DÉCISION DU : 23 Mars 2026

DOSSIER : N° RG 25/00468 – N° Portalis DB3A-W-B7J-EHZC

NAC : 5AA

AFFAIRE : S.A. HLM, [Adresse 1] C/, [H], [R] épouse, [B]

MINUTE N° :

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’ALBI

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

COMPOSITION DU TRIBUNAL

PRESIDENT : M^me CABANES,

GREFFIER lors des débats et de la mise à disposition : M. CHAUVIER, Greffier

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.A. HLM LES MAISONS CLAIRES,

[Adresse 2],

[Localité 1]

représentée par M^e Celine BUOSI, avocat au barreau de CASTRES

DEFENDERESSE

Madame, [H], [R] épouse, [B]

née le 10 Juin 1993 à, [Localité 2] (ARMÉNIE),

[Adresse 3],

[Localité 3]

comparante

Débats tenus à l’audience du : 02 Février 2026

Ordonnance prononcée par sa mise à disposition au greffe le 23 Mars 2026

Le 23 Mars 2026

ccc délivrées aux parties

cccrfe délivrée à M^e BUOSI

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat signé le 5 juin 2023, la SA HLM LES MAISONS CLAIRES a donné à bail à Mme, [H], [R] épouse, [B] un appartement n° 58, situé, [Adresse 4], pour un loyer mensuel initial de 389,89 €, hors charges.

Des loyers étant demeurés impayés à compter d’avril 2025, la SA, [Adresse 5] LES MAISONS CLAIRES a fait signifier à la locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire le 4 septembre 2025.

Puis, par acte de commissaire de justice du 25 novembre 2025, la SA HLM LES MAISONS CLAIRES a fait assigner en référé Mme, [H], [R] devant le Juge des contentieux de la protection près le tribunal judiciaire d’Albi, aux fins d’obtenir la résiliation du contrat, l’expulsion, et la condamnation au paiement des sommes dues.

A l’audience du 2 février 2026, la SA HLM LES MAISONS CLAIRES, représentée par son Conseil, sollicite du Juge de :

— Constater la résiliation de plein droit du bail d’habitation, en application de la clause résolutoire insérée au contrat,

— Ordonner l’expulsion de Mme, [H], [R] épouse, [B], ainsi que celle de tout occupant de son chef, si besoin est avec le concours de la force publique et d’un serrurier, et sous astreinte de 16 € par jour de retard,

— Condamner Mme, [H], [R] épouse, [B] à lui payer la somme provisionnelle de 3 859,05 €, représentant les loyers, charges et indemnités échus (décompte actualisé au 27 janvier 2026),

— La condamner à lui payer une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer majoré des charges à compter de la résiliation du bail, et jusqu’à libération effective des lieux,

— En tant que de besoin, la condamner à fournir avis d’imposition et enquête de ressources associée,

— La condamner à lui payer la somme de 800 € en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— La condamner au paiement des entiers dépens de l’instance.

Elle s’oppose à tout délai de paiement, la défenderesse n’ayant pas repris le paiement du loyer courant et n’ayant réalisé aucun versement.

En défense, Mme, [H], [R] épouse, [B], comparant en personne, ne conteste pas le montant de la dette.

Elle déclare que les allocations avaient été suspendues car son titre de séjour n’avait pas été renouvelé. Elle ajoute que la situation a été régularisée, et qu’elle perçoit à nouveau le RSA.

Elle précise avoir un enfant de 6 ans à sa charge, et présenter plusieurs dettes.

Elle sollicite des délais de paiement, mais ne produit aucune pièce justificative de sa situation.

La décision a été mise en délibéré au 23 mars 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

I. Sur la résiliation du contrat de bail

Sur la recevabilité des demandes

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture du Tarn par la voie électronique le 26 novembre 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 applicable au présent litige.

Les demandes sont donc recevables.

Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire

Selon l’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 applicable au présent litige, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le contrat de bail contient une clause résolutoire (article 4-7-1) prévoyant expressément un délai de deux mois pour régularisation de la dette.

Or, un commandement de payer visant cette clause a été signifié à la locataire le 4 septembre 2025.

Il est manifestement demeuré infructueux durant plus de deux mois, ce qui n’est pas contesté par la défenderesse.

Le contrat de bail a donc pris fin le 5 novembre 2025, par acquisition de la clause résolutoire.

II. Sur les demandes en paiement

En application des dispositions de l’article 1728 du code civil, le preneur est tenu de deux obligations principales, dont l’une d’elles est de payer le prix du bail aux termes convenus.

Par ailleurs, selon l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, la SA HLM LES MAISONS CLAIRES produit un décompte démontrant que Mme, [H], [R] épouse, [B] lui restait redevable de la somme de 3 859,05 € à la date du 27 janvier 2026.

Néanmoins, il convient de déduire de ce décompte la somme totale de 508,11 € , facturée au titre de frais de procédure, et non assimilable à une dette de loyer.

En conséquence, Mme, [H], [R] épouse, [B] sera condamnée, à titre provisionnel, à payer au bailleur la somme de 3 350,94 €, au titre des loyers, charges, et indemnités d’occupation échus au 27 janvier 2026.

III. Sur la demande reconventionnelle en délais de paiement

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, modifié par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, dispose que : « Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation. »

En l’espèce, Mme, [H], [R] épouse, [B] sollicite l’octroi de délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire.

Elle ne produit néanmoins aucune pièce justificative de sa situation personnelle.

En outre et surtout, elle ne justifie pas de la reprise du paiement du loyer courant en intégralité au jour de l’audience.

Or, la SA, [Adresse 5] LES MAISONS CLAIRES s’oppose à tout délai de paiement.

Dès lors, il sera constaté que les critères imposés par les textes n’étant pas réunis, ni délai de paiement ni suspension des effets de la clause résolutoire ne seront ordonnés.

En conséquence, faute de départ volontaire dès signification de la présente ordonnance, l’expulsion de Mme, [H], [R] épouse, [B], ainsi que de tout occupant de son chef, sera ordonnée.

Il n’y aura cependant pas lieu à assortir cette décision d’une astreinte.

Mme, [H], [R] épouse, [B] sera en outre condamnée au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 5 novembre 2025 à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant résultant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi.

IV. Sur les autres demandes

Sur la fourniture de l’avis d’imposition et de l’enquête de ressources associée

Compte tenu de l’issue du litige, cette demande paraît désormais sans objet, de sorte qu’elle sera rejetée.

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 alinéa 1er du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, Mme, [H], [R] épouse, [B] sera condamnée au paiement des dépens de l’instance.

Sur les frais irrépétibles

En application des dispositions de l’article 700 alinéa 1er du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

En l’espèce, compte tenu de la situation respective des parties, il ne paraît pas inéquitable de rejeter la demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

En application des dispositions des articles 514 et suivants du code de procédure civile, la présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

La Juge des contentieux de la protection, statuant en référé, publiquement, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire rendue en premier ressort,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au contrat de bail conclu le 5 juin 2023 entre d’une part la SA HLM LES MAISONS CLAIRES, et d’autre part Mme, [H], [R] épouse, [B], portant sur un appartement n°58, situé, [Adresse 6], [Adresse 7], sont réunies à la date du 5 novembre 2025,

DISONS qu’à défaut pour Mme, [H], [R] épouse, [B] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, la SA HLM LES MAISONS CLAIRES pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique,

REJETONS la demande d’astreinte,

CONDAMNONS Mme, [H], [R] épouse, [B] à payer à la SA HLM LES MAISONS CLAIRES, à titre provisionnel, la somme de 3 350,94 € (trois-mille-trois-cent-cinquante euros et quatre-vingt-quatorze centimes), selon décompte arrêté au 27 janvier 2026,

CONDAMNONS Mme, [H], [R] épouse, [B] à payer à la SA, [Adresse 5] LES MAISONS CLAIRES une indemnité mensuelle d’occupation, à compter du 5 novembre 2025, et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux,

FIXONS cette indemnité mensuelle d’occupation au montant du loyer et des charges, calculés tels que si le contrat s’était poursuivi,

DÉBOUTONS les parties du surplus de leurs demandes,

DÉBOUTONS la SA, [Adresse 8] de la demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNONS Mme, [H], [R] épouse, [B] au paiement des dépens de l’instance,

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

LA GREFFIÈRE LA JUGE