DÉCISION DU : 23 Mars 2026

DOSSIER : N° RG 25/00395 – N° Portalis DB3A-W-B7J-EG2S

NAC : 5AA

AFFAIRE :, [Y] C/, [S], [W]

MINUTE N° :

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’ALBI

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

COMPOSITION DU TRIBUNAL

PRESIDENT : M^me CABANES,

GREFFIER lors des débats et de la mise à disposition : M. CHAUVIER, Greffier

PARTIES :

DEMANDERESSE

,

[Y],

[Adresse 1],

[Adresse 2],

[Localité 1]

représentée par M^e PUECH substituant M^e Christine DUSAN, avocat au barreau de TOULOUSE

DEFENDERESSE

Madame, [S], [W]

née le 07 Janvier 1986 à, [Localité 2],

[Adresse 3],

[Adresse 4],

[Localité 3]

représentée par M^e ARVET-THOUVET substituant M^e Amélie DELTELL, avocat au barreau D’ALBI

Débats tenus à l’audience du : 02 Février 2026

Ordonnance prononcée par sa mise à disposition au greffe le 23 Mars 2026

Le 23 Mars 2026

ccc délivrées aux parties

cccrfe délivrée à M^e DUSAN

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat signé les 9 et 10 octobre 2024, à effet au 11 octobre 2024, la SA, [Adresse 5] a donné à bail à Mme, [S], [W] un appartement n° 203, situé rez-de-chaussée,, [Adresse 6], pour un loyer mensuel actuel de 374,55 €, provision sur charges comprise.

Le loyer résiduel actuel s’élève à 114,34 €.

Des loyers étant demeurés impayés, la SA HLM SOCIÉTÉ, [Y] a fait signifier à la locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire le 6 août 2025.

Cet acte a été notifié à la CCAPEX le 13 août 2025.

Puis, par acte de commissaire de justice du 14 octobre 2025, la SA, [Adresse 5] a fait assigner en référé Mme, [S], [W] devant le Juge des contentieux de la protection près le tribunal judiciaire d’Albi, aux fins d’obtenir la résiliation du contrat, l’expulsion, et la condamnation au paiement des sommes dues.

A l’audience du 2 février 2026, la SA HLM SOCIÉTÉ, [Y], représentée par son Conseil, sollicite du Juge de :

— Constater la résiliation de plein droit du bail d’habitation, en application de la clause résolutoire insérée au contrat,

— Ordonner l’expulsion de Mme, [S], [W], ainsi que celle de tout occupant de son chef,

— Condamner Mme, [S], [W] à lui payer la somme provisionnelle de 2 465,59 €, représentant les loyers, charges et indemnités échus (décompte actualisé au 27 janvier 2026),

— La condamner à lui payer une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer majoré des charges à compter de la résiliation du bail, et jusqu’à libération effective des lieux,

— Dire que les intérêts dus sur le montant des loyers et accessoires seront calculés conformément aux dispositions du contrat de bail, et pour le surplus des sommes réclamées, courront au taux légal à compter de l’assignation,

— Juger qu’en ce qui concerne le sort des meubles, il sera procédé selon les dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

— La condamner à lui payer la somme de 765 € en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— La condamner au paiement des entiers dépens de l’instance.

En défense, Mme, [S], [W], par son Conseil, et se fondant sur les dispositions de la loi du 6 juillet 1989 et de l’article 1343-5 du code civil, sollicite du Juge de :

— L’autoriser à se libérer de la dette en 23 mensualités de 50 €, et une 24ème mensualité majorée du solde de la dette en principal, intérêts, dépens et frais,

— Dire que les mensualités devront être payées en sus du loyer courant et en même temps que lui,

— Suspendre les effets de la clause résolutoire,

— Dire que si les délais sont respectés, la clause sera réputée n’avoir jamais joué.

Elle fait valoir être en recherche d’emploi et percevoir des allocations France Travail d’environ 660 euros par mois.

Elle affirme avoir repris le paiement du loyer courant depuis novembre 2025, et propose de régler des mensualités d’un montant de 50 €.

La décision a été mise en délibéré au 23 mars 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

I. Sur la résiliation du contrat de bail

Sur la recevabilité des demandes

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture du Tarn par la voie électronique le 15 octobre 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 applicable au présent litige.

Les demandes sont donc recevables.

Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire

Selon l’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 applicable au présent litige, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux, sauf autre délai prévu par les parties.

En l’espèce, le contrat de bail contient une clause résolutoire (article 10) prévoyant expressément un délai de deux mois pour régularisation de la dette.

Ce délai s’impose donc aux parties.

Or, un commandement de payer visant cette clause a été signifié à la locataire le 6 août 2025.

Il est manifestement demeuré infructueux durant plus de deux mois, ce qui n’est pas contesté par la défenderesse.

Le contrat de bail a donc pris fin le 7 octobre 2025, par acquisition de la clause résolutoire.

II. Sur les demandes en paiement

En application des dispositions de l’article 1728 du code civil, le preneur est tenu de deux obligations principales, dont l’une d’elles est de payer le prix du bail aux termes convenus.

Par ailleurs, selon l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, la SA, [Adresse 5] produit un décompte démontrant que Mme, [S], [W] lui restait redevable de la somme de 2 465,59 € à la date du 27 janvier 2026.

Néanmoins, il convient de déduire de ce décompte la somme totale de 60,96 €, facturée au titre de frais, non assimilable à une dette de loyer.

En conséquence, Mme, [S], [W] sera condamnée, à titre provisionnel, à payer au bailleur la somme de 2 404,63 €, au titre des loyers, charges, et indemnités d’occupation échus au 27 janvier 2026.

III. Sur la demande reconventionnelle en délais de paiement

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, modifié par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, dispose que : « Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation. »

En l’espèce, Mme, [S], [W] sollicite l’octroi de délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire.

Elle justifie percevoir la somme de 660 euros mensuelle de la part de France Travail, et explique être en recherche d’emploi.

Elle soutient avoir repris le paiement du loyer courant depuis le mois de novembre 2025.

Néanmoins, elle ne justifie pas des versements réalisés, et le décompte produit par le bailleur, non contesté par la défenderesse, établit une aggravation de la dette entre novembre 2025 et janvier 2026, de sorte qu’il n’est pas démontré une reprise du paiement de l’intégralité du loyer courant au jour de l’audience.

En outre, Mme, [W] propose de régler la somme de 50 € par mois en remboursement de la dette.

Or, ces modalités ne permettraient pas un apurement de la dette dans les délais prévus par le texte précité.

Enfin, il n’est pas justifié des capacités de Mme, [W] à rembourser la dette tel que proposé.

Dès lors, il sera constaté que les critères imposés par les textes n’étant pas réunis, ni délai de paiement ni suspension des effets de la clause résolutoire ne seront ordonnés.

En conséquence, faute de départ volontaire dès signification de la présente ordonnance, l’expulsion de Mme, [S], [W], ainsi que de tout occupant de son chef, sera ordonnée.

Mme, [S], [W] sera en outre condamnée au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 7 octobre 2025 à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant résultant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi.

Les intérêts dus sur le montant des loyers et des charges seront calculés conformément aux dispositions du contrat de bail.

IV. Sur les autres demandes

Sur le sort des meubles

Il résulte des dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution que les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne. A défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire.

A l’expiration du délai imparti, il est procédé à la mise en vente aux enchères publiques des biens susceptibles d’être vendus. Les biens qui ne sont pas susceptibles d’être vendus sont réputés abandonnés.

Le produit de la vente est remis à la personne expulsée après déduction des frais et de la créance du bailleur.

En l’espèce, ces dispositions trouveront à s’appliquer.

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 alinéa 1er du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, Mme, [S], [W] sera condamnée au paiement des dépens de l’instance.

Sur les frais irrépétibles

En application des dispositions de l’article 700 alinéa 1er du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

En l’espèce, compte tenu de la situation respective des parties, il ne paraît pas inéquitable de rejeter la demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

En application des dispositions des articles 514 et suivants du code de procédure civile, la présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

La Juge des contentieux de la protection, statuant en référé, publiquement, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire rendue en premier ressort,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au contrat de bail conclu les 9 et 10 octobre 2024 entre d’une part la SA, [Adresse 5], et d’autre part Mme, [S], [W], portant sur un appartement n°203, situé rez-de-chaussée,, [Adresse 6], sont réunies à la date du 7 octobre 2025,

DÉBOUTONS Mme, [S], [W] de ses demandes en délais de paiement et suspension des effets de la clause résolutoire,

DISONS qu’à défaut pour Mme, [S], [W] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, la SA HLM SOCIETE, [Y] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef,

CONDAMNONS Mme, [S], [W] à payer à la SA, [Adresse 5], à titre provisionnel, la somme de 2 404,63 € (deux-mille-quatre-cent-quatre euros et soixante-trois centimes), selon décompte arrêté au 27 janvier 2026,

DISONS que les intérêts dus sur le montant des loyers et des charges seront calculés conformément aux dispositions du contrat de bail, et pour le surplus à compter de la présente ordonnance,

CONDAMNONS Mme, [S], [W] à payer à la SA HLM SOCIÉTÉ, [Y] une indemnité mensuelle d’occupation, à compter du 7 octobre 2025, et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux,

FIXONS cette indemnité mensuelle d’occupation au montant du loyer et des charges, calculés tels que si le contrat s’était poursuivi,

DISONS que s’agissant du sort des meubles, il sera fait application des dispositions des articles des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles,

DÉBOUTONS les parties du surplus de leurs demandes,

DÉBOUTONS la SA, [Adresse 5] de la demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNONS Mme, [S], [W] au paiement des dépens de l’instance,

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

LE GREFFIER LA JUGE