TRIBUNAL JUDICIAIRE

de [Localité 8]

JUGEMENT CONTENTIEUX DU 04 JUIN 2025

Chambre 5/Section 1

AFFAIRE: N° RG 24/11364 – N° Portalis DB3S-W-B7I-ZRWN

N° de MINUTE : 25/00823

DEMANDEUR

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L’IMMEUBLE SIS [Adresse 4], représenté par son syndic en exercice, le cabinet CONCILIA.

[Adresse 1]

[Localité 3]

représentée par Maître [F], avocats au barreau de PARIS, vestiaire : B0261

C/

DEFENDEUR

S.C.I. LES ROSIERS

[Adresse 2]

[Localité 7]

non représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Charlotte THINAT, Présidente, statuant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l article 812 du code de procédure civile, assistée aux débats de Madame Zahra AIT, greffier.

DÉBATS

Audience publique du 30 Avril 2025.

JUGEMENT

Rendu publiquement, par mise au disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, par Madame Charlotte THINAT, Présidente, assistée de Madame Zahra AIT, greffier.

EXPOSE DU LITIGE

Par actes de commissaire de justice des 31 juillet 2024 et 12 septembre 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5] (93), représenté par son syndic en exercice, le cabinet CONCILIA, a fait assigner la S.C.I. LES ROSIERS aux fins, notamment, de paiement d’arriéré de charges de copropriété et d’appels de fonds de travaux.

Aux termes de cette assignation, le syndicat des copropriétaires a demandé au tribunal judiciaire de Bobigny de :

CONDAMNER la SCI LES ROSIERS à payer au Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 6]) la somme en principal de 9.600,81 €, à titre des charges de copropriété impayées arrêtées au 15/05/2024 et représentant :

o 9.212,55 € au titre des charges courantes et exceptionnelles ;

o 225,26 € au titre des frais relevant de l’article 10-1 de la Loi du l0 juillet 1965 ;

o 163,00 au titre des frais d’huissier.

ASSORTIR la condamnation prononcée à l’encontre de la SCI LES ROSIERS d’une condamnation au paiement de l’intérêt au taux légal à compter :

o de la mise en demeure notifiée par le cabinet CONCILIA, Syndic, en date du 13/09/2023 sur la somme de 6.116,82 € ;

o de la sommation de payer délivrée par Maitre [V], commissaire de justice, en date du 03/01/2024, sur la somme de 6.987,23 ;

o de la mise en demeure notifiée par le cabinet CONCILIA, Syndic, en date du 13/03/2024 sur la somme de 7.626,07 ;

o de la présente assignation pour le surplus.

ORDONNER la capitalisation des intérêts à compter de la délivrance de l”assignation ;

CONDAMNER la SCI LES ROSIERS à payer au Syndicat des Copropriétaires de l’immeub1e sis [Adresse 6]) la somme de 1.000,00 € à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive.

CONDAMNER la SCI LES ROSIERS à payer au Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 6]) une indemnité de 1.500,00 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens comprenant, les frais de signification de la présente assignation, les frais de signification et d’exécution du jugement à intervenir, ainsi que l’émolument de recouvrement revenant à l’huissier au titre de l’article A 444-32 du Code de commerce.

Au soutien de ses prétentions, le syndicat des copropriétaires expose que la S.C.I. LES ROSIERS, propriétaire de lots au sein de l’immeuble et par conséquent redevable à ce titre de charges de copropriété conformément à l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, ne règle plus celles-ci régulièrement. Il fait valoir que le compte individuel de ce copropriétaire présente un solde débiteur au titre des charges et des frais nécessaires exposés pour le recouvrement selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965. Le syndicat des copropriétaires soutient que le non-paiement des charges de copropriété, occasionne un préjudice aux autres copropriétaires, direct et distinct des intérêts moratoires, et s’estime dès lors bien fondé à obtenir la condamnation de la S.C.I. LES ROSIERS au paiement des charges impayées ainsi qu’à des dommages et intérêts dès lors que les mises en demeure qui lui ont été adressées sont restées infructueuses.

Il est expressément renvoyé à cette assignation, valant conclusions, pour un plus ample exposé des faits, prétentions et moyens, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

Bien que régulièrement citée, la S.C.I. LES ROSIERS n’a pas constitué avocat.

L’affaire a été clôturée par ordonnance du 21 janvier 2025 et fixée à l’audience du 30 avril 2025. Elle a été mise en délibéré au 04 juin 2025.

En application de l’article 472 du code de procédure civile si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur les demandes du syndicat des copropriétaires

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot. Ils sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien, à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

Les charges de copropriété sont engagées par la décision de l’assemblée des copropriétaires approuvant les comptes, chaque copropriétaire devenant alors débiteur de ces charges. L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n’a pas, dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 contesté la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

Cependant, la décision de l’assemblée générale ne vaut toutefois pas approbation du compte individuel de chaque copropriétaire, qui peut en demander rectification.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En conséquence, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal de la ou des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires verse notamment aux débats :

— la matrice cadastrale justifiant de la qualité de copropriétaire de Monsieur [E] [R] ;

— le cahier des conditions de vente sur saisie immobilière des lots n°52 et 162 de l’immeuble sis [Adresse 5] (93) ;

— le jugement d’adjudication du 15 novembre 2022 par lequel lots n°52 et 162 de l’immeuble sis [Adresse 5] (93) ont été adjugés à la S.C.I. LES ROSIERS et son jugement rectificatif du 21 mars 2023 ;

— la quittance de frais et émoluments attestant du paiement de ceux-ci par la S.C.I. LES ROSIERS ;

— l’extrait du compte copropriétaire ;

— les procès-verbaux des assemblées générales des 11 février 2022 et 7 avril 2023 ayant approuvé les comptes des exercices annuels 2019/2020, 2020/2021 et 2021/2022 ainsi que les budgets prévisionnels 2022/2023 et 2023/2024 dont découlent les charges réclamées ;

— les appels de fonds adressés au copropriétaire,

— le contrat de syndic en vigueur du 19 janvier 2024 au 19 janvier 2025.

Au regard de ces éléments, le syndicat des copropriétaires ne démontre pas que sa demande en paiement de l’arriéré des charges de copropriété est bien fondée en son principe.

Il n’est en effet pas justifié de la qualité de propriétaire de la S.C.I. LES ROSIERS, faute de verser en procédure un état hypothécaire mentionnant la publicité au service de publicité foncière du titre de vente, en l’espèce le jugement d’adjudication et le cahier des conditions de vente et ce, en application des dispositions de l’article R.322-61 du code des procédures civiles d’exécution. Le titre de vente n’est en effet délivré par le greffe du tribunal qu’après paiement du prix d’adjudication et des droits de mutation aux impôts. En l’état, il n’est justifié ni d’un état hypothécaire ni du paiement du prix d’adjudication, seul le paiement des frais et émoluments étant démontré.

La qualité de copropriétaire de la S.C.I. LES ROSIERS n’étant pas établie, il ne peut lui être réclamé un arriéré de charges de copropriété et d’appels de fonds travaux. Il s’en déduit que le syndicat des copropriétaires doit être débouté de sa demande à ce titre ainsi que des demandes qui en découlent, soit en l’espèce la demande de condamnations au paiement des frais prévus à l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 et à des dommages et intérets ainsi que de la demande de voir ordonner la capitalisation des intérêts.

Sur les demandes accessoires

Partie perdante au sens de l’article 696 du code de procédure civile, le syndicat des copropriétaires sera condamné aux entiers dépens. Il sera débouté de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

L’exécution provisoire est de droit et n’a pas lieu en l’espèce d’être écartée.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal,

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5] (93), représenté par son syndic en exercice, le cabinet CONCILIA, de la totalité de ses demandes ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5] (93), représenté par son syndic en exercice, le cabinet CONCILIA, aux entiers dépens.

Fait au Palais de Justice, le 04 juin 2025

La minute de la présente décision a été signée par Madame Charlotte THINAT, Présidente, assistée de Madame Zahra AIT, greffière.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE

Madame AIT Madame THINAT