COUR D’APPEL DE CHAMBÉRY

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’ALBERTVILLE

JUGEMENT DU 12/09/2025

Chambre : CIVILE

JUGEMENT CIVIL

Nature : Contradictoire

N° Jugement : 25/172

N° RG 22/00582

N° Portalis DB2O-W-B7G-CQZG

DEMANDEURS :

S.A.S. SAMAUCHIK

[Adresse 8]

[Adresse 7]

[Localité 5]

S.C.I. LES CANTALOUS

[Adresse 1]

[Localité 3]

Tous deux représentés par M^e Jean-noël CHEVASSUS, de la SCP CHEVASSUS-COLLOMB, avocat postulant au barreau d’ALBERTVILLE et M^e Jérôme LACAVE, avocat plaidant au barreau de BORDEAUX substitué par M^e DIROU, avocat au barreau de BORDEAUX

DÉFENDEURS :

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 8]

représenté par son syndic MOUTION CIE

Chez son syndic MOUTON CIE

[Adresse 2]

[Localité 4]

représentée par M^e Anne-marie LAZZARIMA, avocate postulante au barreau d’ALBERTVILLE et M^e Jean-Baptiste LE JARIEL, avocat plaidant au barreau de LYON substitué par M^e CROZIER, avocat au barreau de LYON

S.A.S. IDEX ENERGIES

représentée par son établissement secondaire

[Adresse 10]

[Localité 6]

représentée lors de l’audience par M^e Daniel ANXIONNAZ, avocat postulant au barreau d’ALBERTVILLE et au jour du délibéré par M^e Stéphane MILLIAND, avocat postulant au barreau d’ALBERTVILLE (suivant déconstitution en date du 23 juillet 2025) et M^e Ophélie BOULOS, du cabinet KRAMER LEVIN NAFTALIS, avocat plaidant au barreau de PARIS substituée par M^e DASSOLLEVILLE, avocat au barreau de PARIS

COMPOSITION DE LA JURIDICTION : statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, en premier ressort :

Lors des débats :

Président : […], juge

Assesseur : […], vice président

Assesseur : […], vice présidente

Greffière lors des débats et de la mise à disposition au greffe : […],

DÉBATS :

A l’audience publique du 06 juin 2025, […], Juge Rapporteur, assisté de […], greffière a entendu, seul, les parties après avoir constaté leur non opposition de ce chef (Art. 786 du C.P.C) et en a ensuite rendu compte au Tribunal pendant son délibéré.

Exécutoire délivré le :

Expédition délivrée le :

à : M^e MILLIAND, M^e LAZZARIMA et M^e CHEVASSUS

à :

EXPOSE DU LITIGE :

La SCI LES CANTALOUS est propriétaire du lot n°25 de l’immeuble en copropriété [Adresse 8] situé à [Localité 9] correspondant à un complexe commercial situé aux 3ème et 4ème étages et en partie en dessous d’un local technique dans lequel sont installés des ballons d’eau chaude de 3 000 et 5 000 litres.

La SCI LES CANTALOUS a donné le lot n°25 à bail commercial à la société SAMAUCHIK pour l’exploitation d’un fonds de commerce de restauration traditionnelle.

Le 19 juin 2019, la société IDEX ENERGIES qui est titulaire d’un contrat d’assistance et de dépannage du réseau de chauffage de l’immeuble précité a procédé à la purge de l’un des ballons d’eau chaude à même le sol ce qui a entraîné de fortes chutes d’eau et l’effondrement partiel du plafond dans deux pièces du lot n°25.

La SCI LES CANTALOUS a déclaré le sinistre à son assureur qui a mandaté l’entreprise CET IRD pour déterminer les dégâts causés aux agencements et aux revêtements.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 8], ci-après dénommé “le syndicat des copropriétaires”, a mandaté l’entreprise PEXIN pour déterminer les dégâts causés à la structure.

Par ordonnance du 30 juin 2020, le juge des référés du tribunal judiciaire de Lyon a, à la demande de la SCI LES CANTALOUS et la société SAMAUCHIK, ordonné une mission d’expertise judiciaire au contradictoire du syndicat des copropriétaires et a commis Monsieur [B] [J] pour y procéder.

Par ordonnance du 17 août 2020, le juge des référés du tribunal judiciaire de Lyon a rendu les opérations d’expertise communes et opposables à la société IDEX ENERGIES.

L’expert judiciaire a déposé son rapport définitif le 1er octobre 2021.

Par actes des 2 et 4 mai 2022, la SCI LES CANTALOUS et la société SAMAUCHIK ont fait assigner le syndicat des copropriétaires et la société IDEX ENERGIES devant le tribunal judiciaire d’Albertville aux fins d’entendre condamner le syndicat des copropriétaires à réaliser les travaux préconisés par l’expert judiciaire et d’obtenir la réparation des préjudices résultant du sinistre du 19 juin 2019.

Par conclusions notifiées par voie électronique le 17 octobre 2023, la SCI LES CANTALOUS et la société SAMAUCHIK demandent au tribunal de :

condamner le syndicat des copropriétaires à réaliser les travaux de réparation, de suppression des risques et de sécurisation préconisés dans le rapport d’expertise en date du 1er octobre 2021, assortir l’obligation de réalisation des travaux de réparation, de suppression des risques et de sécurisation d’une astreinte d’un montant de DEUX CENTS (200) euros par jour de retard à compter de QUINZE (15) jours suivant la signification de la décision à intervenir,condamner le syndicat des copropriétaires à verser à la SCI LES CANTALOUS la somme de QUINZE MILLE (15.000) euros au titre de sa résistance abusive, condamner la société IDEX ENERGIES à payer à la SCI LES CANTALOUS la somme de DEUX MILLE DEUX CENTS (2.200) euros en réparation du préjudice matériel subi sur les embellissements du lot de copropriété n°25,condamner la société IDEX ENERGIES à payer à la SAS SAMAUCHIK la somme de SIX MILLE DEUX CENT QUATRE VINGT ONZE (6.291) euros en réparation du préjudice de jouissance entre la date du 19 juin 2019 et la date du 1er octobre 2021,condamner le syndicat des copropriétaires à payer à la SAS SAMAUCHIK la somme mensuelle de DEUX CENT TRENTE TROIS (233) euros en réparation du préjudice de jouissance entre la date du 1er octobre 2021 et la date de réalisation complète des travaux de réparation, de suppression des risques et de sécurisation et de réfection des embellissements,condamner le syndicat des copropriétaires à payer à la SCI LES CANTALOUS et à la SAS SAMAUCHIK la somme de DEUX MILLE CINQ CENTS (2.500) euros chacune, soit la somme totale de CINQ MILLE (5.000) euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile,condamner la société IDEX ENERGIES à payer à la SCI LES CANTALOUS et à la SAS SAMAUCHIK la somme de DEUX MILLE CINQ CENTS (2.500) euros chacune, soit la somme totale de CINQ MILLE (5.000) euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile,condamner le syndicat des copropriétaires et la société IDEX ENERGIES aux entiers dépens d’instance, en ce compris les dépens exposés dans le cadre de la procédure en référé (RG : 20/00195) et les frais engagés dans le cadre des opérations d’expertise,ordonner l’exécution provision de la décision à intervenir, nonobstant appel et sans caution.

Au soutien de sa demande de condamnation du syndicat des copropriétaires à réaliser les travaux, la SCI LES CANTALOUS et la société SAMAUCHIK font valoir que l’expert judiciaire a constaté l’effondrement du plafond et la corrosion des fers dans deux pièces du lot n°25, que la structure de l’immeuble dont le gros oeuvre des bâtiments constitue une partie commune, que le syndicat des copropriétaires est tenu de réaliser les travaux de réparation, de suppression des risques et de sécurisation des parties communes, que la nature et le coût des travaux sont connus depuis la date du dépôt du rapport d’expertise judiciaire soit le 1er octobre 2021, que le syndicat des copropriétaires n’a toujours pas réalisé les travaux alors que l’entreprise PEXIN avait relevé un risque d’aggravation et de nouvelles chutes de morceaux de béton et que l’expert judiciaire a conclu à la nécessité de réaliser les travaux dans les meilleurs délais, que le syndicat des copropriétaires ne justifie pas de la pose de plaques de carbone en sous-face de dalle sur chaque trou et de la pose d’étanchéité liquide sur la chape du local technique, qu’il n’est pas démontré que la dépose des ballons d’eau serait impossible et que l’étanchéité par zonage qui a été réalisée n’est pas suffisante et ne correspond pas à la solution retenue par l’expert judiciaire.

Pour caractériser la résistance abusive, les demandeurs expliquent que le syndicat des copropriétaires n’a entrepris aucune démarche à la réception du rapport de l’entreprise PEXIN qui préconisait les travaux à réaliser et que le syndicat des copropriétaires a attendu plusieurs mois après la réception du rapport définitif du 1er octobre 2022 de l’expert judiciaire pour établir des devis et mandater les entreprises.

Pour justifier du préjudice de jouissance, les demandeurs exposent que la société SAMAUCHIK est dans l’impossibilité d’exploiter la pièce à usage de salle de repos du personnel et la pièce à usage de salle de service arrière depuis le sinistre compte tenu du risque de chute de morceaux de béton, que ces deux pièces font partie intégrante des locaux commerciaux et ont un usage en lien direct avec l’activité, que ces deux pièces sont inexploitables tant que les travaux préconisés par l’expert judiciaire ne seront pas réalisés, que la société IDEX ENERGIE est responsable eu égard à l’erreur de manipulation commise du préjudice de jouissance du 19 juin 2019 au 1er octobre 2021 et que le syndicat des copropriétaires est responsable eu égard à la non réalisation des travaux du préjudice de jouissance à compter du 1er octobre 2021.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 20 février 2024, le syndicat des copropriétaires demande au tribunal de :

débouter la SCI LES CANTALOUS et la SAS SAMAUCHIK de l’ensemble de leurs demandes comme non fondées et injustifiées ;à tout le moins, les réduire à de plus justes proportions ; juger que le préjudice de jouissance, à la supposer établi, a cessé à fin octobre 2022 au plus tard ;débouter la société IDEX ENERGIES de l’ensemble de ses demandes comme non fondées et injustifiées ;condamner la société IDEX ENERGIES à rembourser au syndicat des copropriétaires une somme totale de 23.896,60 € TTC correspondant aux travaux préconisés par l’expert, frais de maîtrise d’oeuvre inclus, outre une somme de 2.000 € au titre des frais de gestion du syndic, outre intérêts à compter de la notification des premières conclusions en réponse du syndicat, soit à compter du 7 décembre 2022 et capitalisation annuelle ;condamner la société IDEX ENERGIES à relever et garantir le syndicat des copropriétaires de toute condamnation qui viendrait à être prononcée à son encontre au profit de la SCI LES CANTALOUS et/ou de la SAS SAMAUCHIK et ce, en principal, frais, dépens, intérêts et accessoires ;condamner la SCI LES CANTALOUS et la SAS SAMAUCHIK et la société IDEX ENERGIES à régler chacune au syndicat des copropriétaires une somme de 4.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;condamner in solidum la SCI LES CANTALOUS, la SAS SAMAUCHIK et la société IDEX ENERGIES ou chacune d’entre elles qui mieux le devra, aux entiers dépens en ce compris les dépens du référé et les frais de l’expertise judiciaire, avec droit de recouvrement direct au profit de Maître Anne-Marie LAZZARIMA, Avocat.

En défense, le syndicat des copropriétaires fait valoir que les demandes de la SCI LES CANTALOUS et la société SAMAUCHIK doivent être rejetées faute de fondement légal. Il explique que les travaux préconisés par l’expert judiciaire ont été réalisés, que la pose de l’étanchéité sur le sol du local technique ne résulte d’aucune obligation réglementaire ou technique, que compte tenu de l’impossibilité de déposer les ballons d’eau chaude il a été procédé, conformément aux préconisations du maître d’oeuvre mandaté, à la pose de l’étanchéité sur les zones où des points infiltrants ont été repérés et que cette étanchéité partielle couplée à l’installation d’un détecteur de fuite avec télé-surveillance est suffisante et constitue le procédé de mise en oeuvre le plus adapté.

Pour conclure au rejet de la demande de dommages et intérêts pour résistance abusive, le défendeur expose qu’à la réception du rapport d’expertise judiciaire le 11 octobre 2021 elle a du consulter le conseil syndical et son conseil afin d’envisager les suites à donner, que les travaux préconisés par l’expert judiciaire ont présenté des difficultés techniques car la pose de plaques de carbone n’est pas une technique courante et la pose d’étanchéité a été rendue complexe avec la présence des 5 ballons d’eau chaude, qu’en l’absence de proposition de la société IDEX ENERGIES dont la responsabilité a été principalement retenue il a entrepris les diligences nécessaires, que l’expert judiciaire n’a pas fait état d’une urgence impérieuse à réaliser les travaux et n’a pas retenu de mesures conservatoires, qu’il a consulté le cabinet PLENETUDE pour lui confier une mission de maîtrise d’oeuvre eu égard à la technicité des travaux à réaliser et que les sociétés demanderesses ne justifient d’aucun préjudice.

Sur le préjudice de jouissance, le défendeur indique à titre principal que les deux pièces en question n’étaient pas réservées à l’usage du restaurant, qu’une des pièces était aménagée à usage d’habitation en violation du règlement de copropriété et qu’il n’est pas justifié des dates d’ouverture du restaurant. Il précise à titre subsidiaire qu’une décote de 50% doit être retenue au regard de la destination et de la superficie des deux pièces comme l’avait fait l’expert judiciaire et que les deux pièces sont exploitables depuis décembre 2022 compte tenu de la réalisation des travaux.

A titre reconventionnel, le défendeur relate que la société IDEX ENERGIES a commis une erreur de manipulation qui a été la cause déterminante de la chute du plafond et des traces d’infiltration, que la société IDEX ENERGIES a manqué à son devoir de conseil en ne l’alertant pas sur l’absence d’étanchéité du sol du local chaufferie alors qu’elle assure la maintenance des ballons d’eau depuis 25 ans et qu’en conséquence la société IDEX ENERGIES doit rembourser le montant des travaux et frais annexes et doit le relever et le garantir de toute condamnation prononcée à son encontre.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 26 juin 2024, la société IDEX ENERGIES demande au tribunal de :

à titre principal :limiter la condamnation de la société IDEX ENERGIES à payer à la SCI LES CANTALOUS et la SAS SAMAUCHIK la somme de 2 200 euros TTC, correspondant à la réparation des embellissements du lot 25, débouter la SCI LES CANTALOUS et la SAS SAMAUCHIK et le syndicat des copropriétaires de toute autre demande,juger que les dommages liés à la réparation de la dalle et les frais de sondage subséquents ne présentent pas de lien de causalité avec l’erreur de manipulation reprochée à la société IDEX ENERGIES et qu’ils n’étaient pas prévisibles lors de la conclusions du contrat, en conséquence débouter le syndicat des copropriétaires de toutes demandes à l’encontre de la société IDEX ENERGIES, juger que l’application d’une étanchéité liquide sur la chape du local technique, la réalisation d’un diagnostic amiante, la recherche de fuites, l’installation d’un détecteur de fuite et la mise en place d’une télésurveillance et les honoraires de maîtrise d’oeuvre afférents à ces différents travaux, ne constituent pas une mesure de réparation des dommages mais une mesure de prévention des futurs sinistres et d’amélioration de l’existant qui, par conséquent, doivent rester à la charge exclusive du syndicat des copropriétaires et débouter le syndicat des copropriétaires de toutes demandes à l’encontre de la société IDEX ENERGIES à ce titre,juger que les dommages liés à la réparation de la dalle ne sauraient être évalués à un montant qui excède celui fixé par l’expert judiciaire dans le cadre de son rapport, ni à un montant supérieur à celui réellement payé par le syndicat des copropriétaires,juger que le préjudice de jouissance allégué par la SCI LES CANTALOUS et la SAS SAMAUCHIK n’est pas établi et débouter la SCI LES CANTALOUS et la SAS SAMAUCHIK de toutes demandes à l’encontre de la société IDEX ENERGIES à ce titre,à titre subsidiaire :juger que le préjudice de jouissance allégué par la SCI LES CANTALOUS et la SAS SAMAUCHIK pour la période du 10 juin 2019 au 1er octobre 2021 ne saurait excéder une somme de 3 145,50 euros,juger que cette somme devra être répartie à parts égales entre la société IDEX ENERGIES et le syndicat des copropriétaires,condamner le syndicat des copropriétaires à garantir la société IDEX ENERGIES de la moitié des condamnations qui seront mises à sa charge au titre du préjudice de jouissance allégué par la SCI LES CANTALOUS et la SAS SAMAUCHIK pour la période du 19 juin 2019 au 1er octobre 2021,en tout état de cause :juger que le coût des opérations d’expertise sera réparti à parts égales entre le syndicat des copropriétaires et la société IDEX ENERGIES, condamner la SCI LES CANTALOUS et la SAS SAMAUCHIK et toute autre partie succombant à payer à la société IDEX ENERGIES la somme de 2 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

Pour conclure au débouté des demandes reconventionnelles du syndicat des copropriétaires, la société IDEX ENERGIES fait valoir que l’erreur de manipulation qu’elle a commise a causé un dégât des eaux qui a porté atteinte aux embellissements du local occupé par la société SAMAUCHIK situé en dessous du local technique, qu’elle ne peut être tenue que de la réparation des embellissements évaluée à 2 200 euros TTC, que le coût des travaux de reprise de la dalle doit être fixé au maximum à la somme arrêtée contradictoirement par l’expert judiciaire soit 18 150 euros TTC, que la rouille des fers qui provient de l’absence d’étanchéité sur la chape et de la présence de deux réservations mal bouchées au niveau 4 pendant les travaux de génie civile est exclusivement imputable aux constructeurs de l’immeuble et à défaut au syndicat des copropriétaires, que la rouille des fers préexistait au sinistre survenu le 19 juin 2019 qui a uniquement permis de le révéler, qu’elle ne disposait d’aucun moyen pour connaître l’existence du défaut d’étanchéité de la chape, qu’elle n’a commis aucun manquement à son devoir de conseil, qu’en toute hypothèse le prétendu manquement à son obligation de conseil ne présente aucun lien de causalité avec les dommages issus de la rouille des fers, que le coût des travaux de la pose de l’étanchéité aurait été supporté par le syndicat des copropriétaires, que la pose de l’étanchéité liquide sur la chape du local technique ne procède pas d’une réparation du désordre mais d’une amélioration de l’ouvrage existant, qu’en application de l’article 1231-1 du Code civil le dommage n’est indemnisable que s’il était prévisible lors de la conclusion du contrat et a constitué une suite immédiate et directe de l’inexécution de ce contrat, que la nécessité d’étancher le local technique ne constitue pas une suite immédiate et directe de l’inexécution du contrat et un dommage prévisible au moment de la conclusion du contrat et qu’en conséquence aucune condamnation ne saurait être formée à son encontre au titre de l’étanchéisation de la dalle du local technique.

Sur le préjudice de jouissance, elle explique à titre principal que les deux pièces touchées par le dégât des eaux pouvaient être exploitées en l’absence de risque pour la sécurité des personnes et étaient toujours en cours d’usage lors des opérations d’expertise. Elle expose à titre subsidiaire que l’impossibilité totale de jouir des deux pièces n’est pas rapportée, que l’évaluation du préjudice de jouissance ne peut être faite que sur la base d’une perte partielle et que le syndicat des copropriétaires doit supporter la moitié des sommes qui seraient mises à sa charge.

Pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions, il est renvoyé aux conclusions des parties visées ci-dessus conformément aux dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile.

L’affaire a été clôturée le 20 février 2025 par ordonnance du même jour, retenue à l’audience du 6 juin 2025, et mise en délibérée au 12 septembre 2025, par mise à disposition au greffe, conformément aux dispositions des articles 450 et 451 du Code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

Sur les demandes de la SCI LES CANTALOUS et la société SAMAUCHIK

Sur la demande de condamnation du syndicat des copropriétaires à réaliser les travaux préconisés dans rapport d’expertise du 1er octobre 2021

A titre liminaire, contrairement à ce qu’affirme le syndicat des copropriétaires la SCI LES CANTALOUS et la société SAMAUCHIK proposent un moyen en droit pour fonder leur prétention en exposant qu’en application de l’article 3 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 et du règlement de copropriété les travaux préconisés par l’expert judiciaire qui concernent une partie commune relèvent de la compétence du syndicat des copropriétaires. Au surplus, en l’absence de fondement juridique invoqué il revient au tribunal de recherche au besoin d’office le fondement juridique adapté (Cass. Civ. 3ème, 23 mai 2019, n°18-15.285).

Sur ce, l’article 14 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis dispose que le syndicat des copropriétaires a pour objet la conservation et l’amélioration de l’immeuble ainsi que l’administration des parties communes. Le syndicat des copropriétaires est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers ayant leur origine dans les parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires.

En l’espèce, l’expert judiciaire conclut en page 3 de son rapport définitif (pièce n°3 demanderesses) que les travaux propres à remédier aux désordres sont les suivants : 1) retirer les mortiers de rebouchage appliqués sur les fers, brosser les fers, procéder à la passivation des aciers corrodés et reboucher soigneusement avec un mortier fibré sans retrait pour un montant de 2 000 euros HT ; 2) nettoyer finement le plafond, coller des plaques de carbone en sous-face de la dalle de 2 x 0,5 m environ (dimensions exactes à faire calculer par un bureau d’études) sur chaque trou pour un montant de 6 000 euros HT ; 3) refaire l’embellissement des deux pièces souillées par l’inondation pour un montant de 2 000 euros HT ; 4) appliquer une étanchéité liquide sur la chape du local ballons d’eau chaude (environ 55m²) pour un montant de 6 500 euros HT.

La SCI LES CANTALOUS et la société SAMAUCHIK contestent la réalisation des travaux de pose de plaques de carbone en sous-face de la dalle sur chaque trou et la pose d’une étanchéité liquide sur la chape du local technique.

En ce qui concerne la pose de plaques de carbone en sous-face de la dalle sur chaque trou, le syndicat des copropriétaires produit la facture n°112210 établie le 24 novembre 2022 par la société MOSNIER mentionnant notamment la prestation de “fourniture et pose de bande plat carbone des ets S&P – CKF 150/2000 dimensions 50/1.2mm esp 50cm longueur 3.42ml + colle” pour un montant de 2 394 euros HT et les factures émises les 30 septembre 2022, 31 octobre 2022 et 30 novembre 2022 par la société PLENETUDE qui est intervenue en qualité de maître d’oeuvre mentionnant des prestations de consultation des entreprises, d’analyse des offres et de direction de l’exécution des travaux pour un montant global de 4 074 euros HT (pièce n°19 défendeur). Le syndicat des copropriétaires communique également le procès-verbal de réception des travaux de la société MOSNIER établi le 9 décembre 2022 et signé par la société PLENETUDE et le syndic de copropriété aux termes duquel la réception a été prononcée sans réserve (pièce n°20 défendeur). Il ressort de ces éléments que les travaux de pose de plaques de carbone en sous-face de la dalle sur chaque trou retenus par l’expert judiciaire ont été réalisés.

En ce qui concerne la pose d’une étanchéité liquide sur la chape du local technique, le syndicat des copropriétaires reconnaît que les travaux tels que préconisés par l’expert judiciaire n’ont pas été réalisés. Au lieu d’appliquer une étanchéité liquide sur la totalité du sol du local technique soit environ 55 m², il ressort de la facture n°404220 du 22 novembre 2022 et la facture n°404324 du 15 décembre 2022 établies par la société ED2S (pièce n°19 défendeur) que l’étanchéité liquide a été appliquée par zonage, aux seuls endroits où une fuite a été détectée. Ceci étant, l’expert judiciaire conclut que “l’absence d’étanchéité au sol de ce local technique, humide, a contribué à la fragilisation de ce rebouchage et à la corrosion partielle des aciers” (page 26 du rapport définitif) et insiste sur la nécessité d’appliquer une étanchéité liquide sur toute la chape du local technique en ces termes “Comme déjà dit, outre la vidange du ballon d’eau, en 2019, l’absence d’étanchéité a permis les infiltrations et engendré la rouille des aciers depuis de nombreuses années. La présence de 24 tonnes d’eau au-dessus du local de la SAS SAMAUCHIK est permanente. Si on n’intervient pas sur le sol, le phénomène pourrait s’aggraver et engendrer des désordres plus importants dans les années à venir. Il est donc indispensable de réaliser cette étanchéité afin de supprimer tout risque de nouveau désordres, où que ce soit”. C’est également ce que l’entreprise PEXIN, bureau d’étude structure mandaté par le syndicat des copropriétaires, a conclu dans son rapport du 27 décembre 2019 (pièce n°7 demandeur) en ces termes “mode de réparation : création d’une étanchéité avec utilisation d’un système d’étanchéité liquide adaptés de type résine polyuréthane, ainsi qu’une ventilation ; localisation : local chaufferie ; relevés : environ 55 m²”. Le syndicat des copropriétaires ne verse aucune étude technique qui démontrerait que les travaux d’étanchéité totale de la chape du local technique préconisés par l’expert judiciaire et par l’entreprise PEXIN ne seraient pas techniquement possibles compte tenu de la présence des ballons d’eau chaude. Aux termes de son mail du 29 juillet 2022 (pièce n°14 défendeur) l’entreprise PLENETUDE affirme“qu’il n’est pas envisageable de déposer ou déplacer les ballons. Cette prestation n’est donc pas réalisable” mais ne donne aucune explication technique. Bien qu’il ne soit pas justifié de l’impossibilité de démonter les ballons d’eau chaude, l’expert judiciaire a précisé que “pour appliquer une étanchéité liquide, il ne nous apparaît pas indispensable de déposer les ballons eu égard à la petitesse des surfaces qui pourraient ne pas être atteintes aux pieds de ces ballons” (page 22 du rapport définitif). Le syndicat des copropriétaires ne verse également aucune étude technique qui démontrerait que la pose d’une étanchéité partielle effectuée sur les zones identifiées d’infiltration couplée à l’installation d’un détecteur de fuite avec télésurveillance serait suffisant pour éviter la rouille des fers. Pour cette technique, la société ED2S a même pris le soin de préciser dans l’établissement du devis que le résultat ne pouvait pas être garanti ce que l’entreprise PLENETUDE a repris dans son mail du 29 juillet 2022 (pièce n°14 défendeur) en ces termes “Attention il est important de savoir que le traitement ponctuel de fuite ne sera pas couvert pas une garantie décennale et aucune obligation de résultat ne pourra être imposée à l’entreprise”. Force est de constater que le syndicat des copropriétaires n’apporte pas d’éléments techniques probants qui permettraient de faire échec aux travaux retenus par l’expert judiciaire et par l’entreprise PEXIN. Dès lors, il y a lieu de considérer que le syndicat des copropriétaires n’a pas totalement réalisé les travaux préconisés par l’expert judiciaire permettant d’éviter tout risque d’infiltration.

En conséquence, le syndicat des copropriétaires sera condamné à réaliser les travaux de pose de l’étanchéité totale sur la chape du local technique où sont installés les ballons d’eau chaude.

Sur la demande de la SCI LES CANTALOUS de condamnation du syndicat des copropriétaires à payer des dommages et intérêts pour résistance abusive

L’article 1240 du Code civil dispose que “tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer”.

En l’espèce, tout d’abord il est reproché au syndicat des copropriétaires de ne pas avoir entrepris les travaux préconisés dans un délai raisonnable. Si dans son rapport du 27 décembre 2019 l’entreprise PEXIN (pièce n°7 demandeur) avait déjà déterminé les travaux nécessaires pour remédier aux désordres, elle avait fixé un délai d’un an maximum pour les réaliser. Les travaux n’ont pas été entrepris dans ce délai compte tenu de la mesure d’expertise judiciaire ordonnée le 30 juin 2020. Le syndicat des copropriétaires a été destinataire du rapport d’expertise définitif le 11 octobre 2022 (pièce n°7 défendeur) aux termes duquel l’expert judiciaire a relevé l’absence d’urgence à réaliser les travaux, ces derniers devant être effectués dans les meilleurs délais. Le syndicat des copropriétaires a fait établir les premiers devis en janvier 2022 (pièce n°8 défendeur), a mandaté un maître d’oeuvre l’entreprise PLENETUDE en mai 2022 (pièce n°12 défendeur) et a fait réaliser les travaux entre septembre et décembre 2022 (pièces n°19 et 20 défendeur). Le syndicat des copropriétaires a donc mis plus de deux mois pour établir les premiers devis et plus d’un an pour faire réaliser les travaux à compter de la réception du rapport définitif. Si le syndicat des copropriétaires aurait pu être plus réactif, il n’a pas pour autant fait preuve de résistance abusive.

Ensuite il est reproché au syndicat des copropriétaires de ne pas avoir entrepris les travaux préconisés par l’expert judiciaire. Il a été démontré ci-dessus que la pose de l’étanchéité totale sur la chape du local technique n’avait pas été réalisée. Le syndicat des copropriétaires a pris la décision eu égard aux conclusions du maître d’oeuvre mandaté de faire des travaux alternatifs en posant une étanchéité partielle par zonage. Si le syndicat des copropriétaires n’a pas suivi les préconisations de l’expert judiciaire pour des raisons techniques, il a tenté de remédier aux désordres en entreprenant des travaux alternatifs qui se sont révélés plus coûteux et n’a donc pas fait preuve de résistance abusive.

De plus, la SCI LES CANTALOUS et la société SAMAUCHIK ne démontrent pas le préjudice qui aurait été subi du fait de la prétendue résistance abusive et qui serait distinct du préjudice de jouissance.

En conséquence, la SCI LES CANTALOUS et la société SAMAUCHIK seront déboutés de leur demande de condamnation du syndicat des copropriétaires à payer des dommages et intérêts pour résistance abusive.

Sur la demande de la SCI LES CANTALOUS de condamnation de la société IDEX ENERGIES à réparer le préjudice matériel subi sur les embellissements du lot de copropriété n°25

Si dans son dispositif la SCI LES CANTALOUS demande la condamnation de la société IDEX ENERGIES à réparer le préjudice matériel subi sur les embellissements du lot n°25, aucune moyen n’est développé dans le corps des conclusions en violation de l’article 768 du Code de procédure civile. Quoi qu’il en soit les travaux d’embellissements n’ont pas été pris en charge par la SCI LES CANTALOUS mais pas le syndicat des copropriétaires qui a réglé la facture n°48/22 établie le 15 décembre 2022 par l’entreprise FERRARI PEINTURES (pièce n°19 défendeur).

En conséquence, la SCI LES CANTALOUS sera déboutée de sa demande de condamnation de la société IDEX ENERGIES à réparer le préjudice matériel subi sur les embellissements du lot de copropriété n°25

Sur la demande de la société SAMAUCHIK de réparation du préjudice de jouissance

Sur les responsabilités

Sur la responsabilité de la société IDEX ENERGIES

L’article 1240 du Code civil dispose que “tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer”.

En l’espèce, l’expert conclut que “l’inondation est due aux travaux de maintenance de la société IDEX, qui, vidangeant directement sur la chape béton un ballon d’eau chaude de 3 000 litres situé dans le local au-dessus ont entraîné le débourrage de réservations réalisés en plâtre dans la dalle” (page 26 du rapport définitif).

La société IDEX ENERGIES ne conteste par l’erreur de manipulation de son technicien qui est la cause déterminante de l’inondation de deux pièces du lot n°25 exploité par la société SAMAUCHIK. La faute de la société IDEX ENERGIES est donc caractérisée.

La société IDEX ENERGIES engage donc sa responsabilité délictuelle.

Sur la responsabilité du syndicat des copropriétaires

Vu l’article 1240 du Code civil et l’article 14 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 précités,

En l’espèce, l’expert conclut que “le sinistre a révélé que les fers des deux volumes devenus apparents sont très rouillés et présentent des manques de matière […] après prise de mesures, nous avons constaté que la position de ces deux volumes correspond à la position des réservations du chantier de gros oeuvre de l’immeuble, rebouchées non en béton mais en plâtre, situées dans le local technique des ballons d’eau chaude. L’absence d’étanchéité au sol de ce local technique, humide, a contribué à la fragilisation de ce rebouchage et à la corrosion partielle des aciers” (page 26 du rapport définitif).

Le syndicat des copropriétaires est responsable des erreurs commises lors de la construction de l’immeuble à savoir le rebouchage des réservations avec du plâtre et l’absence de mise en oeuvre d’une étanchéité sur le sol du local technique. Ces erreurs ont entraîné la rouille des fers ce qui a nécessité des investigations techniques dans le cadre de l’expertise judiciaire qui ont retardé la remise en état du plafond et la réalisation des travaux d’embellissement. Ces erreurs ont également amplifié l’erreur de manipulation commise par la société IDEX ENERGIES.

Le syndicat des copropriétaires engage donc sa responsabilité délictuelle.

Sur le chiffrage du préjudice de jouissance

Il est constant que deux pièces du lot n°25 ont été touchées par l’inondation du 19 juin 2019 et que ces pièces sont des annexes qui font partie du local commercial pris à bail par la société SAMAUCHIK mais qui ne sont pas utilisées pour l’activité de restauration. L’expert judiciaire a retenu que les deux pièces ne sont plus utilisables (page 24 du rapport définitif) et l’entreprise PEXIN a retenu un risque de chute de morceaux de béton (pièce n°7 demandeur). Le préjudice de jouissance est donc caractérisé quand bien même la société SAMAUCHIK ne justifie pas de manière précise de l’usage de ces pièces. La société SAMAUCHIK n’a pas été en mesure d’exploiter ces deux pièces à compter du 19 juin 2019, date du sinistre. En revanche, il ne peut être considéré que le préjudice de jouissance est toujours en cours du fait que le syndicat des copropriétaires n’a pas réalisé une étanchéité totale de la chape du local technique. Les autres travaux notamment le traitement des fers, le rebouchage avec un mortier fibré sans retrait et la pose de plaques de carbone en sous-face de la dalle ont permis de sécuriser les deux pièces. Ces travaux ayant été terminés en décembre 2022, le préjudice de jouissance a cessé le 31 décembre 2022. La période de non-exploitation des deux pièces est donc du 19 juin 2019 au 31 décembre 2022.

Pour calculer le préjudice de jouissance, il sera retenu la part du loyer mensuel relative à la superficie des pièces affectées soit 233 euros TTC et il sera appliqué un coefficient de 50% dans la mesure où la société SAMAUCHIK ne justifie pas de l’usage réel des deux pièces et ne précise pas les dates d’ouverture du restaurant dont on peut légitimement considérer que l’activité de restauration est saisonnière. En conséquence, le préjudice de jouissance est de 116,50 euros par mois.

En conséquence, compte tenu des demandes de la société SAMAUCHIK, la société IDEX ENERGIES sera condamnée à payer la somme de 3 219,50 euros en réparation du préjudice de jouissance sur la période du 19 juin 2019 au 1er octobre 2021 et le syndicat des copropriétaires sera condamné à payer la somme de 1 747,50 euros en réparation du préjudice de jouissance sur la période du 1er octobre 2021 au 31 décembre 2022.

Sur les appels en garantie

Dans leurs relations entre eux, les responsables d’un même dommage ne peuvent exercer de recours qu’à proportion de leurs fautes respectives, sur le fondement des dispositions de l’article 1240 du Code civil.

En l’espèce, en ce qui concerne le préjudice de jouissance la faute de la société IDEX ENERGIES en est la cause principale. La faute du syndicat des copropriétaires, les erreurs de construction et le délai pris pour réaliser les travaux, n’a fait qu’amplifier le préjudice.

S’agissant des rapports entre co-obligés, il convient de fixer la contribution à la dette de réparation comme suit : 70% pour la société IDEX ENERGIES et 30% pour le syndicat des copropriétaires.

En conséquence, il convient de condamner la société IDEX ENERGIES à garantir le syndicat des copropriétaires des condamnations prononcées à son encontre au titre du préjudice de jouissance à hauteur de 70% et de condamner le syndicat des copropriétaires à garantir la société IDEX ENERGIES des condamnations prononcées à son encontre au titre du préjudice de jouissance à hauteur de 30%.

Sur la demande reconventionnelle du syndicat des copropriétaires

L’article 1231-1 du Code civil dispose que le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

En l’espèce, il n’est pas contesté que la société IDEX ENERGIES est intervenue le 19 juin 2019 pour vidanger les ballons d’eau chaude et qu’à l’occasion de cette intervention le technicien a commis une faute en vidangeant une cuve à même le sol ce qui a entraîné l’effondrement du plafond et l’inondation de deux pièces du lot n°25. De plus, la société IDEX ENERGIES assure la maintenance des ballons d’eau chaude du local technique depuis a minima le 1er juillet 2006 selon contrat du 17 juillet 2006 (pièce n°26 défendeur). La maintenance de ballons d’eau chaude faisant entre 3 000 et 5 000 litres implique nécessairement des écoulements d’eau ce qui nécessite d’apprécier le caractère adapté du local technique dans lequel ils sont installés ce que la société IDEX ENERGIES n’a pas fait. L’expert judiciaire retient que l’absence d’étanchéité et les deux réservations étaient parfaitement visibles et que la société IDEX ENERGIES aurait dû signaler au syndicat des copropriétaires le caractère inadapté du sol en raison de l’absence d’étanchéité. La société IDEX ENERGIES a laissé année après année l’eau s’écouler sur ce sol inadapté ce qui a eu pour conséquence la dégradation de la dalle. La société IDEX ENERGIES a donc manqué à son obligation de conseil.

Compte tenu de l’erreur de manipulation et de la violation de son obligation de conseil, la part de responsabilité de la société IDEX ENERGIES sera fixée à 70%.

En ce qui concerne les différents postes : les frais de maîtrise d’oeuvre seront retenus pour 1 800 euros TTC conformément à l’évaluation de l’expert. Les travaux de traitement et de confortement de la sous-face du plancher haut seront retenus à hauteur de 8 533,40 euros TTC, soit le coût des travaux des entreprises ROSSI et MOSNIER. Le syndicat des copropriétaires ne justifie pas de la nécessité d’effectuer un diagnostic amiante qui n’a pas été retenu par l’expert judiciaire. Ce poste ne sera donc pas retenu. Le coût d’étanchéité du sol du local chaufferie ne sera pas retenu dans la mesure où les manquements de la société IDEX ENERGIES sont sans lien avec de tels travaux. En effet, si la société IDEX ENERGIES avait exécuté son obligation de conseil, le syndicat des copropriétaires aurait eu à supporter le coût de tels travaux. Les travaux d’embellissements seront retenus à hauteur de 3 642,30 euros TTC, soit le coût des travaux de l’entreprise FERRARI. Les frais de gestion du syndic ne seront pas retenus, n’étant justifié par aucune pièce. Dès lors, le montant des travaux retenus s’élève à la somme de 13 975,70 euros TTC (1 800 euros TTC + 8 533,40 euros TTC + 3 642,30 euros TTC = 13 975,70 euros TTC).

En conséquence, la société IDEX ENERGIES sera condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 9 782,99 euros TTC (70% de 13 975,70 euros) au titre du remboursement des travaux réalisés.

Sur les demandes accessoires

Les intérêts sur les sommes dues ne courent qu’à compter du présent jugement, qui seul détermine le principe et le montant de la créance, l’article 1231-6 du Code civil n’étant applicable que dans l’hypothèse où le principe et le montant de la créance résulte de la loi ou du contrat.

La capitalisation des intérêts devra s’accomplir conformément à l’article 1343-2 du Code civil.

Aux termes de l’article 696 du Code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Aux termes de l’article 695-4° du Code de procédure civile, les honoraires de l’expert entrent dans l’assiette des dépens.

Le syndicat des copropriétaires et la société IDEX ENERGIES, qui succombent in fine, supporteront les dépens, comprenant les frais d’expertise.

Aux termes de l’article 700 du Code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Le syndicat des copropriétaires et la société IDEX ENERGIES seront condamnés chacun à payer à chaque société demanderesse une somme de 1 000 euros au titre des frais irrépétibles de la procédure.

PAR CES MOTIFS :

Le tribunal, statuant publiquement après débats en audience publique, par jugement contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 8] à réaliser les travaux de pose de l’étanchéité de la chape du local technique dans un délai de 6 mois à compter de la signification de la présente décision et ce sous astreinte provisoire de 50 euros par jour de retard passé ce délai pendant une durée de 6 mois,

DEBOUTE la SCI LES CANTALOUS de sa demande de condamnation du syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 8] à payer des dommages et intérêts pour résistance abusive et de sa demande de condamnation de la société IDEX ENERGIES à réparer le préjudice matériel subi sur les embellissements du lot de copropriété n°25,

CONDAMNE la société IDEX ENERGIES à payer à la société SAMAUCHIK la somme de 3 219,50 euros au titre de la réparation du préjudice de jouissance sur la période du 19 octobre 2019 au 1er octobre 2021,

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires à payer à la société SAMAUCHIK la somme de 1 747,50 euros au titre de la réparation du préjudice de jouissance sur la période du 1er octobre 2021 au 31 décembre 2022,

CONDAMNE la société IDEX ENERGIES à garantir le syndicat des copropriétaires des condamnations prononcées à son encontre au titre du préjudice de jouissance à hauteur de 70% et CONDAMNE le syndicat des copropriétaires à garantir la société IDEX ENERGIES des condamnations prononcées à son encontre au titre du préjudice de jouissance à hauteur de 30%,

CONDAMNE la société IDEX ENERGIES à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 8] la somme de 9 782,99 euros au titre du remboursement des travaux réalisés,

DIT que les sommes précitées porteront intérêt au taux légal à compter du jugement, avec la capitalisation des intérêts dans les conditions de l’article 1343-2 du Code civil,

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 8] et la société IDEX ENERGIES aux dépens,

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 8] à payer à chacune des sociétés demanderesses, la SCI LES CANTALOUS et la société SAMAUCHIK, la somme de 1000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

CONDAMNE la société IDEX ENERGIES à payer à chacune des sociétés demanderesses, la SCI LES CANTALOUS et la société SAMAUCHIK, la somme de 1 000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 8] et la société IDEX ENERGIES de leur demande au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé, le 12 septembre 2025, la minute étant signée par Monsieur […], Président et Madame […], Greffière

La Greffière Le Président