DÉCISION DU : 05 Janvier 2026

DOSSIER : N° RG 25/00373 – N° Portalis DB3A-W-B7J-EGWQ

NAC : 5AA

AFFAIRE : [E] [W] C/ [O] [L], [B] [L]

MINUTE N° : 26/00009

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’ALBI

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

COMPOSITION DU TRIBUNAL

PRESIDENT : M^me CABANES,

GREFFIER lors des débats et de la mise à disposition : M. CHAUVIER, Greffier

PARTIES :

DEMANDERESSE

Madame [E] [W]

[Adresse 3]

[Adresse 6]

[Localité 5]

comparante

DEFENDEURS

Monsieur [O] [L]

[Adresse 1]

[Localité 4]

non comparant

Madame [B] [L]

[Adresse 1]

[Localité 4]

comparante

Débats tenus à l’audience du : 17 Novembre 2025

Ordonnance prononcée par sa mise à disposition au greffe le 05 Janvier 2026

Le 05 Janvier 2026

ccc délivrées aux parties

cccrfe délivrée à Mme [W]

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat signé le 28 août 2024, Mme [E] [W] a donné à bail à M. [O] [L] et Mme [B] [L] une maison d’habitation située [Adresse 2], pour un loyer mensuel initial de 885 €, outre 35 € à titre de provision sur charges.

Des loyers étant demeurés impayés, Mme [W] a fait signifier aux locataires un commandement de payer visant la clause résolutoire le 7 mai 2025.

Cet acte a été notifié à la CCAPEX le 14 mai 2025.

Mme [E] [W] a ensuite fait assigner en référé M. [O] [L] et Mme [B] [L] devant le Juge des contentieux de la protection près le tribunal judiciaire d’Albi, par actes de commissaire de justice du 2 octobre 2025, aux fins d’obtenir la résiliation du contrat, l’expulsion, et la condamnation au paiement des sommes dues.

A l’audience du 17 novembre 2025, Mme [E] [W] sollicite du Juge, sur le fondement des dispositions de la loi du 6 juillet 1989, de :

— Constater la résiliation de plein droit du bail d’habitation, en application de la clause résolutoire insérée au contrat,

— Ordonner l’expulsion de M. [O] [L] et Mme [B] [L], ainsi que celle de tout occupant de leur chef, si besoin est avec le concours de la force publique et d’un serrurier,

— Condamner solidairement M. [O] [L] et Mme [B] [L] à lui payer la somme provisionnelle de 10 769,54 €, représentant les loyers, charges, indemnités échus et frais (décompte actualisé au jour de l’audience),

— Les condamner solidairement à lui payer une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer majoré des charges à compter de la résiliation du bail, et jusqu’à libération effective des lieux,

— Les condamner solidairement à lui payer la somme de 600 € en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— Les condamner solidairement au paiement des dépens de l’instance.

A l’appui de ses prétentions, Mme [E] [W] affirme avoir été patiente, mais vouloir désormais récupérer son bien. Elle s’oppose à l’octroi de délais de paiement.

En défense, Mme [B] [L] sollicite des délais de paiement, proposant de régler la somme de 280 € par mois, en plus du loyer, à partir du mois de décembre 2025.

Elle explique que le dernier loyer réglé est intervenu en février 2025, et qu’elle a connu des problèmes financiers (dossier de surendettement rejeté et paiements irréguliers de la part de la CAF et de France Travail).

Elle ne conteste pas le montant réclamé, en ce inclus les régularisations de charges.

M. [O] [L], bien que régulièrement assigné selon les formes de la remise à domicile, ne comparaît pas.

L’ordonnance sera donc réputée contradictoire.

La décision a été mise en délibéré au 5 janvier 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

I. Sur la résiliation du contrat de bail

Sur la recevabilité des demandes

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture du Tarn par la voie électronique le 2 octobre 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 applicable au présent litige.

Les demandes sont donc recevables.

Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire

Selon l’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 applicable au présent litige, et suivant avis rendu par la Troisième Chambre civile de la Cour de cassation le 13 juin 2024, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le contrat de bail conclu le 28 août 2024 contient une clause résolutoire prévoyant un délai de six semaines pour régularisation de la dette. Ce délai s’impose donc aux parties.

Or, un commandement de payer visant cette clause a été signifié aux locataires le 7 mai 2025. Il est manifestement demeuré infructueux durant plus de six semaines.

Le contrat de bail a donc pris fin le 19 juin 2025, par acquisition de la clause résolutoire.

II. Sur les sommes dues au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver ; réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, Mme [W] produit un décompte actualisé au jour de l’audience, présentant un solde de la dette d’un montant de 10 769,54 €.

Ce montant n’est pas contesté par Mme [L].

Il convient cependant d’en déduire les sommes suivantes :

—  408,09 €,

—  189,67 €,

Soit au total : 597,76 €, réclamées au titre des frais d’huissier, ceux-ci étant inclus dans les dépens et les frais irrépétibles.

En conséquence, M. [O] [L] et Mme [B] [L] seront solidairement condamnés à payer à Mme [E] [W] la somme de 10 171,78 euros au titre des loyers, charges et indemnités impayés échus au 17 novembre 2025, à titre provisionnel.

III. Sur la demande reconventionnelle en délais de paiement et suspension des effets de la clause résolutoire

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, modifié par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, dispose que : « Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation. »

En l’espèce, Mme [B] [L] sollicite la suspension des effets de la clause résolutoire et l’octroi de délais de paiement.

Il sera cependant relevé que le Juge ne dispose d’aucun justificatif concernant la situation personnelle et financière des locataires.

En outre et surtout, il n’est pas justifié que ceux-ci aient repris le paiement du loyer courant au jour de l’audience, de sorte que les conditions requises par les textes ne sont pas remplies.

Enfin, Mme [W] s’y oppose.

Dès lors, au regard de l’ensemble de ces éléments, la demande en délais de paiement et suspension des effets de la clause résolutoire sera rejetée.

IV. Sur les autres demandes

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 alinéa 1er du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, M. [O] [L] et Mme [B] [L] supporteront solidairement la charge des dépens de l’instance, en ce compris le coût des actes de commissaires de justice.

Sur les frais irrépétibles

En application des dispositions de l’article 700 alinéa 1er du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

En l’espèce, M. [O] [L] et Mme [B] [L] seront solidairement condamnés à payer à Mme [E] [W] la somme de 276 € sur ce fondement, correspondant aux honoraires de commissaire de justice non compris dans les dépens.

Le surplus de la demande formée à ce titre sera rejetée, faute de justificatif d’autres sommes engagées.

Sur l’exécution provisoire

En application des dispositions des articles 514 et suivants du code de procédure civile, la présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

La Juge des contentieux de la protection statuant en référé, publiquement et par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire rendue en premier ressort,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 28 août 2024 entre Mme [E] [W] d’une part, et M. [O] [L] et Mme [B] [L] d’autre part, portant sur la maison située [Adresse 2], sont réunies à la date du 19 juin 2025,

DÉBOUTONS Mme [B] [L] de sa demande en suspension des effets de la clause résolutoire et délais de paiement,

ORDONNONS en conséquence à M. [O] [L] et Mme [B] [L] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification de la présente ordonnance,

DISONS qu’à défaut pour M. [O] [L] et Mme [B] [L] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, Mme [E] [W] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, y compris le cas échéant avec le concours de la force publique et d’un serrurier,

CONDAMNONS solidairement M. [O] [L] et Mme [B] [L] à payer àMme [E] [W], à titre provisionnel, la somme de 10 171,78 € (dix-mille-cent-soixante-et-onze euros et soixante-dix-huit centimes), au titre des loyers, charges et indemnités échus et impayés au 17 novembre 2025,

CONDAMNONS solidairement M. [O] [L] et Mme [B] [L] à payer à Mme [E] [W] une indemnité mensuelle d’occupation, à compter du 19 juin 2025, et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés,

FIXONS cette indemnité mensuelle d’occupation au montant du loyer et des charges, calculés tels que si le contrat s’était poursuivi,

CONDAMNONS solidairement M. [O] [L] et Mme [B] [L] à payer àMme [E] [W] la somme de 276 € (deux-cent-soixante-seize euros), au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNONS solidairement M. [O] [L] et Mme [B] [L] aux dépens de l’instance,

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

LE GREFFIER LA JUGE