COUR D’APPEL DE CHAMBÉRY

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’ALBERTVILLE

JUGEMENT DU 12/09/2025

Chambre : CIVILE

JUGEMENT CIVIL

Nature : Contradictoire

N° Jugement : 25/183

N° RG 23/01486

N° Portalis DB2O-W-B7H-CV4F

DEMANDEURS :

Monsieur [Z] [X]

[Adresse 1]

[Localité 4]

Madame [G] [N] [P] [D]

[Adresse 1]

[Localité 4]

Tous deux représentés par M^e Pierre louis CHOPINEAUX, de la SELAS CCMC AVOCATS, avocat au barreau de CHAMBERY

DÉFENDEUR :

S.A.R.L. LOTISAVOIE

[Adresse 6]

[Adresse 6]

[Localité 3]

représentée par M^e Stéphane MILLIAND, de la SCP MILLIAND THILL PEREIRA, avocat postulant au barreau d’ALBERTVILLE substitué par M^e CLAPPIER, avocate au barreau de CHAMBERY et M^e Joseph PALAZZOLO, de la SCP HARTEMANN PALAZZOLO, avocat plaidant au barreau de LYON

COMPOSITION DE LA JURIDICTION : statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, en premier ressort :

Lors des débats :

Président : […] […], juge

Assesseur : […] […], vice président

Assesseur : […] […], vice présidente

Greffière lors des débats et de la mise à disposition au greffe : […] […],

DÉBATS : à l’audience publique du 06 juin 2025, […] […], Juge Rapporteur, assisté de […] […], greffière a entendu, seul, les parties après avoir constaté leur non opposition de ce chef (Art. 786 du C.P.C) et en a ensuite rendu compte au Tribunal pendant son délibéré.

Exécutoire délivré le : 12/09/2025

Expédition délivrée le :

à : M^e CHOPINEAUX et M^e MILLIAND

à :

EXPOSE DU LITIGE :

La société Lotisavoie a obtenu un permis d’aménager pour la réalisation d’un lotissement de deux lots à bâtir sur la parcelle cadastrée section A n°[Cadastre 2] à [Localité 5].

Par acte authentique du 08 septembre 2021, la société Lotisavoie a promis à M. [Z] [X] et Mme [G] [D] la vente d’une parcelle de terrain à bâtir d’une superficie de 617 m2 environ, correspondant au lot n°2 du lotissement précité. Cette promesse de vente a été consentie pour un délai expirant le 20 juin 2022, à 16 heures, prorogeable sans qu’il ne puisse dépasser le 30 juin 2022, sous plusieurs conditions suspensives, notamment l’obtention, par les bénéficiaires, d’un permis de construire au plus tard le 01 mars 2022.

En raison de retards dans les travaux d’aménagement, M. [Z] [X] et Mme [G] [D] ont déposé des demandes de permis de construire les 30 mars 2022 et 12 septembre 2022, qui ont été respectivement refusées par arrêtés de la commune de [Localité 5] des 29 août et 09 novembre 2022 en raison de non-conformités.

Le 30 août 2023 la réception des travaux d’aménagement a eu lieu. La société Lotisavoie a déposé la déclaration de l’achèvement et de la conformité des travaux, qui n’a fait l’objet d’aucune contestation par la commune.

La vente a été réitérée par acte authentique du 16 novembre 2023.

Par acte du 06 décembre 2023, M. [Z] [X] et Mme [G] [D] ont assigné la société Lotisavoie devant le tribunal judiciaire d’Albertville aux fins de condamnation à des dommages et intérêts sur le fondement de la responsabilité contractuelle.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 23 janvier 2025 et l’affaire a été fixée à l’audience du 06 juin 2025. A l’audience, les parties ont été informées que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 12 septembre 2025.

Dans leurs dernières conclusions notifiées par voie électronique le 17 septembre 2024, M. [Z] [X] et Mme [G] [D] demandent au tribunal, sur le fondement des articles 1231-1 et suivants du Code civil, de :

— condamner la société Lotisavoie à leur payer la somme de 132 805,36 euros en réparation de leurs préjudices, sur le fondement contractuel, avec intérêts et capitalisation des intérêts à compter de la date de l’assignation,

— condamner la société Lotisavoie à leur payer la somme de 5 000 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile et aux entiers dépens de l’instance, ainsi que ceux résultant de la procédure de saisie conservatoire et des actes subséquents.

Au soutien de leurs prétentions, M. [Z] [X] et Mme [G] [D] exposent que les travaux ont été achevés et déclarés conformes avec un retard de presque deux ans, que la défenderesse a commis plusieurs manquements contractuels et que ceux-ci sont seuls à l’origine du retard pris dans la réalisation de leur projet d’acquisition et de construction. Ils invoquent également une intention de nuire de la part de la société Lotisavoie en ce qu’elle a formé un recours gracieux devant le maire de la commune de Saint-Alban-Leysse à l’encontre de leur permis de construire, puis un recours devant le tribunal administratif de Grenoble qu’ils estiment infondé, et ajoutent que cette procédure cause un retard supplémentaire.

S’agissant des préjudices, ils allèguent un préjudice de jouissance qu’ils évaluent à 672 euros par mois, soit 16 128 euros, en raison du fait qu’ils n’ont pas pu construire et jouir de la maison projetée, adaptée à leurs besoins, et qu’ils ont définitivement perdu la chance de pouvoir y vivre. Ils font état de plusieurs préjudices financiers, dont ils disent qu’ils sont indemnisables et liés à l’inexécution contractuelle de la défenderesse, en ce qu’ils indiquent avoir été contraints de régler deux ans de loyers supplémentaires, soit la somme de 40 320 euros, qu’ils ont payé l’assurance du prêt à hauteur de 901,36 euros, que les conditions suspensives du contrat de construction n’ont pas pu être remplies dans les délais et qu’ils ont donc été contraints de souscrire un nouveau contrat plus onéreux de 40 000 euros en raison de l’évolution de la réglementation thermique, qu’ils se sont acquittés de frais de conseils qu’ils évaluent à 5 000 euros, qu’ils ont subi un préjudice moral qu’ils évaluent à 10 000 euros à titre provisoire et qu’ils subissent un préjudice lié au recours, qu’ils qualifient d’abusif, de la société Lotisavoie à l’encontre de leur permis de construire, les requérants évaluant ce préjudice à la somme de 20 000 euros.

Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 17 janvier 2025, la société Lotisavoie demande au tribunal, sur le fondement des articles 1231-1 et suivants du Code civil, de :

— débouter M. [Z] [X] et Mme [G] [D] de l’ensemble de leurs demandes,

— la juger exempt de toute responsabilité,

— à titre subsidiaire, débouter M. [Z] [X] et Mme [G] [D] de leurs demandes indemnitaires au motif qu’elles ne constituent pas des dommages prévisibles,

— en tout état de cause, condamner M. [Z] [X] et Mme [G] [D] à lui payer la somme de 3 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civil et aux entiers dépens de l’instance.

Au soutien de ses prétentions, la société Lotisavoie invoque que la condition suspensive relative au dépôt du permis de construire a été stipulée dans l’intérêt des demandeurs, que ceux-ci ont renoncé à s’en prévaloir, qu’il n’est pas rapporté la preuve que le retard est imputable à une carence ou une inertie fautive de sa part, que les ajustements temporels nécessaires pour répondre à des exigences administratives imprévues constituent un aléa inhérent à ce type d’opération immobilière et que la promesse de vente a été respectée s’agissant de la date de réitération. Elle ajoute que les contraintes administratives à l’origine du retard étaient extérieures à son contrôle, que cela exclut la possibilité d’un préjudice prévisible et imputable et qu’il n’est pas établi de lien de causalité direct entre le retard et un préjudice subi par les requérants.

En outre, elle souligne qu’elle a fourni l’étude de sol nécessaire à la vente du terrain à bâtir avant la réitération conformément aux stipulations de la promesse de vente, de sorte qu’elle estime n’avoir commis aucun manquement contractuel sur ce fondement.

Enfin, concernant les préjudices invoqués par les requérants, la société Lotisavoie répond – sur le préjudice de jouissance qu’il n’est pas démontré, que son chiffrage n’est pas pertinent et qu’il n’y a pas de lien de causalité entre les imprévus dans les travaux d’aménagement dont elle avait la charge et les retards dans la construction de la maison, – sur les frais d’assurance du prêt qu’il s’agit d’une dépense indépendante de la durée des travaux qu’elle a réalisés, que les retards dans les travaux ne peuvent avoir d’incidence sur la durée du contrat de prêt et que ces frais ne constituent ni une conséquence directe de ses obligations, ni une conséquence prévisible, – sur l’accroissement du coût de la construction que les requérants ne contestent pas la caducité du premier contrat de construction qu’ils avaient conclu avec la société Maisons Optimales, qu’ils pouvaient donc conclure un contrat avec un autre constructeur, qu’ils pouvaient également procéder à des ajustements de leur projet de construction, que l’évolution de la réglementation applicable échappe au contrôle des parties et que cela ne peut être considéré comme une conséquence prévisible, – sur le préjudice moral que ce préjudice n’est pas démontré.

Par courrier envoyé par voie électronique le 11 juin 2025, le conseil de M. [Z] [X] et Mme [G] [D] a sollicité l’autorisation de produire une note en délibéré afin de produire un nouvel élément. Cette demande a été refusée par le président de l’audience le 16 juin 2025.

Pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions, il est renvoyé aux conclusions des parties visées ci-dessus conformément aux dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile.

MOTIFS :

I. Sur la responsabilité contractuelle de la société Lotisavoie

Aux termes de l’article 1231-1 du Code civil, “le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.”

De plus, l’article 1218, alinéa 1er, du Code civil prévoit que “il y a force majeure en matière contractuelle lorsqu’un événement échappant au contrôle du débiteur, qui ne pouvait être raisonnablement prévu lors de la conclusion du contrat et dont les effets ne peuvent être évités par des mesures appropriées, empêche l’exécution de son obligation par le débiteur.”

A. Sur les manquements contractuels de la société Lotisavoie

1. Sur la transmission tardive de l’étude de sol

Selon l’article L.132-5 du Code de la construction et de l’habitation, “en cas de vente d’un terrain non bâti constructible, une étude géotechnique préalable est fournie par le vendeur. Cette étude est annexée à la promesse de vente ou, à défaut de promesse, à l’acte authentique de vente. En cas de vente publique, l’étude est annexée au cahier des charges. Elle reste annexée au titre de propriété du terrain et suit les mutations successives de celui-ci (…)”.

Or, l’obligation qui incombe au vendeur de fournir une étude géotechnique préalable s’analyse comme une émanation du devoir d’information auquel les parties ne peuvent déroger conformément à l’article 1112-1 du Code civil.

Ainsi, quand bien même la promesse de vente prévoyait qu’il incombait à la société Lotisavoie de produire l’étude géotechnique “dans les meilleurs délais [à ses frais] avant la réitération authentique [de la vente]” (pièce 2 de la défenderesse, page 14), il résulte de l’article L.132-5 précité que la défenderesse aurait en réalité dû fournir ladite étude antérieurement à la signature de la promesse de vente.

Au surplus, les stipulations contractuelles précitées indiquaient expressément que cette étude devait être fournie dans les meilleurs délais. Or, la société Lotisavoie reconnaît elle-même ne l’avoir produite que le 08 novembre 2023, soit plus de deux ans après la signature de la promesse de vente. En outre, ladite promesse prévoyait que la régularisation de l’acte devait intervenir au plus tard le 20 juin 2022, ce délai pouvant être prorogé sans qu’il ne puisse dépasser le 30 juin 2022 (même pièce, page 4), de sorte que, selon les stipulations contractuelles, l’étude géotechnique aurait dû être fournie avant le 30 juin 2022, ce qui n’a pas été le cas.

Par conséquent, il résulte de l’ensemble de ces éléments que la société Lotisavoie a transmis l’étude de sol avec un retard significatif ce qui est constitutif d’un manquement.

2. Sur le retard des travaux d’aménagement

A titre liminaire, il convient de rappeler que la mise en oeuvre de la responsabilité contractuelle suppose qu’il soit rapporté la preuve de l’existence de l’obligation et, conformément à l’article susvisé, de son inexécution ou d’un retard dans son exécution. Il ne s’agit donc pas de faire la démonstration d’une faute, mais d’un manquement contractuel.

En l’espèce, il est constant que les travaux d’aménagement de la société Lotisavoie ont été achevés avec retard. En effet, la promesse de vente conclue entre les parties stipulait notamment une condition suspensive qui prévoyait qu’un ou plusieurs permis de construire pour l’édification de la maison individuelle des demandeurs devaient leur être délivrés au plus tard le 01 mars 2022, étant précisé que ceux-ci devaient déposer leur demande de permis de construire au plus tard le 30 novembre 2021, dans un délai de 15 jours maximum suivant la délivrance de l’arrêté de non-opposition à la conformité suite à l’achèvement des travaux d’aménagement (pièce n°2 de la défenderesse, page 8). Il en résulte donc que la fin des travaux d’aménagement était censée intervenir au plus tard durant la première quinzaine du mois de novembre 2021.

De plus, la même clause stipulait que “le promettant s’oblige à apporter son concours le plus large pour favoriser [l’obtention du ou des permis de construire]”. Il appartenait donc à la société Lotisavoie d’achever les travaux d’aménagement dans des délais permettant à M. [Z] [X] et Mme [G] [D] de déposer leur demande de permis de construire et d’obtenir ledit permis dans les délais contractuellement prévus.

Pour autant, il ressort des déclarations des parties que la réception des travaux n’a eu lieu que le 30 août 2023, de sorte que la société Lotisavoie a exécuté son obligation avec presque deux ans de retard.

En outre, s’il est vrai que la condition suspensive susmentionnée a été stipulée au profit des bénéficiaires et, partant, que ceux-ci pouvaient renoncer à son bénéfice, il ne saurait être déduit du fait que leur premier dépôt d’une demande de permis de construire date du 30 mars 2022 (pièce 6 des demandeurs), soit postérieurement au délai accordé par ladite condition suspensive, une renonciation à s’en prévaloir dès lors qu’une telle demande devait être faite après la délivrance de l’arrêté de non-opposition à la conformité suite à l’achèvement des travaux d’aménagement et que les travaux n’étaient alors pas terminés, ce qui faisait par conséquent obstacle à l’octroi d’un permis de construire.

Par conséquent, il résulte de l’ensemble de ces éléments que la société Lotisavoie a achevé les travaux d’aménagement avec plus de deux ans de retard ce qui est constitutif d’un manquement.

3. Sur les facteurs invoqués par la société Lotisavoie pour justifier son retard

A titre liminaire, il convient de rappeler que, conformément à l’article 1231-1 précité, celui à l’encontre duquel une inexécution contractuelle est invoquée doit justifier d’une force majeure ayant empêché l’exécution de son obligation pour échapper à l’engagement de sa responsabilité contractuelle.

Or, d’une part, la société Lotisavoie n’indique aucunement qu’elle aurait été empêchée par quelque événement que ce soit dans l’exécution de son obligation d’information relative à l’étude géotechnique. D’autre part, elle se contente d’invoquer que les retards dans les travaux d’aménagement sont dus à la nécessité de procéder à des ajustements pour garantir la qualité et la conformité du projet de lotissement, alléguant qu’il s’agit de facteurs extérieurs à ses seules actions. Ceci étant, elle ne rapporte pas la preuve des modifications qui ont été rendues nécessaires et que les facteurs extérieurs relèvent de la force majeure.

Elle appuie ses dires sur deux pièces versées aux débats, à savoir, en premier lieu, un courrier électronique qui mentionne des difficultés relatives à une canalisation et liste les actions réalisées pour y remédier. Cependant, rien n’indique que cela a été exclusivement causé par des événements répondant aux critères de la force majeure contractuelle (pièce n°3 de la défenderesse). Il s’agit en outre d’un courrier électronique dont elle est à l’origine et qui ne comporte donc que ses déclarations, qui est daté du 03 mai 2023 et qui évoque des éléments récents, étant rappelé que les travaux devaient être terminés en fin d’année 2021. Il en résulte que ce courrier ne permet pas de rapporter la preuve d’une force majeure survenue lorsque les travaux devaient initialement être achevés et justifiant leur retard de presque deux ans. En second lieu, elle s’appuie sur le compte-rendu établi par le conseil des requérants suite à la réunion amiable organisée le 28 septembre 2022, mais la liste des causes de retard est dressée sur les propres explications de la défenderesse, de sorte que cela ne saurait être suffisant pour étayer ses propos (pièce n°12 des demandeurs). Au surplus, si le retard de traitement du dossier avec le service des eaux de Grand Chambéry et la société Enedis, ainsi que la modification des modalités de gestion des eaux pluviales à la demande du service des eaux, apparaissent comme des circonstances ne dépendant pas de la défenderesse, étant précisé qu’il n’est pas démontré que les autres critères de la force majeure sont remplis, il n’apparaît pas que les trois autres éléments listés lui sont extérieurs.

Dès lors, la société Lotisavoie ne démontrant pas que son retard dans l’exécution de ses obligations est dû à des événement échappant à son contrôle, qui ne pouvaient être raisonnablement prévus lors de la conclusion du contrat et dont les effets ne pouvaient être évités par des mesures appropriées, elle ne saurait être exonérée de sa responsabilité contractuelle.

****

Par conséquent, il résulte de l’ensemble de ces éléments que la responsabilité contractuelle de la société Lotisavoie se trouve engagée, le fait qu’elle ait finalement rempli ses obligations de fourniture de l’étude géotechnique le 08 novembre 2023 et de délivrance conforme du lotissement étant indifférent.

B. Sur les demandes indemnitaires

Aux termes de l’article 1231-3 du Code civil, “le débiteur n’est tenu que des dommages et intérêts qui ont été prévus ou qui pouvaient être prévus lors de la conclusion du contrat, sauf lorsque l’inexécution est due à une faute lourde ou dolosive”.

Or, à titre liminaire, les demandeurs se contentent d’indiquer que “les fautes [commises par la Société Lotisavoie] sont sans conteste dolosives” sans démontrer une volonté de la société Lotisavoie de manquer à ses obligations contractuelles, de sorte qu’il ne sera tenu compte que des dommages et intérêts qui pouvaient être prévus lors de la conclusion du contrat.

1. Sur le préjudice de jouissance

En l’espèce, le retard dans l’exécution des travaux a empêché M. [Z] [X] et Mme [G] [D] d’obtenir le permis de construire dans les délais contractuellement prévus et, partant, de débuter la construction de leur maison d’habitation pendant toute la durée de retard des travaux. Un tel dommage était prévisible lors de la conclusion de la promesse de vente dès lors qu’aucune construction n’aurait pu intervenir avant la fin des travaux d’aménagement. Cependant, les demandeurs fondent leur trouble de jouissance sur l’impossibilité de jouir, pendant ce délai, de la maison d’habitation dont ils projetaient la construction alors que le trouble ne peut être lié qu’au terrain constructible sur lequel la société Lotisavoie devait effectuer les travaux d’aménagement litigieux. Or, M. [Z] [X] et Mme [G] [D] évaluent leur préjudice sur la base de la valeur locative mensuelle d’une maison construite et non d’un terrain constructible.

De plus, il résulte du contrat de construction conclu le 23 septembre 2021 par les demandeurs avec la Sas Maisons Optimales (pièce n°5 des demandeurs) que la date maximale prévue pour la fin des travaux de construction de la maison individuelle a été fixée au 27 mai 2024, compte tenu notamment du délai pour obtenir le permis de construire et de la durée des travaux de construction. Dès lors, il apparaît que, quoi qu’il en soit, les demandeurs n’auraient pas pu vivre dans la maison d’habitation projetée avant l’année 2024, de sorte qu’il ne saurait être reconnu un trouble de jouissance de cette maison pendant les deux années de retard de travaux, ceux-ci ayant été réceptionnés le 30 août 2023.

M. [Z] [X] et Mme [G] [D] seront donc déboutés de leur demande de dommages et intérêts pour préjudice de jouissance.

2. Sur les loyers payés par les demandeur pendant deux ans

En l’espèce, les requérants réclament le remboursement des loyers qu’ils ont payés pendant la période de retard de travaux. Or, ceux-ci auraient, quoi qu’il en soit, été contraints de s’acquitter desdits loyers pendant la durée de construction de leur maison et, comme cela l’a été précédemment indiqué, l’achèvement des travaux de construction aurait dû intervenir au maximum le 27 mai 2024, de sorte que M. [Z] [X] et Mme [G] [D] auraient continué de payer des loyers même postérieurement à la réception des travaux de la société Lotisavoie, le 30 août 2023.

Dès lors, il ne peut être considéré que le paiement des loyers pendant deux ans est une conséquence du retard de la société Lotisavoie dans l’exécution de ses obligations contractuelles, de sorte que M. [Z] [X] et Mme [G] [D] seront déboutés de cette demande de dommages et intérêts.

3. Sur le paiement de l’assurance du prêt

Si M. [Z] [X] et Mme [G] [D] invoquent un préjudice financier lié au paiement de l’assurance du prêt d’avril à décembre 2023 “dans l’attente du déblocage des fonds qui n’a pas pu être suspendu après mars 2023", ils n’expliquent pas en quoi cette dépense découle exclusivement du retard des travaux ni ne démontrent qu’ils n’auraient pas dû s’en acquitter ou que le déblocage des fonds n’a pas pu être suspendu après mars 2023, les requérants ne versant aux débats qu’un avis d’échéance qui permet uniquement de connaître les montants réglés durant la période invoquée (pièce n°27 des demandeurs).

Il y aura donc lieu de débouter M. [Z] [X] et Mme [G] [D] de cette demande de dommages et intérêts.

4. Sur le surcoût de construction de la maison d’habitation

En l’espèce, il résulte des pièces versées aux débats que M. [Z] [X] et Mme [G] [D] ont conclu un contrat de construction d’une maison individuelle avec la société Maisons Optimales le 23 septembre 2021 moyennant un prix de 268 290,62 euros, les conditions suspensives devant être réalisées dans un délai de 12 mois après la signature du contrat (pièce n°5 des demandeurs).

Or, en raison du retard de presque deux ans dans la réalisation des travaux qui incombaient à la société Lotisavoie, M. [Z] [X] et Mme [G] [D] n’ont pas pu devenir propriétaires de la parcelle sur laquelle ils comptaient édifier leur maison d’habitation et obtenir un permis de construire dans le délai de 12 mois, de sorte que le contrat de construction susvisé est devenu caduc.

Les requérants ont donc souscrit un nouveau contrat de construction auprès de la société Maisons Optimales le 16 décembre 2023 (pièce n°38 des demandeurs), soit après la réception des travaux, mais ce contrat est intervenu postérieurement à un changement de réglementation environnementale (pièce n°34 des demandeurs) ayant entraîné une augmentation du prix. Ce nouveau contrat a donc été conclu pour la somme de 313 535 euros, soit une augmentation de 45 244,38 euros par rapport au contrat initial.

Il en résulte que les requérants subissent un préjudice financier de 45 244,38 euros en raison de ce surcoût et que ce préjudice a été causé par le retard de la société Lotisavoie dès lors que le contrat de construction ne pouvait trouver à s’appliquer avant que les travaux de la défenderesse soient terminés et que ceux-ci n’ont pas été achevés dans le délai de validité du contrat.

En outre, dès lors que les aménagements auxquels la société Lotisavoie devait procéder avaient pour objectif la création d’un lotissement composé de deux terrains privatifs destinés à la construction d’immeubles individuels à usage d’habitation et qu’il était expressément stipulé à la promesse de vente que l’objectif de M. [Z] [X] et Mme [G] [D] était de construire une maison individuelle à usage d’habitation (pièce n°2 de la demanderesse, pages 3 et 8), la société Lotisavoie ne pouvait ignorer qu’une telle construction devait être érigée sur la parcelle litigieuse et, en sa qualité de professionnelle de la construction, elle ne pouvait pas non plus ignorer que les prix dans ce domaine sont susceptibles de varier en raison de différents facteurs, dont des changements de réglementation. Ainsi, une augmentation des prix de la construction en cas de retard de la part de la société Lotisavoie dans l’exécution de ses obligations contractuelles pouvait être prévue lors de la signature de la promesse de vente.

Dès lors, il est démontré que le retard de la société Lotisavoie dans l’exécution de ses obligations contractuelles a causé un préjudice financier aux demandeurs à hauteur de 45 244,38 euros qui était prévisible lors de la conclusion du contrat.

Par conséquent, les demandeurs sollicitant une réparation à hauteur de 40 000 euros, il y aura lieu de condamner la société Lotisavoie à payer à M. [Z] [X] et Mme [G] [D] la somme de 40 000 euros de dommages et intérêts au titre du surcoût de la construction de leur maison d’habitation, outre intérêts au taux légal à compter du 06 décembre 2023, date de l’assignation.

Par ailleurs, conformément à l’article 1343-2 du Code civil, il sera dit que les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt.

5. Sur les frais de conseil

M. [Z] [X] et Mme [G] [D] invoquent un préjudice lié au paiement de frais de conseil dont ils indiquent “qu’ils peuvent être fixés à la somme de 5 000 euros”. Or, ceux-ci ne rapportent pas la preuve de la somme qu’ils invoquent, de sorte que le préjudice ne peut être établi, et il apparaît que cette demande relève des frais irrépétibles prévus par l’article 700 du Code de procédure civile, sur lesquels il sera statué ci-après.

Il y aura donc lieu de débouter M. [Z] [X] et Mme [G] [D] de leur demande de dommages et intérêts au titre des frais de conseil.

6. Sur les frais de constat de commissaire de justice

Les demandeurs ont fait appel à un commissaire de justice aux fins de constater le non-achèvement des travaux d’aménagement du lotissement eu égard aux prescriptions du permis d’aménager. Celui-ci s’est rendu sur place le 05 septembre 2022 (pièce n°10 des demandeurs) et le coût du procès-verbal de constat s’élève à la somme de 456 euros selon facture en date du 11 septembre 2022 (pièce n°29 des demandeurs), le numéro de dossier figurant sur le procès-verbal correspondant à la référence précisée sur la facture. Ainsi, ce procès-verbal de constat et son coût se trouvent être la conséquence des manquements contractuels de la société Lotisavoie.

Pour autant, le coût d’un acte dont la réalisation dépend de la discrétion de l’une des parties n’est pas un dommage qui pouvait être prévu lors de la conclusion de la promesse de vente, de sorte qu’il ne peut donner lieu à réparation de la part de la société Lotisavoie.

M. [Z] [X] et Mme [G] [D] seront par conséquent déboutés de leur demande de dommages et intérêts fondée sur les frais de constat de commissaire de justice.

7. Sur le préjudice moral

En l’espèce, M. [Z] [X] et Mme [G] [D] invoquent un préjudice moral “lié à l’inquiétude, au temps passé et aux conséquences de l’absolu mépris” de la défenderesse, mais ne versent aux débats aucun élément permettant de justifier du préjudice invoqué.

Dès lors, faute pour les demandeurs de rapporter la preuve de leur préjudice, ceux-ci seront déboutés de leur demande de dommages et intérêts pour préjudice moral.

8. Sur le recours abusif

M. [Z] [X] et Mme [G] [D] allèguent que le recours formé par la société Lotisavoie devant le tribunal administratif de Grenoble à l’encontre de leur permis de construire est abusif. Or, la présente juridiction ne saurait se prononcer sur le caractère abusif, ou non, d’un recours formé devant un autre tribunal.

Les demandeurs seront donc déboutés de leur demande de dommages et intérêts pour recours abusif.

II. Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du Code de procédure civile, « la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie ».

La société Lotisavoie, partie succombante, sera condamnée à supporter les entiers dépens de la présente instance.

Par ailleurs, l’ordonnance du juge de l’exécution en date du 03 novembre 2023 n’étant pas versée aux débats, il n’est pas possible de déterminer quel a été le sort des dépens de la procédure de saisie conservatoire, de sorte qu’il sera dit que les dépens de la procédure de saisie conservatoire et des actes subséquents sont exclus de la condamnation.

III. Sur les frais irrépétibles

Le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante à payer à l’autre la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

La société Lotisavoie, partie condamnée aux dépens, sera condamnée à payer à M. [Z] [X] et Mme [G] [D] la somme de 3 000 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS :

Le tribunal judiciaire d’Albertville, après débats publics, par jugement contradictoire, susceptible d’appel, et rendu par mise à disposition au greffe,

DÉBOUTE M. [Z] [X] et Mme [G] [D] de leurs demandes de dommages et intérêts pour préjudice de jouissance, au titre des loyers, au titre du paiement de l’assurance de prêt, au titre des frais de conseil, au titre des frais de constat de commissaire de justice, pour préjudice moral et pour recours abusif,

CONDAMNE la société Lotisavoie à payer à M. [Z] [X] et Mme [G] [D] la somme de 40 000 euros de dommages et intérêts en réparation du surcoût de construction de leur maison d’habitation, outre intérêts au taux légal à compter du 06 décembre 2023,

DIT que les intérêts échus, dus au moins pour une année, produisent intérêt,

CONDAMNE la société Lotisavoie au paiement des entiers dépens,

DIT que les dépens relatifs à la procédure de saisie conservatoire et aux actes subséquents sont exclus de la condamnation aux dépens de la présente décision,

CONDAMNE la société Lotisavoie à payer à M. [Z] [X] et Mme [G] [D] la somme de 3 000 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile.

Ainsi jugé et prononcé, le 12 septembre 2025, la minute étant signée par Monsieur […] […], Président et Madame […] […], Greffière

La Greffière Le Président