TRIBUNAL JUDICIAIRE

D'[Localité 5]

JUGEMENT DU 25 AVRIL 2025

Minute n° :

N° RG 24/02594 – N° Portalis DBYV-W-B7I-GX4J

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Philippe TROLONGE

Greffier : Déborah STRUS

DEMANDEUR :

Office public de l’Habitat LOGEM LOIRET

dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par Mme [N], munie d’un pouvoir de représentation

DÉFENDEUR :

Monsieur [S] [I]

demeurant [Adresse 1]

comparant en personne

A l’audience du 10 Décembre 2024, les parties ont comparu comme il est mentionné ci-dessus et l’affaire a été mise en délibéré au 28 Mars 2025, prorogé à ce jour.

Copie revêtue de la formule Exécutoire

délivrée le :

à :

Copies délivrées le :

à :

RAPPEL DES FAITS

Par contrat de location du 10 juin 2022 -prenant effet au 23 juin 2022 suivant avenant du 20 juin 2022- la société LOGEMLOIRET a donné à bail à Monsieur [S] [I] un logement à usage d’habitation de type 3 situé au [Adresse 2], moyennant un loyer de 322,43 €, hors charges, payable mensuellement à terme échu le 1er de chaque mois.

Suivant acte de commissaire de justice en date du 13 février 2024, la société LOGEMLOIRET a fait signifier à Monsieur [S] [I] un commandement de payer la somme en principal de 2.517,85 euros, visant la clause résolutoire figurant au bail.

La société LOGEMLOIRET a ensuite fait assigner Monsieur [S] [I] -par acte du 6 juin 2024 signifié à l’étude- devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d’Orléans aux fins de concilier les parties si faire se peut, et à défaut :

constater le jeu de la clause résolutoire insérée dans le bail et ordonner que la location consentie à Monsieur [S] [I] a cessé de plein droit au regard des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 ;ordonner l’expulsion dans les délais légaux de Monsieur [S] [I], ainsi que de tout occupant de son chef du logement qu’il occupe dès que le délai légal sera expiré, et si besoin avec le concours de la [Localité 4] Publique et d’un serrurier selon l’article L411-1 du Code des procédures civiles d’exécution ;condamner Monsieur [S] [I] à payer au bailleur la somme de 3.167,03 euros en application de l’article 1728 du code civil avec intérêts au taux légal à compter de la présente assignation en vertu de l’article 1231-6 al.3 du code civil ;condamner Monsieur [S] [I] à payer au bailleur une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges à compter de la résiliation du bail jusqu’à la libération effective des lieux en vertu de l’obligation de réparer le préjudice subi du fait d’une occupation sans droit ni titre conformément à l’article 1760 du code civil ;condamner Monsieur [S] [I] à payer au bailleur une indemnité de 500,00 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile pour participation aux frais exposés par le demandeur et que l’équité impose de ne pas lui laisser supporter ;condamner Monsieur [S] [I] en tous les frais et dépens de l’instance qui comprendront notamment le coût du commandement et de l’assignation, en vertu des dispositions de l’article 696 du Code de procédure civile.

À l’audience du 10 décembre 2024, la société LOGEMLOIRET -représentée avec pouvoir par Madame [N], employée du bailleur- a actualisé la dette locative à la somme de 869,33 euros en expliquant qu’un plan d’apurement de 83,22 € par mois en plus du loyer courant avait été mis en place et était respecté par le locataire. La société LOGEMLOIRET a donné son accord sur l’octroi de délais de règlement, sollicité la validation du plan de règlement échelonné ainsi que la suspension de l’acquisition de la clause résolutoire.

Monsieur [S] [I], comparant en personne, explique au tribunal travailler comme agent logistique en CDI depuis 32 ans (salaire de 1769 €), avoir dû faire des emprunts (crédits à la consommation), et déclare depuis lors respecter ses engagements d’apurement de ses dettes, sans qu’il ait été nécessaire de déposer un dossier de surendettement auprès de la Banque de France.

La fiche de diagnostic social et financier a été reçue au greffe avant l’audience d’où il ressort que Monsieur [S] [I] a divorcé le 4 avril 2023 et verse depuis une pension alimentaire de 325,00 € pour sa fille et son ex-femme.

La décision a été mise en délibéré à la date du 28 mars 2025, prorogé au 25 avril 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

La décision, susceptible d’appel, est contradictoire en application de l’article 467 du Code de procédure civile, toutes les parties ayant comparu ou été représentées à l’audience de jugement.

I. SUR LA RECEVABILITE :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture du Loiret par la voie électronique le 7 juin 2024, soit plus de six semaines avant l’audience du 10 décembre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans leur rédaction applicable à la date de l’assignation.

Par ailleurs, le bailleur LOGEMLOIRET justifie avoir préalablement signalé à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives la situation d’impayés de Monsieur [S] [I] dès le 7 février 2024, soit plus de deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 6 juin 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action aux fins de constat de la résiliation du bail est donc recevable.

II. SUR L’ACQUISITION DES EFFETS DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE :

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 tel que s’appliquant lors de la délivrance du commandement de payer le 13 février 2024 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Toutefois, en l’espèce, le bail du 23 juin 2022 contient une clause résolutoire (article 3.6 page 7 des conditions générales) prévoyant un délai de 2 mois pour s’acquitter des causes du commandement.

Nonobstant le fait que le commandement de payer la somme de 2.517,85 euros en principal signifié le 13 février 2024 prévoyait un délai de règlement de 6 semaines, la clause résolutoire contractuelle prévoyant un délai de 2 mois plus favorable au locataire -tel que convenu au bail signé entre les parties- s’appliquera bien en l’espèce.

Monsieur [S] [I] avait donc jusqu’au samedi 13 avril 2024 à 24 heures (jour ouvré) pour régler la somme 2.517,85 euros et éteindre les causes du commandement de payer, ce délai étant cependant reporté de droit au 1er jour ouvrable suivant, soit au lundi 15 avril 2024 à 24 heures.

Ce commandement est demeuré infructueux, un seul règlement d’un montant de 662,40 € ayant étant réalisé par le locataire pendant cette période, insuffisant pour éteindre les causes du commandement.

Par conséquent, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 15 avril 2024.

III. SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION AU PAIEMENT DES LOYERS, CHARGES ET INDEMNITE D’OCCUPATION :

En application de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

La société LOGEMLOIRET produit un décompte détaillé démontrant que Monsieur [S] [I] reste devoir, après soustraction des frais de procédure (270,46 €), la somme de 869,33 €, étant précisé à l’analyse du décompte que le montant non contractuel dénommé « opspenalit » de 01/2024 à 06/2024 (45,72 €), ainsi que les frais de dossier SLS 01/2024 (22,87 €) devront également être déduits à concurrence d’un montant de 68,59 €, soit une somme globale due ramenée à 800,74 € qui sera imputée à Monsieur [S] [I] au titre des loyers et charges arriérés dont il reste redevable auprès de son bailleur.

Il y aura donc lieu de condamner Monsieur [S] [I] à payer cette somme principale de 800,74 euros arrêtée à la date du 4 décembre 2024, échéance de novembre 2024 incluse, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayées, selon décompte fourni au tribunal par la société LOGEMLOIRET.

IV. SUR LES DELAIS DE PAIEMENT ET LES EFFETS DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE :

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version applicable issue de la loi du 27 juillet 2023, dispose que « le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, (…) au locataire en situation de régler sa dette locative ». (…)

L’article 24 VII de cette même loi précise que, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge (…). Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, à l’audience, la société LOGEMLOIRET a consenti à l’octroi de délais de paiement, compte tenu du plan d’apurement consenti à Monsieur [S] [I] et respecté par ce dernier.

Prenant également en compte la reprise du règlement de ses loyers courants, et le respect intégral de l’accord d’échelonnement de sa dette à concurrence d’un règlement mensuel de 83,22 € au titre de la dette locative arriérée, il y aura donc lieu d’accorder à Monsieur [S] [I] des délais de paiement selon les modalités indiquées dans le dispositif, soit 9 mensualités de 83,22 euros et une 10ème mensualité d’un montant de 51,76 euros, en plus de l’échéance locative courante, pour régler son arriéré de loyers et charges.

Les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés.

Il conviendra néanmoins de prévoir que tout défaut de paiement des loyers et charges courants d’une part, et tout non-respect des délais de paiement d’autre part, justifieront la condamnation de Monsieur [S] [I] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation.

Les autres effets (effet sur la clause résolutoire et dette totalement et immédiatement exigible) seront indiqués dans le dispositif.

V. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

En application de l’article 696 du Code de procédure civile, Monsieur [S] [I], partie perdante, supportera la charge de tous les dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et celui de l’assignation.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir le bailleur LOGEMLOIRET, Monsieur [S] [I] sera condamné à lui verser la somme de 200,00 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Il sera rappelé que le présent jugement est de plein droit assorti de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

DECLARE recevable l’action aux fins de constat de la résiliation du bail pour loyers et charges impayés ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire pour loyers et charges impayés figurant au bail du 23 juin 2022 entre la société LOGEMLOIRET et Monsieur [S] [I], concernant le logement à usage d’habitation situé [Adresse 2], sont réunies à la date du 15 avril 2024 ;

CONDAMNE Monsieur [S] [I] à verser à la société LOGEMLOIRET, prise en la personne de son représentant légal, la somme de 800,74 € (huit cents euros et soixante-quatorze centimes) selon décompte en date du 4 décembre 2024 – échéance de novembre 2024 incluse – au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés ;

AUTORISE Monsieur [S] [I] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 9 mensualités de 83,22 euros et une 10ème mensualité d’un montant de 51,76 euros qui soldera la dette en principal, outre les intérêts et frais ;

PRECISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 15 de chaque mois et pour la première fois avant le 15 du mois suivant la signification du présent jugement ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DIT qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

* qu’à défaut pour Monsieur [S] [I] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la société LOGEMLOIRET puisse faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;

* que Monsieur [S] [I] soit condamné à verser à la société LOGEMLOIRET une indemnité mensuelle d’occupation équivalente au loyer et charges revalorisées en vertu des dispositions contractuelles, qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération définitive des lieux caractérisée par la remise des clés ;

CONDAMNE Monsieur [S] [I] à verser à la société LOGEMLOIRET, prise en la personne de son représentant légal, une somme de 200,00 € (deux cents euros) au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [S] [I] aux entiers dépens, comprenant le coût du commandement de payer préalable et celui de l’assignation introductive d’instance ;

REJETTE toutes les autres demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELLE que le jugement est de plein droit exécutoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 25 avril 2025, la minute étant signée par le juge et par la greffière.

La greffière, Le juge,