TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MULHOUSE

— --------------------------------

[Adresse 10]

[Adresse 5]

[Adresse 8]

[Localité 7]

— ---------------------------

Pôle de la protection, de l’exécution et de la proximité

Service civil

MINUTE n°

N° RG 24/00933 – N° Portalis DB2G-W-B7I-IYAN

Section 2

République Française

Au Nom du Peuple Français

JUGEMENT

DU 19 décembre 2024

Juge des Contentieux de la protection

PARTIE DEMANDERESSE :

E.P.I.C. OPH [Localité 9] ALSACE AGGLOMERATION HABITAT prise en la personne de son représentant légal, dont le siège social est sis [Adresse 4]

— représentée par Maître Sophie PUJOL-BAINIER de la SCP BSP² AVOCATS ASSOCIES, avocats au barreau de MULHOUSE, vestiaire : 41

PARTIE DEFENDERESSE :

Monsieur [C] [F] [H]

né le 04 Août 1998 en TUNISIE, demeurant [Adresse 2]

— non comparant

Madame [L] [P] épouse [H]

née le 07 Janvier 2000 en TUNISIE, demeurant [Adresse 2]

— non comparante

Nature de l’affaire : Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion – Sans procédure particulière

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DEBATS :

Sophie BAGHDASSARIAN : Président

Clarisse GOEPFERT : Greffier

DEBATS : à l’audience du 17 Septembre 2024

JUGEMENT : réputé contradictoire en premier ressort

prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 19 décembre 2024 et signé par Sophie BAGHDASSARIAN, juge des contentieux de la protection, et Clarisse GOEPFERT, Greffier

EXPOSE DU LITIGE

Suivant contrat du 18 août 2022, l’OPH [Localité 9] ALSACE AGGLOMÉRATION HABITAT a donné à bail à Madame [L] [P] épouse [H] et Monsieur [C] [H] un logement sis [Adresse 1] à [Localité 6] en contrepartie du paiement d’un loyer mensuel actuellement fixé à 376,77 € hors charge et hors APL, le loyer étant payable à terme échu.

Le 8 novembre 2023, l’OPH [Localité 9] ALSACE AGGLOMÉRATION HABITAT a fait signifier à Madame [L] [P] épouse [H] et Monsieur [C] [H] un commandement visant la clause résolutoire de payer un arriéré locatif d’un montant de 2 583,78 €.

Par exploit d’huissier délivré le 4 avril 2024, l’OPH MULHOUSE ALSACE AGGLOMÉRATION HABITAT a fait citer Madame [L] [P] épouse [H] et Monsieur [C] [H] devant le juge des contentieux de la protection du présent tribunal, au visa des articles 7 de la loi du 6 juillet 1989, 1184, 1224 et 1227 du code civil aux fins de voir :

— constater que le bail a été résilié de plein droit;

— subsidiairement, prononcer la résiliation judiciaire du bail aux torts exclusifs du locataire ;

— En conséquence, ordonner l’expulsion de Madame [L] [P] épouse [H] et Monsieur [C] [H] et de tout occupant de son chef sans délais;

— condamner Madame [L] [P] épouse [H] et Monsieur [C] [H], à verser à l’OPH [Localité 9] ALSACE AGGLOMÉRATION HABITAT, à titre d’arriérés de loyer la somme de 4 507,68 euros augmentée des intérêts légaux à compter de la décision à intervenir ;

— condamner Madame [L] [P] épouse [H] et Monsieur [C] [H], à verser à l’OPH [Localité 9] ALSACE AGGLOMÉRATION HABITAT, les loyers et avance sur charges en deniers et quittances à partir du dernier décompte locatif versé aux débats et jusqu’au prononcé du jugement ;

— fixer l’indemnité d’occupation due à compter du 9 janvier 2024 à la somme de 376,77 euros ;

— condamner Madame [L] [P] épouse [H] et Monsieur [C] [H], à verser jusqu’à la libération des lieux, l’indemnité d’occupation de 376,77 euros par mois ;

— dire que l’indemnité d’occupation évoluera dans les mêmes conditions que le loyer et les charges qui seraient dus si le bail n’avait pas été résilié;

— condamner Madame [L] [P] épouse [H] et Monsieur [C] [H], aux entiers frais et dépens de la procédure, y compris les frais de commandement de payer, soit la somme de 141,36 euros ainsi qu’à verser à l’OPH [Localité 9] ALSACE AGGLOMÉRATION HABITAT, la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— constater l’exécution provisoire du jugement à intervenir.

Au visa des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, la partie demanderesse expose avoir été contrainte de faire délivrer à Madame [L] [P] épouse [H] et Monsieur [C] [H] un commandement visant la clause résolutoire pour défaut de règlement des loyers, et dont les causes n’ont pas été régularisées dans le délai légal.

A titre subsidiaire, elle demande à voir prononcer la résiliation du bail en raison des manquements des locataires à leur obligation de payer les loyers et les charges à échéance.

A l’audience du 17 septembre 2024, la partie demanderesse, représentée par son avocat, se réfère à ses conclusions d’assignation et a déposé ses pièces.

Madame [L] [P] épouse [H] et Monsieur [C] [H] assignés à l’étude, ne sont ni présents ni représentés.

Le diagnostic social et financier n’a pas été établi, les locataires n’ayant pas répondu aux sollicitations des services sociaux.

Les parties comparantes ont été avisées lors de la clôture des débats de la date à laquelle la décision serait rendue par mise à disposition au greffe.

La décision étant susceptible d’appel, il y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l’article 473 du Code de procédure civile.

L’affaire a été mise en délibéré au 19 décembre 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité de l’action

Conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi du 6 juillet 1989, il est justifié de la signalisation de la situation d’impayés, à l’organisme payeur des aides au logement, donc la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives est réputée faite deux mois avant la délivrance de l’assignation.

Aux termes de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 modifiée, sous peine d’irrecevabilité, la demande aux fins de résiliation de bail pour dette locative doit être notifiée au représentant de l’État dans le département au moins deux mois avant l’audience.

En l’espèce, l’OPH [Localité 9] Alsace agglomération-habitat justifie avoir accompli ces formalités dans les délais impartis, la demande en résiliation de bail ayant été notifiée à la Préfecture du Haut-Rhin le 5 avril 2024, soit plus de deux mois avant l’audience.

Sa demande formée à l’encontre de Madame [L] [P] épouse [H] et Monsieur [C] [H] aux fins de résiliation judiciaire du contrat de bail conclu entre les parties doit donc être déclarée régulière et recevable.

Sur la résiliation du bail

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le bail est une obligation essentielle du locataire, ce qui résulte tant du bail signé entre les parties le 18 août 2022 qui prévoit une clause résolutoire à défaut de respect de ces obligations que de l’article 1728 du Code civil et de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989.

L’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989 précise que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de bail pour inexécution de cette obligation essentielle produit effet deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le bail conclu le 18 août 2022 contient une clause résolutoire (article 3-2 b) aux termes de laquelle le contrat de bail est résolu de plein droit à défaut de paiement des sommes, loyers et charges régulièrement appelées, dues par le locataire, d’un montant au moins équivalent à trois mois de loyer déduction faite des aides pour le logement, deux mois après la délivrance d’un commandement de payer resté infructueux.

Un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 8 novembre 2023, pour la somme en principal de 2 583,78 € correspondant à au moins trois mois de loyers impayés.

Ce commandement est régulier en la forme en ce qu’il reproduit la clause résolutoire insérée au contrat de location, ainsi que les mentions ou informations imposées à peine de nullité par l’article 24 § I de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989.

Il n’est pas contesté que ces causes du commandement n’ont pas été réglées dans les deux mois de sa délivrance de telle sorte que les conditions de résiliation du bail étaient réunies de plein droit dès l’expiration de ce délai de deux mois.

Ainsi, il convient de constater que la clause résolutoire est acquise et le bail résilié depuis le 9 janvier 2024.

Sur la suspension de la clause résolutoire et Sur les délais de paiement

En application de l’article 24 VII de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au litige, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

Aux termes des dispositions de l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au litige, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa.

En l’espèce, il résulte du dernier décompte du 9 septembre 2024 que Madame [L] [P] épouse [H] et Monsieur [C] [H] n’ont pas repris le paiement des loyers et n’ont pas répondu aux convocations en vue de l’élaboration du diagnostic social et financier par les services sociaux. Dès lors que les conditions juridiques ne sont pas réunies, il n’est pas possible d’accorder ni des délais de paiement ni la suspension de la clause résolutoire.

Le bénéfice de la clause résolutoire étant acquis à l’OPH [Localité 9] Alsace agglomération-habitat, Madame [L] [P] épouse [H] et Monsieur [C] [H] n’ont plus aucun droit ni titre pour occuper les immeubles litigieux.

Ils doivent donc être condamnés à l’évacuer, de corps et de biens, ainsi que de tous occupants de son chef, dans le délai de deux mois à compter de la signification du commandement d’avoir à libérer les lieux, délai légal prévu à l’article L.412-1 du Code des Procédures Civiles d’Exécution.

A défaut de libération volontaire de sa part dans ce délai de deux mois, il pourra être procédé à leur expulsion, ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef.

Sur la demande en paiement

Aux termes de l’article 9 du Code de procédure civile, chaque partie doit établir la réalité des faits qu’elle invoque et nécessaires au succès de ses prétentions, l’article 1353 du Code civil dispose que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et, réciproquement, que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

La bailleresse sollicite dans l’assignation susvisée la condamnation de Madame [L] [P] épouse [H] et Monsieur [C] [H] au paiement de la somme de 4 507,68 € au titre des loyers et charges impayés, outre les indemnités d’occupation.

Madame [L] [P] épouse [H] et Monsieur [C] [H], absents à la procédure, ne justifient par hypothèse d’aucun paiement libératoire supplémentaire à ceux compris dans le décompte et ne contestent pas le montant de la dette. Il convient en conséquence de les condamner solidairement à payer à l’OPH [Localité 9] ALSACE AGGLOMÉRATION HABITAT la somme de 4 507,68€ au titre de l’arriéré de loyers, charges, avances sur charges arrêté au 31 janvier 2024 selon décompte du 6 février 2024, l’échéance de février 2024 n’étant pas comprise dans le décompte.

Par ailleurs, la demande porte sur la condamnation en deniers et quittances à partir du dernier décompte locatif versé aux débats et jusqu’au prononcé du jugement.

Il convient de rappeler que ces sommes sont comprises dans le cadre de l’indemnité d’occupation.

Cette somme produira intérêts au taux légal à compter du présent jugement, conformément aux articles 1231-6 et 1231-7 du Code civil, et à la demande.

Sur l’indemnité d’occupation

L’indemnité d’occupation a un caractère mixte indemnitaire et compensatoire dans la mesure où elle est destinée, à la fois, à rémunérer le propriétaire de la perte de jouissance du local et à l’indemniser du trouble subi du fait de l’occupation illicite de son bien.

Il convient de fixer l’indemnité d’occupation mensuelle au montant du loyer hors APL qui aurait été dû si le contrat de bail s’était poursuivi, indexation comprise, soit la somme de 376,77 €, et majorée au titre des charges dûment justifiées.

Il y a lieu de condamner solidairement Madame [L] [P] épouse [H] et Monsieur [C] [H] à verser cette indemnité d’occupation mensuelle forfaitaire à compter du mois de février 2024 inclus selon décompte du 6 février 2024 et ce jusqu’à libération effective des locaux et remise des clefs au bailleur ou à son représentant.

Sur le surplus

Succombant, Madame [L] [P] épouse [H] et Monsieur [C] [H] sont condamnés in solidum aux entiers dépens de la présente procédure, conformément aux dispositions de l’article 696 du Code de procédure civile, y compris les frais du commandement du payer.

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Compte tenu de la solution apportée au litige, Madame [L] [P] épouse [H] et Monsieur [C] [H] sont condamnés in solidum à payer à EPIC OPH [Localité 9] ALSACE AGGLOMERATION HABITAT la somme de 500€ au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile .

En application des dispositions de l’article 514 du Code de procédure civile applicables depuis le 1er janvier 2020, l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

La Vice-Présidente chargée des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

DECLARE l’OPH [Localité 9] ALSACE AGGLOMÉRATION HABITAT recevable en ses demandes ;

CONSTATE que le bail conclu entre les parties le 18 août 2022 s’est trouvé de plein droit résilié le 9 janvier 2024 par application de la clause résolutoire contractuelle ;

DIT n’y avoir lieu à suspendre la clause résolutoire et à accorder des délais de paiement;

ORDONNE qu’à défaut pour Madame [L] [P] épouse [H] et Monsieur [C] [H] d’avoir libéré les lieux, situés sis [Adresse 3] deux mois après la signification du commandement d’avoir à quitter les lieux conformément aux dispositions de l’article L. 412-1 du Code des procédures civiles d’exécution, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef ;

RAPPELLE que les meubles trouvés dans les lieux seront traités conformément aux dispositions de l’article L. 433-1 du Code des procédures civiles d’exécution et aux nouvelles dispositions de l’article R 433-3 du Code des procédures civiles d’exécution;

FIXE l’indemnité d’occupation mensuelle due par Madame [L] [P] épouse [H] et Monsieur [C] [H] au montant du loyer hors APL qui aurait été dû si le contrat de bail s’était poursuivi, indexation comprise, soit la somme de 376,77 €, et majorée au titre des charges dûment justifiées ;

CONDAMNE solidairement Madame [L] [P] épouse [H] et Monsieur [C] [H] à payer à l’OPH [Localité 9] Alsace agglomération-habitat cette indemnité d’occupation mensuelle à compter du mois de février 2024 et ce jusqu’au départ effectif des lieux de tout bien de toute personne ;

CONDAMNE solidairement Madame [L] [P] épouse [H] et Monsieur [C] GHARBIà payer à l’OPH [Localité 9] Alsace agglomération-habitat une somme de 4 507,68 € au titre de l’arriéré de loyers, charges, avances sur charges, indemnités d’occupation arrêté à l’échéance du mois de janvier 2024 selon décompte du 6 février 2024, augmentée des intérêts au taux légal à compter du présent jugement;

DÉBOUTE l’OPH [Localité 9] Alsace agglomération-habitat du surplus de ses prétentions ;

CONDAMNE in solidum Madame [L] [P] épouse [H] et Monsieur [C] [H] aux entiers dépens y compris le coût du commandement de payer;

CONDAMNE in solidum Madame [L] [P] épouse [H] et Monsieur [C] [H] à payer à l’OPH [Localité 9] Alsace agglomération-habitat à payer la somme de 500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

RAPPELLE l’exécution provisoire.

AINSI JUGE ET PRONONCE par mise à disposition au greffe, le 19 décembre 2024, par Sophie BAGHDASSARIAN, juge des contentieux de la protection et Clarisse GOEPFERT, Greffier .

Le Greffier, Le Juge des contentieux de la protection,