MINUTE N° : 25/00476

JUGEMENT

DU 14 Mai 2025

N° RC 24/04007

DÉCISION

contradictoire et en premier ressort

LIGERIS (SAEM), inscrite au RCS de [Localité 9] sous le n° 784 298 614

ET :

[X] [K]

[V] [R] [J] épouse [K]

Débats à l’audience du 06 Mars 2025

copie et grosse le :

à M^e MORENO

copie le :

à M.[K]

à Mme [K]

copie dossier

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 9]

TENUE le 14 Mai 2025

Au siège du Tribunal, [Adresse 5] à TOURS,

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

PRÉSIDENT : M. DJAMAA, Juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de TOURS,

GREFFIER : E. FOURNIER

DÉBATS :

A l’audience publique du 06 Mars 2025

DÉCISION :

Prononcée publiquement le 14 Mai 2025 par mise à la disposition des parties au Greffe de ce Tribunal, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

LIGERIS (SAEM), inscrite au RCS de [Localité 9] sous le n° 784 298 614, dont le siège social est sis [Adresse 6]

représentée par Maître Maxime MORENO de la SCP CRUANES-DUNEIGRE, THIRY ET MORENO, avocats au barreau de TOURS, avocats plaidant

D’une Part ;

ET :

Monsieur [X] [K], demeurant [Adresse 2]

comparant

Madame [V] [R] [J] épouse [K], demeurant [Adresse 2]

comparante

D’autre Part ;

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 27 mars 2017, la Société d’Economie Mixte Immobilière de la Ville de [Localité 9] (SEMIVIT) a donné à bail à Monsieur [X] [K] et Madame [V] [R], épouse [K] un bien immobilier à usage d’habitation situé [Adresse 3], à [Localité 10] moyennant un loyer mensuel de 366,44 euros révisable annuellement et des charges locatives de 241,10 euros.

Invoquant des loyers impayés depuis le 1er novembre 2022, la société LIGERIS, venue aux droits de la SEMIVIT suite à fusion-absorption, a fait délivrer par acte de commissaire de justice du 24 avril 2024, remis à étude, un commandement de payer la somme en principal de 2 814,59 euros visant la clause résolutoire.

La Commission départementale de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives (CCAPEX) a été saisie le 30 avril 2024.

Par acte de commissaire de justice du 5 août 2024, remis à étude, la société LIGERIS a fait assigner Monsieur [X] [K] et Madame [V] [K] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de TOURS aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

Constater, en application du jeu de la clause résolutoire, la résiliation du bail consenti par la société requérante pour défaut de paiement des loyers et des charges locatives et, de ce fait, constater que les défendeurs sont occupants sans droit ni titre ; A titre subsidiaire, prononcer la résiliation du bail consenti aux époux [K] pour défaut de paiement des loyers et des charges locatives et, de ce fait, constater qu’ils sont occupants sans droit ni titre ; Ordonner l’expulsion de Monsieur [X] [K] et Madame [V] [K], ainsi que celle de tout occupant de leur chef, du logement sis [Adresse 4] à [Localité 9], si besoin avec le concours de la force publique ; Condamner solidairement Monsieur [X] [K] et Madame [V] [K] à payer à la société LIGERIS la somme de :4 699,62 euros selon décompte arrêté en date du 1er août 2024 ; une somme mensuelle équivalente au montant actuel du loyer et des charges locatives jusqu’au départ effectif des lieux à titre d’une indemnité d’occupation ; 600 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ; Condamner Monsieur [X] [K] et Madame [V] [K] aux entiers dépens et aux frais de mise en exécution, en ce compris le commandement de payer du 24 avril 2024, la présente assignation et sa notification à la préfecture.

L’assignation aux fins de constat de résiliation du bail a été notifiée au Préfet de l'[Localité 7]-ET-[Localité 8] le 9 août 2024.

L’affaire a été appelée et évoquée à l’audience du 6 mars 2025.

A l’audience, la société LIGERIS a indiqué que le paiement des loyers, d’un montant de 702,33 euros, a été repris avec effort par les locataires, outre la somme de 100 euros mensuels en sus du loyer. Elle a précisé que dans ces conditions elle était d’accord pour que des délais de paiement soient octroyés.

Les défendeurs ont reconnu le montant de la dette et précisé qu’ils versaient 100 euros en sus du montant du loyer chaque mois depuis un an. Ils ont sollicité l’octroi de délai de paiement.

Aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au greffe de la juridiction au jour de l’audience.

L’affaire a été mise en délibérée au 14 mai 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l’article 467 du code de procédure civile, le jugement est contradictoire, les parties ayant toutes comparu.

Sur la recevabilité de l’action en résiliation et en expulsion :

Selon l’article 24 II de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 821-1 du code de la construction et de l’habitation. Cette saisine s’effectue par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

L’article 24-III de la même loi dispose qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l’audience. Cette notification s’effectue par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

En l’espèce, l’assignation a été délivrée le 5 août 2024, soit plus de deux mois après la saisine de la CCAPEX, laquelle a été notifiée par voie électronique à la Préfecture d'[Localité 7]-ET-[Localité 8] plus de 6 semaines avant la date d’audience.

En conséquence, l’action est recevable.

Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire :

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, prévoit que tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Selon l’article 642 du code de procédure civile, tout délai expire le dernier jour à vingt-quatre heures. Le délai qui expirerait normalement un samedi, un dimanche ou un jour férié ou chômé, est prorogé jusqu’au premier jour ouvrable suivant.

En l’espèce, le bail conclu le 27 mars 2017 comprend une clause résolutoire de plein droit en son article VII qui stipule qu’en cas de non-paiement des sommes dues au bailleur, loyers ou charges régulièrement appelés, le contrat de bail pourra être résilié de plein droit deux mois après un commandement de payer resté sans effet.

Un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 24 avril 2024, pour la somme principale de 2 814,59 euros.

Ce commandement de payer est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, seul un règlement partiel de 750 euros étant intervenu le 22 juin 2024, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 25 juin 2024.

Sur la dette locative :

Selon les dispositions combinées des articles 1728 alinéa 2 du code civil et 7 a) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de l’obligation principale de payer le prix du loyer au terme convenu au bail.

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 précise que le juge peut vérifier d’office tout élément constitutif de la dette locative.

En l’espèce, la société LIGERIS produit un décompte actualisé démontrant que restait devoir au titre des loyers et charges, après déduction des frais de contentieux (282,03 euros), la somme de 1 416,18 euros à la date du 6 mars 2025, échéance du mois de mars appelée.

Monsieur [X] [K] et Madame [V] [K], n’apportent aucun élément de nature à contester le montant de la dette, qu’ils reconnaissent par ailleurs à l’audience, de sorte qu’ils seront condamnés à payer au bailleur la somme de 1 416,18 euros, et ce solidairement en application de la clause de solidarité contractuelle (article VI).

Sur l’octroi de délais de paiement suspendant les effets de la clause résolutoire :

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 permet au juge, même d’office ou à la demande du locataire ou du bailleur, d’accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience.

L’article 24 VII ajoute que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai ou selon les modalités fixées par le juge. […]

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, il résulte des déclarations des locataires que Monsieur [X] [K] est en arrêt maladie et perçoit des indemnités d’un montant mensuel de 1 080 euros. Madame [V] [K] est agent de nettoyage et perçoit un salaire mensuel de 300 euros. Le couple a trois enfants à charge, dont deux mineurs. Outre les charges fixes mensuelles habituelles, ils supportent un crédit automobile par mensualités de 362 euros. Les époux [K] se sont engagés à apurer leur dette locative par versements mensuels de 100 euros en sus du montant du loyer courant.

Il ressort du décompte produit qu’ils ont repris le paiement des loyers courants depuis août 2024.

Compte tenu de ces éléments et de l’accord des parties à l’audience, les locataires seront autorisés à se libérer du montant de leur dette selon les modalités précisées au dispositif de la présente décision. Les effets de la clause résolutoire seront suspendant pendant le cours des délais ainsi accordés.

En cas d’apurement intégral de la dette selon l’échéancier, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué.

En revanche, à défaut de règlement d’une mensualité ou du loyer et charges courants, l’intégralité des sommes dues deviendra immédiatement exigible en l’absence de régularisation dans les 15 jours. La clause résolutoire reprendra alors ses effets et aura pour effet de déchoir le locataire de tout droit d’occupation du local donné à bail. L’expulsion sera ordonnée et jusqu’à libération complète des lieux, le locataire se trouvera redevable, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et de la provision sur charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail au jour de la défaillance.

Sur les demandes accessoires :

En application de l’article 696 du code de procédure civile, Monsieur [X] [K] et Madame [V] [K], parties perdantes, seront condamné aux entiers dépens de la procédure qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de la présente assignation et de sa notification à la préfecture.

Compte tenu de la situation respective des parties et afin de favoriser le règlement de l’impayé locatif, l’équité commande de rejeter la demande formulée par la société LIGERIS au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Il convient de rappeler qu’en application de l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe,

CONSTATE que la clause résolutoire stipulée au bail du 27 mars 2017 relatif au logement 235 situé au [Adresse 1] à [Localité 10] est acquise au 25 juin 2024 ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [X] [K] et Madame [V] [Z] épouse [K] à verser à la société LIGERIS, venue aux droits de la SEMIVIT suite à fusion-absorption, la somme de MILLE QUATRE CENTS SEIZE EUROS ET DIX-HUIT CENTIMES (1 416,18 euros) au titre des arriérés de loyers et charges arrêtée à la date du 6 mars 2025, loyer du mois de mars inclus ;

AUTORISE Monsieur [X] [K] et Madame [V] [Z] épouse [K] à s’acquitter de cette somme, en 23 mensualités de SOIXANTE EUROS (60 euros) chacune et une vingt-quatrième mensualité qui soldera la dette en principal, frais et intérêts ;

PRECISE que chaque mensualité devra intervenir avant le dix de chaque mois et pour la première fois le dix du mois suivant la signification de la présente décision ;

SUSPEND l’effet de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DIT qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courantes ou de l’arriéré, restée impayée quinze jours après sa date d’exigibilité justifiera :

que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;qu’à défaut pour Monsieur [X] [K] et Madame [V] [Z] épouse [K] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la société LIGERIS puisse faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;que Monsieur [X] [K] et Madame [V] [Z] épouse [K] soient condamnés à verser à la société LIGERIS, jusqu’à libération définitive des lieux, une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer et de la provision sur charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail au jour de la défaillance ;CONDAMNE in solidum Monsieur [X] [K] et Madame [V] [Z] épouse [K] aux entiers dépens de la présente procédure, en ceux compris le coût du commandement de payer du 24 avril 2024, de la présente assignation et de sa notification à la préfecture ;

REJETTE la demande formée par la société LIGERIS au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de plein droit à titre provisoire ;

DIT qu’à la diligence du greffe, une expédition de la présente décision sera transmise au préfet d'[Localité 7]-ET-[Localité 8] en application de l’article R.412-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

Le greffier Le juge des contentieux de la protection