MINUTE N° : /2025

JUGEMENT DU : 16 Septembre 2025

DOSSIER N° : 23/01636 – N° Portalis DB3A-W-B7H-DYUF

NAC : 30Z

AFFAIRE : S.A.S. ETS [G] C/ S.A. AXA FRANCE IARD, S.C.I. DES SEPT FONTAINES

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’ALBI

CONTENTIEUX GENERAL CIVIL

COMPOSITION DU TRIBUNAL

PRESIDENT : M^me MALLET, Vice-Présidente

GREFFIER : M^me VERGNES, Greffière

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.A.S. ETS [G],

dont le siège social est sis [Adresse 5]

représentée par M^e Julie SALESSE, avocat au barreau de TOULOUSE

DEFENDERESSES

S.A. AXA FRANCE IARD,

dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par M^e Karine GROS, avocat au barreau d’ALBI

S.C.I. DES SEPT FONTAINES,

dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Jean lou LEVI de la SELARL CABINET LEVI-EGEA ET ASSOCIES, avocats au barreau de TARN-ET-GARONNE

Clôture prononcée le : 28 Mai 2025

Débats tenus à l’audience du 24 Juin 2025 par M^me MALLET, vice-présidente, M^me MARCOU, vice-présidente et M^me ARRIUDARRE, vice-présidente

Jugement prononcé le 16 Septembre 2025 par sa mise à disposition au greffe par M^me MALLET, vice-présidente par application des articles 450 à 453 du code de procédure civile, après qu’il en ait été délibéré par les juges précités.

EXPOSE DU LITIGE

M.[C] [G] et la SCI DES 7 FONTAINES ont donné à bail à la société Ets [G] un ensemble immobilier à usage industriel comprenant bureaux, atelier de fabrication, hangars de stockage et terrain attenant sis à [Adresse 4].

L’ensemble immobilier est composé de 8 bâtiments pour une superficie de 7 428 m², deux plateformes d’accès et de stockage pour une surface de 33 035m².

La Société Ets [G] est spécialisée dans la fabrication d’éléments en béton pour la construction et spécifiquement la fabrication d’éléments préfrabriqués en béton de type appui de fenêtre, buse, poutres béton, blocs d’agglomérés de ciment.

Elle est assurée au titre d’une police occupant exploitant auprès de la SA AXA France IARD.

Aux termes du bail, la destination des lieux loués est l’exploitation de son commerce de fabrication et vente en gros demis gros et détail, de tous matériaux et produits préfrabriqués pour la construction, le bâtiment et les travaux publics, l’assainissement, l’environnement et spécialement de produits en béton manufacturés à l’exclusion de tout autre même temporairement.

La Société Ets [G] s’est plainte auprès du bailleur de la dégradation de l’état de l’immeuble par courrier recommandé du 15 octobre 2020 faisant état d’un défaut d’entretien généralisé, de la présence d’amiante ciment sur les toits, du mauvais état du sol qui engendre des casses importantes et de la nécessaire réfection de l’ensemble des toitures.

Le 17 juin 2021, à la suite d’un épisode de vent violent, une partie de la toiture du bâtiment n°3 s’est envolée.

La Société Ets [G] a déclaré un sinistre tempête auprès de son assureur AXA qui a opposé un refus de garantie. La Société Ets [G] a effectué des travaux de réparations partielles afin de maintenir son activité et a mis en demeure le bailleur de procéder à la remise en état de l’ensemble du bâtiment.

En l’absence de solution amiable, la Société Ets [G] a saisi le juge des référés du tribunal judiciaire d’Albi aux fins d’expertise judiciaire au contradictoire des bailleurs et de la C^ie AXA.

Par ordonnance de référé du 10 juin 2022, M. [J] a été désigné avec pour mission de déterminer le rôle de chacun des intervenants au niveau des lieux loués en cause pour chaque sinistre, en évaluant séparément les désordres liés au défaut d’entretien invoqué et ceux liés au phénomène venteux du 17 juin 2021.

Il a déposé son rapport le 23 mars 2023.

Par actes de commissaire de justice en date des 8 et 26 septembre 2023, la Société Ets [G] a fait citer M. [C] [G], la SCI DES 7 FONTAINES, et AXA France IARD, devant le tribunal judiciaire d’Albi pour obtenir l’indemnisation de ses préjudices.

En cours d’instance, M. [C] [G] a transféré la propriété du bien lui appartenant à la SCI DES 7 FONTAINES.

Par ordonnance du 28 juin 2024, le juge de la mise en état a constaté le désistement d’instance et d’action de la Société Ets [G] à l’encontre de M. [C] [G].

Par dernières conclusions notifiées par RPVA le 24 février 2025, la Société Ets [G] demande au tribunal au visa des articles 606,1719 et 1720 du code civil, de :

— la déclarer recevable en ses demandes

— débouter la Sci Les 7 Fontaines et la C^ie Axa France Iard de l’intégralité de leurs demandes, fins, prétentions,

— Condamner la Sci des 7 Fontaines en sa qualité de bailleur à lui payer :

Au titre de la réfection des toitures :

*327 218,22€ HT devis de désamiantage [Y]

*696 535,69€ HTdevis CICEM de reprise des toitures sans isolation thermique et avec récupération des eaux de pluie.

Au titre de la réfection des voiries :

*devis [M] TP d’un montant de 1 618 861,75€ HT

Au titre du coût de la maîtrise d’oeuvre :

*devis ETB d’un montant de 132 000€ HT

*devis SAS VIES (SPS) 6 370€ HT

— Majorer les condamnations à la TVA en vigueur à la date du paiement effectif

Et à titre subsidiaire,

Condamner la SCI DES 7 FONTAINES à lui payer,

-369 808,36 TTC au titre du coût de désamiantage

-674 732,15 € TTC au titre de la reprise de la couverture et des recueils des eaux pluviales.

— Ordonner l’actualisation des sommes sur la base de l’indice BT01 calculé à compter du rapport d’expertise,

— Condamner in solidum la Sci des 7 Fontaines et la C^ie Axa France Iard à lui payer la somme de 16 866€ HT avec intérêts à compter du 20 septembre 2021 au titre des travaux de reprise avancés.

— Condamner in solidum la Sci des 7 Fontaines et la C^ie Axa France Iard à lui payer la somme de 6 000€ sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile outre aux dépens incluant la facture du diagnostic amiante et les frais d’expertise judiciaire et les frais de référé.

Au soutien de ses prétentions, elle fait valoir que l’expert a relevé des désordres sur le parking routier et les aires de stockage, sur l’ensemble du gros œuvre et des toitures engendrant des difficultés d’exploitation sur les bâtiments 1 à 7.

Elle reproche à l’expert de ne pas avoir pris en compte la problématique liée à l’amiante et la réglementation applicable en précisant que toutes les toitures sont en amiante ciment et que la vétusté entraîne une dégradation progressive de la protection ciment ainsi que la libération de fibres d’amiante qui polluent. Elle ajoute que comme l’a relevé l’expert le clos et le couvert ne sont pas assurés. Elle considère que l’absence de système de récupération des eaux de pluie, et la présence de nid de poules sur l’accès à la voirie et aux voies de circulation génèrent de la poussière par temps sec et de la boue par temps humide ce qui gêne considérablement son activité.

S’agissant des dégâts des eaux en toiture du bâtiment 3, elle fait valoir que comme le retient l’expert, les causes du sinistre se sont conjugées à savoir l’épisode venteux, la vétusté de la charpente couverture et un bâtiment non fermé qui a occasionné l’entrée tourbillonante du vent.

Elle invoque la responsabilité du bailleur pour manquements à son obligation d’entretien et à son obligation de prendre en charge les grosses réparations, à son obligation de délivrance et de jouissance paisible, et à son obligation de sécurité.

Elle ajoute qu’en sa qualité de bailleresse, la SCI doit prendre en charge les grosses réparations ainsi que les désordres liés à la vétusté ou à la force majeure.

Elle recherche la garantie de Axa pour le dommage subi suite au sinistre tempête considérant que le phénomène climatique était d’une intensité correspondant à la définition de la tempête prévue par les conditions générales du contrat et que d’autres bâtiments ont été également endommagés sur la commune. A défaut, elle souligne qu’il appartient au bailleur de prendre en charge le coût du sinistre.

S’agissant des travaux de réparation, elle considère que des réparations partielles telles que retenues par l’expert, ne permettent pas de satisfaire à l’obligation d’entretien du bailleur ni à son obligation de sécurité.

En réponse à la demande reconventionnelle du bailleur au titre de la perte d’un bâtiment, elle précise que le preneur ne peut être tenu des dégradations ou pertes de ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou par force majeure et qu’en l’espèce, elle se trouve privée d’une partie du biens loué qui a péri par vétusté de sorte qu’elle ne peut en être tenue pour responsable.

Par conclusions notifiées par RPVA le 20 mars 2025, la SCI DES 7 FONTAINES sollicite du tribunal de :

A titre principal

— Débouter la SAS ETS [G] de l’ensemble de ses demandes.

A titre subsidiaire

Débouter la SAS ETS [G] de ses demandes de paiement des sommes suivantes :

— à titre principal, 327.218,22 € HT, ou à titre subsidiaire, 369.808,36 €

TTC, au titre du devis de désamiantage de la société [Y] TP,

—  6.370,00 € HT au titre du devis de la SAS VIES (SPS),

— à titre principal, 696.535,69 € HT, ou à titre subsidiaire, 674.732.15 €

TTC, au titre du devis de réfection de la couverture de la CICEM,

132.000 € HT au titre des frais de maitrise d’oeuvre ETB,

Limiter son préjudice à la somme de 14 055 € HT au titre des travaux réparatoires de la toiture du bâtiment 3.

En cas de condamnation au paiement des devis [Y] TP, SASVIES (SPS), CICEM et ETB, fixer :

➢ le montant de l’indemnisation sur une base hors taxe et rejeter la demande de majoration des condamnations de la TVA en vigueur à la date du paiement effectif

➢ le point de départ de l’indexation BT01 au 15 novembre 2024.

Tant à titre principal que subsidiaire

— Condamner la SAS ETS [G] à indemniser la SCI DES SEPT FONTAINES des travaux de démolition – reconstruction du bâtiment n°7 détruit par elle.

— La condamner au paiement d’une indemnité de de 4.000 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile.

La condamner aux dépens de l’instance comprenant les honoraires de

l’expert judiciaire.

La SCI DES 7 FONTAINES invoque les limites de l’obligation d’entretien et de réparation du bailleur faisant valoir qu’il appartient au locataire d’user de la chose en bon père de famille et d’avertir le bail en temps utile de l’apparition de désordres. Elle souligne qu’il résulte de l’observation des désordres dont l’expert a constaté la matérialité affectant le parking routier, les aires de stockage de même que l’ensemble du gros oeuvre, toitures des batiments 1,2,3,5 et 6 sont tous anciens et préxistaient à l’envoi de la lettre recommandée du 15 octobre 2020. Elle considère que la dénonciation tardive des désordres prive la Société Ets VIGNES de son droit à réclamer des dommages et intérêts. Elle conteste que les détériorations de la surface du parking aient généré des chocs sur les produits manufacturés lors de leur manipulation et fait état de l’absence de désordre sur le batiment 4 tout en rappelant que le bâtiment 7 a été détruit par le preneur.

Elle ajoute que l’absence de collecte des eaux de pluie des toits des batiments et des eaux de ruissellement existait lors de la signature du bail lequel mentionne que le preneur prend les lieux en l’état sans pouvoir exiger aucune réparation et qu’en cas de défaut de réalisation d’un état des lieux, il sera réputé les avoir reçus en bon état de réparations locatives. Elle considère que seuls peuvent être mis à sa charge les travaux réparatoires de la toiture du bâtiment 3 en lien avec l’épisode venteux du 17 juin 2021 si la compagnie d’assurance ne les prend pas en charge.

A titre subsidiaire, elle considère que le principe réparatoire doit être limité à une reprise partielle dès lors que la reprise totale des toitures n’est pas justifiée et qu’il est possible de faire appel à une entreprise spécialisée en amiante à cet effet. Elle rappelle que bâtiment 4 ne présente pas d’amiante et n’est pas affecté de désordre. Elle considère qu’il convient de distinguer des travaux proposés comme incombant au propriétaire de ceux en lien avec l’exploitation du preneur. Elle invoque la responsabilité de la société [G] dans la perte du bâtiment 7 qui a été détruit par l’exploitant sans qu’il ne démontre son absence de faute et donc un usage normal.

Par conclusions notifiées par RPVA le 12 janvier 2024, la SA AXA France IARD demande au tribunal de :

A Titre Principal

— DEBOUTER la société ETS [G] de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions à l’encontre de la compagnie AXA.

A titre subsidiaire

— FIXER le remboursement des travaux de reprise de la charpente du bâtiments 3 à la somme de 14 055€ HT.

En tout état de cause :

— CONDAMNER la société ETS [G] à payer à la société AXA la somme de 2500€ au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

— CONDAMNER la société ETS [G] aux entiers dépens

La Cie rappelle qu’elle a refusé de prendre en charge le sinistre tempête du 17 juin 2021 sur le bâtiment 3 au motif qu’il n’était pas entièrement clos et couvert.

Elle considère que la Société Ets VIGNES échoue à rapporter la preuve que le coup de vent ait été d’une telle intensité qu’il a endommagé d’autres bâtiments. Elle rappelle que l’expert retient que l’origine des dégradations n’est pas la tempête au sens des conditions générales du contrat mais la conjugaison de plusieurs causes, le mode constructif et la vétusté liée à l’âge de la charpente de couverture et l’épisode venteux.

A titre subsidiaire, elle estime que le remboursement de l’avance sur travaux ne peut excéder la somme de 14055€HT.

La procédure a été clôturée par ordonnance en date du 28 mai 2025.

L’affaire fixée à l’audience du 24 juin 2025 a été mise en délibéré au 16 septembre 2025.

MOTIFS

I – Sur les désordres

L’expert judiciaire a constaté la présence de désordres.

A titre liminaire, il a décrit le mode constructif des bâtiments qui sont à destination d’exploitation industrielle. Il relève qu’ils datent des années 1950, 1960 et que leur structure est pour la plupart une charpente métallique recouverte de tôles de fibrociment amiantée. Il constate que les bâtiments ne sont pas pourvus de gouttière ni de recueil des eaux de pluie.

1° Sur les désordres affectant le parking routier et les aires de stockage

L’expert note les circulations entre bâtiments et les aires de stockage sont un sol en stabilisé et il constate la présence de « nids de poule » aléatoirement. Il précise que sur ces zones, circulent des chariots élévateurs et des camions de 36 tonnes pour charger les différents produits fabriqués par la société Ets [G]. Il constate la présence de poussière liée au type de revêtement non compatible avec le passage d’engin et sans lien avec la production des Ets [G].

L’expert précise qu’il n’a pas reçu de justification factuelle sur le fait que ces désordres génèrent des chocs sur les produits manufacturés lors de leur manipulation ou transport.

Il retient que le parking est vieillisant avec nids de poules et que sa constitution en sable stabilité n’est pas adaptée à la circulation de camions 36 Tonnes ou transpalettes.

Il ajoute que l’absence de collecte des eaux de pluie des toits des bâtiments ainsi que l’absence de collecte eaux de pluies de ruissellement de surface occasionnent que celles ci se retrouvent sur le parking et que par épisodes de gel dégel, ces eaux détériorent la surface du parking. Il souligne que lors de passages d’engin sur des zones plus fragiles, les nids de poule se créent, ce phénomène est exponentiel et évolutif.

Cependant l’expert précise qu’il ressort de ses constatations que l’état du parking n’a pas d’incidence sur sa solidité et que son état avec nid de poule et rétention d’eau permet son utilisation en tant que parking, zone de chargement et de circulation entre bâtiments.

Il considère néanmoins que les désordres sont évolutifs, les nids de poule allant s’agrandir jusqu’à ce que cette zone parking ne permette plus la libre utilisation du site selon la destination que lui confère le bail.

2° Sur les désordres affectant l’ensemble gros oeuvre, toitures engendrant des difficultés d’exploitation des bâtiments

Les désordres ont été signalés au bailleur le 15 octobre 2020. L’expert estime qu’au vu des aspects techniques développés par bâtiment, ils devaient exister avant et sont apparus au fil du temps sans réel élément déclenchant.

— Le Bâtiment 1

L’expert indique que la zone arrière au nord est à usage d’exploitation, la zone au sud est à usage de bureau, la charpente est de type ferme treillis, panne métallique, la couverture est en tôle fibrociment. Il précise que la zone arrière présente trois tôles n’assurant pas le hors d’eau, deux tôles sont fissurées, une tôle est poreuse, la zone sud ne présente pas de désordre.

Selon l’expert, les origines et causes de la tôle poreuse et les deux tôles fissurées sont en lien avec le vieillissement normal généralisé d’une couverture fibrociment et tôle translucide datant de 1950/1960.

— Le Bâtiment 2

L’expert note qu’il est à destination de fabrication de blocs d’agglomérés de ciment et de buses ; qu’il s’agit d’une bâtiment à ossature métallique, panne métallique, tôle fibrociment. Il souligne qu’à l’exception de l’angle nord ouest, il n’y a pas de tôle détériorée, les tôles translucides sont jaunies anciennes, sans dépôt excessif de poussière.

Sur le long pan (façade)sud, il relève la présence de 3 à 4 tôles de bardages translucides manquantes. En pied de pignon ouest, il constate que 4 tôles en bardage sont détériorées par l’exploitation.

En zone nord au niveau de la machine de production, il mentionne que la poutre quasi horizontale du toit présente des impacts ainsi qu’un manque d’une tôle translucide. Il relève que 30m² du toit se sont effondrés à proximité du silo de stockage des graviers situés à l’extérieur. Il note sur le toit des amas de gravier et explique que sur toute la façade le chéneau est largement obstrué par de la végétation et détaché de la charpente sous son propre poids sur certaines zones. Il constate qu’au niveau de premier portail en bâtiment 1, toujours sur cette façade nord, 5 à 6 tôles fibrocimentées amiantées sont fissurées et cassées.

L’expert considère que la couverture est veilllissante sans qu’elle ne soit détériorée ; que les 3 à 4 tôles de bardage manquantes en façade sud sont en lien avec des chutes de gravier liées à l’exploitation.

S’agissant de la zone de couverture effondrée, selon l’expert, elle trouve son origine dans un amas de gravier lié à l’exploitation. Les gouttières obstruées et décrochées sont en lien avec un défaut d’entretien.

Il ajoute que les origines et causes des 5 à 6 tôles fibrociment amiantées fissurées au niveau du portail de la façade nord sont congugées à savoir :

— un chéneau obstrué qui fait que les eaux de pluie rejaillissent par le dessous et imbibent les tôles de façon importante,

— une couverture vieillissante et donc poreuse et de fait plus sensible à la présence d’eau.

Il estime qu’il n’est pas techniquement possible de donner la cause prépondérante de ces désordres.

— Le Bâtiment 3

Au delà de l’épisode du vent qui a emporté une partie de toiture, l’expert décrit la présence sur les versants fibrociment d’une tôle translucide jaunie par les intempéries, cassée et une tôle adjacente avec impact. Sur les versants tuiles plates, il relève la présente de 4 à 6 tuiles fissurées.

Il précise que le hors eau n’est pas assuré et que le bâtiment ne possède pas de fermeture de type portail sur les deux pignons côté sud.

Il explique qu’au delà de l’épisode venteux, les origines et causes des désordres sont un veilllissement normal d’une couverture datant de 1950/1960 qui occasionne des fragilités des éléments la constituant et ce indépendamment de leurs natures.

— Le Bâtiment 4

L’expert décrit un bâtiment métallique toiture deux pentes à destination de fabrication de poutre béton armé cintrée. L’expert note la la présence de feuilles. Il fait état d’un défaut d’entretien du toit par absence d’enlèvement des feuilles de l’arbre à proximité ce qui engendre un surpoids sur la couverture.

Il indique que les tôles détériorées de bardage en façade sont en lien avec l’exploitation. Il a demandé qu’elles soient enlevées car elles risquaient de se décrocher.

Le bâtiment n’est pas amianté et la réfection de la couverture n’est pas nécessaire en l’absence de désordre.

— Le Bâtiment 5

Il s’agit d’un bâtiment à destination de stockage de polystyrène côté avenue d’une zone inutilisée côté parking. L’expert indique qu’il n’a pas noté de désordres, les tôles translucides sont jaunies sans être vraiment détériorées. Il ajoute que la charpente est vieillissante.

— Le Bâtiment 6

L’expert mentionne qu’il s’agit d’un bâtiment métallique avec couverture deux pentes et auvent côté stockage. Il est à destination de stockage d’appui de fenêtre fabriquées dans le bâtiment 3. Le sol est le même que le stockage hors bâtiment en stabilisé. L’expert relève des plaques trouées, poreuses et cassées; ces phénomènes sans localisation précise sont aléatoires, des carreaux sont cassés en façade sud. Sur le côté ouest, deux zones à ossature béton sont accolées, il s’agit d’un laboratoire pour les essais sur le béton sans désordre. La deuxième partie du bâtiment n’est pas exploitée mais est en mesure de l’être.

L’expert fait état de la fragilité de la couverture veillissante à l’origine des différentes infiltrations qui sont aléatoires et de faible ampleur ; que les carreaux cassés sont en lien avec l’exploitation et que la zone laboratoire est exempte de désordre ; qu’enfin , la zone adjacente (côté bât7 ) présente une couverture vieillissante sans infiltration.

— Le Bâtiment 7

Il est partiellement détruit. La partie arrière du bâtiment est inutilisable, la charpente est pourrie avec développement de moississures et la couverture est largement manquante. La partie avant sur l’emprise de la dalle béton présente des vestiges de murs aujourd’hui démoli.

D’après les recherches de l’expert, le bâtiment existait en avril 2011. Sur une second photo remontant à 2016, il a pu constater que le bâtiment avait été partiellement démoli. En juillet 2022, la partie visible en 2016 n’existait plus et seule reste la zone à étage.

L’expert considère que le bâtiment étant vétuste comme cela est visible sur la zone arrière, celui-ci a été détruit par l’exploitant au fur et à mesure en plusieurs phases probables entre 2011 et 2016 puis entre 2016 et 2022.

En conclusion et en réponse à un dire, l’expert considère d’une manière générale que le hors d’eau n’est pas totalement assuré et ce en lien avec la vestusté de la toiture mais que cependant l’utilisation des lieux est possible. Il précise que le phénomène d’infiltration sur des tôles amiantées est exponentiel sans qu’il n’ait d’éléments techniques pour établir dans quel délai les lieux ne pourront plus être utilisés comme bâtiment industriel selon les termes du bail.

3° Sur les dégâts en toiture du bâtiment 3 suite à l’épisode venteux du 17 juin 2021.

L’expert rappelle qu’il s’agit d’un bâtiment avec deux toitures de deux versants chacune et qu’il est à destination de fabrication d’appui de fenêtre.

Les travaux de réparation ayant été effectués, l’expert n’a pas pu personnellement constater les désordres. Il fonde son raisonnement sur le procès verbal de constat du 17 juin 2021 et sur les photographies prises par l’exploitant. Après investigations auprès de la Mairie, il considère que l’épisode venteux n’a pas eu une intensité telle qu’il a détruit ou endommagé ou brisé d’autres bâtiments sur la commune de [Localité 3]. Il indique qu’il est clair que les désordres sont en lien avec un épisode de vent important, qu’il n’y a pas de débris à l’intérieur du bâtiment et le versant ouest de la charpente couverture a été soufflé pour être emporté sur le parking et que le mur pignon bâti en blocs agglomérés de ciment a été fragilisé.

Il explique que selon le relevé météorologique le plus proche et selon le site infoclimat, les rafales maximales de vent ont été de 92,9/h entre 18 et 19H le 17 juin 2021.

Il considère qu’il n’y a pas de cause prépondérante dans les dégâts en toiture du bâtiment 3, le mode constructif (bâtiment non fermé qui occasionne l’entrée tourbillonante du vent), la vétusté liée à l’âge ainsi que l’épisode venteux du 17 juin 2021 se sont conjugés dans la survenance des désordres.

II- Sur les responsabilités, les garanties et les demandes en paiement

— Sur l’obligation d’entretien du bailleur et de prise en charge des grosses réparations et les manquements à l’obligation de délivrance

Aux termes de l’article 1719 du code civil, le bailleur est obligé par la nature du contrat et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière

1° de délivrer au preneur la chose louée

2° d’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée

3° d’en faire jouir le preneur pendant la durée du bail

L’article 1720 du code civil précise que le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce.

Il doit y faire pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires autres que les locatives.

L’obligation d’entretien du bailleur signifie qu’il doit effectuer tous les travaux et réparations nécessaires afin que le local reste conforme à sa destination, autres que les réparations locatives.

Le bail commercial peut prévoir des stipulations contraires et notamment que les grosses réparations incombant normalement au bailleur soient à la charge du preneur à condition que la clause du bail soit précise.

L’article 1754 du code civil met à la charge du preneur les réparations locatives qui résultent de l’entretien courant. L’article 1755 précise cependant qu’aucune des réparations réputées locatives n’est à la charge des locataires quant elles ne sont occasionnées que par vétusté ou force majeure.

En application de l’article 606 du code civil, les grosses réparations sont celles des gros murs et des voûtes, le rétablissement des poutres et des couvertures entières.Celui des digues et des murs de soutènement et de clôture aussi en entier.Toutes les autres réparations sont d’entretien

Ainsi en pratique le bailleur est tenu d’assurer la réparation des toitures, gouttières, murs, cheminées, planchers, escaliers et des réparations locatives lorsqu’elles sont dues à la vétusté ou à la force majeure.

La jurisprudence assimile aux grosses réparations tous les désordres concernant des éléments structurels ou porteurs ou essentiels à l’usage du bien. L’appréciation de la nature de la réparation relève de l’appréciation souveraine du juge du fond.

S’agissant de ces grosses réparations, le bailleur ne peut en être déchargé que si elles sont dues à la faute du locataire.

En l’espèce le bail commercial prévoit expressément que :

➢ Le preneur prendra les lieux loués dans leur état actuel sans pouvoir exiger aucune réparation et qu’en cas de défaut de réalisation d’un état des lieux, le preneur sera réputé avoir reçu les biens loués en bon état de réparations locatives.

➢ Il ne pourra exiger du bailleur aucune réparation autres que celles énoncées par l’article 606 du code civil

➢Il supportera toutes réparations qui deviendraient nécessaires par suite soit de défaut d’exécution des réparations locatives, soit de dégradations résultant de son fait ou de celui de son personnel ou de sa clientèle.

➢Il aura entièrement à sa charge sans aucun recours contre le bailleur, l’entretien complet de la devanture et des fermetures des locaux d’exploitation. Il est précisé que toutes les réparations grosses et menues et même les réfections et remplacements qui deviendraient nécessaires au cours du bail au devantures, vitres, glaces et vitres volets ou rideaux de fermeture s’ils existent des locaux d’exploitation seront à sa charge exclusive.

➢Le bailleur ne garantit pas le preneur, et , par conséquent, décline toute responsabilité en cas de dégâts causés aux lieux loués et aux objets et marchandises s’y trouvant par suite de fuite, infiltrations, humidité ou refoulement des canalisations souterraines.

Le bail commercial met à la charge de la SCI DES FONTAINES les grosses réparations. Cela ne dispense pas le bailleur de son obligation d’assurer au preneur tout au long du bail une jouissance paisible des lieux conforme à leur destination.

Aucun état des lieux n’a été établi lors de l’entrée dans les lieux en octobre 2003, de sorte que la Société Etablissements [G] est réputée les avoir reçu en bon état.

Il ressort des conclusions de l’expert judiciaire que les structures sont veillissantes, les bâtiments ayant été construits dans les années 1950-1960 sont devenues inadapés et ne permettent ou ne permettront plus dans l’avenir une utilisation normale des locaux loués conformément à la destination du bail. Le bailleur n’a manifestement jamais effectué aucune grosse réparation ni aucun entretien et les lieux sont restés en l’état depuis l’origine de la construction.

Si l’absence de système gouttière et de recueil des eaux de pluie était visible lors de la prise de possession, il s’agit d’un élément indispensable à l’exploitation pour éviter les infiltrations et les inondations de sorte que le bailleur ne peut se prévaloir de leur absence lors de l’entrée en jouissance.

La SCI DES 7 FONTAINES répond de la vétusté. Elle a donc manifestement manqué à ses obligations. Elle ne peut s’exonérer de sa responsabilité, dès lors que l’expert relève que si des désordres n’ont été dénoncés officiellement que le 15 octobre 2020 et préexistaient, il n’y a pas eu (à l’exception du bâtiment 7) d’événement déclencheur. Des photographies remises en cours d’expertise et datées du 18 avril 2018 permettent déjà de visualiser la présence de nids de poule. La Société Ets [G] a dénoncé officiellement les désordres lorsqu’elle a estimé que les locaux n’étaient plus conformes à leur destination et qu’elle était gênée dans son exploitation. Dès lors, le bailleur qui n’a jamais au fil des années, ni entretenu ni réparé les locaux, ne peut se prévaloir d’une dénonciation tardive de nature à l’exonérer de sa responsabilité.

La réfection de la couverture des bâtiments relève des grosses réparations à la charge du bailleur. La mise en place d’un système gouttière et de recueil des eaux de pluie relève également de la grosse réparation à la charge du bailleur.

S’agissant des voiries, l’expert considère que l’état du parking n’a pas d’incidence sur sa solidité et que son état avec nid de poule et rétention d’eau permet son utilisation en tant que parking, zone de chargement et circulation entre bâtiments mais qu’à terme il deviendra inutilisable.

Il est constant que l’aire de stationnement avec zone de chargement déchargement est un élément d’exploitation indispensable à l’activité de l’entreprise. La réfection de la voirie s’avère nécessaire à terme et imposera une réfection complète de l’enrobé porteur. Cela relève du régime de la grosse réparation au sens de l’article 606 du code civil. La responsabilité du bailleur est engagée.

De son coté, le preneur est responsable des désordres en lien avec son exploitation concernant notamment comme le relève l’expert, le remplacement dans le bâtiment 2 des tôles translucides et des tôles détériorées de bardage en façade, de celles sur le point de se décrocher dans le bâtiment 4 et des carreaux cassés dans le bâtiment 6. La Société Ets [G] devra réparer les désordres en lien avec son exploitation. Il n’y a pas lieu de prononcer de condamnation à son encontre en l’absence de demande du bailleur.

— Sur l’obligation de sécurité du bailleur et le désamiantage

Une obligation de sécurité pèse sur le bailleur et fait partie de son obligation de délivrance et de son obligation d’assurer la jouissance paisible des locaux loués. Cette obligation de sécurité perdure tout au long du bail. Il s’agit d’une obligation de moyen.

Il est établi que les toitures des bâtiments sont amiantées à l’exception du bâtiment 4.

Le bail commercial comporte un paragraphe « réglementation sur l’amiante » lequel énonce que :

« Chacune des parties reconnait que le Notaire soussigné l’a pleinement informée des dispositions du décret n°96-97 du 7 février 1996 et des textes subséquents imposant au propriétaire d’immeuble, l’obligation de rechercher sous peine de santions pénales, la présence de matériaux contenant de l’amiante.

Le bailleur déclare faire son affaire personnelle u respect de cette réglementation de manière à n’apporter aucune nuisance au preneur sauf celle éventuelle de l’accomplissement des travaux pouvant être mis à la charge du bailleur."

Les bâtiments industriels construits avant le 1er juillet 1997 sont soumis comme tout immeuble bâti, aux dispositions du code de la santé publique et notamment aux articles R 1334-14 à R 1334-29-5.

Le bailleur est tenu d’établir un dossier technique amiante (DTA) et de le mettre à disposition du preneur, des entreprises devant intervenir dans l’imeuble et des administrations.

En fonction du résultat du diagnostic obtenu à partir d’une grille d’évaluation, le propriétaire doit faire effectuer un contrôle périodique de l’état de conservation des matériaux amiantés.

La SCI LES 7 FONTAINES n’a jamais effectué de démarches pour rechercher la présence d’amiante. Au cours des opérations d’expertise, l’expert a indiqué que les plaques en fibrociment étaient certainement amiantées et la St Ets [G] a fait procéder à un diagnostic qui a confirmé la présence d’amiante.

Si le bailleur n’est pas tenu de désamianter à titre préventif. Il peut en revanche être tenu de procéder au désamiantage si la présence de l’amiante empêche l’usage conforme des locaux ou crée un risque pour la santé. Le désamiantage est nécessaire dès lors que l’amiante est dégradée et cela caractérise un manquement à l’obligation de délivrance. Il sera rappelé que de son côté la Société Ets [G] est tenue vis à vis de ses salariés d’une obligation de sécurité de résultat et doit les protéger des risques pour la santé que présente l’amiante dégradée.

En l’espèce, seules certaines tôles amiantées sont endommagées de sorte que l’expert judiciaire a retenu un principe réparatoire de dépose partielle en distinguant les tôles de couverture en fibrociment amianté dégradées de celles en bon état et a considéré que la reprise totale de la couverture n’était pas techniquement justifiée.

L’expert avait d’ailleurs relevé dans son dire n°3 du 28 février 2023 que la SAS ETS [G] avait produit le mail de l’entreprise ETB économiste de la construction indiquant qu’il était techniquement possible et habituel pour le remplacement de tôles amiantées endommagées de procéder ainsi et que ces travaux ne pouvaient être assimilés qu’à des réparations ponctuelles et non généralisées.

L’entreprise ETB a confirmé qu’il était habituel et techniquement possible de remplacer des tôles amiantées endommagées. Elle précise qu’il faut que ces travaux soient réalisés par des entreprises habilitées (SS3 ou SS4) et validées par les organismes d’état agréés (CARSAT) par le dépôt d’un plan de retrait spécique.

L’expert considère que les éléments techniques amenés par ETB corroborent ses analyses à savoir des travaux possibles techniquement et habituels pour des remplacements ponctuels par des entreprises spécialisées amiante. Il préconise d’avoir recours à un coordinateur SPS pour tenir compte de l’activité. Par ailleurs la mise en place du suivi régulier par le bailleur devra être effectué.

Il convient de retenir le principe de la reprise partielle validée par l’expert à laquelle la SCI LES 7 FONTAINES sera tenue de procéder compte tenu de son manquement à son obligation de sécurité.

— Sur la responsabilité au titre de la destruction partielle du bâtiment 7

La Société ETS [G] ne conteste pas avoir procédé à la destruction partielle du bâtiment 7 indiquant qu’elle a été contrainte de procéder à des démolitions partielles pour assurer la sécurité du site et de son personnel. Aucun élément du dossier ne permet d’établir si le bailleur a été ou non informé en amont.

L’expert retient l’état de vétusté en indiquant que le bâtiment a été détruit par l’exploitant au fur et à mesure en probable plusieurs phases en 2011 et 2016 puis entre 2016 et 2022.

Le preneur ne peut être tenu des dégradations ou pertes de ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou par force majeure.

Dès lors, la Société Ets [G] n’a pas à répondre de cette destruction partielle. La remise en état incomble au bailleur.

La SCI LES 7 FONTAINES est déboutée de sa demande reconventionnelle au titre de la reconstruction du bâtiment 7.

— Sur la garantie tempête pour l’épisode venteux du 17 juin 2021

Il convient de déterminer si la garantie de la C^ie AXA assureur du preneur est mobilisable.

Si l’expert a noté que les dégâts en toiture du bâtiment 3 étaient en lien avec la tempête du 17 juin 2021, il considère que le mode constructif, la vétusté liée à l’âge et l’épisode venteux se sont conjugés dans la survenance des désordres.

Aux termes des conditions générales et particulières du contrat et de la convention spéciale multirisque de l’entreprise, « les tempêtes sont garanties lorsque ces phénomènes ont une intensité telle qu’ils détruisent, brisent ou endommagent un certain nombre de bonnes constructions dans la commune du risque sinistré ou dans les communes avoisinantes ».

Or, même si des rafales de vent maximales ont pu atteindre 92km/h, il résulte des investigations techniques de l’expert, que l’épisode venteux n’a pas eu une intensité telle qu’il a détruit ou endommagé un certain nombre de bâtiments sur la commune de [Localité 3].

Dès lors, la garantie de l’assureur n’est pas mobilisable.

Il appartient en revanche au bailleur qui répond de la vétusté de supporter le coût de réparation du désordre qui relève de la grosse réparation.

III – Sur les réparations et préjudices

L’expert a sollicité dans une note aux parties, leurs observations sur sa proposition à savoir que le propriétaire procède à la réparation ponctuelle de toitures avec prise en compte de l’amiante, la création de cheneaux sur les zones non pourvues et la création d’un puisart ou collecte des eaux de pluie des toits, des parkings et voies d’accès; qu’il soit procédé sur le parking au décroutage de surface et à une réfection compatible avec le passage de véhicules lourds y compris la gestion des eaux de surface. Il a également proposé que la réparation du toit effondré du bâtiment 2 soit à la charge du preneur y compris le changement des tôles dans la zone de la machine de production ainsi que la réparation des tôles en lien avec l’exploitation. Il a sollicité des parties la production de devis distinct entre les travaux proposés comme incombant au propriétaire et ceux en lien avec l’exploitation. Les parties sont restées taisantes.

— Sur les réparations du gros oeuvre toiture engendrant de difficultés d’exploitation sur les bâtiments

L’expert a retenu que des réparations ponctuelles étaient techniquement possibles mais indique qu’aucun devis n’a été produit de sorte qu’il a analysé ceux portant sur une réfection totale.

Ont ainsi été produits par le preneur :

— Un devis [Y] TP pour le désamiantage total de tous les bâtiments d’un montant de 392 661,86€ TTC prévoyant le retrait des plaques sur 7 bâtiments et ce alors même que le bâtiment 4 ne présente pas d’amiante et que l’expert retient une réparation partielle techniquement possible avec une adaptation des ondes entre les anciennes et les nouvelles plaques.

L’expert a rappelé ses préconisations dans son prérapport sollicitant en vain la production de nouveaux devis.

Dès lors, le devis [Y] TP qui porte sur une réfection complète sera écarté.

La Société Ets [G] sera déboutée de sa demande en paiement de ce chef.

Il convient en revanche de condamner la SCI LES 7 FONTAINES à faire procéder au désamiantage partiel selon les préconisations de l’expert judiciaire et de l’entreprise ETB.

— Un devis CICEM pour la réfection de la couverture de tous les bâtiments pour un montant de 696 535,69€ HT.

L’expert explique que ce devis prévoit les reprises de toiture par panneaux sandwich isolés par 60 mm de mousse polysicocyanurate ainsi que la pose de chéneaux et descente EP, les prestations portent sur l’ensemble du bâtiment.

Il considère que le devis ne reprend pas les principes réparatoires car sont chiffrées les reposes de toiture de l’ensemble des bâtiments alors qu’une repose ponctuelle est possible. Il précise que le bâtiment 4 ne nécessite aucune reprise. Il ajoute que la couverture est changée par des panneaux isolants alors que celle en place est en tôle simple peau donc non isolée de sorte que la prestation n’est pas équivalente ce que ne conteste pas preneur qui a fait application d’une moins value pour chiffrer sa demande en paiement.

Il n’y a pas lieu d’appliquer une moins value pour une couverture à l’identique, le devis qui ne correspond pas aux préconisations de l’expert sera également écarté.

La Société Ets [G] est déboutée de sa demande en paiement au titre de la réfection totale de la couverture.

La SCI LES 7 FONTAINES est condamnée à procéder à la reprise partielle des toitures des bâtiment 1, 2, 3, 5 et 6 selon les préconisations de l’expert judiciaire avec notamment la création de cheneaux et d’un système de collecte des eaux de pluie des toits.

— Sur le bâtiment 7

Selon l’expert en l’état des restes de ce bâtiment, seule la démolition est possible. Il a sollicité les parties sur sa reconstruction éventuelle ou sur une possible négociation du bail. Il n’a reçu aucune réponse et aucun devis de reconstruction n’a été établi.

Compte tenu de la carence des parties, il n’y a pas lieu d’envisager en l’état la reconstruction de ce bâtiment.

— Sur la réfection du parking zone de circulation stockage et gestion des eaux de surface

L’expert a analysé le devis [M] qu’il retient à hauteur de 1 942 634,10€ TTC. Pour autant, la production d’un seul et unique devis au regard de l’importance de son coût financier est insuffisant et ce d’autant, qu’à ce jour, il n’y a pas encore d’impropriété à destination puisque l’utilisation du parking et de la zone de circulation de stockage reste possible en dépit de la présence des nids de poule. D’ailleurs, le preneur ne justifie d’aucun préjudice en lien avec le désordre, les casses de matériel n’ont pas été établies. Le désordre étant évolutif, à terme l’exploitation ne sera plus possible sans qu’il soit techniquement possible de prévoir à quelle échéance.

Il convient de débouter la Société Ets [G] de sa demande de condamnation en paiement à hauteur de 1 942 634,10€ TTC.

La SCI DES 7 FONTAINES est condamnée à procéder conformément aux préconisations de l’expert au décroutage de surface du sol et à une réfection compatible avec le passage de véhicules lourds en ce compris la gestion des eaux de surface.

— Sur la réparation ponctuelle des dégâts de la toiture du bâtiment 3 suite à la tempête du 17 juin 2021

Pour poursuivre son exploitation, la Société Ets [G] a été contrainte de procéder à la réparation de la partie de toiture endommagée. Elle produit le devis et la facture de la société MAYNADIER. L’expert considère que les prestations exécutées par l’entreprise étaient nécessaires et les coûts cohérents.

Ces travaux relèvent des grosses réparations à la charge du bailleur.

Il convient de condamner la SCI LES 7 FONTAINES à rembourser à la société MAYNADIER la somme de 16 866€ augmentée des intérêts au taux légal à compter du 20 septembre 2021.

— Sur les autres demandes

La Société Ets [G] est déboutée de ses demandes en paiement au titre du coût de la maîtrise d’oeuvre (devis ETB et devis VIES).

Il appartiendra à la SCI LES 7 FONTAINES compte tenu des condamnations prononcées à son encontre d’assumer les coûts de la maîtrise d’oeuvre.

Le tribunal rejette toute demande plus ample ou contraire.

IV Sur les mesures de fin de jugement

En application de l’article 514 du code de procédure civile, le jugement bénéficie de l’exécution provisoire de droit.

Il n’apparaît pas inéquitable de condamner la SCI DES 7 FONTAINES à payer à la Société Ets [G] la somme de 3000€ sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile pour compenser les frais irrépétibles qu’elle a exposés.

L’équité ne commande pas de faire application de l’article 700 du code de procédure civile au bénéfice de la C^ie AXA IARD qui sera déboutée de sa demande de ce chef.

La SCI LES 7 FONTAINES est condamnée aux entiers dépens de l’instance en ce compris les frais de l’expertise judiciaire, la facture du diagnostic amiante, et les frais de référé.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant publiquement par jugement contradictoire rendu en premier ressort par mise à disposition,

DIT que la SCI DES 7 FONTAINES es qualité de bailleur a manqué à ses obligations.

Déboute la Société Ets [G] de sa demande en paiement au titre du désamiantage total de tous les bâtiments.

Condamne la SCI DES 7 FONTAINES à faire procéder au désamiantage partiel des bâtiments 1,2 ,3, 5, 6 et 7 selon les préconisations de l’expert judiciaire et de l’entreprise ETB.

Déboute la Société Ets [G] de sa demande en paiement au titre de la réfection totale de la couverture.

Condamne la SCI DES 7 FONTAINES à faire procéder à la reprise partielle des toitures des bâtiment 1, 2, 3, 5 et 6 selon les préconisations de l’expert judiciaire avec notamment la création de cheneaux et d’un système de collecte des eaux de pluie des toits.

Déboute la Société Ets [G] de sa demande en paiement au titre de la réfection du parking et des zones de circulation et stockage.

Condamne la SCI DES 7 FONTAINES à procéder à la réfection du parking et des zones de circulation et stockage conformément aux préconisations de l’expert judiciaire en procédant au décroutage de surface du sol et à une réfection compatible avec le passage de véhicules lourds en ce inclus la gestion des eaux de surface.

Dit que la garantie AXA FRANCE IARD pour les dégâts en toiture du bâtiment 3 suite à l’épisode venteux du 17 juin 2021 n’est pas mobilisable.

Condamne la SCI DES 7 FONTAINES à payer à la Société Ets [G] la somme de 16 866€ augmentée des intérêts au taux légal à compter du 20 septembre 2021 au titre du remboursement les dégâts en toiture du bâtiment 3 suite à l’épisode venteux du 17 juin 2021.

Déboute la SCI DES 7 FONTAINES de sa demande reconventionnelle au titre de la reconstruction du bâtiment 7.

Rejette toute demande plus ample ou contraire.

Condamne la SCI DES 7 FONTAINES à payer à la Société Ets [G] la somme de 3000€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Déboute la SA AXA FRANCE IARD de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Condamne la SCI DES 7 FONTAINES aux entiers dépens de l’instance en ce compris les frais de l’expertise judiciaire, la facture du diagnostic amiante et les frais de référé.

Rappelle que le jugement bénéficie de l’exécution provisoire de droit.

LE GREFFIER LE PRESIDENT