TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 13]

Chambre 1 cab 01 A

R.G N° : N° RG 23/09913 – N° Portalis DB2H-W-B7H-YRZR

Jugement du 26 Novembre 2024

N° de minute

Affaire :

Mme [H] [R], assistée par M. [B] [J], cabinet MJPM es qualité de curateur

C/

S.A.S. LES MANDATAIRES, représentée par Me [K] [T], mandataire judiciaire de la société GENERIM, S.E.L.A.R.L. DE SAINT [M] BERTHOLET, représentée par Maître [E] [D], en sa qualité de mandataire judiciaire de la société GENERIM, S.C.I. [Adresse 3]

le:

EXECUTOIRE + COPIE

la SELARL ANNE JALOUSTRE

—  503

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

Le Tribunal judiciaire de LYON, statuant publiquement et en premier ressort, a rendu, en son audience de la Chambre 1 cab 01 A du 26 Novembre 2024 le jugement réputé contradictoire suivant,

Après que l’instruction eut été clôturée le 06 Juin 2024, et que la cause eut été débattue à l’audience publique du 24 Septembre 2024 devant :

Sandrine CAMPIOT, Vice-présidente,

siégeant en qualité de Juge Unique,

Assistée de Julie MAMI, Greffière,

Et après qu’il en eut été délibéré par le magistrat ayant assisté aux débats dans l’affaire opposant :

DEMANDERESSE

Madame [H] [R], assistée par M. [B] [J], cabinet MJPM es qualité de curateur

née le 16 Juillet 1934 à [Localité 6], demeurant [Adresse 4]

représentée par Maître Anne JALOUSTRE de la SELARL ANNE JALOUSTRE, avocats au barreau de LYON

DEFENDERESSES

S.A.S. LES MANDATAIRES, représentée par Me [K] [T], mandataire judiciaire de la société GENERIM, dont le siège social est sis [Adresse 2]

défaillant

S.E.L.A.R.L. DE [Y] BERTHOLET, représentée par Maître [E] [D], en sa qualité de mandataire judiciaire de la société GENERIM, dont le siège social est sis [Adresse 5]

défaillant

S.C.I. [Adresse 3], dont le siège social est sis [Adresse 1]

défaillant

EXPOSE DU LITIGE

Par acte notarié du 7 mars 2018, Madame [H] [R] a acquis en l’état futur d’achèvement à la SCI [Adresse 3], deux appartements T3 et T4 dans un ensemble immobilier sis à [Adresse 10], lots 40 et 42 ainsi qu’un double box lot 94, pour un montant de 904 000€.

Madame [R] payait comptant la somme de 226 000€ puis 305 800€ soit un total de 531 000€.

Un procès-verbal de livraison était établi le 2 décembre 2019, avec des réserves.

Madame [R] ne disposant pas des liquidités nécessaires pour solder le prix de vente, un protocole transactionnel était signé entre les parties le 22 juillet 2020, prévoyant la cession du bien à la société SCI [Adresse 3] pour un prix de 815 099€, avec paiement à Madame [R], après compensation avec le solde du prix de vente restant dû par celle-ci (soit 408 099 euros correspondant au solde du prix initial de 372 200€ outre pénalités et travaux complémentaires qu’elle avait sollicités), d’une somme de 407 000€. La réalisation de la vente du bien de Madame [R] à la société SCI [Adresse 3] devait avoir lieu au plus tard dans le mois suivant la décision d’habilitation judiciaire au profit de Monsieur [R] qui devait en justifier, faute de quoi le protocole serait caduc.

Selon jugement du 25 février 2021, Madame [R] faisait l’objet d’une curatelle renforcée.

Selon mail du 13 mars 2021, Monsieur [V] [R], fils de Madame [R], informait la société GENERIM de la désignation du curateur. Le 16 mars 2021, le curateur informait également la société GENERIM de la décision de curatelle.

Les cléfs du bien vendu en l’état futur d’achèvement n’étaient jamais remises à Madame [R].

Selon courrier du 16 décembre 2022, adressé en recommandé avec accusé de réception, Madame [R] assistée de son curateur MJPM, par la voie de son conseil, adressait mise en demeure à la SCI [Adresse 3] aux fins de se voir remettre les clés.

Par acte de commissaire de justice du 25 janvier 2023, Madame [H] [R] assisté du cabinet MJPM es-qualité de curateur a fait assigner la SCI [Adresse 3] représentée par la SA GENERIM, aux fins principalement de se voir remettre les clés de l’appartement litigieux par la société GENERIM.

Par ordonnance du 19 juin 2023, le juge des référés rejetait la demande de Madame [R] au regard d’une contestation sérieuse, relevant:

— que le protocole était caduc,

— qu’il n’était pas précisé à quelle date la société GENERIM avait été informée de la mise sous curatelle.

Par acte de commissaire de justice du 10 novembre 2023, selon procès-verbal de recherches infructueuses, Madame [H] [R] assisté du cabinet MJPM es-qualité de curateur faisait assigner la SCI [Adresse 3] représentée par sa gérante la SA GENERIM, aux fins principalement de voir:

— constater que l’action en paiement de la SCI [Adresse 3] à AIX EN PROVENCE est prescrite,

En conséquence,

— condamner sous astreinte de 200€ par jour de retard , la SCI [Adresse 3] représentée par la société GENERIM à remettre à Madame [R] représentée par son curateur Monsieur [B] [J], les clefs de l’appartement sis à [Adresse 9],

— la condamner à payer 10 000€ de dommage et intérêts du fait de l’absence de jouissance de l’appartement par Madame [R] depuis le PV de livraison, en date du 2 décembre 2019,

— la condamner aux entiers dépens, outre la somme de 5000€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Selon jugement du tribunal commerce D’AIX en PROVENCE en date du 26 septembre 2023, la GENERIM SA était déclarée sous le bénéficie du redressement judiciaire. La « SAS LES MANDATAIRES » a été désignée en qualité de mandataire judiciaire et la SELARL [Y] BERTHOLET, en qualité d’administrateur judiciaire.

Madame [R] assistée de son curateur déclarait sa créance entre les mains du mandataure judiciaire selon courrier recommandé avec accusé de réception en date du 22 novembre 2023.

Par acte de commissaire de justice du 20 décembre 2023 enregistré sous le numéro de rôle 24/411, Madame [H] [R] assisté du cabinet MJPM es-qualité de curateur a fait assigner la SAS LES MANDATAIRES représentée par Me [K] [N] ès-qualité de mandataire judiciaire de société GENERIM et la SELARL [D] BERTHOLLET représentée par Me [E] [D]devant le tribunal judiciaire de Lyon. L’affaire a été jointe au numéro de rôle 23/9913.

Selon jugement du tribunal judiciaire d’AIX en PROVENCE en date du 13 février 2024 la société GENERIM a été déclarée en liquidation judiciaire et a désigné la SAS LES MANDATAIRES es-qualité représentée par Me [G] es-qualité de liquidateur.

Par acte de commissaire de justice du 5 mars 2024 enregistré sous le numéro de rôle 24/2004, Madame [H] [R] assisté du cabinet MJPM es-qualité de curateur a fait assigner la SAS LES MANDATAIRES représentée par Me [K] [N] es-qualité de liquidateur judiciaire de société GENERIM.

L’affaire a été jointe au numéro de rôle 23/9913.

Aux termes de ses conclusions de jonctions avec le dossier 24/411 notifiées par voie électronique le 5 février 2024, Madame [H] [R] assisté du cabinet MJPM RHONE en la personne de [B] [J], ès-qualité de curateur, demande au tribunal de :

Vu l’article L 218-2 du Code de la Consommation

Vu l’article L 622-23 du Code de Commerce, L 218-2 du Code de la Consommation,

— DECLARER recevable et bien fondé l’appel en cause de la SAS Les Mandataires et de la

SELARL [D] BERTHOLET es qualité de mandataire judiciaire,

— ORDONNER la jonction de la présente instance, avec celle inscrite sous le n° de RG

23/9913 chambre 1 Cab 01 A,

— ADJUGER, à madame [R] assistée de monsieur [J] es qualité de curateur, l’entier

bénéfice de son acte introductif d’instance,

— Constater que l’action en paiement de la SCI [Adresse 3] représentée par la

société GENERIM est prescrite,

En conséquence :

— Condamner sous astreinte de 200 euros par jour de retard, la SCI [Adresse 3] représentée par la SA GENERIM elle-même représentée par la SELARL [D] Berthollet, es- qualité d’administrateur judiciaire, à remettre à Madame [R] représentée par son curateur, Monsieur [B] [J], les clefs de l’appartement sis à [Adresse 9],

— La condamner à payer 10 000 euros de dommages et intérêts, du fait de l’absence de jouissance de l’appartement par madame [R] depuis le PV de livraison, en date du 2 décembre 2019,

— La condamner aux entiers dépens, outre la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Au soutien de sa demande, elle expose que l’action en paiement du professionnel de l’immobilier à l’encontre de son client consommateur, fait l’objet d’une prescription de deux ans, et ce, selon une jurisprudence constante de la Cour de Cassation ( Chambre Civile 3, arrêt du 26 octobre 2017), qui considère que les dispositions du Code de la Consommation, sont applicables à un contrat de vente en l’état futur d’achèvement, dès lors que l’acheteur est un consommateur, ce en application des dispositions de l’article L 218-2 du code de la Consommation. Elle en déduit que compte tenu de la prescription acquise de deux années, la société GENERIM es-qualité, n’est plus en droit de réclamer le solde du prix de vente de l’appartement sis à [Adresse 7], et ce en application des dispositions de l’articleL218-2 du Code de la consommation et qu’ainsi, il convient de condamner ma SCI [Adresse 3] sous astreinte, à remettre les clés.

Bien que régulièrement citée, la SCI [Adresse 3] n’a pas constitué avocat. Bien que régulièrement citées à personne morale, la SAS LES MANDATAIRES n’a pas constitué avocat. Le jugement sera réputé contradictoire.

Pour un plus ample exposé du litige, il convient de se reporter aux dernières conclusions notifiées par la demanderesse assistée de son curateur, en date du 5 mai 2024 en application des dispositions de l’article 455 du code civil.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 6 juin 2024. L’affaire a été plaidée le 24 septembre 2024 et mise en délibéré au 26 novembre 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur l’absence de comparution du défendeur

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

La SCI [Adresse 3] citée selon procès-verbal de recherches infructueuses en application des dispositions de l’article 659 du code de procdure civile en date du 10 novembre 2023 n’a pas constitué.

Sur la demande principale

A) Sur la remise des clés

Aux termes de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. Au sens de ce texte, les parties à un contrat sont tenues d’exécuter leurs obligations prévues par celui-ci.

L’article 1104 du code civil dispose dans son premier alinéa que les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi.

L’article 1188 du code civil prévoit que le contrat s’interprète d’après la commune intention des parties plutôt qu’en s’arrêtant au sens littéral de ses termes. Lorsque cette intention ne peut être décelée, le contrat s’interprète selon le sens que lui donnerait une personne raisonnable placée dans la même situation. Il résulte de l’article 1189 alinéa premier du même code que toutes les clauses d’un contrat s’interprètent les unes par rapport aux autres, en donnant à chacune le sens qui respecte la cohérence de l’acte tout entier. Enfin, l’article 1190 du code civil précise que dans le doute, le contrat de gré à gré s’interprète contre le créancier et en faveur du débiteur, et le contrat d’adhésion contre celui qui l’a proposé.

Au sens de ces dispositions, une clause n’est claire et précise que si elle n’est susceptible que d’un seul sens et l’ambiguïté d’une clause peut résulter de sa discordance avec d’autres stipulations.

Aux termes des dispositions de l’article 1304 du code civil, l’obligation est conditionnelle lorsqu’elle dépend d’un événement futur et incertain. La condition est suspensive lorsque son accomplissement rend l’obligation pure et simple. L’obligation devient pure et simple à compter de l’accomplissement de la condition suspensive, en application de l’article 1304-6 du code civil.

En l’espèce, il est patent que selon acte notarié en date du 7 mars 2018, madame [H] [R] a acquis en l’état futur d’achèvement deux appartements T3 et T4 dans un ensemble immobilier sis à [Localité 8] pour un montant de 904 000€, qu’elle a versé comptant la somme totale de 531 000€.

Il est patent que le 2 décembre 2019, un procès-verbal de livraison était établi avec des réserves., que par ailleurs, Madame [R] n’ayant pas versé le solde du prix de vente, la remise des clés n’a pas été effectuée, la privant de la jouissance du bien. Il est patent que le 22 juillet 2020, un protocole d’accord a été signé entre les parties dans lequel il a été prévu la cession du bien par Madame [R] à la société GENERIM , pour un prix de 815 099€, contre paiement par la Société GENERIM à Madame [H] [R] d’une somme de 407 000€, après compensation avec le solde du prix de vente restant dû par celle-ci incluant le reliquat du prix (372000€) les frais et pénalités (30000€), les travaux complémentaires commandés (5899€).

Il est patent que selon jugement en date du 25 février 2021, le juge des tutelles a prononcé une curatelle renforcée au bénéfice de Madame [R]. Il est justifié par la demanderesse que selon mail du 13 mars 2021, Monsieur [V] [R], fils de Madame [R], informait la société GENERIM de la désignation du curateur et que le 16 mars 2021, le curateur lui-même informait également la société GENERIM de la décision de curatelle.

La lecture du protocole signé entre les parties en présence du fils de Madame [R], permet de constater que les parties se sont accordées sur le fait qu’au moment de l’acte authentique d’achat en VEFA, aucun trouble mental n’affectait Madame [R] ni n’a été constaté par le notaire chargé de recevoir l’acte de vente, de sorte que la validité de l’acte de vente n’a jamais été remise en cause, ni après la signature de l’acte de vente ni lors du protocole transactionnel signé le 22 juillet 2020 régularisé entre les parties pour éviter la résolution de la vente.

Il est encore indiqué dans ledit protocole, page 2 in fine, que Madame [R] est bien propriétaire du bien même si elle ne s’est pas vu remettre les clés, de la même façon que les parties se sont engagées à ne pas remettre en cause la vente et que Madame [R] restait redevable de la somme de 372000€ au titre du solde de la vente et 5899€ au titre du solde des travaux supplémentaires , ce qui permet d’en déduire sur ce point encore, que dans l’esprit des parties, la propriété du bien par Madame [R] n’était pas remise en cause par les parties.

Il a encore été décidé entre les parties que la SCI [Adresse 3] serait fondée à poursuivre l’éxécution forcée du contrat ou à solliciter la résolution du contrat à défaut de paiement du prix par Madame [R] ce qui permet encore d’en déduire que les parties avaient convenu que la vente était parfaite et que Madame [R] était propriétaire du bien.

Dans le même acte, il était relevé que Madame [R] restait redevable au syndic, de la somme de 2877,54€, de la même façon qu’elle justifie à ce jour de sa convocation à l’assemblée générale des copropriétaires, ce qui renforce encore l’idée que cette dernière était considérée comme propriétaire de son bien tant par le vendeur que par le syndicat des copropriétaires.

Il a enfin été prévu à l’article IV de la même convention que Madame [R] céderait son bien à la SCI [Adresse 3] pour un prix ferme et définitif de 815 099€ à compter du 1er juillet 2020 avec compensation avec les sommes dûes par celle-ci, et ainsi, avec remise de 407 000€ lors de la régularisation de l’acte authentique, ce qui permet d’en déduire que la propriété de Madame [R] sur le bien n’a jamais été remise en cause.

L’acte prévoyait encore que Monsieur [V] [R] s’engageait à saisir le juge des tutelles du tribunal judiciaire aux fins d’assurer l’effectivité de la vente à intervenir entre les parties et d’obtenir l’habilitation judiciaire aux fins d’être autorisé à assister sa mère dans l’opération future, que les parties s’engageaient à réaliser la vente au plus tard dans le mois suivant la décision d’habilitation judiciaire au profit de celui-ci et que dans l’hypothèse où la vente n’était pas régularisée dans les délais sus-visés, le présent protocole serait caduc et les parties retrouveraient toute liberté pour agir en justice et faire valoir leurs droits respectifs.

Il est patent que Monsieur [R] a bien informé la société GENERIM gérante de la SCI [Adresse 3] de la mise sous curatelle de Madame [R] selon acte du 16 mars 2021 mais que la SCI [Adresse 3] n’a jamais régularisé la vente.

Il est patent qu’en dépit de la caducité de la convention régularisée le 22 juillet 2020, la SCI [Adresse 3] n’a adressé aucun commandement de payer du solde du prix initial à l’égard de Madame [R] qui serait resté infructueux et qu’aucune action résolutoire de la vente initiale n’a non plus été engagée par la SCI [Adresse 3].

La société SCI [Adresse 3] était gérée par la société GENERIM laquelle a été déclarée en redressement selon jugement du tribunal de commerce D’AIX en PROVENCE en date du 26 septembre 2023 puis en liquidation judiciaire selon jugement en date du 13 février 2024. Il est patent qu’aucune action n’a été entreprise ni par l’administrateur judiciaire du temps du redressement de la Société GENERIM ni par le liquidateur judiciaire depuis la liquidation. Il est donc patent que toute action en ce sens ou en paiement du solde du prix de vente serait prescrite à l’aulne des dispositions de l’article L137-2 du code de la consommation de sorte que la propriété de Madame [R] ne saurait être remise en cause à ce jour.

La propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements.

Madame [R] [H] est en droit de pouvoir jouir des lots 40, 42 et 92 qu’elle a acquis en l’état futur d’achèvement.

Dès lors, il convient d’ordonner à la SCI [Adresse 3], de remettre les clés du bien litigieux à savoir les lots 40, 42 et 94 sis à [Adresse 12].

Eu égard à la situation de liquidation judiciaire de la Société GENERIM, qui, jusqu’alors, gérante, représentait la société SCI [Adresse 3] et du contexte de fragilité de Madame [H] [R], il y a lieu d’assortir cette condamnation d’une astreinte qui sera fixée à 200€ par jour de retard dans un délai de 1 mois à compter de la signification de la présente décision.

La présente décision sera déclarée opposable à la SAS LES MANDATAIRES es-qualité de liquidateur judiciaire de la société GENERIM.

B) Sur la demande de dommage et intérêts

Aux termes des dispositions de l’article 1217 du code civil, la partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté, ou l’a été imparfaitement, peut :

— refuser d’exécuter ou suspendre l’exécution de sa propre obligation ;

— poursuivre l’exécution forcée en nature de l’obligation ;

— obtenir une réduction du prix ;

— provoquer la résolution du contrat ;

— demander réparation des conséquences de l’inexécution.

Les sanctions qui ne sont pas incompatibles peuvent être cumulées ; des dommages et intérêts peuvent toujours s’ y ajouter.

Il n’est pas justifié par Madame [R], qui avait indiqué ne plus vouloir habiter dans l’appartement, d’un préjudice de jouissance direct certain et consécutif à la caducité du protocole transactionnel alors qu’elle-même était initialement à l’origine de l’absence de remise des clés.

Elle sera déboutée de cette demande.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Partie perdante, La SCI [Adresse 3] sera condamnée aux dépens.

Sur les frais irrépétibles

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :

1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ;

2° Et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.

La somme allouée au titre du 2° ne peut être inférieure à la part contributive de l’Etat majorée de 50 %.

Madame [H] [R] a été contrainte d’engager des frais irrépétibles.

Partie tenue aux dépensLa SCI [Adresse 3] sera condamnée à payer à Madame [H] [R] assisté du cabinet MJPM es-qualité de curateur, au titre des frais irrépétibles, une somme qu’il est équitable de fixer à 1200 euros.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

L’article 514-1 du même code dispose que le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

Rien ne commande en l’espèce d’écarter l’exécution provisoire, laquelle est de droit en l’absence de disposition légale spécifique.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, mis à disposition au greffe conformément à l’avis donné à l’issue de l’audience des plaidoiries,

CONDAMNE la SCI [Adresse 3] à remettre les clés des lots 40, 42, 94 sis à [Adresse 11], à la propriétaire desdits lots Madame [H] [R] assistée de son curateur la MJPM,

DIT qu’à défaut d’éxécution dans le délai de un mois à compter de la signification de la présente, la SCI [Adresse 3] sera redevable, passé ce délai, d’une astreinte dont le montant sera provisoirement fixé à 200 euros par jour de retard pendant une durée de 3 mois,

REJETTE le surplus des demandes,

DECLARE opposable à la SAS LES MANDATAIRES es-qualité de liquidateur judiciaire de la société GENERIM la présente décision,

CONDAMNE La SCI [Adresse 3] aux dépens,

CONDAMNE la SCI [Adresse 3] à payer à Madame [H] [R] assisté du cabinet MJPM es-qualité de curateur la somme de 1200 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

Enfoi de quoi, la presidente et la greffière ont signé le présent jugement,

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE