Expéditions le : Minute n° 25/00225

Grosse :

JUGEMENT DU : 06 Août 2025

DOSSIER N° : N° RG 24/00533 – N° Portalis DB2Q-W-B7I-FTC2

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’ANNECY

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

DEMANDEURS

Monsieur [J] [L] et Madame [B] [X] épouse [L], demeurant [Adresse 2]

représentée par Maître Damien MEROTTO – SELARL CABINET MEROTTO, avocat au barreau de THONON-LES-BAINS

DÉFENDEURS

Madame [Y] [F] [T], demeurant [Adresse 3]

non comparante

Monsieur [R] [F], demeurant [Adresse 3]

comparant

INTERVENANTE VOLONTAIRE

S.A.S. FONCIA DES LACS, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Damien MEROTTO de la SELARL CABINET MEROTTO, avocats au barreau de THONON-LES-BAINS

LE JUGE : Madame SOULAS, Vice-Présidente, Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal Judiciaire d’Annecy

GREFFIER : Madame BOURGEOIS, Greffière

L’affaire a été appelée à l’audience publique du 11 Juin 2025 devant Madame SOULAS, Vice-Présidente, Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal judiciaire d’Annecy, assistée de Madame BOURGEOIS, Greffière ;

Les parties ont été avisées que la décision était mise en délibéré au 06 Août 2025.

Jugement rendu publiquement, par mise à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat de bail en date du 19 mai 2022, M. [J] [L] et Mme [B] [X] épouse [L] (ci-après le bailleur) ont donné en location à Mme [Y] [F] [T] un logement situé [Adresse 4] à [Localité 6].

Par acte du 13 mai 2022, M. [R] [F] s’est engagé en qualité de caution solidaire notamment pour les loyers, charges, taxes, indemnités d’occupation, frais et dépens de procédure, dans la limite d’un montant de 18.972 euros.

Par actes de commissaire de justice en date des 30 octobre et 3 novembre 2024, le bailleur a fait délivrer à la locataire et à sa caution un commandement de payer la somme de 1.215,56 euros en principal, visant la clause résolutoire, motivé par l’existence d’impayés locatifs.

Par actes de commissaire de justice en date des 4 et 6 mars 2024, M. [J] [L] et Mme [B] [X] épouse [L] ont fait assigner Mme [Y] [F] [T] et M. [R] [F] devant le juge des contentieux de la protection d'[Localité 5] aux fins de constatation de la résiliation du bail, d’expulsion et de paiement de la dette locative.

L’affaire a été appelée à l’audience du 3 juillet 2024 et renvoyée à la demande du bailleur pour actualisation de la créance suite au départ de la locataire, puis à la demande de M. [R] [F] pour lui permettre de comparaître.

Par conclusions régulièrement notifiées aux défendeurs, la SAS FONCIA DES LACS est intervenue volontairement à la cause, en qualité de garantie des loyers impayés bénéficiant au bailleur.

A l’audience de renvoi du 11 juin 2025, M. [J] [L] et Mme [B] [X] épouse [L] sont représentés par leur conseil qui s’en remet à ses écritures et dépose son dossier. Dans leurs conclusions régulièrement signifiées aux défendeurs, ils demandent au juge, sur le fondement de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, de :

constater leur désistement de leurs demandes contenues dans l’assignation à l’exception de celles relatives à la dette locative,condamner solidairement Mme [Y] [F] [T] et M. [R] [F] à payer à M. et Mme [L] la somme de 205,30 euros, déduction faite du dépôt de garantie, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation échus, réparations locatives et provisions sur charges, outre intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir,juger que la décision à intervenir est de droit exécutoire par provision.

Au soutien de leur demande, M. [J] [L] et Mme [B] [X] épouse [L] exposent que Mme [Y] [F] [T] n’a pas réglé régulièrement ses loyers, de sorte qu’une dette locative s’est constituée, d’un montant de 2.982,73 euros au 15 février 2024, raison pour laquelle ils ont engagé une procédure d’expulsion. Ils déclarent que la locataire a quitté les lieux 11 août 2024, qu’un état des lieux contradictoire a été réalisé le 26 juillet 2024, qu’ils ont ajouté à la dette le coût des réparations locatives et 20% du montant du dépôt de garantie à titre de provision sur charges, déduction faite du solde du dépôt de garantie. Ils ajoutent que la SAS FONCIA DES LACS les a indemnisés, au titre de la garantie de loyers impayés, d’une partie de la dette locative et qu’elle prend également en charge les dépens et honoraires d’avocat, de sorte qu’ils ne réclament que la part n’ayant donné lieu à aucune indemnisation, dont sont redevables Mme [Y] [F] [T] ainsi que M. [R] [F] en sa qualité de caution solidaire.

La SAS FONCIA DES LACS, également représentée par son conseil, demande au juge, sur le fondement des articles 1343-2, 1346-1 du code civil, de :

condamner solidairement Mme [S] [F] [T] et M. [R] [F] à lui payer la somme de 5.456,57 euros au titre de la quittance subrogative du 15 septembre 2024, outre les intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir,ordonner la capitalisation des intérêts dus pour une année entière,condamner solidairement Mme [S] [F] [T] et M. [R] [F] à lui payer la somme de 840 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,condamner in solidum Mme [S] [F] [T] et M. [R] [F] aux entiers dépens de l’instance.

A l’appui de ses prétentions, la SAS FONCIA DES LACS expose que suite à la défaillance de Mme [Y] [F] [T] dans le paiement des loyers et de M. [R] [F] en qualité de caution solidaire, elle a indemnisé le bailleur dans le cadre de la garantie des loyers impayés et qu’en application de la quittance afférente, elle est subrogée dans tous les droits et actions à l’encontre des défendeurs pour le montant versés, outre les dépens et l’article 700 du code de procédure civile, raison pour laquelle elle est intervenue volontairement à la cause.

M. [R] [F] a comparu en personne à la première audience et n’était ni présent, ni représenté aux deux suivantes. Il n’a formulé aucune demande.

Bien qu’assignée en l’étude du commissaire de justice, Mme [Y] [F] n’est ni présente, ni représentée.

Le diagnostic social et financier n’a pu être établi en prévention de l’expulsion, faute pour la locataire d’avoir répondu aux convocations de l’enquêteur social qui a adressé un PV de carence.

La décision a été mise en délibéré au 6 août 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

L’article 472 du code de procédure civile prévoit que si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur l’intervention volontaire de la SAS FONCIA DES LACS

Selon les dispositions de l’article 325 du code de procédure civile, l’intervention n’est recevable que si elle se rattache aux prétentions des parties par un lien suffisant.

Les articles 328 et 329 du même code précisent que l’intervention volontaire est principale ou accessoire. L’intervention est principale lorsqu’elle élève une prétention au profit de celui qui la forme. Elle n’est recevable que si son auteur a le droit d’agir relativement à cette prétention.

En l’espèce, la SAS FONCIA DES LACS intervient volontairement à la cause à titre principal, les prétentions formulées l’étant à son profit.

Il résulte des pièces du dossier que la SAS FONCIA LEMANIQUE, exerçant sous l’enseigne FONCIA DES LACS, est mandatée par M. et Mme [L] pour la gestion locative du bien objet du bail.

Si le contrat de gestion locative n’est pas versé aux débats, il apparaît que l’ensemble des courriers adressés à la locataire ou sa caution et les situations de comptes sont établis et adressés par la SAS FONCIA DES LACS. Celle-ci produit également un courrier adressé au bailleur concernant le versement d’une somme de 5.456,57 euros au titre de la garantie de loyers impayés souscrite par eux, ainsi qu’une quittance subrogative pour une somme identique signée par le bailleur et la SAS FONCIA DES LACS.

Dès lors, son intervention volontaire aux côtés du bailleur se rattache aux prétentions de celui-ci par un lien certain et doit donc être déclarée recevable.

Sur le désistement partiel du bailleur concernant la résiliation du bail et l’expulsion

Selon les dispositions des articles 394 et 395 alinéa 1 du code de procédure civile, le demandeur peut, en toute matière, se désister de sa demande en vue de mettre fin à l’instance. Le désistement n’est parfait que par l’acceptation du défendeur.

En l’espèce, il convient de constater que le bailleur se désiste de sa demande d’expulsion, qui n’a donc plus lieu d’être examinée, tout comme les conditions de sa recevabilité.

Par ailleurs, le bailleur déclare que la locataire est partie à la date du 11 août 2024, il y a lieu de constater que le bail a pris fin à cette date, de sorte qu’il n’est pas utile de statuer sur la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire.

Sur la demande en paiement du bailleur

Selon les dispositions de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L’article 24 V du même texte prévoit que le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative.

L’article 4 p) du même texte précise qu’est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile.

L’article 4 i) dispose pour sa part qu’est réputée non écrite la clause qui autorise le bailleur à percevoir des amendes ou des pénalités en cas d’infraction aux clauses d’un contrat de location.

Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire, au titre de l’arriéré locatif, les frais divers de pénalité, de recouvrement amiable ou de contentieux.

Concernant les sommes dues au titre des loyers et charges

En l’espèce, selon le dernier compte de situation arrêté au 15 octobre 2024, Mme [Y] [F] [T] est redevable d’une somme totale de 5.987,79 euros, pour la période du 12 octobre 2022 au 12 août 2024.

Le bailleur inclut dans sa facturation la taxe d’ordure ménagère de 90 euros pour l’année 2023 qui est justifiée par l’avis d’impôt afférent, ainsi qu’une somme de 63,04 euros facturée en juillet 2024 au titre de la régularisation des charges 2023 justifiée par le relevé de compte détaillé, qu’il y a donc lieu de retenir. La provision retenue pour la taxe de 2024, d’un montant de 50,79 euros, apparaît également justifiée.

En revanche, doivent être écartés les frais d’huissier facturés en décembre 2023 (143,26€) et mai 2024 (182,66€) qui ne sont ni des loyers ni des charges et constituent des dépens.

Par ailleurs, le bailleur retient sur le compte locataire une somme de 90,80 euros au titre de la retenue pour régularisation de charges à venir, correspondant aux 20% prévus l’article 22 alinéa 4 de la loi du 6 juillet 1989. Or, si ce texte permet effectivement au bailleur d’un local situé dans un immeuble collectif de ne pas restituer la totalité du dépôt de garantie au locataire pour « conserver une provision ne pouvant excéder 20 % du montant du dépôt de garantie jusqu’à l’arrêté annuel des comptes de l’immeuble », cette provision doit être « dûment justifiée ». Il apparaît que le bailleur ne justifie en aucun cas des charges susceptibles d’être régularisées, ni de la date d’arrêté annuel des comptes de l’immeuble, étant relevé que cette somme est bien supérieure à celle retenue au titre de l’année 2023. Le montant retenu à ce titre sera donc écarté.

La créance du bailleur au titre des loyers et charges s’élève donc à un total de 5.571,07 euros (5.987,79 – 143,26 – 182,66 – 90,80).

Concernant les sommes dues au titre des dégradations locatives

Pour justifier de la somme de 142,26 euros réclamée au titre des dégradations locatives, le bailleur verse aux débats les états des lieux d’entrée et de sortie établis contradictoirement, faisant apparaître le mauvais état du bip du garage qui ne fonctionne plus t le décollement du joint silicone du plan de travail de la cuisine. Il produit également un chiffrage des réparations d’un montant de 115,63 euros pour le remplacement du bip du garage et 26,63 euros pour la réfection du joint silicone de la cuisine.

Il apparaît ainsi que ces dégradations sont bien imputables à la locataire et que le coût de leur reprise est justifié par le bailleur. Cette somme sera donc mise à la charge de Mme [Y] [F] [T].

*

Dès lors, il résulte de ces éléments que Mme [Y] [F] [T] est redevable d’une somme totale de 5.713,33 euros (5.571,07 + 142,26).

Il convient de déduire, selon le décompte, la somme de 5.456,57 euros par la SAS FONCIA DES LACS au bailleur au titre de la garantie de loyers impayés, ainsi que le montant du dépôt de garantie de 454 euros.

Suite à ces déductions, il convient de constater que le compte de Mme [Y] [F] [T] est bénéficiaire de 197,24 euros.

En conséquence, leur créance étant éteinte, M. [J] [L] et Mme [B] [X] épouse [L] seront déboutés de leur demande.

Sur la demande en paiement de la SAS FONCIA DES LACS

Selon les dispositions de l’article 2306 du code civil, la caution qui a payé la dette est subrogée à tous les droits qu’avait le créancier contre le débiteur.

En l’espèce, la SAS FONCIA DES LACS justifie, par la production de la quittance subrogative du 15 septembre 2024, qu’elle a versé à M. et Mme [L] une somme de 5.456,57 euros au titre des loyers impayés par Mme [Y] [F] [T] et qu’elle se trouve donc subrogée dans les droits de ces derniers pour le recouvrement de cette somme à l’égard de la locataire.

Dès lors, il y a lieu de condamner Mme [Y] [F] [T] à lui payer cette somme, majorée des intérêts au taux légal à compter de la présente décision, avec capitalisation des intérêts qui seront dus depuis une année entière, en application de l’article 1343-3 du code civil.

Compte tenu de l’engagement de M. [R] [F] de se porter caution solidaire de Mme [Y] [F] [T] pour les loyers, charges locatives, taxes, impôts, réparation locatives, frais et dépens de procédure, celui-ci sera également condamné solidairement avec la locataire.

Sur les frais du procès

Mme [Y] [F] [T] et M. [R] [F] succombant au principal seront condamnés solidairement aux entiers dépens de l’instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile, incluant notamment les frais du commandement de payer, de l’assignation.

Il parait inéquitable de laisser à la charge de la SAS FONCIA DES LACS les frais engagés dans le cadre de la présente instance, non compris dans les dépens. Mme [Y] [F] [T] et M. [R] [F] seront donc condamnés solidairement à lui payer la somme de 422,11 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, conformément à la facture produite établie au nom de M. [L] et dans la limite de la quittance subrogative.

Il y a lieu de rappeler les dispositions de l’article 514 du code de procédure civile qui prévoient l’exécution provisoire de droit de la présente décision.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection,

DECLARE recevable l’intervention volontaire de la SAS FONCIA DES LACS,

CONSTATE le désistement de M. [J] [L] et Mme [B] [X] épouse [L] de leurs demandes de constatation de la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire et d’expulsion,

CONSTATE que le bail conclu le 19 mai 2022 entre M. [J] [L] et Mme [B] [X] épouse [L] d’une part et Mme [Y] [F] [T] d’autre part, concernant un logement situé [Adresse 4] à [Localité 6] est résilié au 11 août 2024,

DEBOUTE M. [J] [L] et Mme [B] [X] épouse [L] de leur demande au titre de la dette locative,

CONDAMNE solidairement Mme [Y] [F] [T] et M. [R] [F] à payer à la SAS FONCIA DES LACS la somme de 5.456,57 euros au titre de la quittance subrogative du 15 septembre 2024 établie dans le cadre de la garantie des loyers impayés,

DIT que cette somme sera majorée des intérêts au taux légal à compter de la présente décision, avec capitalisation des intérêts qui seront dus depuis une année entière, en application de l’article 1343-3 du code civil,

CONDAMNE solidairement Mme [Y] [F] [T] et M. [R] [F] aux entiers dépens de l’instance, incluant notamment les frais du commandement de payer, de l’assignation,

CONDAMNE solidairement Mme [Y] [F] [T] et M. [R] [F] à payer à la SAS FONCIA DES LACS la somme de 422,11 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Et la présente décision a été signée par la Présidente et la Greffière.

La Greffière La Présidente

Véronique BOURGEOIS Hélène SOULAS