DÉCISION DU : 13 Avril 2026

DOSSIER : N° RG 26/00023 – N° Portalis DB3A-W-B7K-EIJX

NAC : 5AF

AFFAIRE : [X] [F], [N] [S] C/ [Z] [E]

MINUTE N° : 26/

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’ALBI

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

COMPOSITION DU TRIBUNAL

PRESIDENT : M^me CABANES,

GREFFIER lors des débats M. CHAUVIER, et de la mise à disposition : M^me ODRION, Greffière

PARTIES :

DEMANDEURS

Monsieur [X] [F]

né le 13 Octobre 1975 à [Localité 1]

[Adresse 1]

[Localité 2]

représenté par Me.FITTE substituant M^e Philippe REYNAUD, avocat au barreau d’ALBI

Madame [N] [S]

née le 02 Janvier 1973 à [Localité 3]

[Adresse 1]

[Localité 2]

représentée par Me.FITTE substituant M^e Philippe REYNAUD, avocat au barreau d’ALBI

DEFENDEUR

Monsieur [Z] [E]

né le 18 Juillet 1983 à [Localité 4]

[Adresse 2]

[Localité 5]

représenté par M^e Léa TZANAVARIS, avocat au barreau d’ALBI

Débats tenus à l’audience du : 16 Février 2026

Ordonnance prononcée par sa mise à disposition au greffe le 13 Avril 2026

Le 13 Avril 2026

ccc délivrées aux parties

cccrfe délivrée à Me [H]

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat à effet au 1er décembre 2023, M. [Z] [E] a donné à bail à M. [X] [F] et Mme [N] [S] une maison d’habitation située [Adresse 3], pour un loyer mensuel de 980 euros, provision sur charges comprise.

Des échanges sont intervenus par courriel entre les parties, à partir du mois d’août 2024.

Au mois de mars 2025, une première intervention sur le système de chauffage / climatisation a été réalisée.

Le 12 août 2025, un procès-verbal de constat a été dressé par commissaire de justice.

Enfin, par acte du 13 janvier 2026, M. [X] [F] et Mme [N] [S] ont fait assigner en référé M. [Z] [E] devant le Juge des contentieux de la protection d'[Localité 6], aux fins de solliciter sa condamnation à faire procéder aux réparations sous astreinte et à réparer les préjudices subis.

Après un renvoi à la demande du défendeur, l’affaire a été retenue.

A l’audience du 16 février 2026, M. [X] [F] et Mme [N] [S], assistés de leur Conseil, sollicitent du Juge, sur le fondement des dispositions de l’article 1719 du code civil, de la loi du 6 juillet 1989, et de l’article 835 du code de procédure civile, de :

— Condamner M. [Z] [E] à faire procéder aux réparations nécessaires aux fins de garantir la jouissance paisible du bien loué (mise en place d’un système de chauffage réversible permettant d’atteindre 20° dans chacune des pièces, tant en hiver qu’en été), dans le délai de sept jours à compter de la signification de la décision à intervenir, sous astreinte de 1000 € par jour de retard passé ce délai,

— Dire que ces travaux devront être réalisés par un professionnel qualifié et agréé,

— Ordonner, dans l’attente de la fin des travaux, la consignation des loyers auprès de la CARPA du barreau d’Albi, sur compte ouvert à cet effet par le conseil des demandeurs,

— Condamner M. [Z] [E] à leur payer la somme de 5000 € à titre de provision à valoir sur des dommages et intérêts,

— Le condamner à leur payer la somme de 3000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

A l’appui de leurs prétentions, Mme [S] et M. [F] font valoir que dès leur entrée dans les lieux, ils ont subi les défaillances du système de climatisation réversible.

Ils se prévalent notamment du diagnostic établi en janvier 2025 par un professionnel, pour affirmer que le système est défaillant et non utilisable en l’état.

Ils produisent copies des diverses mises en demeure adressées au bailleur, que ce soit par l’association de consommateurs dont ils sont adhérents, ou les services de la Mairie de [Localité 7].

Ils versent également aux débats un constat dressé par commissaire de justice le 12 août 2025, afin d’établir les défaillances du système.

Selon eux, le bailleur ne satisfait ainsi pas à son obligation de délivrer un logement décent, et il s’agit-là d’un trouble manifestement illicite au sens de l’article 835 du code de procédure civile.

En défense, M. [Z] [E], représenté par son Conseil, et se fondant sur les dispositions des articles 1731 du code civil, 835 du code de procédure civile, et 7 de la loi du 6 juillet 1989, sollicite du Juge de :

— A titre principal, débouter M. [F] et Mme [S] de leurs demandes,

— A titre subsidiaire, ramener leurs demandes à de plus justes proportions,

— En tout état de cause, ramener leur demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile à de plus justes proportions.

Au soutien de ses prétentions, M. [E] fait valoir que les locataires ne l’ont informé d’un problème de chauffage que le 22 janvier 2025, et ce alors qu’il leur avait rappelé, en août 2024, que l’entretien du système leur incombait.

Il indique avoir commandé une nouvelle unité extérieure le 6 février 2025, et l’avoir faite installer début mars.

Il explique n’avoir pas été avisé par les locataires d’un nouveau dysfonctionnement, jusqu’à réception d’une mise en demeure par une association de consommateurs en juin, et par la Mairie de [Localité 7] en novembre 2025.

Il reproche en outre au constat établi par commissaire de justice en août 2025 de n’avoir constaté la défaillance du système que s’agissant du volet climatisation, et non celui relatif au chauffage, de sorte que selon lui, preuve n’est pas rapportée de la réalité du dysfonctionnement allégué.

En tout état de cause, il affirme qu’après avoir reçu assignation le 13 janvier 2026, il a mandaté un professionnel afin de réaliser un diagnostic, mais que bien qu’informés de sa venue, les locataires étaient absents lors de sa visite, de sorte qu’il n’a pu y procéder. Il ajoute avoir dès lors procédé à la commande d’un nouvel ensemble climatisation neuf, lequel doit être livré le 20 février 2026. Il s’engage à déposer l’ancienne installation et fournir la nouvelle, afin que la société BOX’AIR procède à la mise en service selon les disponibilités des demandeurs.

En réponse aux arguments soulevés par les consorts [F] et [S], M. [E] conteste toute inaction de sa part, faisant valoir avoir été averti en janvier 2025, et avoir procédé à une première intervention dans les semaines suivantes, puis avoir commandé une nouvelle installation, laquelle doit être prochainement mise en place.

S’agissant de la demande de consignation des loyers, il explique qu’elle n’est pas justifiée au regard de la programmation des travaux envisagée.

Enfin, sur la demande de provision au titre du préjudice de jouissance, M. [E] fait valoir que les demandeurs ne justifient pas d’un préjudice imputable à une faute de sa part. En tout état de cause, il soutient que persiste une contestation sérieuse sur ce point, de sorte que la demande de provision doit être rejetée.

La décision a été mise en délibéré pour être rendue par mise à disposition au greffe le 13 avril 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande relative aux travaux

Il résulte des dispositions de l’article 835 alinéa 1er du code de procédure civile que « Le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. »

Par ailleurs, selon l’article 1719 du code civil, le bailleur est obligé de délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent. Il est également tenu d’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée, et d’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail.

En l’espèce, sans qu’il soit nécessaire à ce stade de statuer sur l’ancienneté des dysfonctionnements ou sur leur imputabilité, il est établi par le constat dressé par commissaire de justice le 12 août 2025 que le système de climatisation est défectueux.

Il a en effet été constaté qu’alors qu’il était en position « froid », il générait de l’air tiède, et une température dépassant les 30 degrés au sein du logement.

Dès lors, le défendeur ne justifiant pas avoir remédié à cette défaillance au jour de l’audience, la nécessité de faire réaliser des travaux permettant un usage normal du système de chauffage et de climatisation, est parfaitement établie.

En conséquence M. [Z] [E], en sa qualité de bailleur, sera condamné à faire procéder aux travaux de réparation nécessaires, dans le délai de sept jours à compter de la signification de la présente ordonnance.

Les travaux devront être réalisés par un professionnel qualifié et agréé, et devront permettre un fonctionnement normal de l’installation tant l’hiver que l’été.

De plus, en application des dispositions de l’article L. 131-1 du code des procédures civiles d’exécution, cette condamnation sera assortie d’une astreinte d’un montant de 200 € par jour passé le délai de sept jours précité, et ce dans la limite de 20 000 €.

Sur la demande en suspension de paiement avec consignation des loyers

En application des dispositions de l’article 20-1 alinéa 3 de la loi du 6 juillet 1989, modifié par la loi du 22 août 2021, le juge saisi par l’une ou l’autre des parties détermine, le cas échéant, la nature des travaux à réaliser et le délai de leur exécution. Il peut réduire le montant du loyer ou suspendre, avec ou sans consignation, son paiement et la durée du bail jusqu’à l’exécution de ces travaux.

En l’espèce, Mme [S] et M. [F] sollicitent du Juge de les autoriser à suspendre le paiement des loyers avec consignation, en l’attente de la réalisation des travaux.

Compte tenu des diligences en cours de la part du bailleur, et de l’astreinte assortissant la condamnation à réaliser les travaux, il sera jugé qu’il n’y a pas lieu à ordonner la suspension du paiement des loyers avec consignation.

Cette demande sera donc rejetée.

Sur la demande de provision à valoir sur l’indemnisation des préjudices subis

Aux termes de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge peut accorder une provision au créancier.

En l’espèce, Mme [S] et M. [F] sollicitent une provision à valoir sur l’indemnisation des préjudices subis résultant de l’absence d’une jouissance paisible du logement, à hauteur de 5000 €.

Il est rappelé que le Juge des référés ne peut accorder une telle provision que si l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

Or, il ressort des écritures des parties et des pièces versées aux débats que la durée du préjudice allégué et son imputabilité font manifestement l’objet d’une contestation sérieuse, qu’il n’appartient pas au Juge des référés de trancher.

Dès lors, il sera jugé que le Juge des référés ne peut, à ce stade de la procédure, faire droit à la demande de provision formée par les consorts [S] et [F].

Sur les autres demandes

Sur les dépens

Il résulte des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, M. [Z] [E] sera condamné au paiement des dépens de l’instance.

Sur les frais irrépétibles

En application des dispositions de l’article 700 alinéa 1er du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

En l’espèce, M. [Z] [E] sera condamné à payer à Mme [N] [S] et M. [X] [F] la somme de 1 000 euros au titre de ces dispositions.

Enfin, la présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

La Juge des contentieux de la protection, statuant en référé, publiquement, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire rendue en premier ressort,

CONDAMNONS M. [Z] [E] à faire procéder aux travaux de réparation nécessaires, dans le délai de sept jours à compter de la signification de la présente ordonnance,

DISONS que les travaux doivent être réalisés par un professionnel qualifié et agréé, et permettre un fonctionnement normal de l’installation tant l’hiver que l’été,

DISONS que cette condamnation est assortie d’une astreinte d’un montant de 200 € (deux cents euros) par jour passé le délai de sept jours précité, et ce dans la limite de 20 000 € (vingt-mille euros),

DÉBOUTONS les parties du surplus de leurs demandes,

CONDAMNONS M. [Z] [E] à payer à M. [X] [F] et Mme [N] [S] la somme de 1 000 € (mille euros), au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNONS M. [Z] [E] au paiement des dépens de l’instance,

RAPPELONS que la présente ordonnance est de droit exécutoire à titre provisoire.

LA GREFFIÈRE LA JUGE