Adresse 4], suivant acte notarié reçu par maître [G] [J], notaire à [Localité 6],

CONDAMNE solidairement M. [K] [W] et Mme [T] [W] à payer à M. [M] [H] et Mme [Q] [S] épouse [H], pris ensemble, la somme de 230 000 euros au titre du prix de vente du bien immobilier,

REJETTE les demandes de M. [M] [H] et Mme [Q] [S] épouse [H] en condamnation solidaire de M. [K] [W] et Mme [T] [W] aux frais et accessoires de l’acquisition, frais et honoraires notariés et ceux des agences immobilières, droits et frais d’enregistrement, de mutation et de publicité foncière,

REJETTE les demandes de M. [M] [H] et Mme [Q] [S] épouse [H] à l’encontre de M. [K] [W] et Mme [T] [W] tendant au remboursement intégral des taxes foncières et d’habitation échues et réclamées depuis la date d’acquisition jusqu’à la date de paiement effectif et intégral de la restitution de prix par le vendeur,

CONDAMNE solidairement M. [K] [W] et Mme [T] [W] à payer à M. [M] [H] et Mme [Q] [S] épouse [H], pris ensemble, la somme de 30 910 euros au titre des frais de remise en état de la toiture, avec intérêts aux taux légal à compter du présent jugement,

ORDONNE que les intérêts des sommes dues au titre des frais de remise en état de la toiture seront capitalisés par périodes annuelles,

REJETTE la demande relative à l’indexation du montant du prix des condamnations prononcées ci-dessus sur la variation de l’indice du coût de la construction,

CONDAMNE solidairement M. [K] [W] et Mme [T] [W] à payer M. [M] [H] et Mme [Q] [S] épouse [H], pris ensemble, la somme de 10 000 euros au titre du préjudice de jouissance relatif à la réfection de la charpente et de la toiture pour la période du 10 octobre 2018 au 4 juin 2020, avec intérêts aux taux légal à compter du présent jugement,

CONDAMNE solidairement M. [K] [W] et Mme [T] [W] à payer M. [M] [H] et Mme [Q] [S] épouse [H], pris ensemble, la somme de 10 000 euros au titre du préjudice de jouissance relatif aux travaux de réparation non menés sur la période du 1er octobre 2020 au mois de janvier 2025, avec intérêts aux taux légal à compter du présent jugement,

ORDONNE que les intérêts des sommes dues au titre des préjudices de jouissance seront capitalisés par périodes annuelles.

CONDAMNE solidairement M. [K] [W] et Mme [T] [W] à payer M. [M] [H] et Mme [Q] [S] épouse [H], pris ensemble, la somme de 3 000 euros au titre du préjudice moral,

REJETTE la demande de dommages et intérêts formée par M. [M] [H] et Mme [Q] [S] épouse [H] pour procédure abusive,

REJETTE les autres demandes pour le surplus,

CONDAMNE solidairement M. [K] [W] et Mme [T] [W] aux dépens de l’instance distraits au profit de maître Pogu, avocat sur son affirmation de droit, en ce compris le coût des deux expertises judiciaires,

REJETTE les demandes de M. [K] [W] et Mme [T] [W] présentées sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

CONDAMNE solidairement M. [K] [W] et Mme [T] [W] à payer à M. [M] [H] et Mme [Q] [S] épouse [H] pris ensemble, la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

DIT que la présente décision est assortie de l’exécution provisoire.

AINSI JUGÉ ET PRONONCÉ PAR MISE À DISPOSITION AU GREFFE, PAR LA CHAMBRE GÉNÉRALISTE A DU TRIBUNAL JUDICIAIRE D’ AIX-EN-PROVENCE, LE CINQ MARS DEUX MILLE VINGT SIX,

la minute étant signée par M^me Leydier, première vice-présidente et M^me Millet, greffière.

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE