COUR D’APPEL DE CHAMBÉRY

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’ALBERTVILLE

JUGEMENT DU : 22/05/2026

Chambre : CIVILE

Nature : Contradictoire

N° Jugement :

N° RG 26/00186

N° Portalis DB2O-W-B7K-C5XD

DEMANDEUR :

S.C.I. AJ2M

représentée par Monsieur [L] [Y]

[Adresse 1]

[Localité 1]

représentée par M^e Nathalie VIARD, de la SELARL ALTAMA AVOCATS, avocate postulante au barreau d’ALBERTVILLE substituée par M^e Laura GROS, avocate au barreau d’ALBERTVILLE et M^e David BROUWER, de la SCP MOUGEL-BROUWER-HAUDIQUET, avocat plaidant au barreau de DUNKERQUE

DÉFENDEUR :

Madame [P] [D] épouse [C]

[Adresse 2]

[Adresse 3]

[Localité 2]

représentée par M^e Paul SALVISBERG, de la SELARL PADZUNASS-SALVISBERG, avocat au barreau D’ALBERTVILLE

COMPOSITION DE LA JURIDICTION : statuant publiquement, en premier ressort :

Lors des débats, du délibéré et du prononcé :

Président : […]

assisté lors des débats et du prononcé de […], Greffière

DÉBATS :

Audience publique du : 06 Mars 2026

Délibéré annoncé au : 22 Mai 2026

Exécutoire délivré le :

Expédition délivrée le :

à : M^e VIARD et M^e SALVISBERG

à :

EXPOSE DU LITIGE :

Par acte du 12 août 2022, Mme [P] [D] a acquis de la société Aj2m les lots n°94, n°95, n°96 et n°97, correspondant à des locaux qui ont été aménagés en 2 appartements, de la résidence en copropriété dénommée “[Adresse 3]” située sur la commune de [Localité 2], station [Etablissement 1].

La société Aj2m a reproché à Mme [P] [D] d’avoir installé des équipements privatifs sur la coursive située devant le lot n°94 ce qui l’empêche d’accéder au lot n°53 correspondant à une cave par l’escalier dont l’accès se fait par cette coursive.

En l’absence d’issue amiable, la société Aj2m a, par acte du 5 février 2026, fait assigner à jour fixe, selon ordonnance du 29 janvier 2026, Mme [P] [D] devant le tribunal judiciaire d’Albertville aux fins notamment d’entendre ordonner la libération immédiate, totale et définitive de l’accès à l’escalier.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 6 mars 2026 aux termes de laquelle le tribunal a autorisé les parties à produire une note en délibéré à l’exclusion de toute pièce nouvelle. Lors de l’audience, les parties se sont référées à leurs dernières conclusions.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 5 mars 2026 et par une note en délibéré du 19 mars 2026, la société Aj2m demande au tribunal de :

— qualifier d’illicite l’occupation privative de l’accès à l’escalier situé en sous-sol de l’immeuble par Mme [P] [D],

— constater que cette occupation porte atteinte à ses droits en tant que copropriétaire et à la destination de l’immeuble,

— ordonner en conséquence la libération immédiate, totale et définitive de l’accès à l’escalier issue de secours, avec enlèvement de l’ensemble des installations, ouvrages et aménagements implantés sur son emprise et celle de la coursive y permettant l’accès,

— débouter Mme [P] [D] de ses demandes,

— condamner Mme [P] [D] à lui payer la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

— dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de droit,

— condamner Mme [P] [D] aux dépens.

Au soutien de ses demandes, la société Aj2m fait valoir, sur le fondement des articles 9 et 15 de la loi n° du 10 juillet 1965, que la coursive située devant les parties privatives de Mme [P] [D] est une partie commune, que sur cette coursive se situe une trappe permettant d’accéder par un escalier à la cave située au sous-sol correspondant au lot n°53 dont elle est propriétaire, que cette cave est l’ancienne discothèque de la résidence Pierre & Vacances et n’a jamais été divisée, que cette escalier est une issue de secours, que Mme [P] [D] occupe cette coursive de manière privative notamment par l’installation d’un portillon et d’un gazon synthétique, que cette occupation qui entrave l’accès à l’escalier porte atteinte aux droits collectifs des copropriétaires et méconnaît la destination de l’immeuble. Elle explique que le fait qu’un autre accès à la cave existe et la question de la qualification de l’escalier d’issue de secours sont sans incidence sur l’illicéité de l’occupation. Elle indique qu’elle a pu faire un usage privatif de la coursive, conformément au règlement de copropriété, car tous les lots privatifs desservis par cette coursive lui appartenait ce qui n’est pas le cas de Mme [P] [D].

Pour conclure au rejet des demandes indemnitaires de Mme [P] [D], la société Aj2m expose que ni le dol ni la garantie de possession paisible ne sont démontrés et que l’acte de vente n’a jamais porté sur la coursive.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 2 mars 2026, complétées par une note en délibéré du 11 mars 2026, Mame [P] [D] demande au tribunal:

▸ à titre principal, juger que la société Aj2m ne justifie pas d’un trouble affectant la propriété ou la jouissance du lot n°53 dont elle est propriétaire, ayant elle-même aménagé la terrasse-loggia telle qu’elle se trouve aujourd’hui et bénéficiant par ailleurs d’un accès comme tout autre copropriétaire à son lot n°53 par l’accès aux caves desservant l’ensemble des lots à usage de caves;

▸ à titre subsidiaire:

— juger que la société Aj2m a commis un dol à son encontre par dissimulation en omettant de l’informer du caractère provisoire de l’usage privatif de cette terrasse-loggia, et en déclarant de façon mensongère à l’acte de vente du 12 août 2022 n’avoir réalisé aucun travaux modifiant l’aspect extérieur de l’immeuble, alors qu’elle avait installé, pour fermer l’accès à l’escalier, une trappe ainsi qu’un portillon à l’entrée de la terrasse-loggia,

— juger que la société Aj2m a manqué à son obligation de garantie de la possession paisible de la chose vendue à son égard, en sollicitant en justice, deux ans après la vente, l’enlèvement d’installation qu’elle avait elle-même réalisée et la remise en état de partie de la copropriété qu’elle avait elle-même modifiée,

— juger que la société Aj2m a commis une faute à son égard consistant à lui donner assignation aux fins de la remise de la terrasse-loggia longeant le lot 94, dans l’état dans lequel elle se trouvait avant l’acquisition de ce même lot 94 par la société Aj2m,

— juger qu’il en résulte pour elle un préjudice,

— condamner la Sci Aj2m à lui payer la somme de 60 000 euros au titre de la perte de valeur du lot n°94, la somme de 60 000 euros au titre du trouble de jouissance du lot n°94 et la somme de 20 000 euros au titre du préjudice moral,

— condamner la société Aj2m à lui payer la somme de 4 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner la Sci Aj2m aux dépens avec droit de recouvrement direct au profit de Maître Paul Salvisberg.

Pour conclure au rejet des demandes de la société Aj2m, Mme [P] [D] fait valoir, sur le fondement de l’article 15 de la loi du 10 juillet 1965, que la Sci Aj2m n’apporte pas la preuve de son droit de propriété sur le lot n°53 et qu’elle ne justifie pas d’une atteinte à la propriété ou la jouissance de son lot n°53. Elle explique que les aménagements de la coursive ont été faits par la société Aj2m, que l’escalier n’est pas une issue de secours, que la société défenderesse peut accéder à sa cave en utilisant l’accès commun situé dans le hall d’entrée et que la cave ne peut faire l’objet d’une location commerciale.

A titre subsidiaire, Mme [P] [D] expose, sur le fondement de l’article 1137, 1217, 1223 et 1625 du Code civil, que la société Aj2m a commis un dol en dissimulant le caractère provisoire de l’usage privatif de la coursive et n’a pas garanti la jouissance paisible de la chose vendue.

Pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions, il est renvoyé aux conclusions des parties visées ci-dessus conformément aux dispositions de l’article446-2 du Code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

I. Sur la recevabilité des pièces produites par la société Aj2m le 19 mars 2026

Aux termes de l’article 442 du Code de procédure civile, le président et les juges peuvent inviter les parties à fournir les explications de droit ou de fait qu’ils estiment nécessaires ou à préciser ce qui paraît obscur. Les documents autres que ceux dont la production a été demandée en vertu de cet article ne peuvent qu’être écartés des débats clôturés.

En l’espèce, il ressort de la note d’audience que le tribunal a autorisé les parties à faire parvenir une note en délibéré, à l’exclusion expresse de toute pièce.

La société Aj2m a fait parvenir par message Rpva du 19 mars 2026 une note en délibéré accompagnée de pièces alors qu’elle n’y avait pas été autorisée.

En conséquence, les pièces n°7 à 14 produites par la société Aj2m seront écartées des débats.

II. Les demandes de la Sci Aj2m relatives à l’occupation illicite de la coursive

A titre liminaire, il convient de constater que Mme [P] [D] soutient dans le corps de ses conclusions que “la Sci Aj2m n’apporte pas la preuve de son droit de propriété sur le lot n°53 à usage de caves” ce qui constitue une fin de non-recevoir. Pour autant dans son dispositif, la défenderesse ne demande pas expressément de déclarer irrecevable la société Aj2m. Mme [P] [D] sollicite de juger “que la Sci Aj2m ne justifie pas d’un trouble affectant la propriété ou la jouissance du lot n°53 dont elle est propriétaire”. Cette prétention reprend des moyens de défense au fond dans le mesure où Mme [P] [D] reconnaît que la Sci Aj2m est propriétaire du lot n°53 (“dont elle est propriétaire”) mais ne démontrerait pas que les conditions de l’article 15 de la loi n° du 10 juillet 1965 sont réunies (“ne justifie pas d’un trouble affectant la propriété ou la jouissance du lot n°53”). Il s’en déduit que le tribunal n’est pas saisi d’une fin de non-recevoir liée au défaut de qualité à agir de la société Aj2m.

Ceci étant précisé, l’article 9 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que “I.-Chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot ; il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l’immeuble”.

En l’espèce, pour caractériser une occupation illicite de la coursive par Mme [P] [D], la société Aj2m doit préalablement démontrer qu’il s’agit d’une partie commune.

Si les articles 2 et 3 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 déterminent les parties privatives et les parties communes, ces articles ne sont pas d’ordre public en application de l’article 43 de cette même loi. Dès lors, pour se prononcer sur la nature et les modalités d’usage tant de la coursive que de l’escalier, il est indispensable de se référer au règlement de copropriété. Or, la société Aj2m ne produit pas le règlement de copropriété de la résidence “[Adresse 3]”. Dès lors, le tribunal ne peut pas vérifier que la coursive est bien une partie commune et si tel est le cas s’il s’agit d’une partie commune générale, spéciales ou à jouissance privative. Le tribunal ne peut pas non plus connaître la nature de l’escalier permettant l’accès à la cave depuis la coursive.

En conséquence, la société Aj2m sera déboutée de ses demandes relatives à l’occupation illicite de la coursive par Mme [P] [D].

III. Les demandes accessoires

∙ Les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, “la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie”.

En l’espèce, la société Aj2m, qui succombe, sera condamnée aux entiers dépens avec un droit de recouvrement direct au profit de Maître Paul Salvisberg.

∙ Les frais irrépétibles

Le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante à payer à l’autre la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

La société Aj2m, partie tenue aux dépens, sera condamnée à payer à Mme [P] [D] la somme de 1.500 euros.

PAR CES MOTIFS :

Le tribunal judiciaire d’Albertville, statuant publiquement après débats publics, par jugement contradictoire, rendu en premier ressort et par mise à disposition au greffe,

ECARTE des débats les pièces n°7 à 14 de la société Aj2m,

DEBOUTE la société Aj2m de ses demandes de qualifier d’illicite l’occupation privative de l’accès à l’escalier situé en sous-sol de l’immeuble par Mme [P] [D], constater que cette occupation porte atteinte à ses droits en tant que copropriétaire et à la destination de l’immeuble et ordonner en conséquence la libération immédiate, totale et définitive de l’accès à l’escalier issue de secours, avec enlèvement de l’ensemble des installations, ouvrages et aménagements implantés sur son emprise et celle de la coursive y permettant l’accès,

CONDAMNE la société Aj2m aux dépens,

ADMET M^e Paul Salvisberg au bénéfice des dispositions de l’article 699 du Code de procédure civile,

CONDAMNE la société Aj2m à verser à Mme [P] [D] la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Ainsi jugé et prononcé, le 22 mai 2026, la minute étant signée par Monsieur […], Président et Madame […], Greffière

La Greffière Le Président