Du 14 février 2025

5AA

SCI/FH

PPP Référés

N° RG 24/01319 – N° Portalis DBX6-W-B7I-ZLPV

S.C.I. DE L’ERMITAGE

C/

[W] [P] [K]

— Expéditions délivrées à

Mme [W] [P] [K]

— FE délivrée à

SCI DE L’ERMITAGE

Le

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

Pôle protection et proximité

[Adresse 1]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 14 février 2025

PRÉSIDENT : M^me Tamara MARIC-SANCHEZ,

GREFFIER : Madame Frédérique HUBERT,

DEMANDERESSE :

S.C.I. DE L’ERMITAGE – RCS Bordeaux n° 425 286 283 -

[Adresse 2]

[Localité 4]

Représentée par son Gérant, Monsieur [E] [V]

DEFENDERESSE :

Madame [W] [P] [K]

née le 10 Octobre 1970 à [Localité 3]

[Adresse 5]

[Adresse 5]

[Localité 4]

Présente

DÉBATS :

Audience publique en date du 20 Décembre 2024

PROCÉDURE :

Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion en date du 08 Juillet 2024

Articles 484 et suivants et 834 et suivants du Code de Procédure Civile

QUALIFICATION DE l’ORDONNANCE:

Contradictoire et en premier ressort

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 29/10/2013, à effet au 01/11/2013, LA SCI DE L’ERMITAGE a donné à bail à Madame [W] [P] [K] un logement situé [Adresse 5] à [Localité 4], moyennant un loyer initial de 870 euros, payable d’avance le 1er du mois, et 285 euros de provisions sur charges mensuelles, soit la somme totale de 1.155 euros.

Par acte de commissaire de justice du 16/04/2024, LA SCI DE L’ERMITAGE a fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme de 3.874,75 euros au titre de l’arriéré locatif et de justifier d’une assurance locative, aux fins de mise en œuvre de la clause contractuelle de résiliation de plein droit du bail.

Par acte de commissaire de justice du 08/07/2024, LA SCI DE L’ERMITAGE a assigné Madame [W] [P] [K] devant le juge des contentieux de la protection statuant en matière de référé auprès du tribunal judiciaire de Bordeaux à l’audience du 13/09/2024 aux fins de voir :

— Constater la résiliation du contrat de location aux torts de Madame [W] [P] [K] ;

— Ordonner l’expulsion de Madame [W] [P] [K] des lieux loués, ainsi que celle de tous occupants de son chef, conformément aux dispositions de l’article L.411-1 du Code des procédures civiles d’exécution ;

— ordonner que faute pour Madame [W] [P] [K] de ce faire, il sera procédé à son expulsion avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est ;

— Condamner Madame [W] [P] [K] au paiement de la somme provisionnelle de 7.205,17 euros correspondant aux loyers, charges impayées à la date du commandement de payer, sauf à parfaire ou à diminuer suivant décompte qui sera fourni lors des débats ;

— Condamner Madame [W] [P] [K] au paiement des loyers et charges impayés du jour du commandement de payer au jour du jugement à intervenir avec intérêts ;

— Condamner Madame [W] [P] [K] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle, fixée au montant actuel du loyer et des charges locatives, du jugement à intervenir jusqu’à son départ effectif des lieux, laquelle indemnité sera indexée tout comme le loyer, et avec intérêts de droit ;

— Condamner Madame [W] [P] [K] à payer une somme de 700 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Condamner Madame [W] [P] [K] aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer, de l’assignation, et le cas échéants des actes signifiés dans le cadre des mesures conservatoires qui ont été prises sur les biens et valeurs mobilières de la défenderesse.

L’affaire a été débattue à l’audience du 13/09/2024, lors de laquelle, LA SCI DE L’ERMITAGE, régulièrement représentée par M. [E] [V], son gérant, a exposé que la dette locative s’élevait à la somme de 7.063,25 euros, au 06 septembre 2024, et a confirmé les termes de sa demande initiale. Elle a également indiqué qu’elle était opposée à l’octroi de délais de paiement.

En défense, Madame [W] [P] [K] a comparu et indiqué qu’elle ne contestait pas la dette, et a fourni une attestation d’assurance concernant son logement.

A l’issue, la date du délibéré a été fixée au 08 novembre 2024.

Par ordonnance du 08 novembre 2024, la réouverture des débats a été décidée et la SCI DE L’ERMITAGE a été invitée à justifier de l’accusé de réception par le représentant de l’Etat dans le département de la notification de l’assignation lui ayant été faite au moins six semaines avant la date de l’audience. L’affaire a été rappelée à l’audience de référés du 15 novembre 2024, puis renvoyée au 20 décembre 2024.

A l’audience du 20 décembre 2024, LA SCI DE L’ERMITAGE, régulièrement représentée par M. [E] [V], son gérant, confirme les termes de sa demande initiale, et produit la dénonce de l’assignation faite au représentant de l’Etat dans le département à la date du 09.07/2024. Elle expose que la dette locative s’élève à la somme de 7.129 euros, au 07 décembre 2024, et a confirmé les termes de sa demande initiale. Elle a également indiqué qu’elle était opposée à l’octroi de délais de paiement.

En défense, Madame [W] [P] [K] comparait et conteste le montant de la dette réclamée, indiquant devoir 02 mois de loyer. Elle fait valoir qu’elle n’a pas obtenue de quittance de loyer et aucun justificatif pour les charges réclamées de la part du propriétaire. Elle fait valoir qu’elle a repris le paiement du loyer courant et qu’elle souhaite se maintenir dans les lieux, sollicitant des délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire.

La juridiction n’a pas été destinataire d’un diagnostic social et financier.

A l’issue de l’audience, la date du délibéré a été fixée au 14/02/2024.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la régularité de la procédure

Conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, l’assignation a été régulièrement notifiée au représentant de l’État dans le département par courrier électronique le 09/07/2024, soit au moins six semaines avant la date de l’audience du 13/09/2024.

La bailleresse justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 en date du 17/04/2024.

L’action aux fins de constat de la résiliation du bail est donc recevable et régulière.

Sur la résiliation du contrat de bail

L’article 834 du code de procédure civile prévoit que, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. L’absence de contestation sérieuse implique l’évidence de la solution qu’appelle le point contesté.

En outre, selon l’article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

En vertu de l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L’article 7g) de la loi du 6 juillet 1989, prévoit également l’obligation pour le locataire de souscrire une assurance garantissant les risques locatifs. La justification de cette assurance résulte de la remise au bailleur d’une attestation de l’assureur ou de son représentant. Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d’assurance du locataire ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Ce commandement reproduit, à peine de nullité, les dispositions du présent alinéa.

Il ressort par ailleurs des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 en sa version résultant de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 en vigueur à compter du 29 juillet 2023, que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement demeuré infructueux.

Cependant, si le bail en cours au jour de la délivrance du commandement, prévoit, selon les dispositions anciennes de cet article, un délai de deux mois pour régulariser la dette à compter du commandement de payer, ce délai continue à régir les relations entre les parties, et le locataire dispose d’un délai de deux mois pour régulariser la dette et non de six semaines.

En l’espèce, le bail conclu entre les parties comporte une clause de résiliation de plein droit du bail pour défaut de paiement et pour défaut d’assurance contre les risques locatifs, en son article 16 (clauses résolutoires), prévoyant un délai de deux mois pour régulariser la dette à l’issue de la délivrance d’un commandement de payer, et d’un mois s’agissant de la justification d’une assurance couvrant les risques locatifs.

LA SCI DE L’ERMITAGE a fait signifier à Madame [W] [P] [K] un commandement d’avoir à payer la somme de 3.874,75 euros au titre des loyers échus et d’avoir à justifier d’une assurance couvrant les risques locatifs, suivant exploit du 16/04/2024. Ce commandement comporte les mentions obligatoires prescrites à peine de nullité à l’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989 et de l’article 7g de la même loi.

Cependant, la demande tendant au constat d’acquisition de la clause résolutoire pour défaut d’assurance n’a pas été réitérée dans l’assignation, ni soutenue à l’audience, de sorte qu’il y a lieu de considérer qu’elle a été abandonnée par la société bailleresse. Au surplus, Madame [W] [P] [K] produit une attestation d’assurance couvrant la période du 14/09/2023 au 13/09/2024, soit pendant la délivrance du commandement.

En outre, il est établi par le décompte versé par la société bailleresse que les pièces produites par la locataire ne permettent pas de remettre en cause, que Madame [W] [P] [K] n’a pas réglé les causes du commandement, c’est-à-dire apuré sa dette locative fixée à la somme de 3.874,75euros, dans le délai de deux mois suivant la délivrance du commandement de payer le 16 avril 2024.

Ce défaut de régularisation fonde LA SCI DE L’ERMITAGE à se prévaloir de la résiliation du bail à la date du 17/06/2024, par le jeu de la clause contractuelle de résiliation de plein droit.

Néanmoins l’article 24 VII de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que le juge, à la demande du bailleur ou du locataire, peut lorsque le locataire a repris le paiement intégral du loyer avant l’audience et est en situation de régler sa dette locative, suspendre les effets de la clause de résiliation de plein droit, en accordant des délais de paiement dans les conditions de l’article 24 V, soit dans la limite de 3 années.

Cet article précise en outre que cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

Il ressort des débats que Madame [W] [P] [K] a repris le paiement intégral du loyer courant, avant la date de l’audience. En effet il ressort du décompte produit par la société bailleresse arrêté au 07/12/2024, et corroboré par les relevés de comptes produits par Madame [K] qu’elle a réglée le 03 décembre 2024, par chèque, la somme de 850 euros, ainsi que le 31/10/2024 la somme de 850 euros, et le 15/10/2024, la somme de 865 euros, de sorte qu’il y a lieu de considérer qu’elle s’est acquittée du paiement de son loyer courant des trois derniers mois, avant la date de l’audience du 20/12/2024.

En outre, Madame [W] [P] [K] justifie percevoir 1.378,12 euros de salaire mensuel (août 2024), outre 195 euros d’allocation soutien familial, et 408 euros d’allocation logement. Il ressort des pièces justificatives produites qu’elle a bénéficié d’une augmentation de son salaire, et qu’il a été mis fin aux saisies sur salaire pratiquées, lesquelles ont fortement impactées son budget. Dès lors, Madame [W] [P] [K] est en situation de régler le loyer courant et le montant de sa dette, puisqu’elle rapporte la preuve d’une évolution significative de sa situation personnelle. En effet, elle justifie par la production de son dernier bulletin de paie (novembre 2024) un revenu net mensuel de 2.667,16 euros.

Par suite, et nonobstant le refus de la société bailleresse, il y a lieu de lui accorder des délais de paiement dans les conditions précisées au dispositif, qui emporteront suspension des effets du commandement de payer visant la clause de résiliation du bail.

En cas de non-respect de ce moratoire, LA SCI DE L’ERMITAGE sera autorisée à poursuivre l’expulsion de Madame [W] [P] [K].

En outre, dans cette hypothèse, il y a lieu de prévoir que Madame [W] [P] [K] sera tenue au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges (1.269 euros par mois à la date de l’audience), avec revalorisation de droit, à compter du 1er janvier 2025 et jusqu’à la libération effective des lieux loués.

Sur la provision et les indemnités d’occupation

En application de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder au créancier une provision ou ordonner l’exécution de l’obligation, même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Il ressort de l’application combinée des articles 6 et 9 du code de procédure civile, et de l’article 1315 du code civil qu’il appartient à la partie qui réclame l’exécution d’une obligation de la prouver, réciproquement, celui qui se prétend libérer doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En vertu de l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

S’agissant des charges locatives, leur liste est fixée par décret n°87-713 du 26 août 1987, liste impérative et limitative, qui prévoit notamment que la taxe d’enlèvement des ordures ménagères est récupérable pour autant qu’elle apparaisse de façon individualisée dans le budget de la commune et donc sur les avis fiscaux.

En vertu de l’article 21 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre gratuitement au locataire qui en fait la demande, une quittance de loyer. Cette obligation n’existe que pour autant que le locataire en sollicite l’exécution.

Enfin, l’article 24 V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 prévoit que le juge peut, même d’office, vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi qui impose au bailleur de délivrer un logement répondant aux normes de décence et de le maintenir dans un état correspondant à ces normes.

En application de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est obligé notamment :

de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation ; de délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ;d’assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l’article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l’état des lieux, auraient fait l’objet d’une clause expresse mentionnée dans le bail ;d’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués.

De plus, il ressort de l’article 1719 du code civil que le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière de délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent ; lorsque des locaux loués à usage d’habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l’expulsion de l’occupant.

En l’espèce, au soutien de sa demande, LA SCI DE L’ERMITAGE produit un décompte actualisé, selon lequel sa créance s’établirait à la somme de 7.129 euros à la date du 07/12/2024.

Madame [W] [P] [K] conteste le montant des sommes réclamées par la société bailleresse faisant valoir qu’elle n’a jamais obtenu de quittances locatives, et reconnaissant uniquement être redevable de deux mois de loyer. Elle produit des photographies et des mails adressées sur sa propre adresse mail listant une série de désordres (accès à l’eau douche HS ; four disjoncte ; moisissures ; isolation fenêtre ; platerie plafonds ; interrupteur cassé ; poignée porte extérieure cassée ; lumière extérieure non fonctionnelle ; charges liées à un court de tennis inexistant).

Elle produit également des relevés de compte démontrant la réalisation de paiements par chèques le 31/10/2024, le 15/10/2024, le 03/12/2024 et le 27/08/2024, outre le rappel d’APL d’un montant de 2.448 euros au profit du bailleur, et la reprise du versement des APL au mois d’août 2024, lesquels ont bien été pris en compte par la société bailleresse, et retranscrits sur le décompte.

Elle ne démontre pas avoir procédé à d’autres versements qui viendraient remettre en cause les sommes réclamées par la société bailleresse.

Par ailleurs, les photographies produites ne permettent pas d’être rattachées au logement loué, de sorte qu’elles ne suffisent pas à établir l’indécence du logement loué, faute d’éléments objectifs et techniques, établis notamment par les services de salubrité de la Mairie.

Enfin, il ne ressort pas non plus des pièces produites que Madame [W] [P] [K] ait sollicité du bailleur la production des quittances locatives et que celui-ci ne se soit pas exécuté, engendrant un préjudice pour la locataire, susceptible d’être réparé par l’allocation de dommages et intérêts, qui ne sont même pas sollicités.

Dès lors, Madame [W] [P] [K] ne rapporte pas la preuve de s’être libérée de son obligation au paiement des loyers, et des charges, telle que sollicitée par la société bailleresse dans le décompte transmis.

Néanmoins, ce décompte intègre des sommes qu’il convient de déduire de cette créance, en effet, la taxe d’enlèvement des ordures ménagères est facturée sans qu’il ne soit justifié de la régularité de son application (303 + 227, 25 +75,75 = 606).

Le solde de la créance n’étant pas sérieusement contesté ni contestable, Madame [W] [P] [K] sera donc condamnée au paiement de la somme de 6.523 euros à titre d’indemnité provisionnelle pour l’arriéré de loyers, charges locatives et indemnités d’occupation dus à la date du 07/12/2024 échéance du mois de décembre 2024 incluse.

S’agissant d’une provision, cette somme portera intérêts au taux légal à compter du prononcé de la présente décision.

Dans l’hypothèse où Madame [W] [P] [K] ne respecterait pas les délais de paiement accordés et en serait déchue elle sera en outre condamnée en deniers ou quittances valables, au paiement des loyers ou indemnités d’occupation ayant couru ou continuant à courir à compter du 1er janvier 2025.

Sur le sort des meubles

En ce qui concerne le sort des meubles, il sera procédé selon les dispositions des articles L433-1 et L433-2 du Code des procédures civiles d’exécution.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie qui succombe est condamnée aux dépens. Ceux-ci seront donc mis à la charge de Madame [W] [P] [K], en ceux non compris les frais des actes signifiés dans le cadre des mesures conservatoires prises sur les biens et valeurs mobilières, non nécessaires à la présente instance.

Aux termes de l’article 700 du même code, le juge condamne la partie tenue aux dépens à payer à l’autre partie, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, la somme qu’il détermine en tenant compte de l’équité.

En raison de la situation personnelle de Madame [W] [P] [K] et de l’équité, il convient de rejeter la demande condamnation de Madame [W] [P] [K] au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Il convient de rappeler que l’exécution provisoire de la présente ordonnance est de droit.

PAR CES MOTIFS,

Statuant en référé, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, et dès à présent, vu l’urgence :

CONSTATONS la réunion à la date du 17/06/2024 des conditions d’acquisition de la clause de résiliation insérée au contrat de bail du 29/10/2013 entre Madame [W] [P] [K] et LA SCI DE L’ERMITAGE, relatif au logement situé [Adresse 5] à [Localité 4] ;

CONDAMNONS Madame [W] [P] [K] à payer à LA SCI DE L’ERMITAGE la somme de 6.523 euros à titre d’indemnité provisionnelle pour l’arriéré de loyers, charges locatives et indemnités d’occupation à la date du 07/12/2024 (échéance du mois de décembre 2024 incluse), avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

ACCORDONS à Madame [W] [P] [K] la faculté de se libérer de sa dette dans un délai de 36 mois à raison de 35 mensualités successives de 181 euros chacune, suivies d’une 36ème et dernière mensualité représentant le solde du principal, des intérêts, frais et indemnité de procédure, le premier versement devant intervenir dans le mois suivant la signification de la présente décision et chaque mensualité devant être versée au dernier jour de chaque mois au plus tard, le loyer courant et les charges devant être réglés à leur échéance ;

DISONS que les paiements s’imputeront d’abord sur la dette au titre des loyers, charges ou indemnités d’occupation puis sur les intérêts, dépens et autres frais s’il y a lieu ;

ORDONNONS, en conséquence, la suspension des effets de la clause de résiliation permettant la continuation du contrat de bail ;

DISONS que si le moratoire ci-dessus fixé est respecté, la clause de résiliation du bail sera réputée n’avoir jamais joué ;

DISONS, en revanche, qu’à défaut de paiement du loyer courant ou d’une seule mensualité à l’échéance fixée avant la fin du paiement de la dette en principal et intérêts, sept jours après l’envoi d’une vaine mise en demeure par lettre recommandée avec demande d’avis de réception :

La totalité de la somme restante due deviendra immédiatement exigible ;Si la défaillance intervient avant la fin du paiement des sommes dues au titre des loyers, charges ou indemnités d’occupation, la clause de résiliation reprendra son plein et entier effet entraînant la résiliation immédiate du contrat de bail ;Qu’en ce cas, à défaut pour Madame [W] [P] [K] d’avoir libéré volontairement les lieux, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec, si nécessaire, le concours et l’assistance de la force publique, deux mois après la délivrance d’un commandement de quitter les lieux conformément aux dispositions des articles L.411-1 et L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;Qu’en ce cas le sort des meubles sera réglé conformément aux dispositions des articles L.433-1, L.433-2 et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

Qu’en ce cas sera due une indemnité d’occupation égale au montant du loyer révisable selon les dispositions contractuelles et de la provision sur charges (1.269 euros par mois à la date de l’audience), augmentée de la régularisation au titre des charges dûment justifiées et CONDAMNONS Madame [W] [P] [K] à son paiement à compter du 1er janvier 2025, jusqu’à libération effective des lieux ;

CONDAMNONS Madame [W] [P] [K] aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer, de l’assignation, du dénoncé à la CCAPEX et de la notification de l’assignation au représentant de l’État ;

REJETONS la demande de condamnation formée en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETONS le surplus des demandes ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit par provision ;

Ainsi jugé les jour, mois et an susdits.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX

DE LA PROTECTION