TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 5] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : Monsieur [D] [J] [Z]

M^e Najib GHARBI

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Yves CLAISSE

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR référé

N° RG 24/04932 – N° Portalis 352J-W-B7I-C43PD

N° MINUTE :

24/11

ORDONNANCE DE REFERE

rendue le 10 décembre 2024

DEMANDERESSE

Etablissement public [Localité 5] HABITAT- OPH

( ANCIENNEMENT OPAC DE [Localité 5]),

dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Yves CLAISSE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #P0500

DÉFENDEURS

Monsieur [D] [J] [Z],

demeurant [Adresse 2]

non comparant, ni représenté

Madame [O] [J] [Z],

demeurant [Adresse 2]

comparante en personne assistée de M^e Najib GHARBI, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #A0851

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Françoise THUBERT, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Christopher LEPAGE, Greffier lors des débats et de Alexis QUENEHEN, Greffier lors du délibéré

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 30 septembre 2024

Décision du 10 décembre 2024

PCP JCP ACR référé – N° RG 24/04932 – N° Portalis 352J-W-B7I-C43PD

ORDONNANCE

réputée contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 10 décembre 2024 par Françoise THUBERT, Vice-présidente, assistée de Christopher LEPAGE, Greffier lors des débats et de Alexis QUENEHEN, Greffier lors du délibéré

FAITS ET PROCEDURE

Par acte du 10/ 03/ 2023 à effet au 10/ 03/ 2023, [Localité 5] HABITAT OPH a donné à bail à M. [J] [Z] [D] et Mme [J] [Z] [O] un appartement à usage d’habitation, situé [Adresse 3], avec cave, pour un loyer de 1105.80 euros, outre provision sur charges prévues par la règlementation HLM.

Les échéances de loyer n’étant pas régulièrement payées, un commandement de payer rappelant la clause résolutoire insérée au bail a été délivré à M. [J] [Z] [D] et Mme [J] [Z] [O] le 1/ 02/ 2024 pour avoir paiement d’un arriéré de 7607,30 euros en principal.

Par acte de commissaire de justice du 25/ 04/ 2024, [Localité 5] HABITAT OPH a fait assigner M. [J] [Z] [D] et Mme [J] [Z] [O] aux fins de :

— voir constater la résiliation du bail par acquisition de la clause résolutoire pour impayé de loyer, à compter du 01/04/2024 et dire que l’occupation postérieure des lieux est sans droit ni titre de la part des défendeurs

— voir ordonner l’expulsion de M. [J] [Z] [D] et Mme [J] [Z] [O] ainsi que tous occupants de leur chef avec assistance de la force publique et d’un serrurier,

— voir ordonner la séquestration des meubles se trouvant dans les lieux dans tout garde meuble de son choix aux frais, risques et péril de M. [J] [Z] [D] et Mme [J] [Z] [O], à défaut de local désigné et dire que le sort des meubles sera régi par les articles L433-1et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution

— voir condamner in solidum M. [J] [Z] [D] et Mme [J] [Z] [O] au paiement à titre provisionnel :

D’une somme de 8978,84 euros au titre de l’arriéré au 25/ 04/ 2024 inclus, à parfaire, avec intérêts au taux légal à compter du commandement valant mise en demeure sur les sommes dues et de l’assignation pour le surplusD’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer mensuel indexé et des charges révisées , qui auraient été payés si le bail avait continué, à compter de la résiliation jusqu’à déménagement et remise des clés, Voir rejeter toute demande de délais et si des délais de paiements étaient accordés , conditionner la suspension des effets de la clause résolutoire à leur respect ainsi qu’au paiement à date des échéances ( loyers et charges) en cours Décision du 10 décembre 2024

PCP JCP ACR référé – N° RG 24/04932 – N° Portalis 352J-W-B7I-C43PD

D’une somme de 500 euros en application de l’article 700 du Code de Procédure Civile, outre les dépens incluant les frais de commandement .

L’assignation a été dénoncée à M. LE PREFET de [Localité 5] le 26/ 04/ 2024.

A l’audience du 30/09/2024, le bailleur élève sa demande au titre de l’arriéré à la somme de 10693,55 euros, au 26/ 09/ 2024, août 2024 inclus, maintient ses autres demandes. Il indique que le loyer courant est repris.

Il précise qu’ il ne s’oppose pas à des délais de paiement avec suspension des effets de la clause résolutoire, sollicite en cas de non- respect la fixation et la condamnation au paiement de l’indemnité d’occupation .

M. [J] [Z] [D], assigné selon les formes de l’article 656 à 658 du Code de Procédure Civile, n’a pas comparu ni été représenté, l’acte étant déposé en étude d’huissier.

Mme [J] [Z] [O] a été assistée.

Elle sollicite selon ses revenus et charges des délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire. Elle précise qu’elle a dû régler des frais de caution dans le cadre d’un contrôle judiciaire, qu’elle n’a pu reprendre le paiement du loyer courant qu’en août 2024.

La loi applicable au bail a été mise dans les débats.

Un diagnostic social a été reçu au Greffe le 30/ 09/ 2024, dont les termes ont été communiqués à l’audience au bailleur.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité :

En application de l’article 24 II de la loi du 06/07/89, les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au 4ème degré inclus, ne peuvent faire délivrer , sous peine d’irrecevabilité de la demande , une assignation aux fins de constat de la résiliation du bail avant expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la CCAPEX prévue à l’article 7-2 de la loi du 31/05/1990. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L821-1 du Code de la Construction et de l’Habitation. Cette saisine qui contient les mêmes informations que celles des signalements par les commissaires de justice des commandements de payer prévus au I du présent article, s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa de l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée.

Le bailleur justifie de la saisine de la CCAPEX le 01/02/2024 pour signaler les impayés. Il est donc recevable en son action, l’assignation ayant en outre été dénoncée au préfet de [Localité 5] six semaines avant l’audience en application de l’article 24 III de la loi .

Sur la résiliation du bail :

Le commandement de payer délivré le 1/ 02/ 2024 reproduisait la clause résolutoire insérée au bail et les dispositions exigées à l’article 24 de la loi du 6 Juillet 1989.

Selon les termes de l’avis rendu le 13/06/2023 par la Cour de cassation , il a été observé que la loi 2023-668 du 27/07/2023 ne déroge pas aux dispositions de l’article 2 du code civil, selon lequel une loi ne dispose que pour l’avenir et n’a pas d’effet rétroactif. Elle en déduit que le délai de 6 semaines de l’article 10 de la loi du 27/07/2023 ne s’applique pas immédiatement aux baux en cours , qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail , et ne peut avoir pour effet d’entraîner leur réfaction.

Il s’en déduit que si le bail a été renouvelé ou tacitement reconduit à partir du 29/07/2023, la clause résolutoire prévoit alors un délai de 6 semaines.

Le bail date du 10/03/2023 pour sa date d’effet et stipule une durée de 3 ans ( bail conventionné). Il est donc conclu antérieurement à l’entrée en vigueur de la loi du 27/07/2023.

Lors de la délivrance du commandement de payer le 01/02/2024 , il était encore soumis à loi en vigueur lors de sa conclusion. Le délai prévu au commandement était donc bien de deux mois.

M. [J] [Z] [D] et Mme [J] [Z] [O] n’ayant pas réglé la dette dans les deux mois du commandement, le bail s’est trouvé résilié de plein droit au 01/04/ 2024 à minuit soit à compter du 02/04/ 2024.

Selon le décompte produit aux débats , le versement intégral du loyer courant est repris depuis le mois d’août 2024 , les paiements antérieurs étant irréguliers.

Mme [J] [Z] [O] dispose de revenus de salaire de 2631 euros , 296 euros d’allocations familiales et complément familial après retenue CAF, soit un total de 2927 euros. M et Mme [J] [Z] ont trois enfants à charge. La caution imposée dans le cadre d’un contrôle judiciaire à Mme [J] [Z] a été réduite par ordonnance du juge d’instruction de [Localité 4] du 03/06/2024. Deux paiements ont été effectués le 1500 euros le 26/09/2024 et 3000 euros le 16/09/2024, pour régler le loyer courant et partie de la dette de loyer. L’APL versé jusqu’en juin 2024 a été suspendue depuis lors .

Mais compte tenu de l’apurement possible par Mme [J] [Z] selon les revenus disponibles, le budget étant très réduit cependant, il convient de suspendre les effets de la clause résolutoire sous réserve du respect des délais de paiement accordés en application de l’article 24 de la loi du 06/07/89, selon les modalités fixées au dispositif.

En cas de non-paiement des mensualités ou du loyer courant, il convient de rappeler qu’en application de l’article 24 VII de la loi du 06/07/89 ( depuis la loi du 27/07/2023) , la résiliation reprendra automatiquement ses effets et en l’absence de départ volontaire, il pourra être procédé à l’expulsion de M. [J] [Z] [D] et Mme [J] [Z] [O], et de tout occupant de leur chef, avec assistance de la force publique le cas échéant, sous réserve du délai pour quitter les lieux.

En ce cas le bailleur sera autorisé à faire procéder à la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant le logement dans tout garde meuble de son choix aux frais , risques et péril de M. [J] [Z] [D] et Mme [J] [Z] [O], à défaut de local désigné.

Le sort des meubles sera régi par les dispositions des articles L433-1 et L433-2 du Code des Procédures Civiles d’Exécution .

Sur la demande en paiement de l’arriéré :

Il ressort du commandement, de l’assignation et du décompte fourni que M. [J] [Z] [D] et Mme [J] [Z] [O] restent devoir une somme de 10504,38 euros au titre des loyers et charges dus à la date du 26/ 09/ 2024, août 2024 inclus, hors frais de procédure qui entrent dans les dépens.

Il convient en conséquence de condamner solidairement M. [J] [Z] [D] et Mme [J] [Z] [O] au paiement de cette somme sous réserve des loyers échus depuis cette date et éventuellement impayés, avec intérêts au taux légal à compter du 1/ 02/ 2024 sur la somme de 7607,30 euros et de l’assignation pour le surplus.

Il convient de dire que la dette sera apurée par mensualités de 300 euros selon modalités au dispositif.

Sur l’indemnité d’occupation :

En cas de non-respect des délais par les locataires, compte tenu du bail antérieur et afin de préserver les intérêts du bailleur, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation due de la date de résiliation jusqu’au départ effectif des lieux par remise des clés, procès–verbal d’expulsion au montant du loyer indexé et des charges révisées, qui auraient été payés si le bail s’était poursuivi , et de condamner solidairement M. [J] [Z] [D] et Mme [J] [Z] [O] au paiement de celle-ci.

Sur les dépens :

Il y a lieu de condamner solidairement M. [J] [Z] [D] et Mme [J] [Z] [O] aux dépens incluant les frais de commandement, de l’assignation, de signification de la décision , les frais de l’exécution forcée étant dus par le débiteur en application de l’article L111-8 du Code des Procédures Civiles d’Exécution.

Sur l’article 700 du Code de Procédure Civile :

En équité , il convient de débouter [Localité 5] HABITAT OPH de sa demande en en application de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort, mise à disposition au Greffe :

Renvoie les parties à se pourvoir et dès à présent vu les articles 834 et 835 du Code de Procédure Civile,

DECLARE le bailleur recevable à agir

CONSTATE la résiliation du bail conclu entre les parties à compter du 02/04/ 2024 , portant sur les lieux loués situés au [Adresse 3], avec cave.

SUSPEND les effets de la clause résolutoire

CONDAMNE solidairement M. [J] [Z] [D] et Mme [J] [Z] [O] à payer à [Localité 5] HABITAT OPH, la somme provisionnelle de 10504,38 euros au titre des loyers et charges dus au 26/ 09/ 2024, août 2024 inclus, outre les loyers impayés dus postérieurement le cas échéant, avec intérêts au taux légal à compter du 1/ 02/ 2024 sur la somme de 7607,30 euros et de l’assignation pour le surplus

AUTORISE M. [J] [Z] [D] et Mme [J] [Z] [O] à s’acquitter de la dette par 35 mensualités de 300 euros, payables en plus du loyer courant, au plus tard le 5 de chaque mois et pour la première fois le 5 du mois suivant la signification de la présente ordonnance, la 36ème étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts ,

RAPPELLE qu’en cas de respect par M. [J] [Z] [D] et Mme [J] [Z] [O] des délais accordés et du paiement des loyers courants, la résiliation du bail sera réputée n’avoir jamais été acquise,

RAPPELLE qu’à défaut d’un seul versement à son échéance de la mensualité ou du loyer courant, la totalité de la dette deviendra immédiatement exigible et la résiliation reprendra tous ses effets,

DIT que [Localité 5] HABITAT OPH pourra alors faire procéder à l’expulsion de M. [J] [Z] [D] et Mme [J] [Z] [O], ainsi que de tous les occupants de leur chef, avec le concours de la force publique le cas échéant, sous réserve des dispositions de l’article L412-1 du Code des Procédures Civiles d’Exécution,

AUTORISE, en ce cas, [Localité 5] HABITAT OPH à faire procéder à la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant le logement dans tout garde meuble de son choix aux frais , risques et péril de M. [J] [Z] [D] et Mme [J] [Z] [O] à défaut de local désigné

DIT QUE le sort des meubles sera régi par les dispositions des articles L433-1 et L433-2 du Code des Procédures Civiles d’Exécution

CONDAMNE, en ce cas, solidairement M. [J] [Z] [D] et Mme [J] [Z] [O] à payer à [Localité 5] HABITAT OPH à titre de provision, l’indemnité d’occupation due de la date de la résiliation jusqu’au départ effectif des lieux, par remise des clés, procès-verbal d’expulsion ou de reprise, égale au montant des loyers indexés et des charges révisées, qui auraient été payés si le bail s’était poursuivi,

Rappelle que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire de droit

DEBOUTE les parties du surplus de leurs prétentions,

CONDAMNE solidairement M. [J] [Z] [D] et Mme [J] [Z] [O] aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer, de l’assignation, de signification de la décision

DEBOUTE [Localité 5] HABITAT OPH de sa demande en en application de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

LE GREFFIER LE PRESIDENT