Ordonnance de référé du 24 Octobre 2025 – N° RG 25/00165 – N° Portalis DB3W-W-B7J-FKHH Page sur

Ordonnance du :

24 Octobre 2025

N°Minute : 25/00371

AFFAIRE :

SEMAG, société d’économie mixte d’aménagement de la Guadeloupe

C/

Société KARIBBEEN FAST FOOD

Ordonnance notifiée le :

— 

à AVOCATS :

SCP NAEJUS-HILDEBERT

M^e Nancy PIERRE-LOUIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE POINTE A PITRE

CHAMBRE CIVILE

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

DU 24 Octobre 2025

N° RG 25/00165 – N° Portalis DB3W-W-B7J-FKHH

Nous, Alexandre GANTOIS, Vice-président, au Tribunal judiciaire de Pointe-à-Pitre, tenant audience des référés, assisté de Lydia CONVERTY, Greffier.

DEMANDERESSE :

La SA société d’économie mixte d’aménagement de la Guadeloupe (SEMAG) au capital de 13 028 720 euros dont le siège social est Esace DEMAG BP 289 BOISRIPEAUX, dont le siège social est sis Espace DSEMAG BP 289 – BOISRIPEAUX – 97182 LES ABYMES (CEDEX)

Représentée par Maître Betty Naejus de la SCP NAEJUS-HILDEBERT, avocat au barreau de Guadeloupe, Saint-Martin et Saint-Barthélemy,

D’UNE PART

DEFENDERESSE :

Société KARIBBEEN FAST FOOD, SASU au capital de1000 euros, immatriculée Aau RCS de Pointe-à-Pitre sous le n° 893 587 303,, dont le siège social est sis Boulevard Urbain Sonis, Résidence Porte de Sonis 1, porte 12 – Bât B – 97139 LES ABYMES, prise en la personne de son représentant l&gl en exercice domicilié es qualité audit siège

Représentée par M^e Nancy Pierre-Louis, avocat au barreau de Guadeloupe, Saint-Martin et Saint-Barthélemy,

D’AUTRE PART

***

Débats à l’audience du 26 Septembre 2025

Date de délibéré indiquée par le Président le 24 Octobre 2025

Ordonnance rendue le 24 Octobre 2025

***

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous signature privée en date du 29 novembre 2022, la S.A société d’économie mixte d’aménagement de la Guadeloupe (ci-après SEMAG) a conclu avec la Sas Karibbeen Fast Food un bail commercial portant sur un local d’une superficie de 28.64 m2 sis Résidence Bois d’Inde Bat.A Porte 02, Boulevard des héros aux Abymes (97139), moyennant un loyer initial mensuel d’un montant de 488.46 € T.T.C, pour une durée de neuf ans, à compter 1er décembre 2022; l’acte contenant une clause résolutoire prévoyant qu’à défaut de paiement d’un seul terme de loyer, et un mois après un commandement de payer resté infructueux, il sera résilié de plein droit.

Par acte de commissaire de justice du 8 novembre 2024 la société bailleresse a fait délivrer à la société Karibbeen Fast Food un commandement de payer la somme principale de 7 616.30 €, visant la clause résolutoire.

Par acte de commissaire de justice du 12 mai 2025, la SEMAG a donné assignation à la société locataire d’avoir à comparaitre devant le juge des référés du tribunal judiciaire de POINTE-A-PITRE, aux fins de voir :

— Constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail conclu le 29 novembre 2022.

— Ordonner l’expulsion de la Société KARIBEEN FAST FOOD des lieux qu’elle occupe à Résidence Bois d’inde Bât A Porte 2 Boulevard des héros 97139 LES ABYMES, ainsi que de tous occupants dans les lieux de son chef, en la forme ordinaire et avec l’assistance d’un serrurier et le concours de la force publique si besoin est.

— Dire qu’il sera également fait application des dispositions réglementaires R153-1 quant à la force publique,

— Condamner la Société à payer à la SEMAG la somme de 11 480.65 euros au titre des loyers et charges impayés, arrêtés au 1er avril 2025.

— Condamner la Société KARIBEEN FAST FOOD à payer à la SEMAG une indemnité d’occupation de la date de la résiliation du bail, correspondant au montant du loyer mensuel et des charges, révisable dans les mêmes conditions que le loyer jusqu’à libération des lieux et remise des clés.

— Condamner la Société KARIBEEN FAST FOOD à verser à la SEMAG la somme de 664 euros au titre de l’article 700 du Nouveau code de procédure civile.

— Condamner la Société KARIBEEN FAST FOOD aux entiers dépens qui comprendront notamment les frais du commandement de payer délivré le 08 novembre 2024.

L’affaire a été appelée à l’audience du 26 septembre 2025.

A cette date, la SEMAG représentée par son conseil a développé les prétentions contenues dans ses conclusions notifiées par RPVA le 4 septembre 2025, reprenant à l’identique celles évoquées dans son acte introductif d’instance, à l’exception du montant sollicité au titre des loyers et de l’article 700 du code de procédure civile.

La requérante sollicite désormais, que la société Karibbeen Fast Food soit condamnée à lui payer la somme de 11 079,19 euros au titre des loyers et charges impayés, arrêtés au 1er septembre 2025, et 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Elle sollicite également de débouter la défenderesse de ses demandes.

En défense, aux termes de ses conclusions responsives et récapitulatives n°2, régularisées par RPVA le 23 septembre 2025, la société Karibbeen Fast Food a demandé au juge des référés de :

A titre principal,

— SE DECLARER incompétent pour connaître du présent litige et renvoyer les parties à mieux se pourvoir au fond;

A titre reconventionnel,

— JUGER que la société KARIBBEEN FAST FOOD était fondée à opposer à la SEMAG une exception d’inexécution, en application de l’article 1219 du Code civil, en raison des manquements graves du bailleur à son obligation de délivrance conforme et de jouissance paisible des lieux (article 1719 du même code) ;

— JUGER que le non-paiement des loyers invoqué par la SEMAG n’est pas fautif, car résultant d’une inexécution contractuelle antérieure du bailleur ;

— DECLARER que les conditions de mise en œuvre de la clause résolutoire ne sont pas réunies, et que celle-ci ne saurait produire effet dans les circonstances de la cause;

En conséquence,

— REJETER la demande de résiliation du bail ; v DEBOUTER la SEMAG de sa demande d’expulsion de la société KARIBBEEN FAST FOOD ;

— REJETER la demande de condamnation au paiement de la somme de 11.480,65 euros au titre des loyers et charges prétendument impayés ;

— REJETER la demande de condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation

En tout état de cause

— CONDAMNER la SEMAG à verser à la société KARIBBEEN FAST FOOD la somme de 2.500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, pour les frais irrépétibles exposés ;

— CONDAMNER la SEMAG aux entiers dépens ;

— ORDONNER l’exécution provisoire de l’ordonnance, conformément aux dispositions de l’article 514 du Code de procédure civile, si la SEMAG est déboutée de ses demandes, fins et conclusions.

Conformément aux dispositions de l’article 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions, il est renvoyé aux écritures déposées et développées oralement par les parties.

La décision a été mise en délibéré au 24 octobre 2025, par mise à disposition au greffe en application des dispositions de l’article 450 du Code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la compétence du juge des référés

La société Karibbeen Fast Food soutient que les prétentions de la requérante se heurtent à des contestations sérieuses et que dès lors le juge des référés n’est pas compétent pour en connaître, au profit du juge du fond.

Cependant, le moyen tiré, devant le juge des référés, de l’existence d’une contestation sérieuse ne constitue pas une exception d’incompétence mais un moyen de nature à faire obstacle aux pouvoirs du juge des référés.

Ordonnance de référé du 24 Octobre 2025 – N° RG 25/00165 – N° Portalis DB3W-W-B7J-FKHH Page sur

L’exception sera rejetée.

Sur l’exception d’inexécution

L’article 1719 du code civil dispose que le bailleur est notamment obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière de délivrer au preneur la chose louée.

L’article 1728 du même code prévoit que le preneur est tenu d’une obligation de payer le prix du bail aux termes convenus.

En outre, l’article 1219 du code civil dispose qu'« une partie peut refuser d’exécuter son obligation, alors même que celle-ci est exigible, si l’autre n’exécute pas la sienne et si cette inexécution est suffisamment grave».

Cependant, le locataire est tenu au paiement des loyers et charges aux termes prévus au bail, sans pouvoir invoquer l’exception d’inexécution pour y échapper, sauf à justifier que les locaux loués sont devenus impropres à l’usage auquel ils étaient destinés.

En l’espèce, la société preneuse se prévaut d’une exception d’inexécution qui justifierait le défaut de paiement des loyers en raison de manquements du bailleur à son obligation de délivrance conforme l’empêchant d’exploiter son restaurant.

Aux fins d’étayer ses propos, elle verse aux débats un procès-verbal de constat de commissaire de justice dressé le 27 août 2025, dans lequel il est constaté des déchets à proximité du bâtiment, des épaves de voiture, une absence de marche et de rampes, ainsi qu’une odeur nauséabonde.

Il échet de constater que ces éléments ne suffisent pas à rapporter la preuve de l’impossibilité de jouir des lieux loués et que cette impossibilité soit imputable au bailleur.

Ainsi, l’exception d’inexécution invoquée ne revêt pas un caractère sérieux au cas d’espèce, dès lors qu’après les travaux en 2023, la société Karibbeen Fast Food n’a jamais notifié de mise en demeure à la SEMAG de satisfaire à son obligation de délivrance, et n’a jamais évoqué de préjudice d’exploitation important antérieurement à la délivrance de l’assignation.

Il n’y a donc pas lieu de faire droit à la demande d’exception d’inexécution, qui n’est pas suffisamment justifiée.

Sur la demande de constat d’acquisition de la clause résolutoire et d’expulsion

En application de l’article 835 du code de procédure civile, « le juge de référés peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite ».

Selon l’article L.145-41 du code de commerce, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

La clause résolutoire prévue à l’article 8 du contrat de bail stipule qu'" à défaut de paiement à son échéance d’un seul terme de loyer, de charges, ou de tout accessoire, ou plus généralement de toute somme due par le preneur, et un mois après un commandement de payer ou mise en demeure par acte extra judicaire contenant déclaration par le bailleur de son intention d’user de la présente clause demeure sans effet pendant ce délai, le bail est résilié de plein droit, si bon semble au bailleur, sans qu’il soit besoin de le demander en justice. […].

Si le preneur refuse d’évacuer les lieux, son expulsion résulte d’une simple ordonnance de référé rendue par le président du Tribunal Judicaire de Grande Instance du lieu de situation de l’immeuble, exécutoire par provision et sans cautionnement nonobstant appel ".

En l’espèce, le requérant verse aux débats :

— Le contrat de bail du 29 novembre 2022, prévoyant un loyer mensuel de 488.46 € euros TTC, contenant une clause résolutoire,

— Le commandement de payer du 8 novembre 2024, comprenant le décompte des loyers impayés à hauteur de 7 616.30 euros TTC,

— L’extrait de compte de la locataire arrêté au 29 août 2025.

Il ressort des pièces produites et des explications fournies que le commandement de payer délivré le 8 novembre 2024 mentionne le délai d’un mois susvisé accordé au preneur pour procéder au règlement des loyers dus.

Eu égard à l’extrait de compte, il apparait que la société KARIBEEN FAST FOOD n’a pas apuré sa dette, laquelle s’élevait à la somme de 7 616.30 € à la date de délivrance du commandement de payer, portée à la somme de 11 079.19 € à la date du 29 août 2025.

Dès lors que la dette n’a pas été soldée dans le mois suivant la délivrance du commandement, il y a lieu de constater que conformément aux stipulations du bail commercial, les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 9 décembre 2024.

Il convient en conséquence de faire droit à la demande d’expulsion du preneur ainsi que de tous occupants de son chef, selon les modalités définies au dispositif de la présente décision.

Sur la demande provisionnelle au titre des loyers échus et indemnités d’occupation

En application du dernier alinéa de l’article 835 du code de procédure civile, le président peut, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, la SEMAG est en droit d’obtenir depuis l’acquisition de la clause résolutoire le 9 décembre 2024, le paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant des loyers courants, soit 517.40 euros T.T.C et ce, jusqu’à libération des lieux.

Au vu du bail et des pièces produites, la créance de loyers et indemnités d’occupation n’est pas sérieusement contestable à hauteur de 11 079.19 euros suivant décompte arrêté au 29 août 2025.

La société Karibbeen Fast Food sera condamnée à payer à la SEMAG ladite somme à titre provisionnel au titre de l’arriéré de loyers et charges dus suivant le décompte précité.

Sur les demandes accessoires

Partie perdante, la société Karibbeen Fast Food sera condamnée aux dépens de l’instance, ainsi qu’à payer à la SEMAG, qui a dû recourir à la justice pour faire valoir ses droits, une somme de 800 euros au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des référés, statuant publiquement, par ordonnance contradictoire, rendue en premier ressort et par mise à disposition au greffe,

REJETONS l’exception d’incompétence soulevée par la Sas Karibbeen Fast Food ;

REJETONS l’exception d’inexécution soulevée par la Sas Karibbeen Fast Food ;

CONSTATONS l’acquisition en date du 9 décembre 2024, de la clause résolutoire stipulée au contrat de bail commercial en date du 29 novembre 2022, liant la S.A société d’économie mixte d’aménagement de la Guadeloupe à la Sas Karibbeen Fast Food, portant sur le local sis Résidence Bois d’Inde Bat.A Porte 02, Boulevard des héros aux Abymes (97139) ;

DISONS que dans le mois de la signification de la présente ordonnance, la Sas Karibbeen Fast Food devra rendre les locaux qu’elle occupe, sis Résidence Bois d’Inde Bat.A Porte 02, Boulevard des héros aux Abymes (97139 ;

A défaut, ORDONNONS l’expulsion de la Sas Karibbeen Fast Food sous un délai d’un mois, des locaux loués, tant de ses biens que de ses meubles, ainsi que tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance d’un serrurier et l’aide de la force publique, en application de l’article R 153-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

DISONS que le sort des meubles sera réglé conformément aux dispositions des articles L 433-1 et suivants et R 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNONS la Sas Karibbeen Fast Food à payer à la S.A société d’économie mixte d’aménagement de la Guadeloupe somme provisionnelle de 11 079.19 euros au titre des loyers et indemnités d’occupation dues à la date du 29 août 2025 ;

CONDAMNONS la Sas Karibbeen Fast Food à payer à la S.A société d’économie mixte d’aménagement de la Guadeloupe à compter du 30 août 2025, une indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle égale au montant du dernier loyer, soit la somme de 517.40 euros et ce jusqu’à libération totale des lieux et remise des clefs ;

CONDAMNONS la Sas Karibbeen Fast Food au paiement des dépens de l’instance, comprenant notamment les frais du commandement de payer délivré le 8 novembre 2024 ;

CONDAMNONS la Sas Karibbeen Fast Food à payer à la S.A société d’économie mixte d’aménagement de la Guadeloupe la somme de 800 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELONS que la présente ordonnance bénéficie de l’exécution provisoire de droit.

Ainsi fait et ordonné les JOUR, MOIS et AN susdits et avons signé avec le greffier présent lors du prononcé.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT