COUR D’APPEL DE CHAMBÉRY

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’ALBERTVILLE

JUGEMENT DU : 07/11/2025

Chambre : CIVILE

Nature : Contradictoire

N° Jugement : 25/209

N° RG 22/01036

N° Portalis DB2O-W-B7G-CR44

DEMANDEURS :

Monsieur [WB] [S]'

[Adresse 19]

[Localité 32]

Monsieur [M] [J]

[Adresse 7]

[Localité 31]

Monsieur [G] [B] [PM] (décédé le 02/03/2024)

[Adresse 20]

[Localité 8]

Epoux [U] [Y]

[Adresse 19]

[Localité 32]

Monsieur [I] [LN]

[Adresse 14]

[Localité 17]

Monsieur [PH] [YM]

[Adresse 3]

[Localité 16]

Monsieur [JF] [IC] [V] [YM]

[Adresse 10]

[Localité 34]

Monsieur [D] [A] [YM]

[Adresse 22]

[Localité 35]

Monsieur [GU] [PH] [YM]

[Adresse 12]

[Localité 29]

Madame et Monsieur [MW] [JK]

[Adresse 36]

[Localité 18]

Monsieur [U] [K]

[Adresse 21]

[Localité 24]

Madame [L] [K] veuve [K]

[Adresse 11]

[Localité 2]

Monsieur [NZ] [K]

[Adresse 11]

[Localité 2]

Madame [H] [K]

[Adresse 11]

[Localité 2]

Monsieur [C] [W]

[Adresse 5]

[Localité 13]

Monsieur [V] [X]

[Adresse 15]

[Localité 23]

Madame [O] [N]

[Adresse 9]

[Localité 25]

Monsieur [OE] [F]

[Adresse 4]

[Localité 30]

Tous représentés par M^e Nathalie VIARD, de la SELARL VIARD-HERISSON GARIN, avocate postulante au barreau d’ALBERTVILLE et M^e Céline LOUDET, avocate plaidante au barreau de PARIS

DÉFENDEURS :

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble ARCELLE 1 OU L’ARCELLE

représenté par son syndic la SARL [EM] GESTION MONTAGNE (PGM)

[Adresse 37]

[Localité 28]

représentée par M^e Corine BIGRE, du cabinet AGIS AVOCATS, avocate au barreau de THONON-LES-BAINS

S.A.R.L. [EM] GESTION MONTAGNE (PGM)

[Adresse 37]

[Localité 28]

représentée par M^e Elodie CHOMETTE, de la SELARLU Elodie CHOMETTE, avocate postulante au barreau d’ALBERTVILLE et M^e Caroline SAYAG, avocate plaidante au barreau de MARSEILLE

INTERVENANTS VOLONTAIRES :

Madame [T] [PM] épouse [DI]

en sa qualité d’héritière venant aux droits et obligations de M. [G] [PM] décédé le 02/03/2024

[Adresse 33]

[Localité 6]

Monsieur [OE] [PM]

en sa qualité d’héritier venant aux droits et obligations de M. [G] [PM] décédé le 02/03/2024

[Adresse 27]

[Localité 8]

représenté par M^e Nathalie VIARD, de la SELARL VIARD-HERISSON GARIN, avocate postulante au barreau d’ALBERTVILLE et M^e Céline LOUDET, avocate plaidante au barreau de PARIS

COMPOSITION DE LA JURIDICTION : statuant publiquement, en premier ressort :

Lors des débats, du délibéré et du prononcé :

Président : […]

assisté lors des débats de […] et lors du prononcé de […], Greffières

DÉBATS :

Audience publique du : 05 Septembre 2025

Délibéré annoncé au : 07 Novembre 2025

Exécutoire délivré le : 07 Novembre 2025

Expédition délivrée le :

à : M^e VIARD, M^e BIGRE et M^e CHOMETTE

à :

EXPOSE DU LITIGE :

M. [G] [PM], M. [U] [K], Mme [L] [K], M. [NZ] [K], Mme [H] [K], M. [C] [W], M. [V] [X], Mme [O] [N], M. [OE] [F], M. [U] [Y], Mme [WB] [S]', les époux [JK], M. [PH] [YM], M. [JF] [YM], M. [D] [YM], M. [GU] [YM] et Mme [M] [J] sont copropriétaires au sein de l’ensemble immobilier l’Arcelle situé [Localité 28].

Lors de l’assemblée générale du 4 mai 2019, la société [EM] Gestion Montagne, ci-après dénommée “la société PGM”, a été désignée syndic pour une durée de 3 ans, le syndicat des copropriétaires ayant adopté la résolution n°7.

Lors de l’assemblée générale du 30 avril 2022, la société PGM a été renouvelée dans ses fonctions de syndic pour une durée de 3 ans, le syndicat des copropriétaires ayant adopté la résolution n°7.

Par actes des 8 septembre 2022, M. [G] [PM], M. [U] [K], Mme [L] [K], M. [NZ] [K], Mme [H] [K], M. [C] [W], M. [V] [X], Mme [O] [N], M. [OE] [F], M. [U] [Y], Mme [WB] [S]', les époux [JK], M. [PH] [YM], M. [JF] [YM], M. [D] [YM], M. [GU] [YM] et Mme [M] [J] ont fait assigner le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier l’Arcelle situé [Localité 28], ci-après désigné “le syndicat des copropriétaires”, et la société PGM, devant le tribunal judiciaire d’Albertville aux fins d’obtenir l’annulation des mandats successifs de syndic de la société PGM, l’annulation de l’assemblée générale des copropriétaires du 30 avril 2022 et à titre subsidiaire l’annulation des résolutions n°5, 7, 8, 18, 19 et 20 de l’assemblée générale des copropriétaires du 30 avril 2022.

Par conclusions notifiées par voie électronique le 8 janvier 2025, Mme [T] [PM] épouse [DI] et M. [R] [PM] sont intervenus volontairement en leur qualité d’héritier de M. [G] [PM].

La clôture a été fixée le 20 février 2025 par ordonnance du même jour, l’affaire a été fixée et retenue à l’audience de plaidoiries du 5 septembre 2025 et mise en délibéré au 7 novembre 2025 par mise à disposition au greffe, conformément aux dispositions des articles 450 et 451 du Code de procédure civile.

Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées par voie électronique le 8 janvier 2025, les requérants demandent au tribunal de :

— donner acte à Mme [T] [PM] épouse [DI] et M. [R] [PM] de leur intervention volontaire en leur qualité d’héritiers venant aux droits et obligations de M. [G] [PM],

— déclarer le syndicat des copropriétaires et la société PGM irrecevables en leurs demandes d’irrecevabilité dirigées à l’encontre des consorts [Z] et M. [JK] portant sur l’annulation de la résolution n°5,

— à titre principal, annuler les mandats de syndic de la société PGM désignée en cette qualité en exécution des résolutions n°7 adoptées en assemblées générales des copropriétaires des 4 mai 2019 et 30 avril 2022 et annuler l’assemblée générale des copropriétaires du 30 avril 2022 dans son intégralité,

— à titre subsidiaire, annuler les résolutions n°5, 7, 8, 18, 19 et 20 adoptées par l’assemblée générale des copropriétaires le 30 avril 2022,

— dispenser les demandeurs de toute participation à la dépense commune des frais de procédure du syndicat des copropriétaires l’Arcelle dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,

— condamner la société PGM à payer à chacun des demandeurs une indemnité de 8 000 euros en indemnisation de leur préjudice moral et financier,

— condamner solidairement la société PGM et le syndicat des copropriétaires à payer à chacun des demandeurs une somme de 4 000 euros au titre des frais irrépétibles,

— dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de droit de la décision à intervenir,

— condamner solidairement la société PGM et le syndicat des copropriétaires aux dépens, dont distraction au profit de M^e Nathalie Viard.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 7 novembre 2023, la société PGM demande au tribunal de :

— débouter les demandeurs de leurs demandes,

— condamner in solidum les demandeurs à lui payer la somme de 20 000 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive,

— condamner in solidum les demandeurs à lui payer la somme de 10 000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

— condamner in solidum les demandeurs aux entiers dépens.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 14 août 2024, le syndicat des copropriétaires demande au tribunal de :

— débouter les demandeurs de leurs demandes,

— à titre subsidiaire en cas de prononcé d’annulation tant des mandats de la société PGM que des assemblées générales débouter les demandeurs de leurs demandes,

— condamner in solidum les demandeurs à lui payer la somme de 10 000 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile,

— condamner in solidum les demandeurs aux dépens.

Pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions, il est renvoyé aux conclusions des parties visées ci-dessus conformément aux dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

I. Sur la recevabilité de l’intervention volontaire de Mme [T] [PM] épouse [DI] et M. [R] [PM]

L’article 325 du Code de procédure civile dispose que “l’intervention n’est recevable que si elle se rattache aux prétentions des parties par un lien suffisant”.

En l’espèce, Mme [T] [PM] épouse [DI] et M. [R] [PM] sont venus aux droits de leur père, M. [G] [PM], décédé au cours de la présente instance.

En conséquence, l’intervention volontaire de Mme [T] [PM] épouse [DI] et M. [R] [PM] sera déclarée recevable.

II. Sur la recevabilité des demandes d’irrecevabilité de la demande des consorts [Z] et de M. [JK] d’annuler la résolution n°5

Force est de constater que ni la société PGM ni le syndicat des copropriétaires ne soulèvent de fin de non-recevoir de la demande des consorts [Z] et M. [JK] d’annuler la résolution n°5.

Il n’y a donc pas lieu de statuer sur la recevabilité de demandes pour lesquelles le tribunal n’est pas saisi et qui relèveraient en toute hypothèse de la compétence du juge de la mise en état.

III. Sur la demande d’annuler les mandats successifs de syndic de la société PGM

L’article 18 II de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 dispose que “le syndic assure la gestion comptable et financière du syndicat et, à ce titre, est chargé : […] – d’ouvrir, dans l’établissement bancaire qu’il choisit, un compte séparé au nom du syndicat, sur lequel sont versées sans délai toutes les sommes ou valeurs reçues au nom ou pour le compte du syndicat. L’assemblée générale peut décider, à la majorité de l’article 25, que ce compte est ouvert dans un autre établissement bancaire de son choix. Ce compte bancaire ne peut faire l’objet ni d’une convention de fusion, ni d’une compensation avec tout autre compte. Les éventuels intérêts produits par ce compte sont définitivement acquis au syndicat. La méconnaissance par le syndic de ces obligations emporte la nullité de plein droit de son mandat à l’expiration du délai de trois mois suivant sa désignation. Toutefois, les actes qu’il a passés avec des tiers de bonne foi demeurent valables. Le syndic met à disposition du conseil syndical une copie des relevés périodiques du compte, dès réception de ceux-ci ; – d’ouvrir, dans l’établissement bancaire qu’il a choisi ou que l’assemblée générale a choisi pour le compte mentionné au troisième alinéa du présent II, un compte séparé rémunéré au nom du syndicat, sur lequel sont versées sans délai les cotisations au fonds de travaux prévu à l’article 14-2. Ce compte bancaire ne peut faire l’objet d’aucune convention de fusion, ni d’une compensation avec tout autre compte. Les virements en provenance du compte mentionné au troisième alinéa du présent II sont autorisés. Les intérêts produits par ce compte sont définitivement acquis au syndicat. La méconnaissance par le syndic de ces obligations emporte la nullité de plein droit de son mandat à l’expiration du délai de trois mois suivant sa désignation. Toutefois, les actes qu’il a passés avec des tiers de bonne foi demeurent valables. Le syndic met à disposition du conseil syndical une copie des relevés périodiques du compte, dès réception de ceux-ci.[…]”

Si le syndic ne procède pas dans le délai de 3 mois à l’ouverture d’un compte séparé son mandat est nul de plein droit (Cass. Civ. 3ème, 07/09/2022, n°21-16.422).

En l’espèce, toutes les parties admettent dans leurs conclusions que la société PGM a été désignée syndic de copropriété lors de l’assemblée générale des copropriétaires du 4 mai 2019. Aucune des parties ne fait état d’une désignation qui serait antérieure au 4 mai 2019.

Pour justifier de l’ouverture d’un compte séparé, la société PGM produit en pièce n°1 les conditions particulières et les conditions générales pour l’ouverture d’un compte courant entreprise “EUR N°[XXXXXXXXXX01]” ainsi que le RIB afférent. Il en ressort que la souscription a été faite pour le compte du syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier l’Arcelle puisque le souscripteur est désigné de la manière suivante : “SYND DE COPRO L’ARCELLE (Syndicat de copropriétaires)”. Ceci étant, il y a lieu de constater que ce contrat a été souscrit le 18 mars 2009, soit plus de 10 ans avant la désignation de la société PGM en qualité de syndic, que le syndicat de copropriétaires est domicilié “62 RUE DE BONNEL CHEZ REGIE [EM] [Localité 26]” ce qui ne correspond pas au siège social de la société PGM situé à [Localité 28] mais à celui d’une autre entreprise la société REGIE [EM] et que la souscription a été faite par “M. [EM] [P], agissant en qualité de représentant légal” alors que les représentants légaux de la société PGM étaient M. [D] [E] et M. [JF] [YS] (pièce n°7 PGM). La pièce n°1 est donc particulièrement équivoque et est insuffisante à justifier de l’ouverture d’un compte séparé par la société PGM au nom et pour le compte du syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier l’Arcelle.

Si la société PGM ne produit pas d’autres pièces pour justifier de l’exécution de son obligation légale, les pièces n°2 à 6 étant relatives à l’ouverture d’un compte pour les cotisations du fonds de travaux, le syndicat des copropriétaires verse aux débats des relevés des dépenses (pièces n°11, 12, 13 et 14 SDC l’Arcelle) et un extrait de balance du 01/01/1901 au 31/12/2020 (pièce n°16 SDC l’Arcelle). Ces documents ne permettent aucunement de caractériser l’existence d’un compte bancaire séparé. Le syndicat des copropriétaires communique également en pièce n°17 les relevés et informations bancaires du compte n°[XXXXXXXXXX01] qui correspond au compte souscrit le 18 mars 2009. Ces relevés comptabilisent les opérations du 6 janvier 2022 au 31 août 2022. Sur ces 8 mois force est de constater que très peu d’opérations notamment au crédit sont comptabilisées alors que l’ensemble immobilier l’Arcelle comprend plus de 250 copropriétaires (pièce n°3 et 6 SDC). Les sommes créditées s’élèvent à 44 409,33 euros mise à part le virement de la société PGM du 21/01/2022 de 22 630,44 euros alors que le budget prévisionnel a été fixé à 200 000 euros avec des appels de fonds au 1er janvier, 1er avril, 1er juillet et 1er octobre lors de l’assemblée générale ordinaire des copropriétaires du 06/12/2021 (pièce n°3 demandeurs). Les relevés et informations bancaires du compte n°[XXXXXXXXXX01] ne correspondent donc pas aux caractéristiques et au fonctionnement de la copropriété.

Dès lors, la société PGM ne justifie pas de l’ouverture d’un compte séparé en violation de son obligation prévue à l’article 18 II de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965. La société PGM ayant été désignée lors de l’assemblée générale des copropriétaires du 4 mai 2019, elle devait exécuter son obligation avant le 4 août 2019, ce qu’elle n’a pas fait.

En conséquence, les mandats de syndic de la société PGM seront déclarés nuls à compter du 4 août 2019.

IV. Sur la demande d’annuler l’assemblée générale du 30 avril 2022

Les actes accomplis par le syndic avant le prononcé de la nullité de son mandat pourront être annulés comme les assemblées générales postérieures à sa désignation compte tenu de l’irrégularité de la convocation (Cass. Civ. 3ème, 08/06/2011, n°10-20.231).

En l’espèce, compte tenu de l’effet rétroactif de la nullité des mandats de syndic de la société PGM, cette dernière n’a pas régulièrement convoqué l’assemblée générale du 30 avril 2022.

En conséquence, l’assemblée générale du 30 avril 2022 des copropriétaires de l’ensemble immobilier l’Arcelle sera annulée.

V. Sur la demande de dommages et intérêts

Les requérants sollicitent une somme de 8 000 euros chacun en réparation de leurs préjudices moral et financier. Pour autant, ils ne versent aucune pièce aux débats pour justifier des préjudices allégués.

En conséquence, les requérants seront déboutés de leur demande de dommages et intérêts en réparation de leurs préjudices moral et financier.

VI. Sur la demande de la société PGM de dommages et intérêts pour procédure abusive

En application de l’article 32-1 du Code de procédure civile, sans préjudice des dommages et intérêts qui seraient réclamés, celui qui agit en justice de façon dilatoire ou abusive peut être condamné à une amende civile d’un maximum de 10 000 €.

Les juges du fond ne peuvent condamner à des dommages et intérêts sans préciser en quoi consiste la faute de nature à faire dégénérer en abus le droit d’ester en justice (Cass. Civ. 2ème, 17/03/2011, n°10-16.335).

En l’espèce, il a été fait droit aux prétentions des demandeurs à l’exception de la demande indemnitaire. Il n’est donc pas démontré un quelconque abus dans le droit d’ester en justice.

En conséquence, la société PGM sera déboutée de sa demande de dommages et intérêts pour procédure abusive.

VII. Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du Code de procédure civile, “la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie”.

La société PGM qui succombe sera condamnée aux entiers dépens de la présente instance.

Sur les frais irrépétibles

Le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante à payer à l’autre la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

La société PGM sera condamnée à payer aux demandeurs la somme de 3 500 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile.

La société PGM et le syndicat des copropriétaires seront déboutés de leur demande au titre des frais irrépétibles.

PAR CES MOTIFS :

Le tribunal, statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement en premier ressort, contradictoire et rendu par mise à disposition au greffe :

DECLARE recevable l’intervention volontaire de Mme [T] [PM] épouse [DI] et M. [R] [PM],

DIT n’y avoir lieu à statuer sur la demande de déclarer irrecevable la demande d’irrecevabilité de la demande des consorts [Z] et M. [JK] d’annuler la résolution n°5,

DECLARE nuls les mandats de syndic de la société [EM] Gestion Montagne à compter du 4 août 2019,

DECLARE nulle l’assemblée générale du 30 avril 2022 des copropriétaires de l’ensemble immobilier l’Arcelle situé à [Localité 28],

DEBOUTE Mme [T] [PM] épouse [DI] et M. [R] [PM] venant aux droits de M. [G] [PM], M. [U] [K], Mme [L] [K], M. [NZ] [K], Mme [H] [K], M. [C] [W], M. [V] [X], Mme [O] [N], M. [OE] [F], M. [U] [Y], Mme [WB] [S]', les époux [JK], M. [PH] [YM], M. [JF] [YM], M. [D] [YM], M. [GU] [YM] et Mme [M] [J] de leur demande de dommages et intérêts en réparation de leurs préjudices moral et financier,

DEBOUTE la société [EM] GESTION MONTAGNE de sa demande de dommages et intérêts pour procédure abusive,

CONDAMNE la société [EM] GESTION MONTAGNE aux dépens,

CONDAMNE la société [EM] GESTION MONTAGNE à payer à Mme [T] [PM] épouse [DI] et M. [R] [PM] venant aux droits de M. [G] [PM], M. [U] [K], Mme [L] [K], M. [NZ] [K], Mme [H] [K], M. [C] [W], M. [V] [X], Mme [O] [N], M. [OE] [F], M. [U] [Y], Mme [WB] [S]', les époux [JK], M. [PH] [YM], M. [JF] [YM], M. [D] [YM], M. [GU] [YM] et Mme [M] [J] une somme de 3 500 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile,

DEBOUTE la société [EM] GESTION MONTAGNE et le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier l’Arcelle de leur demande au titre des frais irrépétibles.

Ainsi jugé et prononcé, le 07 novembre 2025, la minute étant signée par Monsieur […], Président et Madame […], Greffière

La Greffière Le Président