MINUTE N° : /2025

JUGEMENT DU : 11 Juillet 2025

DOSSIER N° : 24/00864 – N° Portalis DB3A-W-B7I-D5XA

NAC : 71F

AFFAIRE : [N], [P] [B], [C], [V] [D] épouse [B] C/ SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE “LABORIE” représenté par son syndic CENTURY 21 Actif Immobilier, [Adresse 1]

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’ALBI

CONTENTIEUX GENERAL CIVIL

COMPOSITION DU TRIBUNAL

PRESIDENT : M^me MARCOU, Vice-Présidente

Statuant par application des articles 812 à 816 du code de procédure civile, avis préalablement donné aux Avocats.

GREFFIER lors des débats M. CHAUVIER

lors de la mise à disposition M^me VERGNES,

PARTIES :

DEMANDEURS

M. [N], [P] [B]

né le 21 Octobre 1976 à [Localité 4]

demeurant [Adresse 2]

représenté par M^e Catherine ANDREO, avocat au barreau de TOULOUSE, avocat plaidant

Mme [C], [V] [D] épouse [B]

née le 24 Décembre 1976 à [Localité 3]

demeurant [Adresse 2]

représentée par M^e Catherine ANDREO, avocat au barreau de TOULOUSE, avocat plaidant

DEFENDEUR

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE “LABORIE” représenté par son syndic CENTURY 21 Actif Immobilier, [Adresse 1]

dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par M^e Luc PERROUIN, avocat au barreau d’ALBI, avocat plaidant

Clôture prononcée le : 14 Mai 2025

Débats tenus à l’audience du : 17 Juin 2025

Jugement prononcé par sa mise à disposition au greffe le 11 Juillet 2025

FAITS, PROCEDURE ET PRETENTIONS DES PARTIES

Monsieur [N] [B] et Madame [C] [D] épouse [B] ont acquis, le 10 novembre 2022, les lots 8 et 19 d’un ensemble immobilier en copropriété sis à [Adresse 2] (immeuble LABORIE ci-après).

Une assemblée générale extraordinaire des copropriétaires a été convoquée le 28 mars 2024, avec notamment pour ordre du jour « la validation et l’approbation de la demande du modificatif du règlement de copropriété article 8 A, destination de l’immeuble – occupation – destination. »

Par courrier en date du 14 mars 2024, le conseil de M. et Mme [B] a indiqué au syndicat des copropriétaires pris en la personne de son syndic que le vote de cette résolution était soumis à la règle de l’unanimité.

La résolution en cause (portant le numéro 6) a été adoptée à la majorité des 2/3 le 28 mars 2024.

Le procès-verbal d’assemblée générale a été notifié par envoi recommandé électronique à M. et Mme [B] le 8 avril 2024.

Par acte de commissaire de justice en date du 29 mai 2024, M. [F] [B] et Mme [C] [D] épouse [B] ont assigné le syndicat des copropriétaires de l’immeuble LABORIE pris en la personne de son syndic en exercice, en nullité de la résolution n° 6.

Aux termes de conclusions notifiées par RPVA le 13 mars 2025, M. et Mme [B] sollicitent :

— qu’ils soient déclarés recevables en leur demande de contestation,

— que soit prononcée la nullité de la résolution/question n° 6 du procès-verbal d’assemblée générale extraordinaire du 28 mars 2024,

— que soit condamné en tant que de besoin le syndicat des copropriétaires de l’immeuble LABORIE à entreprendre les mesures nécessaires à la suppression des modifications qui auront pu être apportées au règlement de copropriété en application de cette résolution/question, sous astreinte de 500 euros par jour de retard à compter de la notification du présent jugement,

— que soit condamné le syndicat des copropriétaires de l’immeuble LABORIE à leur payer la somme de 1 500 euros à titre de dommages-intérêts,

— que soit condamné le syndicat des copropriétaires de l’immeuble LABORIE à leur payer la somme de 4 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile,

— qu’ils soient dispensés de toute participation à la dépense commune des frais de procédure dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires, en ce compris les frais et honoraires relatifs aux modifications rectificatives du règlement de copropriété à intervenir,

— que soit condamné le syndicat des copropriétaires aux entiers dépens, avec autorisation pour M^e Catherine ANDREO, avocate, de recouvrer directement ceux dont elle aurait fait l’avance sans avoir reçu de provision suffisante.

Au soutien de leurs prétentions, M. et Mme [B] font valoir qu’en application des dispositions de l’article 26 in fine de la loi du 10 juillet 1965 dans sa rédaction applicable au jour de l’assemblée générale, la modification des stipulations du règlement de copropriété relatives à la destination de l’immeuble ne pouvait être décidée qu’à l’unanimité des voix de tous les copropriétaires.

Ils font valoir que tel était le cas en l’espèce, dès lors que l’article 8 du règlement de copropriété définissait une destination de l’immeuble à usage mixte et non exclusivement d’habitation, et qu’il ne posait par ailleurs aucune interdiction ni même de restriction particulière à la location ou la sous-location des parties privatives, hormis le fait que les occupants devaient être des gens de bonne vie ou mœurs.

Or, ils notent que la résolution n° 6 soumise au vote de l’assemblée générale a pour effet :

— une réécriture totale de l’article 8, dès lors qu’est supprimé le paragraphe relatif à la destination de l’immeuble de manière à retenir in fine, par le moyen détourné de l’interprétation des autres clauses du règlement, une destination à usage exclusif d’habitation,

— l’introduction de restrictions importantes à la jouissance des parties privatives, avec des interdictions expresses désormais prévues.

Ils indiquent qu’il s’agit là d’une modification contractuelle de la destination de l’immeuble, soumise à la règle de l’unanimité, comme le sont également les modifications des conditions de jouissance des parties privatives (article 26 alinéa 7 de la loi du 10 juillet 1965 dans sa version applicable à la date du vote).

Ils font valoir que la règle des 2/3 n’était pas applicable dès lors que celle-ci ne concerne que les mesures relatives à la jouissance, l’usage et l’administration des parties communes.

Ils en déduisent que la résolution n° 6 ainsi adoptée est nulle.

En réponse aux écritures adverses, ils contestent le fait que la résolution en cause ne constituerait qu’une clarification de la destination autorisée et n’y apporterait aucune modification. Ils soutiennent par ailleurs que le syndicat ne peut prendre acte d’un non-usage d’une possibilité réglementaire pour justifier sa suppression de fait, sans recourir à l’unanimité.

Le syndicat des copropriétaires RESIDENCE LABORIE, conclut, aux termes de conclusions notifiées par RPVA le 14 janvier 2025 :

— au débouté de M. et Mme [B] de l’ensemble de leurs demandes,

— à ce que soit déclarée régulière la résolution n° 6 du PV d’assemblée générale du 28 mars 2024,

— à ce que soient condamnés M. et Mme [B] à lui payer la somme de 4 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les dépens de l’instance, avec autorisation pour la SCP PAMPONNEAU, avocats, de recouvrer directement ceux dont elle aurait fait l’avance sans avoir reçu de provision suffisante.

Au soutien de ses prétentions, le syndicat des copropriétaires fait valoir que la résolution litigieuse ne fait qu’apporter des précisions sur la destination autorisée des lots telle que fixée depuis l’origine, et affirme qu’aucune destination commerciale n’a jamais été offerte aux copropriétaires.

Il précise à cet égard que l’activité commerciale initialement prévue (qu’il s’agisse des activités d’administration, de gérance ou de celles liées à l’accueil, l’encadrement et l’organisation de stages, conférences et formations en tous genres) l’était à titre d’exception, et ne bénéficiait qu’au promoteur vendeur de la résidence lequel n’est à ce jour plus copropriétaire des lieux. Il en déduit que cette exception est désormais caduque et sans objet et fait valoir que la destination de la résidence est une destination d’habitation, la composition de la copropriété et la configuration des lieux n’étant pas compatibles avec un usage commercial ou toute exploitation de locations touristiques de courte durée sur place.

Il affirme que les mentions insérées dans la nouvelle résolution ont une simple teneur explicative et qu’elles n’apportent pas de restrictions supplémentaires à la destination prévue depuis l’origine.

Il invoque en outre l’article 26 de la loi du 26 juillet 1965, lequel prévoit expressément que les décisions concernant la modification, ou éventuellement l’établissement, du règlement de copropriété sont prises à la majorité des 2/3 dans la mesure où ils concernent la jouissance, l’usage et l’administration des parties communes.

Il se prévaut enfin de l’alinéa 5 de l’article 26 susvisé, pour indiquer qu’il est possible de procéder à un vote à la majorité des 2/3 pour interdire toute activité commerciale dans les parties privatives, sous réserve que le règlement de copropriété établisse une destination exclusive d’habitation pour l’immeuble. Il affirme que tel est le cas en l’espèce dès lors que l’autorisation ou l’interdiction d’une activité doit concerner les lots et non les copropriétaires, de sorte qu’il ne peut être retenu qu’existait au sein de l’immeuble un régime dérogatoire permettant l’exercice d’une activité commerciale.

La procédure a été clôturée le 14 mai 2025 et l’affaire fixée à l’audience du 17 juin 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

L’article 42 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit que les actions en contestation des décisions des assemblées générales doivent, à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants dans un délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal d’assemblée générale.

En l’espèce, M. et Mme [B], copropriétaires opposants à la décision n° 6, ont introduit leur contestation dans le délai de deux mois suivant la notification qui leur a été faite du procès-verbal d’assemblée générale.

Leur contestation est recevable.

Aux termes de l’article 9 de la loi du 10 juillet 1965, chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot ; il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes, sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires, ni à la destination de l’immeuble.

L’article 26 de la loi du 10 juillet 1965, dans sa rédaction applicable à la date de l’assemblée générale extraordinaire du 28 mars 2024, prévoit que :

Sont prises à la majorité des membres du syndicat représentant au moins les deux tiers des voix les décisions concernant :

(…)

b) la modification ou, éventuellement l’établissement, du règlement de copropriété dans la mesure où il concerne la jouissance, l’usage et l’administration des parties communes.

(…)

L’assemblée générale ne peut, à quelque majorité que ce soit, imposer à un copropriétaire une modification à la destination de ses parties privatives ou aux modalités de leur jouissance, telles qu’elles résultent du règlement de copropriété.

Elle ne peut, sauf à l’unanimité des voix de tous les copropriétaires, décider (…) la modification des stipulations du règlement de copropriété relatives à la destination de l’immeuble.

Il est constant que la loi du 19 novembre 2024 a introduit une nouvelle hypothèse de vote à la majorité des deux tiers, pour :

d) la modification du règlement de copropriété qui concerne l’interdiction de location des lots à usage d’habitation autres que ceux constituant une résidence principale, au sens de l’article 2 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 (…) en meublés de tourisme au sens du I de l’article L 324-1-1 du code du tourisme.

Il est précisé toutefois que cette modification ne peut être décidée que dans les copropriétés dont le règlement interdit toute activité commerciale dans les lots qui ne sont pas spécifiquement à destination commerciale.

Cette nouvelle disposition ne peut être invoquée en l’espèce, dès lors qu’elle n’était pas en vigueur à la date de l’assemblée générale extraordinaire du 28 mars 2024.

Il résulte du règlement de copropriété produit aux débats que son article 8 A prévoit, s’agissant de la destination de l’immeuble, de l’occupation et de la location que :

« Les lots de cette copropriété sont principalement destinés à usage d’habitation. Y seront autorisées les activités d’administration et de gérance de la SARL TROJAN-TOULOUSE et celles liées à l’accueil, l’encadrement et l’organisation de stages, conférences et formations en tout genre.

Les locaux ne pourront être occupés que par des gens de bonne vie ou mœurs.

En aucun cas, un copropriétaire ou occupant ne devra causer le moindre trouble de jouissance, diurne ou nocturne, par le bruit, les trépidations, les odeurs ou tout autre phénomène, l’ordre, la propreté, la salubrité et la sécurité de l’immeuble devant être, en toute circonstance, respectés et sauvegardés.

Toute location ou sous-location, totale ou partielle, devra être conforme aux dispositions du présent règlement ou aux décisions prises en assemblée générale.

A cet effet, les baux consentis devront contenir la déclaration par les locataires qu’ils reconnaissent avoir pris connaissance du présent règlement et qu’ils s’obligent à l’exécuter.

Le bailleur sera solidairement responsable du fait de la faute de son locataire ou de son sous-locataire.

Il sera redevable de la quote-part afférente à son lot dans les charges définies au présent règlement comme s’il l’occupait personnellement. »

Il ressort de cette disposition que si les lots de la copropriété sont principalement destinés à un usage d’habitation, y sont également autorisées des activités d’administration et de gérance exercées par la société TROJAN-TOULOUSE, ainsi que des activités d’organisation de stages, conférences et formations.

Il ne peut dès lors être retenu que les lots de la copropriété sont à usage exclusif d’habitation.

Il résulte d’autre part de la question n° 6 proposée au vote de l’assemblée générale du 28 mars 2024 que la modification du règlement de copropriété concernant l’article 8 A est la suivante :

« Destination de l’immeuble – occupation – location

Les copropriétaires pourront louer leur appartement comme bon leur semblera, à la condition que l’usage des locaux ne contrevienne pas à la destination de l’immeuble, aux prescriptions du présent règlement et à la réglementation existante.

La transformation des appartements en chambres meublées pour être louées à des personnes distinctes est interdite, comme étant incompatible avec la tranquillité de l’immeuble. Toutefois, les locations en meublé, par appartement entier, sont autorisées.

Toutefois, les locations meublées de tourisme de type Airbnb sont interdites parce qu’incompatibles avec le calme et la quiétude que les copropriétaires sont en droit d’attendre en raison du caractère résidentiel du groupe d’immeubles. En effet les utilisateurs de ce type de location séjournent pour des périodes brèves, ce qui entraîne une rotation rapide des occupants. En outre, et du fait qu’ils occupent des locaux loués pour leurs loisirs ou leurs vacances, ils ont des modes et des rythmes de vie en discordance avec ceux des occupants permanents de l’immeuble. »

Ces dispositions ne concernent pas la jouissance, l’usage et l’administration des parties communes, de sorte que les règles de vote prévues à l’article 26 b de la loi du 10 juillet 1965 ne sont pas applicables.

En revanche, il résulte de la comparaison des deux versions de l’article 8 A que la résolution n° 6 a pour effet d’une part d’imposer aux copropriétaires une modification des conditions de la jouissance de leurs parties privatives, aucune restriction d’aucune sorte n’étant jusqu’alors prévue par le règlement de copropriété s’agissant de leur location, ainsi que de modifier les stipulations de ce dernier relativement à la destination de l’immeuble dès lors que sont supprimées les activités d’administration et de gérance de la SARL TROJAN-TOULOUSE ainsi que celles liées à l’accueil, l’encadrement et l’organisation de stages, conférences et formations en tout genre.

Il est à cet égard indifférent que l’activité en cause ne soit plus pratiquée à la date du vote. L’unanimité est en toute hypothèse requise en cas de modification.

Au regard de ces éléments, la résolution n° 6 portant modification de l’article 8 A du règlement de copropriété ne pouvait être adoptée qu’à la majorité.

Or, il résulte du procès-verbal d’assemblée générale produit aux débats qu’un copropriétaire s’est abstenu tandis que deux autres ont voté contre. La résolution ne pouvait en conséquence être adoptée.

Son annulation sera prononcée.

Il appartiendra au syndicat des copropriétaires de procéder en tant que de besoin à la remise en l’état de sa rédaction initiale de l’article 8 A du règlement de copropriété de la résidence LABORIE.

Une astreinte n’apparaît pas nécessaire, dès lors qu’il n’est pas établi que la modification ait été matériellement portée au règlement à ce jour.

M. et Mme [B] ne démontrent aucun préjudice. Ils seront en conséquence déboutés de leur demande en dommages-intérêts.

L’équité commande en revanche que leur soit allouée une somme de 1 500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile dès lors qu’ils ont été contraints d’agir en justice afin de voir reconnaître leurs droits.

Le syndicat des copropriétaires supportera par ailleurs les dépens de l’instance, avec autorisation pour M^e Catherine ANDREO, avocate, de recouvrer directement ceux dont elle aurait fait l’avance sans avoir reçu de provision suffisante.

Il y a lieu enfin de prévoir, conformément à l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, que M. et Mme [B] seront dispensés de toute participation à la dépense commune des frais de procédure engagés au titre du présent litige, en ce compris les frais et honoraires relatifs aux éventuelles modifications de l’article 8 A du règlement de copropriété, la charge en étant répartie entre les autres copropriétaires.

L’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS,

LE TRIBUNAL, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

— Déclare recevable la contestation formée par M. [N] [B] et Mme [C] [D] épouse [B],

— Prononce la nullité de la résolution n° 6 votée en assemblée générale le 28 mars 2024, portant modification de l’article 8 A du règlement de copropriété de l’immeuble LABORIE,

— Condamne le syndicat des copropriétaires de l’immeuble LABORIE pris en la personne de son syndic en exercice, à procéder, en tant que de besoin, à la remise en état de sa rédaction antérieure de l’article 8A du règlement de copropriété en cause,

— Dit n’y avoir lieu à astreinte,

— Déboute M. et Mme [B] de leur demande en dommages-intérêts,

— Condamne le syndicat des copropriétaires de l’immeuble LABORIE pris en la personne de son syndic en exercice, à payer à M. [N] [B] et Mme [C] [D] épouse [B] une somme indivise de 1 500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile,

— Condamne le syndicat des copropriétaires de l’immeuble LABORIE pris en la personne de son syndic en exercice, aux dépens de l’instance, avec autorisation pour M^e Catherine ANDREO, avocate, de recouvrer directement ceux dont elle aurait fait l’avance sans avoir reçu de provision suffisante,

— Dispense M. [N] [B] et Mme [C] [D] épouse [B] de toute participation à la dépense commune des frais de procédure engagés au titre du présent litige, en ce compris les frais et honoraires relatifs aux éventuelles modifications de l’article 8 A du règlement de copropriété, la charge en étant répartie entre les autres copropriétaires,

— Rappelle que l’exécution provisoire est de droit.

LE GREFFIER LE PRESIDENT