COUR D’APPEL DE CHAMBÉRY

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’ALBERTVILLE

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 15/07/2025

N° RG 25/00092 – N° Portalis DB2O-W-B7J-C2KA N° MINUTE : 25/00161

DEMANDEUR(S) :

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 11], représenté par son syndic M.[R] [T]

C/o M. [R] [T] – [Adresse 3]

représenté par M^e Elodie CHOMETTE de la SELARLU Elodie CHOMETTE Avocat, avocat postulant au barreau d’ALBERTVILLE, et M^e Arnaud FLEURY de la SELAS DEFIS AVOCATS, avocat plaidant au barreau de BORDEAUX

Monsieur [R] [S] [T]

[Adresse 3]

représenté par M^e Elodie CHOMETTE de la SELARLU Elodie CHOMETTE Avocat, avocat postulant au barreau d’ALBERTVILLE, et M^e Arnaud FLEURY de la SELAS DEFIS AVOCATS, avocat plaidant au barreau de BORDEAUX

Monsieur [U] [X] [Z] [A]

[Adresse 9]

représenté par M^e Elodie CHOMETTE de la SELARLU Elodie CHOMETTE Avocat, avocat postulant au barreau d’ALBERTVILLE, et M^e Arnaud FLEURY de la SELAS DEFIS AVOCATS, avocat plaidant au barreau de BORDEAUX

DÉFENDEUR(S) :

S.A.R.L. CHEZ COQUI

[Adresse 2]

représentée par M^e Paul SALVISBERG de la SELARL PADZUNASS SALVISBERG ET ASSOCIES, avocat au barreau D’ALBERTVILLE

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Présidente, juge des référés : […] […]

assistée lors des débats et de la mise à disposition au greffe de […] […], greffière

Débats : en audience publique le : 17 Juin 2025

Ordonnance Contradictoire, rendue publiquement par mise à disposition au greffe, en premier ressort le 15 Juillet 2025

Exécutoire délivré le : 15/07/2025 à M^es CHOMETTE et SALVISBERG

L’immeuble [Adresse 11] est une copropriété composée de deux copropriétaires située sur les parcelles cadastrées section E n°[Cadastre 5], n°[Cadastre 6] et n°[Cadastre 7] sis [Adresse 3] à [Adresse 3].

M. [R] [T] est propriétaire des lots n°3 (appartement au 2ème étage) et n°4 (un grenier, des combles et deux balcons au 3ème étage). M. [U] [A] est quant à lui propriétaire des lots n°1 (appartement rez-de-chaussée), n°2 (appartement au 1er étage), n°5 et n°6 (jardins extérieurs).

Le 12 mars 2024, Mme [V] [Y], propriétaire de la parcelle voisine cadastrée section E n°[Cadastre 4] a déposé une déclaration préalable de travaux pour “ modification de façades, agrandissement de terrasse, création d’un SAS et d’un escalier extérieur, création d’une surface de plancher de 30 m² ” auprès de la commune de [Localité 12].

Suivant acte de vente du 3 décembre 2024, Mme [V] [Y] a vendu sa parcelle à la Sarl Chez Coqui, ayant pour objet la location meublée et l’exploitation d’établissement d’hébergement para-hôtelier.

Les deux biens partagent un mur mitoyen.

Le 24 juin 2024, la partie basse du mur mitoyen s’est effondrée.

Par acte du 3 mars 2025 M. [U] [A], M. [R] [T] et le syndicat des copropriétaires de l’Immeuble [Adresse 11] représenté par son syndic M. [R] [T] ont fait assigner devant le juge des référés du tribunal judiciaire d’Albertville la Sarl Chez Coqui aux fins de voir, au dernier état de leurs écritures du 3 juin 2025 :

— ordonner une expertise judiciaire visant à déterminer l’existence et l’origine des désordres affectant les parties communes et privatives de la copropriété, et vérifier leur conformité avec le permis de construire et les règles d’urbanisme, outre les éventuels empiétements,

— ordonner la suspension des travaux sous astreinte de 1.000 euros par jour de retard à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir,

— juger que le juge des référés se réservera la compétence pour procéder à la liquidation de l’astreinte,

— débouter le défendeur de l’intégralité de ses demandes,

— condamner le défendeur à leur payer la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

Ils concluent à la recevabilité de leur demande, indiquant avoir proposé des solutions amiables ainsi qu’un projet de convention, en vain.

Ils exposent que les travaux de la Sarl Chez Coqui se sont révélés d’une grande ampleur, ont été cause de l’effondrement du bas du mur mitoyen, rendant impraticable l’appartement de M.[A]. Ils ont par ailleurs causé des dégâts dans les parties communes et privatives de la copropriété (fissures, dégradation du conduit d’évacuation, dalles en béton prenant appui sur le mur en pierre, vues directes créées……) et les travaux réalisés comprennent une avancée de toit qui réduit la vue et l’ensoleillement et qui n’était pas prévue à la déclaration préalable.

Ils indiquent que des désordres affectant la structure, la bâtisse, la charpente et le toit de la maison ont été décrits par constats dressés par commissaire de justice et sont suffisamment détaillés pour que l’expert puisse se prononcer.

Par ailleurs, ils indiquent que les travaux sont toujours en cours et sollicitent leur suspension afin que l’expert puisse constater les désordres allégués. Ils précisent que des excavations sont en cours pour créer un niveau N-1, affectant le mur de la copropriété et le rendant vulnérable aux infiltrations d’eau ; ils précisent par ailleurs que ces travaux ne semblent pas correspondre au projet de la déclaration préalable.

Suivant conclusions notifiées par RPVA le 27 mai 2025, la Sarl Chez Coqui soulève l’irrecevabilité de la demande d’expertise faute de tentative de règlement amiable préalable, s’oppose à l’expertise pour défaut de motif légitime et l’existence de contestations sérieuses. A titre reconventionnel, elle sollicite la condamnation in solidum des demandeurs à lui verser la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

Au soutien de l’irrecevabilité soulevée, elle conclut que l’instance n’a pas été précédée d’une tentative amiable et qu’aucune urgence manifeste n’est démontrée pour pallier à cette tentative.

Par ailleurs, elle s’oppose à la demande d’expertise en indiquant qu’elle n’est pas nécessaire, que les parties communiquent déjà entre elles comme en attestent les divers courriers électroniques. De plus elle expose que les chefs de mission sollicités sont généraux et qu’aucune précision n’est apportée quant aux désordres et préjudices subis par les demandeurs.

Subsidiairement, elle indique qu’aucune suspension de travaux ne saurait être ordonnée du fait de l’absence de preuve de désordre ou de dommage, outre la fin de la période de suspension des travaux en période hivernale, et ce depuis le 21 avril 2025.

L’affaire a été retenue à l’audience du 17 juin 2025 suite à un calendrier de procédure, et mise en délibéré au 15 juillet 2025 par mise à disposition au greffe.

SUR CE

Sur la recevabilité de la demande

Aux termes de l’article 750-1 du Code de Procédure Civile, à peine d’irrecevabilité que le juge

peut prononcer d’office, la demande en justice doit être précédée, au choix des parties, d’une tentative de conciliation menée par un conciliateur de justice, d’une tentative de médiation ou d’une tentative de procédure participative, lorsqu’elle tend au paiement d’une somme n’excédant

pas 5 000 euros ou lorsqu’elle est relative à l’une des actions mentionnées aux articles R. 211-3-8

du code de l’organisation judiciaire ou à un trouble anormal de voisinage.

Il n’est pas contesté que partie de la présente action se fonde sur l’existence présumée de troubles anormaux du voisinage, puisqu’elle tend à voir ordonner une expertise de nature à en établir l’ampleur et la réalité, s’agissant des travaux effectués chez le voisin et des conséquences des éventuels débords de toit et de positionnement et construction de la cheminée.

Il est constant également que les demandeurs ne rapportent la preuve d’aucune médiation ou conciliation, des échanges de mails entre les parties ne pouvant être constitutifs à eux seuls d’une tentative de conciliation.

Quant au critère de l’urgence manifeste, il doit être constaté que l’effondrement partiel du mur date du 24 juin 2024, que les constats de commissaire de justice datent des 25 juin 2024 et 19 décembre 2024 , le second constatant un certain nombre de travaux confortatifs réalisés, et une imbrication des bâtiments qui préexistait même aux travaux réalisés.

Il ne peut dés lors plus être évoqué l’urgence ou un danger pour la structure du bâtiment.

Les demandes liées aux travaux réalisés chez le voisin qui pourraient à terme être constitutifs de troubles anormaux du voisinage seront donc déclarées irrecevables de ce chef.

En revanche l’effondrement du mur mitoyen, ainsi que les travaux réalisés sur la structure du bâtiment pouvant impacter l’ensemble de ce dernier, et l’évaluation des travaux confortatifs réalisés depuis et leur pérennité sur la structure du bâtiment, constituent des demandes propres qui ne relèvent pas d’un trouble anormal du voisinage et qui ne sont donc pas soumises aux dispositions précitées.

Elles seront donc examinées au titre du juste motif de la demande d’expertise.

Sur la demande d’expertise judiciaire

L’article 145 du code de procédure civile dispose que “s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de fait dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé.”

Justifie d’un motif légitime au sens de ce texte la partie qui démontre la probabilité de faits susceptibles d’être invoqués dans un litige éventuel.

Lorsque la prétention est manifestement vouée à l’échec, le juge des référés doit considérer que la demande de mesure d’instruction in futurum de l’article 145 du code de procédure civile n’est pas fondée sur un motif légitime.

En l’espèce, il n’est pas contesté par les parties qu’une partie du mur mitoyen entre les bâtisses de la Sarl Chez Coqui et de M. [A] s’est effondrée le 24 juin 2024, ce qui a été constaté dans le procès-verbal de constat dressé par Me [O] le 25 juin 2025 [Pièce n°14 demandeurs].

Il ressort des éléments versés aux débats que des désordres sont constatés dans les parties communes et privatives de l’immeuble [Adresse 11]. Les procès-verbaux de constat dressés les 25 juin 2024 et 19 décembre 2024 constatent des fissures ainsi que le déplacement de poutres dans les lots n°3 et 4 appartenant à M. [T] [Pièce n°16 demandeurs], outre l’éboulement du mur mitoyen dans le logement de M. [A] et l’affaissement de la charpente.

Pour rejeter la demande d’expertise la Sarl Chez Coqui invoque des échanges de mails et l’absence de précisions des désordres et préjudices. Il sera rappelé que le fait pour les parties d’échanger et de discuter sur les travaux entrepris ne saurait suffire à déterminer l’absence de motif légitime à l’expertise, ces éléments permettant de démontrer l’absence d’accord des parties quant aux désordres constatés dans les procès-verbaux et leurs travaux de reprise.

Compte tenu de l’ensemble de ces éléments, il est justifié de l’existence d’un motif légitime à une expertise aux fins de décrire et vérifier la conformité des travaux entrepris et ayant causé les désordres portant sur la structure de la bâtisse, l’affaissement de la charpente, ainsi que ceux de la réparation du mur mitoyen (énumérés dans les dernières conclusions des demandeurs) aux frais avancés des demandeurs.

En revanche les questions liées à la conformité aux règles de l’urbanisme et d’avancement du toit, qui relèveraient d’une action liée aux troubles anormaux du voisinage ne feront pas partie de la mission, ayant été jugés irrecevables faute de conciliation ou médiation préalable.

Sur la suspension des travaux sous astreinte

L’article 834 du code de procédure civile prévoit que “ Dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. ”

Aux termes de l’alinéa 1 de l’article 835 du code de procédure civile “ Le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. ”

En l’espèce, il a été vu supra que les constats de désordres et des dommages subis dans l’immeuble [Adresse 11] rendaient légitime la mesure d’expertise judiciaire afin d’en déterminer l’origine.

Il n’est cependant évoqué aucun trouble manifestement illicite, ni dommage imminent, ni urgence qui pourrait justifier la suspension des travaux, ceux-ci datant de plus d’un an et les parties ayant évoqué cette question depuis plusieurs mois.

Cette demande sera donc rejetée d’autant qu’elle prend pour partie sa source dans l’existence d’un trouble présumé anormal du voisinage, trouble pour lequel les demandes ont été jugées irrecevables supra.

Sur les demandes accessoires

A ce stade de la procédure, aucune raison d’équité ne conduit à allouer à l’une ou l’autre des parties une indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Il convient de réserver les dépens qui seront liquidés avec ceux de l’instance au fond. A défaut d’une telle instance, ils seront supportés par les demandeurs, M. [U] [A], M. [R] [T] et le syndicat des copropriétaires Immeuble [Adresse 11] représenté par son syndic M. [R] [T].

PAR CES MOTIFS

Nous, Juge des référés,

Statuant publiquement, par décision contradictoire rendue en premier ressort et par mise à disposition au greffe

Déclarons partiellement irrecevable la demande d’expertise formulée par M. [U] [A], M. [R] [T] et le syndicat des copropriétaires Immeuble [Adresse 11] représenté par son syndic M. [R] [T] ;

Ordonnons une expertise judiciaire qui sera effectuée au contradictoire de M. [U] [A], M. [R] [T], et du syndicat des copropriétaires Immeuble [Adresse 11] représenté par son syndic M. [R] [T] et de la Sarl Chez Coqui ;

Commettons pour y procéder :

Monsieur [P] [W]

SOGEFIB

[Adresse 8]

[Adresse 8]

Tél : [XXXXXXXX01]

Mèl : [Courriel 13]

Avec mission pour lui de :

— se rendre sur place et convoquer les parties,

— se faire communiquer tous documents et pièces qu’il estimera utiles à l’accomplissement de sa mission,

— visiter les lieux et les décrire,

— décrire les travaux réalisés ayant eu un impact direct sur les biens des requérants,

— vérifier la conformité des travaux entrepris aux règles de l’art et aux règles de sécurité,

— vérifier si les travaux effectués par la Sarl Chez Coqui empiètent sur les biens appartenant aux demandeurs,

— donner son avis sur la mitoyenneté du mur entre les biens des requérants et de celui de la société Chez Coqui, décrire les atteintes portées et les mesures à prendre, les chiffrer,

— donner son avis sur les mesures propres à remédier aux différents désordres constatés dans les dernières conclusions des requérants sur leur bien et les chiffrer,

— plus généralement, vérifier si les désordres allégués sur le bien des demandeurs dans les dernières conclusions existent et dans ce cas, les décrire en indiquant leur nature et la date de leur apparition, préciser l’importance de ces désordres, en indiquant ce qui relève respectivement des malfaçons ou des travaux inachevés, indiquer les parties de l’ouvrage qu’ils affectent,

— donner son avis sur les travaux propres à remédier aux désordres constatés en évaluer le coût hors-taxes et TTC, et la durée, désordre par désordre, et préciser leur incidence sur la jouissance de l’immeuble,

— donner au juge tous les éléments techniques et de faut de nature à lui permettre de déterminer la nature et l’importance des préjudices subis par chacun des demandeurs et proposer une base d’évaluation,

Disons que l’expert accomplira sa mission conformément aux dispositions des articles 273 à 283 du code de procédure civile, qu’il pourra entendre toute personne, qu’il aura la faculté de s’adjoindre tout spécialiste de son choix dans une spécialité différente de la sienne, à charge de joindre leur avis au rapport,

Désignons le Président du tribunal en qualité de juge chargé du contrôle de l’expertise à compter de la présente décision et jusqu’à la taxe des honoraires de l’expert,

Disons que l’expert adressera un pré-rapport et après avoir répondu aux dires des parties, déposera le rapport de ses opérations au Greffe avant le 15 juillet 2026 en un original et une copie après en avoir adressé un exemplaire à chacune des parties en cause,

Fixons l’avance des frais d’expertise à valoir sur le montant des honoraires de l’expert à la somme de 4.700 € qui sera consignée par virement émis à l’ordre du régisseur d’avances et de recettes du tribunal judiciaire d’Albertville, par M. [U] [A], M. [R] [T] et le syndicat des copropriétaires Immeuble [Adresse 11] représenté par son syndic M. [R] [T] avant le 5 septembre 2025,

Disons que cette consignation pourra être réglée par virement bancaire sur le compte de la Régie du Tribunal Judiciaire d’Albertville dont les coordonnées sont les suivantes : [XXXXXXXXXX010] – BIC : [XXXXXXXXXX014], en indiquant impérativement le numéro RG du dossier en référence du virement;

Disons que la présente mesure d’instruction sera frappée de caducité en cas de défaut de consignation dans le délai précité,

Disons qu’elles devront ensuite communiquer sans délai les pièces réclamées par l’expert.

Disons qu’en cas de défaillance des parties, le juge chargé du contrôle de l’expertise pourra être saisi en vue de la fixation d’une astreinte,

Disons que lors de la première réunion l’expert dressera un programme de ses investigations, fixera un calendrier précis de ses opérations et évaluera d’une manière aussi détaillée que possible le montant prévisible de ses honoraires et de ses débours,

Disons qu’à l’issue de cette réunion l’expert fera connaître au Juge chargé du contrôle de l’expertise la somme globale qui lui parait nécessaire pour garantir en totalité le recouvrement de ses honoraires et sollicitera le cas échéant, le versement d’une provision complémentaire,

Invitons les parties à procéder aux mises en cause nécessaires dans les deux mois de la saisine de l’expert ou, si la nécessité s’en révèle ultérieurement, dès que l’expert aura donné son avis, faute de quoi elles s’exposeront à un rejet de leur demande visant à faire déclarer les opérations d’expertise communes et opposables aux appelés en cause,

Disons que l’expert tiendra le Juge chargé du contrôle de l’expertise informé de l’avancement de ses opérations et le saisira de toute difficulté y afférente, notamment sur les raisons d’un éventuel retard dans le dépôt du rapport,

Disons qu’en l’absence de réponse de l’expert à deux courriers de rappel après dépassement du délai de dépôt du rapport, sa rémunération sera réduite par le juge taxateur,

Disons qu’il sera pourvu au remplacement de l’expert dans les cas, conditions et formes des articles 234 et 235 du code de procédure civile,

Disons qu’à l’issue de ses opérations, l’expert adressera aux parties un projet de sa demande de recouvrement d’honoraires et débours, en même temps qu’il l’adressera au magistrat taxateur,

Disons que les parties disposeront, à réception de ce projet, d’un délai de 15 jours pour faire valoir leurs observations sur cet état de frais, que ces observations seront adressées au magistrat taxateur afin de débat contradictoire préalablement à l’ordonnance de taxe,

Disons qu’à défaut d’observations dans ce délai de 15 jours, la partie défaillante sera considérée comme agréant le projet,

Rejetons le surplus des demandes,

Réservons les dépens qui seront liquidés avec ceux de l’instance au fond, et disons qu’à défaut d’une telle instance, ils seront supportés par M. [U] [A], M. [R] [T] et le syndicat des copropriétaires Immeuble [Adresse 11] représenté par son syndic M. [R] [T] .

La GREFFIÈRE, Le JUGE DES RÉFÉRÉS,