COUR D’APPEL DE CHAMBÉRY

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’ALBERTVILLE

JUGEMENT DU : 14/08/2025

Chambre : CIVILE

Nature : Contradictoire

N° Jugement : 25/165

N° RG 23/00640

N° Portalis DB2O-W-B7H-CUGN

DEMANDEUR :

Madame [P] [M] veuve [J]

[Adresse 1]

[Localité 4]

représentée par M^e Françoise SERNEELS-SEROT, avocate postulante au barreau d’ALBERTVILLE et M^e Philippe DE BONDY, avocat plaidant au barreau de PARIS

DÉFENDEUR :

Syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 5] (Inuit)

représenté par son syndic la SASU FONCIA CIMES SAVOIE

[Adresse 3]

[Localité 2]

représentée par M^e Zelda JASTRZEB-SENELAS, avocate postulante au barreau d’ALBERTVILLE et M^e Pauline PICQ, de la SELARL ELECTA JURIS, avocate plaidante au barreau de LYON

COMPOSITION DE LA JURIDICTION : statuant publiquement, en premier ressort :

Lors des débats, du délibéré et du prononcé :

Président : [W] [G]

assisté lors des débats et du prononcé de [T] [C], Greffière

DÉBATS :

Audience publique du : 16 Mai 2025

Délibéré annoncé au : 14 Août 2025

Exécutoire délivré le : 14-08-2025

Expédition délivrée le :

à : M^e SERNEELS-SEROT et M^e JASTRZEB-SENELAS

à :

EXPOSE DU LITIGE :

Vu l’acte signifié par commissaire de justice le 19/5/2023 par lequel Mme [P] [M] épouse [J] a assigné le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE [Adresse 5] (INUIT) devant le présent tribunal aux fins de voir, au visa de la loi du 10/7/1965, du décret du 17/3/1967 et des articles 2258 et suivants du code civil :

— juger qu’elle détient un droit de jouissance privative sur le jardin attenant à son appartement (lot n°12) en vertu des actes communiqués et notamment du contrat de vente en l’état futur d’achèvement du 17/7/1998 conclu entre elle et la société MGM venderesse ou, subsidiairement, par voie de prescription ;

— annuler en conséquence les résolutions 19, 19.1, 20, 20.2, 20.3 et 20.4 de l’assemblée générale de la copropriété du 3/3/2023 comme illégales par leur contenu et par la majorité appliquée ;

— dire qu’elle sera dispensée de sa quote-part de charges afférentes aux frais et honoraires de la présente instance ;

— condamner le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE [Adresse 5] (INUIT) à lui payer la somme de 5 000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre dépens avec application de l’article 699 du code de procédure civile au profit de M^e Françoise SERNEELS-SEROT ;

— dire n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire ;

Vu les dernières conclusions de Mme [P] [M] épouse [J] reçues le 3/9/2024 par lesquelles elle a repris ses demandes initiales,

en ajoutant à celle celle fondée à titre principal sur l’existence de son titre d’acquisition une demande tendant à condamner le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE [Adresse 5] (INUIT) aux droits et obligations de la société MGM CONSTRUCTEUR à exécuter sous astreinte de 150 € par jour de retard l’obligation énoncée par l’assemblée générale du 29/2/2000 “après discussion et examen de l’état descriptif de division, il ressort que la la jouissance privative du jardin ne figure pas dans la désignation du lot 12 (appartement de M. Mme [J]). MGM prend acte de cette omission et s’engage à faire le nécessaire auprès de l’étude notariale CONVERSET pour régulariser cette situation”,

et en portant sa demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile à la somme de 7 500 €;

Vu les dernières conclusions du SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE [Adresse 5] (INUIT) reçues le 13/5/2024 par lesquelles il a demandé de voir, au visa des articles 6.3 et 6.4 de la loi du 10/7/1965 et des articles 1353, 2261, 2262 et 2272 et suivants du code civil :

— rejeter les demandes adverses en jugeant que Mme [P] [M] épouse [J] ne bénéficie d’aucun droit de jouissane privative sur l’ensemble du jardin attenant à son appartement, qu’elle ne peut se prévaloir de la prescription acquisitive et que le procès-verbal de l’assemblée générale du 29/2/2000 n’a fait naître aucune obligation à charge du syndicat ;

— condamner Mme [P] [M] épouse [J] à lui payer la somme de 5 000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Vu l’ordonnance du Juge de la Mise en Etat du 9/1/2025 par laquelle la clôture de la mise en état a été prononcée et l’audience de plaidoirie fixée au 16/5/2025, à l’issue de laquelle la décision a été mise en délibéré pour être rendue par mise à disposition au greffe ce jour ;

MOTIVATION :

— sur la demande principale

Dès lors qu’en application de l’article 8 de la loi du 10/7/1965 dans sa version applicable lors de l’institution de la copropriété, les conditions de jouissance des parties communes sont subordonnées à leur prévision par le règlement de copropriété alors qu’en l’espèce, celui en cause, qui désigne distinctement les lots privatifs en rez-de-chaussée de ceux désignés en rez-de-jardin, ne mentionne qu’un droit de jouissance des jardins attenants aux lots désignés du rez-de-chaussée, il n’existe aucune institution par le règlement de copropriété d’un droit de jouissance relatif aux lots acquis par Mme [P] [M] épouse [J] désignés en rez-de-jardin.

Dès lors, le fait qu’il y soit fait référence dans le seul acte d’acquisition des lots privatifs de la demanderesse, qui plus est par simple mention sur un plan joint sans modification de la désignation littérale du lot en cause telle que prévue par le règlement sans référence à un droit de jouissance privatif, est inopposable à la copropriété.

Par ailleurs, aucune délibération d’assemblée générale n’a été votée pour une régularisation par la copropriété du-dit règlement.

Les demandes correspondantes doivent donc être rejetées.

— sur la demande subsidiaire

En application de l’articles 2272 du code civil comme de l’ancien article 2265 du code civil à supposer le délai prévu expiré avant son aborgation, il est constant en jurisprudence et selon les parties, qu’un droit de jouissance sur une partie commune constitue un droit réel susceptible d’être prescrit y compris selon les règles de prescription abrégée à 10 ans en cas de juste titre et de possession continue, paisible, publique et non équivoque.

En l’espèce, il est justifié par les pièces produites que :

— selon courrier émanant du constructeur-vendeur MGM du 21/2/1998, ce dernier a prévu d’intégrer à la vente des lots en cause une terrasse sur jardin et un terrain attenant d’une largeur d’environ 6 mètres (y compris terrasse) entre les façades Sud-Ouest et le chemin destiné au cheminement des skieurs avec jouissance privative du terrain allant jusqu’à celui-ci d’environ 250 m² selon plan annexé ;

— si l’état descriptif de division et le règlement de copropriété établi le 8/4/1998 n’a pas intégré cette prévision, l’acte de vente en l’état futur d’achèvement postérieur du 17/7/1998 conclu entre les parties a expressément visé et annexé des plans de situation mentionnant ce terrain selon les mêmes indications de surface et de jouissance privative du lot attenant en rez-de-jardin et visant l’ensemble de la zone se poursuivant en façade Sud-Est tout le long du cheminement de la route ;

— MGM a confirmé la mise en oeuvre de ces prévisions dans un courrier postérieur du 4/1/1999 ;

— au titre d’un point 7 du procès-verbal d’assemblée générale de la copropriété du 29/1/2000 retraçant les revendications de la copropriété auprès du constructeur dans le cadre de la finition des travaux, il a été expressément soulevé qu’il avait été omis de désigner dans l’état descriptif de division la jouissance privative du jardin du lot de M. Mme [J] et que MGM en prenait acte en s’engageant à régulariser cette omission auprès du notaire.

Il résulte de l’ensemble de ces éléments que MGM a bien entendu concéder à Mme [P] [M] épouse [J] ce droit de jouissance et que cette dernière dispose donc d’un titre à cet égard, quoiqu’inopposable à la copropriété faute de réglarisation de l’état descritif (qui ne pouvait du reste avoir lieu que sur accord de la copropriété une fois la copropriété constituée).

Par ailleurs, ce droit n’était pas contesté par la copropriété constituée qui n’a envisagé dès l’abord que sa régulatisation par le vendeur selon l’assemblée générale du 29/1/2000.

Il est constant selon les indications de l’assemblée générale du 3/3/2023, les courriers produits du syndic et les conclusions du défendeur dans la présente instance, comme par les photographies produites et le constat d’huissier requis par Mme [P] [M] épouse [J] le 24/2/2023, que l’exercice de ce droit n’a jamais été contesté en son principe avant 2020, le terrain étant clos et ne desservant que le lot de Mme [P] [M] épouse [J] à partir de sa terrasse et un cheminement piétonnier pour le passage de skieurs au travers n’ayant été réclamé qu’à partir de cette période au regard de la dégradation du chemin par escalier et par la voie publique jusqu’alors dévolu à ce passage.

A cette date, plus de 10 ans d’usage exclusif de ce jardin par Mme [P] [M] épouse [J] s’étaient déjà écoulés de façon ostentatoire et non contestée, en vertu d’un titre existant reconnu dès 2000, sur lintégralité de la surface existant entre les facades du lot en cause et le cheminement adjacent par escalier et par la route, d’une surface qui s’avère bien de l’ordre des 250 m² prévus selon le plan actuel produit.

Dès lors, sont nulles faute d’obtention du consentement de Mme [P] [M] épouse [J] les résolutions critiquées tendant à établir un passage commun au travers de ce terrain dont la jouissance privative lui avait été déjà été acquise par prescription et alors qu’aucune atteinte aux conditions de jouissance d’un copropriétaire de ses parties privatives ne peut être votée à quelque majorité que ce soit en application de l’article 26 de la loi du 10/7/1965, que ces conditions aient été prévues par le règlement de copropriété ou par un jugement s’y subsitituant.

— sur les frais irrépétibles et les dépens

En application de l’articles 696 du code de procédure civile,la partie perdante est condamnée aux dépens à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès, dans la proportion tenant compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée, sauf à l’en dispenser compte tenu des mêmes considérations, à payer à l’autre partie la somme qu’il déterminé au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

Le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE [Adresse 5] (INUIT) succombant à l’instance doit donc être tenu, conformément à l’équité et à sa situation économique, aux entiers dépens et, à hauteur d’une somme de 4 500 €, aux frais irrépétibles que l’autre partie a été contrainte d’exposer.

— sur l’exécution provisoire

En application des articles 514 et 514-1 du code de procédure civile, l’exécution provisoire est de droit à défaut de disposition légale contraire et d’incompatibilité avec la nature de l’affaire.

Tel est le cas en l’espèce, sans contestation des parties, ce qu’il y a lieu de constater.

PAR CES MOTIFS :

Le tribunal, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort, après débats publics,

DIT que Mme [P] [M] épouse [J] a acquis par prescription un droit d’usage privatif sur la partie commune du SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE [Adresse 5] (INUIT) à usage de jardin sis entre les façades de l’immeuble jusqu’à l’extrémité extérieure du liseré jaune figuré au plan annexé au présent jugement composant la pièce n°6 produite par Mme [P] [M] épouse [J] ;

ANNULE les résolutions 19, 19.1, 20, 20.2, 20.3 et 20.4 de l’assemblée générale de la copropriété du 3/3/2023 ;

CONDAMNE le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE [Adresse 5] (INUIT) à payer à Mme [P] [M] épouse [J] la somme de 4 500 € en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE le surplus des demandes de Mme [P] [M] épouse [J] ;

DIT que l’exécution provisoire du présent jugement est de droit ;

CONDAMNE la SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE [Adresse 5] (INUIT) aux entiers dépens, avec application de l’article 699 du code de procédure civile au profit de M^e Françoise Serneels-Serot, avec dispense de Mme [P] [M] épouse [J] de toute participation aux charges communes générées par les frais et dépens de la présente instance conformément à l’article 10 de la loi du 10/7/1965.

Ainsi jugé et prononcé le 14 août 2025, la minute étant signé par Monsieur [W] [G], Président et Madame [T] [C], Greffière.

La Greffière Le Président