COUR D’APPEL DE CHAMBÉRY

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’ALBERTVILLE

JUGEMENT DU : 30/04/2026

Chambre : CIVILE

Nature : Contradictoire

N° Jugement :

N° RG 24/01334

N° Portalis DB2O-W-B7I-CY7D

DEMANDEURS :

Monsieur [K] [P]

[Adresse 1]

[Localité 1]

Madame [Q] [P]

[Adresse 1]

[Localité 1]

Tous représentés par M^e Virginie MANTELLO, de la SELARL MLB AVOCAT, avocate postulante au barreau d’ALBERTVILLE et M^e Pia RANDELLI, avocate plaidante au barreau d’ORLEANS

DÉFENDEUR :

S.A.S. ODALYS RESIDENCES

[Adresse 2]

[Adresse 2]

[Localité 2]

représentée par M^e Nathalie VIARD, de la SELARL ALTAMA AVOCATS, avocat au barreau d’ALBERTVILLE

COMPOSITION DE LA JURIDICTION : statuant publiquement, en premier ressort :

Lors des débats, du délibéré et du prononcé :

Président : [V] [J]

assisté lors des débats et du prononcé de [D] [E], Greffière

DÉBATS :

Audience publique du : 27 Février 2026

Délibéré annoncé au : 30 Avril 2026

Exécutoire délivré le :

Expédition délivrée le :

à : M^e MANTELLO et M^e VIARD

à :

EXPOSE DU LITIGE :

Vu l’acte signifié par commissaire de justice le 17/10/2024 par lequel M. [K] [P] et Mme [Q] [P] ont assigné la S.A.S. ODALYS RESIDENCES devant le présent tribunal aux fins de voir, au visa des articles R 145-23 du code de commerce, 1101 et suivants et 1231-6 du code civil, condamner cette dernière à :

— lui payer la somme de 2 279,20 €, outre intérêts au taux légal à compter d’une mise en demeure du 10/2/2022, au titre des loyers impayés sur la période du 1/1/2021 au 30/9/2021 dus en application de l’article 5 du contrat de bail commercial liant les parties ;

— produire ses attestations d’assurance et l’acquit de ses primes au titre de la responsabilité civile et perte d’exploitation pour les années 2020 et 2021, sous astreinte de 100 € par jour de retard à compter du 15e jour suivant la signification du jugement à intervenir ;

— la somme de 1 500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre dépens ;

Vu les dernières conclusions de M. [K] [P] et Mme [Q] [P] reçues le 4/12/2025 par lesquelles ils ont repris leurs demandes à l’exception de celle en production de pièces sous astreinte, en développant que la suspension de loyer contractuellement prévue en cas de force majeure n’est pas applicable au motif que la force majeure n’exonère pas du paiement de loyers selon une jurisprudence constante, en demandant le rejet des demandes reconventionnelles formées par la S.A.S. ODALYS RESIDENCES tendant à les enjoindre de communiquer diverses pièces sous astreinte (non reprises par les dernières conclusions de celle-ci), en formant une demande supplémentaire de condamnation à leur payer une somme de 2 000 € à titre de dommages et intérêts en réparation de leur préjudice moral, et en portant à 2 500 € leur demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile ;

Vu les dernières conclusions de la S.A.S. ODALYS RESIDENCES reçues le 21/1/2026 par lesquelles elle a demandé in fine de voir :

— rejeter les demandes en paiement adverses au titre des loyers, dommages et intérêts et frais irrépétibles en ce que le contrat prévoit une suspension des loyers en cas de force majeure entraînant une interruption d’activité économique notamment en cas de restriction d’accès au lieu de situation du bien et de circulation des personnes et des biens ;

— condamner M. [K] [P] et Mme [Q] [P] à lui payer la somme de 2 500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre dépens ;

Vu l’ordonnance du Juge de la Mise en Etat du 18/9/2025 par laquelle la clôture de la mise en état a été prononcée pour le 31/1/2026 et l’audience de plaidoirie fixée au 27/2/2026, à l’issue de laquelle la décision a été mise en délibéré pour être rendue par mise à disposition au greffe ce jour ;

MOTIVATION :

— sur les loyers

Il est constant aux termes de la jurisprudence de la Cour de Cassation que la force majeure tirée des restrictions d’activité économique ordonnées par l’autorité publique dans le cadre de la crise sanitaire liée au Covid n’est pas légalement de nature à exonérer le débiteur d’une somme d’argent de son obligation de paiement, ce qui n’est du reste pas formellement contesté au vu des moyens opposés se contentant d’émettre un avis générique à cet égard et de soutenir au final seulement son inapplicabilité aux clauses dérogatoires convenues par les parties en vertu de l’article 7 du contrat les liant.

De ce dernier chef, la liberté contractuelle autorise les parties à déroger aux règles de droit commun qui ne sont pas d’ordre public comme en matière de cause de suspension des obligations.

En l’espèce, la partie de la stipulation insérée dans l’article 7 du contrat du 11/1/2017 intitulée “condition particulière” dont la S.A.S. ODALYS RESIDENCES se prévaut pour justifier d’une cause de non paiement du loyer est ainsi rédigée : “de convention expresse entre les parties, le loyer sera suspendu en cas de force majeure interrompant l’activité économique du lieu de situation des biens loués (tels que… entrave admnistrative ou autre au libre accès aux lieux loués ou à la circulation des personnes ou biens).”

Selon sa stricte lecture :

— il n’est pas exigé pour l’exécution de cette stipulation une convention expresse distincte de celle qu’elle prévoyait dores et déjà expressément si la condition émise était remplie, sans préjudice des effets d’une inexécution fautive en cas d’application à tort par le co-contractant prétendant en exercer le droit ;

— la force majeure de nature à interrompre l’activité économique telle que prise en compte n’est pas celle de nature à affecter l’obligation de paiement du loyer selon le droit commun, puisque celui-ci l’exclut en principe, mais bien expressément celle de la condition stipulée pour lui conférer un effet dérogatoire sur l’obligation de paiement du loyer, quand bien même, à défaut de définition différente, les caractères de la force majeure requise pour cette condition resteraient ceux déterminés par la loi en termes d’extériorité, d’imprévisibilité et d’irrésistibilité ;

— son effet dérogatoire prévu si la condition est remplie est de suspendre le droit au loyer lui-même, et non pas seulement son exigibilité ;

— pour autant, s’agissant d’une clause dérogatoire d’interprétation stricte, il n’est pas possible d’étendre la condition ainsi stipulée en cas d’interruption pure et simple d’activité économique à des cas non visés, soit en cas de simple entrave ou réduction d’activité ne pouvant fonder qu’une réduction du loyer alors que celle-ci n’a pas été envisagée, et encore moins aux loyers dus sur des périodes postérieures à celle de l’activité interrompue ni proportionnée à ses effets ultérieurs, non envisagée, quand bien même cette interruption aurait des effets économiques au-delà de sa période d’interruption.

La S.A.S. ODALYS RESIDENCES est donc en droit d’invoquer la privation du droit au loyer correspondant à ceux normalement dus sur les seules périodes durant lesquelles son activité économique a été, à raison d’entraves au libre accès aux lieux loués ou à la circulation des personnes et des biens, effectivement interrompue, au moins de façon quasi-totale, et non du seul fait que des entraves ont eu lieu.

Or, en se contentant de soulever que des entraves réglementaires à la circulation des personnes ont eu lieu en 2020, alors qu’elles n’ont pas interdit ou limité que l’activité économique de la période correspondante et non de celle objet des loyers contestés et qu’elles ont été du reste fait l’objet d’accords particuliers de réduction des loyers correspondants, et que d’autres restrictions à la circulation des personnes ont eu lieu de début 2021 à juin 2021 en ayant eu pour effet une réduction du chiffre d’affaire de l’ordre d’un tiers sur l’ensemble de l’année, sans alléguer ni démontrer que son activité économique a été effectivement interrompue de façon quasi-totale, et non pas seulement réduite par l’effet de telles restrictions, sur des périodes déterminées de 2021, la S.A.S. ODALYS RESIDENCES ne démontre pas comme elle en a la charge l’existence des conditions contractuelles requises pour déroger à son obligation de paiement des loyers échus en 2021, étant observé que la plupart des restrictions posées jusqu’en juin 2021 ne concernaient que la circulation nocturne des personnes et n’affectaient toute circulation qu’entre le 4/4/2021 et le 2/5/2021 sans pour autant qu’il soit justifié d’une cessation corrélative de son accueil de clientèle.

Les loyers retenus à tort sur ce fondement sont donc dus et condamnation en ce sens devra être prononcée.

— sur les dommages et intérêts

En cas d’inexécution contractuelle, les articles 1231 à 1231-6 du code civil prévoient que :

— “à moins que l’inexécution soit définitive, les dommages et intérêts ne sont dus que si le débiteur a préalablement été mis en demeure de s’exécuter dans un délai raisonnable” ;

— “le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’inexécution a été empêchée par la force majeure” ;

— “les dommages et intérêts dus au créancier sont, en général, de la parte qu’il a faite et du gain dont il a été privé, sauf les exceptions et modifications ci-après” ;

— “le débiteur n’est tenu que des dommages et intérêts qui ont été prévus ou qui pouvaient l’être lors de la conclusion du contrat, sauf lorsque l’inexécution est due à une faute lourde ou dolosive”, auquel cas ils “ne comprennent que ce qui est une suite immédiate et directe de l’inexécution” ;

— “les dommages et intérêts dus à raison d’un retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure”, “sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte”, mais “le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire”.

En l’espèce, s’agissant du retard dans le paiement d’une somme d’argent, seul l’intérêt au taux légal est dû à titre de dommages et intérêts, à compter de la mise en demeure qui est produite, sauf à prouver que le non paiement a été causé de mauvaise foi et a généré un préjudice distinct de ce retard.

En l’espèce, le seul fait de succomber à la démonstration de ce que la stipulation permettant effectivement une exonération du paiement du loyer au-delà des conditions de droit commun n’était pas remplie n’apparaît pas manifestement abusif et aucun préjudice moral particulier n’est démontré.

La demande en dommages et intérêts autre que l’intérêt au taux légal sera donc rejetée.

— sur les frais irrépétibles et les dépens

En application de l’articles 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès, dans la proportion tenant compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée, sauf à l’en dispenser compte tenu des mêmes considérations, à payer à l’autre partie la somme qu’il déterminé au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

La S.A.S. ODALYS RESIDENCES succombant pour l’essentiel à l’instance doit donc être tenue, conformément à l’équité et à sa situation économique, aux entiers dépens et, à hauteur d’une somme de 2 500 €, aux frais irrépétibles que l’autre partie a été contrainte d’exposer.

— sur l’exécution provisoire

En application des articles 514 et 514-1 du code de procédure civile, l’exécution provisoire est de droit à défaut de disposition légale contraire et d’incompatibilité avec la nature de l’affaire.

Tel est le cas en l’espèce, sans contestation des parties, ce qu’il y a lieu de constater.

PAR CES MOTIFS :

Le tribunal, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort, après débats publics,

CONDAMNE la S.A.S. ODALYS RESIDENCES à payer à M. [K] [P] et Mme [Q] [P] la somme de 2 279,20 €, outre intérêts au taux légal à compter du 10/2/2022, au titre du solde des loyers dus sur la période du 1/1/2021 au 30/9/2021 en exécution du bail commercial liant les parties ;

REJETTE la demande de M. [K] [P] et Mme [Q] [P] en dommages et intérêts ;

CONDAMNE la S.A.S. ODALYS RESIDENCES à payer M. [K] [P] et Mme [Q] [P] une somme de 2 500 € en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

DIT que l’exécution provisoire du présent jugement est de droit ;

CONDAMNE la S.A.S. ODALYS RESIDENCES aux entiers dépens.

Ainsi jugé et prononcé le 30 avril 2026, la minute étant signé par Monsieur [V] [J], Président et Madame [D] [E], Greffière.

La Greffière Le Président