COUR D’APPEL DE [Localité 1]

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’AJACCIO

N° RG 25/00981 – N° Portalis DBXH-W-B7J-DFN3

JUGEMENT DU 19 MARS 2026

DEMANDEUR :

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble en copropriété dénommé [Adresse 1], représenté par son syndic, la société [Localité 2] Immobilier, société à responsabilité limitée immatriculée au RCS de [Localité 2] sous le n° 347 629 560, dont le siège social est [Adresse 2], prise en la personne de son représentant légal

Rep/assistant : Maître Sarah SENTENAC de la SCP MORELLI MAUREL ET ASSOCIES, avocats au barreau d’AJACCIO

D’UNE PART,

DEFENDEUR :

Madame [J] [I],

demeurant [Adresse 3]

non comparante

D’AUTRE PART,

COMPOSITION DU TRIBUNAL

L’affaire a été débattue à l’audience publique du 15 janvier 2026, à défaut d’opposition des parties, devant Monsieur Julien DEGUINE, juge rapporteur, qui en a fait rapport au tribunal composé de :

Monsieur Julien DEGUINE, Président

Monsieur Stéphane LOBRY, Juge

Monsieur Gérard PONS, Juge

qui en ont délibéré.

GREFFIER LORS DES DEBATS :

Madame CHIMINGERIU, Greffier.

JUGEMENT : réputé contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe le 10 mars 2026 et signé par Monsieur DEGUINE, Président de l’audience, et Madame CHIMINGERIU, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

EXPOSE DES FAITS

Mme [J] [I] est propriétaire des lots 37 et 124 dans l’ensemble immobilier [Adresse 4], cadastré section BO n°[Cadastre 1] sis à [Adresse 5] [Localité 3] [Adresse 6] à [Localité 2].

Par jugement du 20 février 2024, le tribunal judiciaire d’Ajaccio a notamment condamné Mme [I] à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier LA TOUR ARMOISE la somme de 1886,63 euros en denier ou quittance au titre des charges, appels de fonds et frais non honorés au 31 décembre 2023, outre la somme de 800 euros au titre des frais irrépétibles ainsi qu’aux dépens.

Par arrêt en date du 7 mai 2025, la cour d’appel de [Localité 1] a confirmé ledit jugement et statuant à nouveau, dit que l’ensemble des condamnations sont prononcées en deniers et quittances pour tenir compte des règlements intervenus en phase décisive de l’instance outre la condamnation de Mme [I] au paiement de la somme de 2000 euros au titre des frais irrépétibles ainsi qu’aux dépens de l’instance.

Le 29 juillet 2025, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 4], a fait assigner Mme [J] [I] devant le tribunal judiciaire d’Ajaccio en paiement de nouvelles charges de copropriété.

Aux termes de son assignation valant conclusions, conformément à l’article 56 du code de procédure civile, le Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier LA TOUR ARMOISE demande au Tribunal de :

— CONDAMNER Mme [J] [I] à payer au Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 4], représenté par son syndic en exercice, la SARL [Localité 2] IMMOBILIER, la somme de 13 786,70 euros au titre des charges arrêtées au 31 décembre 2025 selon décompte, outre les intérêts aux taux légal courant à compter de l’assignation ;

— CONDAMNER Mme [J] [I] à payer au Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 4], représenté par son syndic en exercice, la SARL [Localité 2] IMMOBILIER, la somme de 4000 euros à titre de dommages-intérêts en réparation du préjudice causé par sa résistance abusive ;

— CONDAMNER Mme [J] [I] à payer la somme de 4000 euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Au soutien de ses prétentions, le syndicat des copropriétaires fait valoir que les comptes annuels et budgets prévisionnels ont été approuvées lors des différentes assemblées générales des copropriétaires et n’ont fait l’objet d’aucune contestation. Il ajoute que cette situation d’impayé est extrêmement préjudiciable pour la copropriété qui voit son fonctionnement altéré par le comportement récidivant de Mme [I].

Bien que régulièrement assignée, Mme [J] [I] n’a pas comparu.

* * *

Pour un plus ample exposé des prétentions et moyens des parties, il convient de se reporter aux dernières conclusions susvisées conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

Par ordonnance en date du 15 octobre 2025, le juge de la mise en état a ordonné la clôture de la procédure et renvoyé l’affaire à l’audience de plaidoiries du 15 janvier 2026.

L’affaire a été mise en délibéré au 19 mars 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande en paiement des charges de copropriété arrêtées au 31 décembre 2025

Selon l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot. Ils sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

En vertu de l’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel (…) ; les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté ; toutefois l’assemblée générale peut fixer des modalités différentes ; la provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale.

En application de l’article 19-2 de la loi précitée, à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision prévue à l’article 14-1, les autres provisions prévues à ce même article et non encore échues deviennent immédiatement exigibles après mise en demeure par lettre recommandée avec demande d’avis de réception restée infructueuse pendant plus de trente jours à compter du lendemain du jour de la première présentation de la lettre recommandée au domicile de son destinataire.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires verse aux débats :

— le procès-verbal des assemblées générales des 26 avril 2023, 27 février 2024, 05 mars 2025 et 08 juillet 2025, au cours desquelles les copropriétaires ont notamment approuvé les comptes des exercices 2024 et 2025 ainsi que les budgets prévisionnels 2024, 2025 et 2026, outre la réalisation de divers travaux dont notamment la réfection de l’étanchéité de la toiture

— le compte individuel détaillé de Mme [I], laissant apparaître un solde de charges au 31 décembre 2025 à hauteur de 13 786,70 euros

— un décompte de charges sur la période du 01/01/2024 au 31/12/2024

— un appel de fonds sur la période du 01/01/2025 au 31/12/2025.

Le syndicat des copropriétaires justifie ainsi que Mme [I] ne s’est pas acquittée de sa quote-part de charges de copropriété arrêtées au 31 décembre 2025, pour un montant résiduel de 13 786,70 euros.

La défenderesse n’apportant aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de cette dette, sera condamnée au paiement de cette somme.

Sur la demande de dommages et intérêts

L’article 1231-6 du code civil prévoit que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

Conformément à l’article 1353 du code civil, il appartient au syndicat des copropriétaires, qui prétend que la défaillance de l’un de ses copropriétaires lui a causé un préjudice distinct, de le prouver.

En l’espèce, à défaut d’établir la mauvaise foi de son débiteur ou l’existence de difficultés de trésorerie concrètes liées à la défaillance des copropriétaires, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande de dommages et intérêts.

Sur l’exécution provisoire

Les articles 514 et suivants du code de procédure civile disposent que « les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. Le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée ».

En l’espèce, l’exécution provisoire de droit est compatible avec la nature de l’affaire. Elle ne sera pas écartée, sans qu’il soit besoin de le juger expressément, s’agissant du principe en la matière.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

Conformément à l’article 696 du code de procédure civile, Mme [I], partie perdante, sera tenue aux dépens d’instance.

Par ailleurs, conformément à l’article 700 du code de procédure civile, Mme [I] sera également tenue de verser au syndic ès qualités la somme de 1.000 euros pour les frais exposés non compris dans les dépens.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal judiciaire, statuant par jugement réputé contradictoire, en premier ressort, par mise à disposition au greffe ;

CONDAMNE Mme [J] [I] à payer au SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’ENSEMBLE IMMOBILIER «[Adresse 4] », représenté par son syndic en exercice la SARL [Localité 2] IMMOBILIER, la somme de 13 786 ,70 € en deniers ou quittances, au titre des charges de copropriété pour la période allant du 01/01/2024 au 31/12/2025, et ce avec intérêts au taux légal à compter du 29/07/2025, date de l’assignation, et ce jusqu’à parfait paiement ;

DEBOUTE le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’ENSEMBLE IMMOBILIER «[Adresse 4] », représenté par son syndic en exercice, la SARL [Localité 2] IMMOBILIER, de sa demande de dommages et intérêts ;

CONDAMNE Mme [J] [I] à payer au SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’ENSEMBLE IMMOBILIER «[Adresse 4] », représenté par son syndic en exercice la SARL [Localité 2] IMMOBILIER, la somme de 1 000€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Mme [J] [I] aux entiers dépens de la procédure.

Le Greffier Le Juge