N° RG 25/09734 – N° Portalis DB2E-W-B7J-N6OX

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE STRASBOURG

11ème Chambre Civile, Commerciale

et des Contentieux de la Protection

[Adresse 1]

[Adresse 1]

[Localité 1]

11ème civ. S2

N° RG 25/09734

N° Portalis DB2E-W-B7J-N6OX

Minute n°

☐ Copie exec. à :

M^e Esther OUAKNINE

☐ Copie c.c à la Préfecture

Le

Le Greffier

M^e Esther OUAKNINE

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU

10 AVRIL 2026

DEMANDERESSE :

S.C.I. FONCIERE BENAMRAN, RCS de Strasbourg N° 539 297 887

[Adresse 2]

[Localité 1]

représentée par M^e Esther OUAKNINE, avocat au barreau de STRASBOURG, vestiaire : 69

DEFENDEUR :

Monsieur [V] [M]

né le 17 Septembre 1997 à [Localité 2]

[Adresse 3]

[Localité 1]

non comparant, non représenté

OBJET : Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Catherine KRUMMER, Vice-Présidente des Contentieux de la Protection

Virginie HOPP, Greffière

DÉBATS :

A l’audience publique du 13 Février 2026 à l’issue de laquelle le Président, Catherine KRUMMER, Vice-Présidente des Contentieux de la Protection, a avisé les parties que le jugement serait prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 10 Avril 2026.

JUGEMENT

Réputé contradictoire en Premier ressort,

Rendu par mise à disposition au greffe,

Signé par Catherine KRUMMER, Vice-Présidente des Contentieux de la Protection

et par Virginie HOPP, Greffière

RAPPEL DES FAITS

Par contrat du 23 janvier 2023, la SCI FONCIERE BENAMRAN a consenti à Monsieur [V] [M] un bail d’habitation sur un logement situé [Adresse 3] pour un loyer mensuel de 380.00 euros ainsi que 100 euros au titre de provision mensuelle de charges.

En raison de loyers qui seraient demeurés impayés, la SCI FONCIERE BENAMRAN a fait délivrer le 2 décembre 2024 à Monsieur [V] [M] un commandement de payer la somme en principal de 2186.00 euros et visant la clause résolutoire.

Par acte délivré le 29 octobre 2025, la SCI FONCIERE BENAMRAN a fait assigner Monsieur [V] [M] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de STRASBOURG, afin d’obtenir la résiliation du bail, l’expulsion du locataire et sa condamnation au paiement des arriérés de loyers et indemnités d’occupation.

A l’audience du 13 février 2026, la SCI FONCIERE BENAMRAN, dûment représentée, a repris les termes de son acte introductif d’instance à l’exception de la demande d’expulsion du locataire, aux fins de voir :

— Déclarer sa demande recevable et bien fondée,

— Déclarer, Juger et constater que le contrat de bail est résilié de plein droit à compter du 2 février 2025,

— Fixer l’indemnité d’occupation d’un montant au moins égal à celui du loyer, à savoir 480.00 euros à compter du prononcé de la résiliation, augmenté des intérêts légaux à compter de chaque échéance mensuelle et révisable conformément aux dispositions législatives et réglementaires relatives aux loyers et charges,

— Condamner Monsieur [V] [M] à payer l’indemnité d’occupation jusqu’à la sortie effective des lieux ainsi qu’à la restitution des clés au bailleur ou à toute personne spécialement mandatée par lui,

— Condamner Monsieur [V] [M] à payer à la SCI FONCIERE BENAMRAN la somme de 2186.00 euros au titre des arriérés de loyers avec les intérêts légaux à compter de la signification de la présente assignation,

— Condamner solidairement Monsieur [V] [M] à payer la somme de 1000.00 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive,

En tout état de cause,

— Condamner solidairement Monsieur [V] [M] à payer un montant de 1000.0 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— Condamner solidairement Monsieur [V] [M] aux entiers frais et dépens de la procédure,

— Rappeler que la décision à intervenir sera exécutoire à titre provisoire.

La SCI FONCIERE BENAMRAN expose que Monsieur [V] [M] n’a pas régularisé la situation d’impayés dans le délai imparti au commandement de payer visant la clause résolutoire délivré le 2 décembre 2024 si bien que le bail est résilié de plein droit depuis le 2 février 2025 et n’a pas donné suite à la mise en demeure du 15 mai 2024 adressée avec accusé réception. Elle s’estime fondée, en application des articles 1103, 1728 du code civil et de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, à solliciter la condamnation de Monsieur [V] [M] au paiement des loyers arriérés et indemnités d’occupation. Elle précise que Monsieur [V] [M] a quitté les lieux le 31 juillet 2025 si bien qu’elle se désiste de sa demande d’expulsion.

Elle sollicite enfin, sur le fondement de l’article 1217 du code civil, des dommages et intérêts au motif de la résistance abusive de Monsieur [V] [M] à ne pas respecter son obligation contractuelle de régler le loyer en dépit d’un commandement de payer et de mises en demeure.

Monsieur [V] [M] ne s’est pas présenté aux rendez-vous proposés par l’enquêteur social.

Bien que régulièrement cité selon les dispositions de l’article 659 du code de procédure civile, Monsieur [V] [M] n’a pas comparu ni faits représenter. Susceptible d’appel, la décision sera réputée contradictoire conformément aux dispositions de l’article 474 du code de procédure civile.

La décision a été mise en délibéré au 10 avril 2026 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, le juge, avant de statuer sur le fond, vérifie que la demande est recevable, régulière et bien fondé.

Sur la recevabilité des demandes.

L’assignation a été notifiée le 29 octobre 2025 à l’autorité préfectorale, soit deux mois au moins avant la première audience fixée au 13 février 2026, conformément aux dispositions de l’article 24 III et IV de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

La situation d’impayés a été dénoncée à la Commission de 9 décembre 2024, soit deux mois au moins avant l’assignation délivrée le 29 octobre 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par conséquent, la SCI FONCIERE BENAMRAN sera déclarée recevable en ses demandes.

Sur l’incidence d’une procédure de surendettement.

Il résulte de l’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 que le juge invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

Le juge n’a recueilli à l’audience aucun élément de nature à indiquer que Monsieur [A] [F] faisait l’objet actuellement d’une procédure de traitement de la situation de surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire.

Il résulte de l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer, demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire et le commandement de payer, signifié au locataire le 2 décembre 2024 et visant cette clause résolutoire mentionne une somme due en principal de 2186.00 euros.

Il ne résulte d’aucun élément produit aux débats que la somme mentionnée dans le commandement de payer aurait été payée dans le délai de deux mois à compter de la délivrance de cet acte.

Dès lors, il y a lieu de retenir que les conditions pour constater l’acquisition de la clause résolutoire étaient réunies à la date du 2 février 2025 à minuit.

Sur le montant de l’arriéré locatif.

En application des articles 1728 2° du code civil et 7 a) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est principalement tenu, notamment, de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce la SCI FONCIERE BENAMRAN produit à l’audience un décompte actualisé au 1er juillet 2025 dont il n’est pas justifié de sa communication en application de l’article 132 du code de procédure civile, dont la créance actualisée sera, par conséquent, écartée.

Il ressort par contre dudit décompte que Monsieur [V] [M] restait redevable au 5 novembre 2024 de la somme de 2186.00 euros, loyer du mois de novembre 2024 inclus.

Monsieur [V] [M] qui n’a pas comparu à l’audience, ne produit aucun élément de nature à contester tant le principe que le montant de la dette.

Monsieur [V] [M] sera par conséquent condamné à payer à la SCI BENAMRAN la somme de 2186.00 euros au titre des loyers et charges, échéance du mois de novembre 2024 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du 9 octobre 2025 ;

Sur la demande de condamnation à une indemnité mensuelle d’occupation.

L’indemnité d’occupation a un caractère mixte indemnitaire et compensatoire dans la mesure où elle est destinée à la fois à rémunérer le propriétaire de la perte de jouissance du local et à l’indemniser du trouble subi du fait de l’occupation illicite de son bien.

Elle entre dans le champ d’application de l’article 1231-5 du code civil, qui permet au juge, même d’office, de modérer une clause pénale manifestement excessive.

En conséquence de l’acquisition de la clause résolutoire, Monsieur [V] [M] sera condamné au paiement d’une somme d’un montant de 480.00 euros pour la période courant depuis la date d’acquisition de la clause résolutoire soit le 2 février 2025 à minuit, à compter de laquelle il est devenu occupant sans droit ni titre et ce jusqu’à la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clefs soit le 31 juillet 2025.

Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant du loyer augmenté des charges tel qu’il aurait été dû si le bail s’était poursuivi. Le montant sera révisé conformément au bail.

Conformément à l’article 1231-7 du code civil, cette condamnation produira intérêts au taux légal à compter de la date d’exigibilité de chacune de ces indemnités, qui seront dues à terme échu au dernier jour de chaque mois.

Sur la demande de dommages et intérêts pour résistance abusive.

En application de l’article 1217 du code civil, la partie envers laquelle une obligation n’a pas été exécutée, ou l’a été imparfaitement, peut solliciter l’octroi de dommages et intérêts en réparation du préjudice que lui cause cette inexécution.

En l’espèce s’il ressort du décompte précité l’absence de tout règlement depuis le 1 er février 2024, le dernier règlement d’un montant de 1400.00 euros réglé en espèces en deux versements de 720.00 euros les 22 et 23 janvier 2024, le compte étant alors en position créditrice jusqu’à fin avril 2024, la SCI FONCIERE BENAMRAN ne justifie d’aucun préjudice étant relevé d’une part que le versement des allocations familiales à hauteur de 301.00 euros par mois s’est poursuivi et que d’autre part la demanderesse a attendu le mois d’octobre 2025 pour faire citer Monsieur [V] [M] devant la présente juridiction alors que le commandement de payer visant la clause résolutoire date du 2 décembre 2024.

Par conséquent la SCI FONCIERE BENAMRAN sera déboutée de sa demande de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires.

En application de l’article 696 du code de procédure civile et de l’article L111-8 du code des procédures civiles d’exécution, Monsieur [V] [M], partie perdante, supportera la condamnation aux dépens, sans qu’il y ait lieu de répartir autrement ces dépens.

Conformément à l’article 700 du code de procédure civile, Monsieur [V] [M] supportant la condamnation aux dépens, recevra également condamnation à payer à la SCI FONCIERE BENAMRAN la somme de 400,00 euros, au titre des frais non compris dans les dépens, en considération de l’équité et de la situation économique du locataire.

La présente décision est exécutoire de plein droit à titre provisoire, sans qu’aucune partie n’ait sollicité de déroger au principe ainsi posé par l’article 514 du code de procédure civile ni que cela paraisse opportun.

PAR CES MOTIFS

La Vice-Présidente des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

DECLARE recevables les demandes formées par la SCI FONCIERE BENAMRAN à l’encontre de Monsieur [V] [M] ;

CONSTATE qu’aucun élément des débats ne permet de retenir que Monsieur [V] [M] bénéficierait des effets d’une procédure de traitement de la situation de surendettement au sens du livre VII du code de la consommation ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail d’habitation conclu le 23 janvier 2023 entre la SCI FONCIERE BENAMRAN, et Monsieur [V] [M] concernant le logement situé [Adresse 3] à [Localité 1], sont réunies à la date du 2 février 2025 ;

CONDAMNE Monsieur [V] [M] à payer à la SCI FONCIERE BENAMRAN la somme de 2186.00 euros (deux mille cent quatre-vingt-six euros) au titre des loyers, et des charges, incluant l’échéance du mois de novembre 2024, avec intérêts au taux légal à compter du 9 octobre 2025 ;

CONDAMNE Monsieur [V] [M] à payer à la SCI FONCIERE BENAMRAN une indemnité mensuelle d’occupation équivalente au montant du loyer indexé augmenté des charges soit la somme de 480.00 euros (quatre cent quatre-vingt euros), à compter du 2 février 2025 à minuit, outre actualisation conformément au bail, cette indemnité se substituant aux loyers et aux charges jusqu’à la libération effective des locaux , soit le 31 juillet 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la date d’exigibilité de chacune de ces indemnités qui seront dues à terme échu au dernier jour de chaque mois ;

DEBOUTE la SCI FONCIERE BENRAMRAN de sa demande de dommages et intérêts pour résistance abusive ;

CONDAMNE Monsieur [V] [M] aux dépens ;

CONDAMNE Monsieur [V] [M] à payer à la SCI FONCIERE BENAMRAN la somme de 400,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONSTATE l’exécution provisoire du présent jugement ;

Ainsi fait et prononcé les jour, mois et an susdits, siégeant Madame Catherine KRUMMER présidant l’audience, assistée de Madame le greffier, qui ont signé la minute de la présente décision.

LA GREFFIERE LA VICE-PRESIDENTE