TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE, [Localité 1]

Ch4.3 JCP

N° RG 24/01879 – N° Portalis DBYH-W-B7I-LY6K

JONCTION AVEC DOSSIER RG N°24-2920

Copie exécutoire

délivrée le : 15 Janvier 2026

à :

la SELARL GUMUSCHIAN ROGUET BONZY POLZELLA

la SELARL DEJEAN-PRESTAIL

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE GRENOBLE

4ème CHAMBRE CIVILE – 4.3 – JCP

JUGEMENT DU 15 JANVIER 2026

ENTRE :

DEMANDEURS

Madame, [D], [J]

et

Monsieur, [S], [E]

demeurant ensemble, [Adresse 1]

tous deux représentés par la SELARL GUMUSCHIAN ROGUET BONZY POLZELLA, avocats au barreau de GRENOBLE

D’UNE PART

ET :

DEFENDEUR

Monsieur, [O], [R]

demeurant, [Adresse 2]

représenté par Maître Pierre-Marie DEJEAN de la SELARL DEJEAN-PRESTAIL, avocat au barreau de GRENOBLE

D’AUTRE PART

A l’audience publique du 06 Novembre 2025 tenue par M^me Alice DE LAFFOREST, Magistrat à titre temporaire des contentieux de la protection près le Tribunal Judiciaire de Grenoble, assistée de M^me Ouarda KALAI, Greffier, en présence de Mme, [N], [U], auditrice de justice et de Mme, [K], [Q], Greffier stagiaire ;

Après avoir entendu les avocats en leurs plaidoiries, l’affaire a été mise en délibéré, et le prononcé de la décision renvoyé au 15 Janvier 2026, date à laquelle il a été statué en ces termes :

EXPOSE DU LITIGE :

Par contrat de bail en date du 18 février 2021 consenti par Monsieur, [O], [R], Madame, [D], [J] et Monsieur, [S], [E] ont pris en location un logement sis, [Adresse 3] à, [Localité 1] contre le règlement d’un loyer mensuel à l’origine de 1 000 euros ainsi que 90 euros pour le garage et une provision sur charge de 200 euros.

Madame, [D], [J] et Monsieur, [S], [E] soutiennent avoir dès leur entrée dans les lieux subi un trouble de jouissance du fait de difficulté de chauffage, de surconsommation d’eau liée à une fuite d’eau et de dégradations dans l’appartement liées à ces fuites.

Les relations entre le bailleur et ses locataires se sont tendues et une plainte a été déposé le 13 janvier 2023 par Madame, [D], [J] et Monsieur, [S], [E] complétée le 2 novembre 2023 puis le 13 novembre 2023 une autre plainte a été déposée cette fois par Monsieur, [O], [R] à l’encontre de Monsieur, [S], [E].

Parallèlement, un rapport d’expertise contradictoire initié par Madame, [D], [J] et Monsieur, [S], [E] a été rendu le 31 janvier 2023 concernant la fuite constatée dans l’appartement.

Tous les points litigieux n’ayant pu être examinés une seconde expertise contradictoire a eu lieu et a fait l’objet d’un rapport en date du 21 juin 2023 prévoyant une série de travaux à la charge de Monsieur, [O], [R].

Un congé pour vendre a été signifié à Madame, [D], [J] et Monsieur, [S], [E] par acte d’huissier en date du 6 juillet 2023, les locataires devant libérer les lieux au 17 février 2024.

Par acte d’huissier en date du 20 mars 2024, Madame, [D], [J] et Monsieur, [S], [E] ont assigné Monsieur, [O], [R] devant le juge des contentieux de la protection de, [Localité 1] aux fins notamment de voir prononcer la nullité du congé, le prix étant selon eux manifestement excessif.

D’autre part, par acte d’huissier en date du 21 mai 2024, Madame, [D], [J] et Monsieur, [S], [E] ont assigné Monsieur, [O], [R] également devant le juge des contentieux de la protection de, [Localité 1] aux fins de se voir autoriser à suspendre le règlement du loyer et à en séquestrer le montant jusqu’à la réalisation des travaux nécessaires par leur propriétaire.

Les deux dossiers ont été joints et ont été évoqués lors de l’audience du 6 novembre 2025 lors de laquelle Madame, [D], [J] et Monsieur, [S], [E] représentés par leur conseil ont repris oralement les demandes formées dans leurs dernières écritures et ont sollicité du juge des contentieux de la protection de voir :

— JUGER recevables et bien fondées les demandes formulées par Monsieur, [E] et Madame, [J],

— DEBOUTER Monsieur, [O], [R] de leur demande tendant à obtenir l’expulsion de Monsieur, [E] et Madame, [J],

— JUGER que le prix proposé dans le congé pour vente délivré à la requête de Monsieur, [O], [R] est manifestement excessif,

En conséquence,

— PRONONCER la nullité du congé pour vente délivré à la requête de Monsieur, [O], [R], par exploit de Commissaire de Justice du 6 juillet 2023,

— CONDAMNER Monsieur, [O], [R] à réaliser les travaux suivants sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir :

Réparation de l’interphone,Réparation du tableau électrique,La réfaction des joints de la salle de bain du rez-de-chaussée, La réfaction des plinthes de la chambre n°2 et n°1, Refaire l’intégralité des peintures dans la cuisine, salles de bain et chambres,Stabiliser le revêtement en dallettes de la terrasse,Fixer le seuil métallique de la terrasse,Procéder au changement de la porte du cellier extérieur, – CONDAMNER Monsieur, [O], [R] à verser la somme de 2000€ correspondant aux charges payées pour la période débutant au 18 février 2021 jusqu’au 23 décembre 2021,

— CONDAMNER Monsieur, [O], [R] à verser la somme de 5000€ à Monsieur, [E] et Madame, [J], au titre du préjudice subi,

Subsidiairement,

— ACCORDER un délai de 36 mois aux fins de relogement des consorts, [J], [E] à compter de la décision à intervenir, En tout état de cause,

— CONDAMNER Monsieur, [O], [R] au paiement de la somme de 2000 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

— CONDAMNER Monsieur, [O], [R] aux entiers dépens.

Lors de cette même audience, Monsieur, [O], [R], représenté par son conseil a également repris oralement les demandes formées dans ses dernières écritures et a sollicité du juge des contentieux de la protection de voir :

— DEBOUTER les consorts, [E], [J] de l’ensemble de leurs demandes, fins et prétentions ;

— DIRE ET JUGER que la résiliation du bail souscrit par Monsieur, [S], [E] et Madame, [D], [J] acquise par l’effet du congé pour vente délivré le 06 juillet 2023 pour le 17 février 2024 ;

— DIRE ET JUGER que Monsieur, [S], [E] et Madame, [D], [J] sont occupants sans droit ni titre par l’effet du congé pour vente délivré le 06 juillet 2023 pour le 17 février 2024 ;

— ORDONNER l’expulsion de Monsieur, [S], [E] et Madame, [D], [J] et de tous occupants de leur chef, sous astreinte de 30 € par jour de retard vingt-quatre heures après la signification du commandement d’avoir à quitter les lieux, si besoin avec le concours de la force publique ;

— CONDAMNER in solidum Monsieur, [S], [E] et Madame, [D], [J] au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges jusqu’à la libération effective des lieux ;

— CONDAMNER in solidum Monsieur, [S], [E] et Madame, [D], [J] au paiement de la somme de 6 715 € au titre de l’arriéré locatif au 5/05/2025, à parfaire au jour où le juge statuera ;

— CONDAMNER in solidum Monsieur, [S], [E] et Madame, [D], [J] au paiement de la somme de 4000 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens en ce compris les frais afférents à la délivrance du congé pour vente.

Pour un complet examen des moyens et prétentions des parties, il est renvoyé à leurs pièces et conclusions, en application de l’article 455 du code de procédure civile.

A l’issue des débats l’affaire a été mise en délibéré au 15 janvier 2026 par mise à disposition au greffe.

EXPOSE DES MOTIFS :

1.Sur le congé pour vendre :

Selon les dispositions de l’article 15-I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, le bailleur peut au moins six mois avant l’expiration du bail notifier au locataire un congé pour vendre. Ce congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, signifié par acte d’huissier ou remis en main propre contre récépissé ou émargement. Ce délai court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée, de la signification de l’acte d’huissier ou de la remise en main propre.

Il est également prévu qu’une notice d’information relative aux obligations du bailleur et aux voies de recours et d’indemnisation du locataire doit être jointe audit congé, lorsque celui-ci est délivré postérieurement au 1er janvier 2018.

En cas de contestation, le juge peut, même d’office, vérifier la réalité du motif du congé et le respect des obligations prévues au présent article. Il peut notamment déclarer non valide le congé si la non-reconduction du bail n’apparaît pas justifiée par des éléments sérieux et légitimes.

Le paragraphe II de ce même article précise que : " Lorsqu’il est fondé sur la décision de vendre le logement, le congé doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente projetée. Le congé vaut offre de vente au profit du locataire : l’offre est valable pendant les deux premiers mois du délai de préavis. […] A l’expiration du délai de préavis, le locataire qui n’a pas accepté l’offre de vente est déchu de plein droit de tout titre d’occupation sur le local. "

Ce texte n’imposant aucun encadrement, le bailleur détermine librement le prix auquel il entend offrir son logement au locataire en place et rien ne s’oppose à ce qu’il situe la valeur au-dessus du marché, l’intention spéculative n’étant pas sanctionnée en elle-même et la surestimation du prix pouvant résulter d’une ambition excessive du bailleur désireux de vendre au meilleur prix.

Néanmoins, le locataire reste recevable à invoquer la fraude sur le fondement des dispositions du Code civil en faisant valoir que le caractère manifestement excessif du prix caractérise un défaut de sincérité de l’intention de vendre.

La fraude ne se présumant pas, la charge de la preuve incombe au locataire qui doit établir que le bailleur a intentionnellement fixé le montant de son offre à un chiffre manifestement excessif en vue de le décourager de se porter acquéreur et de l’évincer.

La seule considération de la dégradation des relations entre bailleur et preneur ne constitue pas non plus en soi la preuve de ce que le bailleur a agi dans un esprit de fraude.

En l’absence de manœuvre frauduleuse, un prix élevé ayant pour but de permettre au vendeur de réaliser un bénéfice substantiel n’est pas, en lui-même et à lui seul, susceptible d’entraîner automatiquement une nullité du congé pour vendre délivré au locataire.

En l’espèce, le congé mentionne un prix de vente de 300 000 euros, soit un prix de 2727 euros au m².

Afin de démontrer le caractère excessif du prix de vente fixé dans le congé, Madame, [D], [J] et Monsieur, [S], [E] produisent une attestation de l’agence Citya Immobilier qui a estimé le bien situé, [Adresse 3] entre 184 000 euros et 189 000 euros le 11 septembre 2023.

Ils produisent également un avis de valeur de l’agence « les Z’Agents » qui évalue le bien type T6 en duplex, de 110m² situé au 5ème étage avec une terrasse de 45m² entre 180 000 et 190 000 euros.

Le prix du m² serait donc selon ces évaluations de 1727 euros.

Enfin, les demandeurs produisent une annonce pour un appartement type T5 en duplex d’une surface de 95m² dans le même quartier pour un prix de 189 000 euros, soit un prix au m² de 1989 euros.

Afin de justifier de ce prix de vente de 300 000 euros Monsieur, [O], [R] produit un justificatif de la vente d’un appartement de 3 pièces et 92m² le 15 novembre 2022 pour un prix de 239 430 euros, soit 2 597 euros le m² ainsi que le justificatif de la vente un appartement de 5 pièces et 100m² pour un montant de 259 150 euros, soit 2 590 euros le m² le 6 septembre 2021.

Il convient de noter que ce même relevé mentionne la vente d’un appartement de 5 pièces le 20 avril 2022 pour un prix de 186 750 euros, soit un prix de 1957 euros le m².

Monsieur, [O], [R] justifie également d’avoir acheté cet appartement en VEFA pour un montant de 286 400 euros le 27 décembre 2006.

En l’espèce, il existe un dépassement de 36% entre la valeur au m² mentionnée dans l’évaluation la plus basse et celle mentionnée dans le compromis, or si un dépassement est inférieur à 40%, s’il peut être qualifié d’ excessif , il ne caractérise pas un prix dissuasif, étant rappelé que la fixation d’un prix excessif ne peut être à elle-seule la preuve d’une intention frauduleuse, la surestimation du prix pouvant être la seule résultante d’une ambition de vendre au plus cher, laquelle n’est pas en elle-même prohibée car il ne saurait être raisonnablement reproché à un propriétaire-bailleur de rechercher le meilleur prix du bien qu’il souhaite vendre.

En outre, la locataire pourra toujours exercer son droit de préemption subsidiaire en se substituant à l’acquéreur, en cas de vente de l’appartement pour un prix moindre que celui proposé dans le congé qui leur a été signifié.

D’autre part, il est justifié par Monsieur, [O], [R] de valeur au m² assez comparable ou avec un écart bien moindre dans le quartier et il justifie aussi que le prix de vente correspond au prix d’achat en 2006.

En l’espèce, la preuve de la fraude n’est pas apportée et le congé pour vendre est valable.

Le congé étant validé, le bail a été résilié le 17 février 2024. Madame, [D], [J] et Monsieur, [S], [E] sont donc occupants sans droit ni titre depuis cette date.

Ainsi, en l’absence de départ volontaire des lieux, il sera ordonné l’expulsion de Madame, [D], [J] et Monsieur, [S], [E] et de tout occupant de leur chef au besoin avec le concours de la force publique.

2.Sur l’expulsion

En application de l’article L 412-1 du code des procédures civiles d’exécution, à défaut de libération volontaire, le locataire pourra être expulsé dans les deux mois suivant un commandement de quitter les lieux resté infructueux. Ce délai peut être réduit en cas de mauvaise foi du locataire.

Mais selon l’article L 412-3 du code des procédure civiles d’exécution, Le juge peut accorder des délais renouvelables aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales.

Le juge qui ordonne l’expulsion peut accorder les mêmes délais, dans les mêmes conditions.

Enfin, selon l’article L 412-4 du code des procédures civiles d’exécution, la durée des délais prévus à l’article L. 412-3 ne peut, en aucun cas, être inférieure à un mois ni supérieure à un an. Pour la fixation de ces délais, il est tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant dans l’exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, notamment en ce qui concerne l’âge, l’état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d’eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l’occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. Il est également tenu compte du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés selon les modalités prévues aux articles L. 441-2-3 et L. 441-2-3-1 du code de la construction et de l’habitation et du délai prévisible de relogement des intéressés.

En l’espèce, le congé pour vente a été signifié à Madame, [D], [J] et Monsieur, [S], [E] le 6 juillet 2023. Monsieur, [S], [E] indique qu’il est handicapé de la jambe gauche ce qui nécessite un logement adapté ce qui est justifié notamment par ses demandes d’adaptation de la salle de bain.

D’autre part, Madame, [D], [J] et Monsieur, [S], [E] ne sont pas à jour du paiement des loyers.

Compte tenu des délais déjà obtenu du fait du congé et de la procédure il y a lieu de faire droit à leur demande de délais pour une période de 6 mois.

3.Sur l’indemnité d’occupation

Madame, [D], [J] et Monsieur, [S], [E], occupants sans droit ni titre du logement seront condamnés à régler à Monsieur, [O], [R] une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été exigibles si le bail n’avait pas été résilié, et qui sera indexée selon les mêmes modalités que celles prévues pour le loyer au contrat de bail à compter du 18 février 2024.

4.Sur le préjudice de jouissance

L’article 1103 du Code civil dispose que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

L’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le locataire est obligé :

De payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ; le paiement mensuel est de droit lorsque le locataire en fait la demande. Le paiement partiel du loyer par le locataire réalisé en application de l’article L.843-1 du Code de la construction et de l’habitation ne peut être considéré comme un défaut de paiement du locataire.

Aux termes de l’article 1719 alinéa 1er du code civil, le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière, 1° de délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d’habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l’expulsion de l’occupant.

Selon les dispositions de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation.

Les caractéristiques correspondantes sont définies par décret en Conseil d’Etat pour les locaux à usage de résidence principale ou à usage mixte mentionnés au deuxième alinéa de l’article 2 et les locaux visés aux 1° à 3° du même article, à l’exception des logements-foyers et des logements destinés aux travailleurs agricoles qui sont soumis à des règlements spécifiques.

Le décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 fixe les critères de décence d’un logement.

Il définit le logement décent comme le logement qui notamment assure le clos et le couvert, bénéficie d’un bon état d’entretien et de solidité du gros œuvre et de ses accès, protège les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d’eau et dont les menuiseries extérieures et la couverture avec ses raccords et accessoires assurent la protection contre les infiltrations d’eau dans l’habitation. Il doit également être protégé contre les infiltrations d’air parasites, présenter une étanchéité à l’air suffisante et disposer d’un chauffage en bon état d’usage et de fonctionnement. De même, le logement ne doit-il pas présenter de risques manifestes pour la santé du locataire provenant de problèmes d’humidité ou d’infiltrations, de ventilation, des réseaux d’électricité, de gaz, d’eau et de chauffage, des matériaux de construction, des canalisations ou des revêtements.

L’article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au litige, prévoit que si le logement loué ne satisfait pas aux dispositions des premier et deuxième alinéas de l’article 6, le locataire peut demander sa mise en conformité sans qu’il soit porté atteinte à la validité du contrat en cours. A défaut d’accord entre les parties ou à défaut de réponse du propriétaire dans un délai de deux mois, la commission départementale de conciliation peut être saisie et rendre un avis dans les conditions fixées à l’article 20. La saisine de la commission ou la remise de son avis ne constitue pas un préalable à la saisine du juge par l’une ou l’autre des parties.

Son alinéa 3 prévoit que le juge saisi par l’une ou l’autre des parties détermine, le cas échéant, la nature des travaux à réaliser et le délai de leur exécution. Il peut réduire le montant du loyer ou suspendre, avec ou sans consignation, son paiement et la durée du bail jusqu’à l’exécution de ces travaux. Le juge transmet au représentant de l’Etat dans le département l’ordonnance ou le jugement constatant que le logement loué ne satisfait pas aux dispositions des premier et deuxième alinéa de l’article 6.

Une indemnisation peut être accordée au locataire pour réparer le préjudice de jouissance qu’il a subi avant la mise en conformité sur le fondement de la responsabilité contractuelle.

En matière d’indécence, l’indemnisation du locataire pour trouble de jouissance subi n’est pas subordonnée à une mise en demeure d’intervenir du bailleur.

Sur la surconsommation d’eau

Madame, [D], [J] et Monsieur, [S], [E] indiquent que l’état des lieux d’entrée mentionne une consommation de 96m3 d’eau chaude et 35m3 d’eau froide alors que l’appartement était vide depuis 2019 ce qui serait la preuve de l’existence d’une fuite. Ils indiquent qu’en juin 2022 ils ont écrit à leur propriétaire pour l’infirmer de difficultés et notamment « mitigeur de la baignoire coulant en continue nous devons trouver le cran pour arrêter l’eau définitivement et éviter qu’elle coule ».

Madame, [D], [J] et Monsieur, [S], [E] justifient avoir fait établir un devis et produisent un message de Monsieur, [O], [R] qui reconnaît devoir changer les mitigeurs ce qui finalement ne sera fait que le 10 novembre 2023 comme établi par le bon de travail de la société THERMATEK.

Néanmoins, il est établi par les pièces que l’appartement n’était pas vide précédemment à leur occupation mais occupée par la fille de Monsieur, [O], [R]. Il n’est pas non plus justifié d’une surconsommation d’eau par la production de factures par exemple.

En conséquence il y a seulement lieu à indemniser le trouble de jouissance correspondant au mauvais fonctionnement des mitigeurs pendant un an et demie pour un montant forfaitaire de 300 euros.

Sur l’absence de chauffage

Dans leur courrier de juin 2022, Madame, [D], [J] et Monsieur, [S], [E] indiquent concernant le chauffage :

“Plancher chauffant défectueux, ne chauffait pas depuis notre arrivée en plein mois de février où les températures son négative à, [Localité 1] et surtout dans les chambres de nos 3 enfants à l’étage où Il faisait à peine 15 degrés.

Nous vous avons alerté à plusieurs reprises sur ce point ainsi que le syndic qui nous a répondu verbalement par téléphone, qu’il n’avait pas de solution ce qui est honteux.

Après maintes relances de notre part par téléphone, par mail ainsi que par sms, rien n’a été fait en temps et en heure.

Pour pallier au manque de chauffage, nous avons dû laissé le sèche serviette dans les salles de bains tourées à plein régime, afin que nos 3 enfants et nous-même n’aillions pas froid. Cela a engendré une sur consommation électrique passant de l’estimation faite par GEG de 50€ à 97€ donc multiplié par deux ce qui a fait exploser notre facture électrique.

Après plusieurs échanges de mails, de sms et de relances constantes pendant de nombreux mois voire même presque une année et plusieurs interventions de la société Semidex sur le réseau, le 23 décembre 2021 soit plus de 11 mois après notre signalement la purge de tout le système de chauffage pendant une demi-journée a enfin permis au système d’être rétabli.

Nous avons donc passé deux hivers dans cette situation ce qui est inacceptable.”

Il n’apparaît pas contesté qu’effectivement les locataires sont entrés dans les lieux le 18 février 2021, que le chauffage a été rétabli complètement le 23 décembre 2021 et que durant cette période ils ont pourtant réglé les charges correspondantes au chauffage.

Monsieur, [O], [R] sera condamné à régler la somme de 2000 euros à Madame, [D], [J] et Monsieur, [S], [E] correspondant à 20% du montant du loyer sur cette période.

Sur les troubles de jouissances liés à la fuite et aux travaux préconisés

Une recherche de fuite a mis en évidence une défaillance du système d’évacuation de la baignoire du duplex en aplomb de la cuisine. Les désordres relatif relevés par l’expert et dans le rapport de recherche de fuite sont un décollement des plinthes, des traces d’humidités sur le plafond de la cuisine et un taux d’humidité important près de la zone sinistrée.

L’expert mandaté par Madame, [D], [J] et Monsieur, [S], [E] a indiqué suite aux rendez vous d’exepertise contradictoire que Monsieur, [O], [R] devait selon lui procéder aux travaux suivants :

L’interphone,Le tableau électrique,La réfaction des joints de la salle de bain du rez-de-chaussée « la présence du joint grossier étant présent à l’état des lieux, il est vicié et ne permet pas un entretien normal, ce qui favorise son encrassement, il appartient au bailleur d’y remédier »La réfaction des plinthes de la chambre n°2 et n°1,L’intégralité des peintures à refaire dans la cuisine, salles de bain et chambre (pièce n°13)Stabiliser le revêtement en dallettes de la terrasse,Fixer le seuil métallique de la terrasse,Procéder au changement de la porte du cellier extérieur.

Il est établi par les devis acceptés et factures produites par Monsieur, [O], [R] que ce dernier a fait effectuer un diagnostic électrique et a mandaté un électricien pour intervenir ce qui n’a pas été accepté par les locataires et qu’il a fait procéder aux travaux de plomberie dans la salle de bain le 10 février 2023.

D’autre part, compte tenu du fait que Madame, [D], [J] et Monsieur, [S], [E] sont occupants sans droit ni titre du logement depuis le 18 février 2024 ces demandes de travaux sont désormais sans objet.

Néanmoins il convient d’indemniser ces divers préjudices de jouissance de manière forfaitaire à hauteur de 2000 euros.

5.Sur les loyers impayés

Monsieur, [O], [R] indique que les locataires ont réduit unilatéralement le règlement du loyer à la somme de 903,13 euros à compter du mois de septembre 2024 ce qui est attesté par les relevés de compte produit soit un différentiel de 405 euros par rapport aux sommes qu’il devait percevoir de 1328,13 euros.

Il indique qu’il a perçu un arriéré d’APL de 1953 euros qui a permis de diminuer l’arriéré mais que Madame, [D], [J] et Monsieur, [S], [E] restent à lui devoir la somme de 6715 euros.

Madame, [D], [J] et Monsieur, [S], [E] indiquent tout à la fois qu’ils payent régulièrement le loyer mais que le compte sur lequel ils réglaient auparavant ce dernier est désormais clôturé depuis le mois de février 2024. Pourtant Monsieur, [O], [R] produit un relevé de compte qui mentionne bien le versement de 903,13 euros opéré par Madame, [D], [J] et Monsieur, [S], [E] en février 2025 par exemple.

Il convient de les condamner à régler la somme de 6715 euros au titre des loyers et indemnités d’occupation impayées.

6.Sur les dépens et frais irrépétibles

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’absence de partie perdante, chacun conservera la charge de ses dépens.

Sur les demandes au titre des frais irrépétibles

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer (1°) à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’absence de parties tenues aux dépens, il n’y a pas lieu de faire droit aux demandes formées au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Enfin, et conformément à l’article 514 du code de procédure civile, il y a lieu de rappeler l’exécution provisoire de droit de la présente décision.

PAR CES MOTIFS :

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort, exécutoire par provision,

JUGE valable le congé pour vendre délivré le 6 juillet 2023 ;

CONSTATE que Madame, [D], [J] et Monsieur, [S], [E] sont occupants sans droit ni titre depuis le 18 février 2024 du bien situé, [Adresse 4] à, [Localité 1] à appartenant à Monsieur, [O], [R] ;

FIXE une indemnité d’occupation mensuelle due à compter du 18 février 2024 égale au montant du loyer et des charges qui auraient été exigibles si le bail n’avait pas été résilié, et qui sera indexée selon les mêmes modalités que celles prévues pour le loyer au contrat de bail ;

ORDONNE l’expulsion de Madame, [D], [J] et Monsieur, [S], [E] et de tout occupants de leur chef avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier du bien, [Adresse 4] à, [Localité 1] ;

ACCORDE à Madame, [D], [J] et Monsieur, [S], [E] un délai de six mois courant à compter de la signification de la présente décision, pour quitter le logement situé, [Adresse 4] à, [Localité 1] à appartenant à Monsieur, [O], [R] ;

CONDAMNE Madame, [D], [J] et Monsieur, [S], [E] à payer à Monsieur, [O], [R] une indemnité d’occupation comme fixée plus haut à compter de la résiliation et jusqu’à la libération effective des lieux ;

CONDAMNE Madame, [D], [J] et Monsieur, [S], [E] à payer à Monsieur, [O], [R] la somme de 6715 euros au titre des loyers et indemnités d’occupation impayées au mois de mai 2025 ;

CONDAMNE Monsieur, [O], [R] à régler à Madame, [D], [J] et Monsieur, [S], [E] les sommes suivantes au titre de leur préjudice de jouissance :

300 euros concernant les mitigeurs d’eau ;2000 euros au titre de l’absence de chauffage ;2000 euros au titre des conséquences de la fuite d’eau ;

DEBOUTE Madame, [D], [J] et Monsieur, [S], [E] de leur demande de condamnation de Monsieur, [O], [R] à procéder à des travaux;

DIT n’y avoir lieu à condamnation au titre de l’article 700 du code de procédure civile;

REJETTE pour le surplus les autres demandes des parties ;

DIT que chacun conserve la charge de ses propres dépens.

AINSI JUGÉ ET PRONONCÉ PAR MISE À DISPOSITION AU GREFFE DE LA JURIDICTION LE 15 JANVIER 2026, LES PARTIES EN AYANT ÉTÉ AVISÉES CONFORMÉMENT AU DEUXIEME ALINEA DE L’ARTICLE 450 DU CODE DE PROCÉDURE CIVILE.

LE GREFFIER LE JUGE

Ouarda KALAI Alice DE LAFFOREST