DÉCISION DU : 04 Mai 2026

DOSSIER : N° RG 25/00398 – N° Portalis DB3A-W-B7J-EG43

NAC : 5AA

AFFAIRE : TARN HABITAT- OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DU TARN C/ [J] [W]

MINUTE N° : 26/

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’ALBI

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

COMPOSITION DU TRIBUNAL

PRESIDENT : M^me CABANES, en présence de M^me NOEL

GREFFIER lors des débats et de la mise à disposition : M^me ODRION, Greffière

PARTIES :

DEMANDERESSE

TARN HABITAT- OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DU TARN

[Adresse 1]

[Localité 1]

représentée par M^e Luc RIMAILLOT, avocat au barreau d’ALBI

DEFENDEUR

Monsieur [J] [W]

[Adresse 2]

[Adresse 3]

[Localité 2]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 81004-2025-002485 du 26/11/2025 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de ALBI)

représenté par M^e Dominique LAURENT, avocat au barreau d’ALBI

Débats tenus à l’audience du : 23 Mars 2026

Ordonnance prononcée par sa mise à disposition au greffe le 04 Mai 2026

Le 04 Mai 2026

ccc délivrées aux parties

cccrfe délivrée à M^e RIMAILLOT

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat signé le 29 juin 2022, l’Office Public départemental HLM TARN HABITAT a donné à bail à M. [J] [W] un appartement n° [Adresse 3], situé [Adresse 2], [Localité 2], pour un loyer mensuel initial de 399,73 €, provision sur charges comprise.

Le loyer résiduel actuel s’élève à la somme de 196,56 €.

Des loyers étant demeurés impayés, TARN HABITAT a adressé à M. [W] une mise en demeure en date du 18 février 2025.

Puis, par acte du 3 mars 2025, le bailleur a fait signifier au locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire.

Le 5 mars 2025, cet acte a été notifié à la CCAPEX.

Enfin, par acte de commissaire de justice du 15 octobre 2025, TARN HABITAT a fait assigner en référé M. [J] [W] devant le Juge des contentieux de la protection près le tribunal judiciaire d’Albi, aux fins d’obtenir la résiliation du contrat, l’expulsion, et la condamnation au paiement des sommes dues.

A l’audience du 23 mars 2026, TARN HABITAT, représenté par son Conseil, sollicite du Juge de :

— Suspendre les effets de la clause résolutoire pendant les délais qui seront accordés à M. [W],

— Autoriser M. [J] [W] à s’acquitter de l’arriéré locatif par mensualités, en sus du paiement du loyer courant, sur une durée de 24 mois à compter de la décision à intervenir,

— Juger que le respect intégral du plan d’apurement emportera maintien du bail et absence de résiliation,

— Juger que la clause résolutoire ne produira effet qu’en cas de non-respect strict du plan d’apurement fixé par le Juge, et dans ce cas, maintenir les demandes en résiliation de bail, expulsion, et paiement des impayés,

— Dire que chaque partie conservera la charge de ses propres dépens.

TARN HABITAT fait valoir qu’un accord est intervenu entre les parties, portant sur des délais de paiement à hauteur de 24 mois

A défaut de respect de cet accord, le bailleur sollicite que les demandes initiales soient maintenues.

En défense, M. [J] [W], représenté par son Conseil, sollicite du Juge, sur le fondement des dispositions de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, et de l’article 1343-5 du code civil, de :

— Suspendre les effets de la clause résolutoire pendant les délais qui lui seront accordés,

— L’autoriser à s’acquitter de l’arriéré locatif par mensualités, en sus du paiement du loyer courant, sur une durée de 24 mois,

— Juger que le respect intégral du plan d’apurement emportera maintien du bail et absence de résiliation,

— Juger que la clause résolutoire ne produira effet qu’en cas de non-respect strict du plan d’apurement fixé par le Juge,

— Dire que chaque partie conservera la charge de ses propres dépens.

A l’appui de ses prétentions, M. [J] [W] fait valoir une reprise du paiement du loyer résiduel depuis le mois de novembre 2025. Il est actuellement en recherche d’emploi dans le secteur de la livraison.

Il se prévaut d’un accord avec le bailleur.

La décision a été mise en délibéré au 4 mai 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

I. Sur la résiliation du contrat de bail

Sur la recevabilité des demandes

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture du Tarn par la voie électronique le 16 octobre 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 applicable au présent litige.

Les demandes sont donc recevables.

Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 applicable au présent litige prévoit que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le contrat de bail conclu le 29 juin 2022 contient une clause résolutoire (article 8) et un commandement de payer visant cette clause a été signifié au locataire le 3 mars 2025.

Ce commandement est manifestement demeuré infructueux durant plus de deux mois.

Le contrat de bail a donc pris fin le 30 août 2025, par acquisition de la clause résolutoire.

II. Sur les sommes dues au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés

Il résulte des dispositions de l’article 1728 du code civil que le preneur est tenu de deux obligations principales :

1° D’user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d’après les circonstances, à défaut de convention ;

2° De payer le prix du bail aux termes convenus.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver ; réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, TARN HABITAT produit un décompte actualisé au 19 mars 2026, présentant un solde de la dette d’un montant de 4 979,17 €.

Néanmoins, il convient de déduire les sommes de 76,20 € (7,62 x 10) et de 149,67 €, facturées au titre de frais d’enquête sociale et de frais de poursuites, non assimilables à une dette locative.

En conséquence, M. [J] [W] sera condamné à payer à TARN HABITAT la somme de 4753,30 euros au titre des loyers, charges et indemnités impayés échus au 19 mars 2026, à titre provisionnel.

III. Sur les délais de paiement et la suspension de la clause résolutoire

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, modifié par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, dispose que : « Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation. »

En l’espèce, les parties sont d’accord pour un plan d’apurement de la dette sur une durée de 24 mois.

Le juge constatera l’accord des parties.

En outre, M. [W] justifie de la reprise du paiement du loyer résiduel depuis le mois de novembre 2025.

Ainsi, M. [J] [W] sera autorisé à se libérer du montant de la dette selon les modalités qui seront rappelées au dispositif, soit 23 mensualités d’un montant de 200 €, et une 24ème mensualité d’un montant de 153,30 €.

Les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés.

Néanmoins, tout défaut de paiement des loyers et charges courants d’une part, et/ou des délais de paiement d’autre part, justifieront la condamnation de M. [J] [W] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle, et la reprise des effets de la clause résolutoire.

IV. Sur les autres demandes

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 alinéa 1er du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, chacune des parties conservera la charge de ses propres dépens.

Sur l’exécution provisoire

En application des dispositions des articles 514 et suivants du code de procédure civile, la présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

La Juge des contentieux de la protection statuant en référé, publiquement, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire rendue en premier ressort,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 29 juin 2022 entre l’Office public départemental HLM TARN HABITAT d’une part, et M. [J] [W] d’autre part, portant sur le logement n°[Adresse 3], situé [Adresse 2], [Localité 2], sont réunies à la date du 30 août 2025,

CONDAMNONS M. [J] [W] à payer à l’Office public départemental HLM TARN HABITAT, à titre provisionnel, la somme de 4 753,30 € (quatre-mille-sept-cent-cinquante-trois euros et trente centimes), au titre des loyers, charges et indemnités impayés et échus au 19 mars 2026,

CONSTATONS et VALIDONS l’accord des parties concernant l’apurement de la dette,

AUTORISONS M. [J] [W] à s’acquitter des sommes dues, outre le loyer et les charges courants, en 23 mensualités d’un montant de 200 € (deux cents euros), et une 24ème mensualité d’un montant de 153,30 € (cent-cinquante-trois euros et trente centimes),

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés,

DISONS que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

DISONS qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception, justifiera :

que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

qu’à défaut pour M. [J] [W] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, TARN HABITAT puisse faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours de la force publique si besoin est;

que M. [J] [W] soit condamné à payer à TARN HABITAT une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération définitive des lieux caractérisée par la remise des clés ; et ce étant observé que cette indemnité sera annuellement révisée en fonction de la valeur locative du bien ;

DISONS que chacune des parties conserve à sa charge ses propres dépens,

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

LA GREFFIÈRE LA JUGE