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Jugement N°

du 02 Avril 2025

N° RG 22/01236 – N° Portalis DBXV-W-B7G-FV5O

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[A], [S] [O]

C/

[V] [F], MAIF, [Adresse 14] (GROUPAMA CENTRE MANCHE)

Copie certifiée conforme et

Copie exécutoire délivrées

le

à :

— M^e MONTI T34

— M^e GARNIER T21

— M^e LE ROY T16

— Me [B] ([Localité 24])

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Y] [Localité 15]

PREMIÈRE CHAMBRE

JUGEMENT DU DEUX AVRIL DEUX MIL VINGT CINQ

DEMANDERESSE :

Madame [A], [S] [O]

née le 23 Décembre 1983 à [Localité 18], demeurant [Adresse 5] ; représentée par M^e MONTI, demeurant [Adresse 11], avocats au barreau de CHARTRES, vestiaire : T 34 ;

DÉFENDERESSES :

Madame [V] [F]

née le 20 Février 1953 à [Localité 23], demeurant [Adresse 9]

représentée par la SELARL GIBIER FESTIVI RIVIERRE GUEPIN, demeurant [Adresse 10], avocats au barreau de CHARTRES, vestiaire : T 21, M^e Morgan DESAUW-LAPORTE, demeurant [Adresse 3], avocat au barreau de PARIS, vestiaire : B0749 ;

la société MAIF,

N° RCS 775 709 702, dont le siège social est sis [Adresse 6] ; représentée par M^e Guillaume [B], demeurant [Adresse 7], avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 234 ;

[Adresse 14] (GROUPAMA CENTRE MANCHE),

N° RCS 383 853 801, dont le siège social est sis [Adresse 2] ; représentée par la SELARL UBILEX AVOCATS, demeurant [Adresse 12], avocats au barreau de CHARTRES, vestiaire : T 16, M^e David SIMON, demeurant [Adresse 1], avocat au barreau du MANS ;

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Benjamin MARCILLY

Greffier : Vincent GREF

DÉBATS :

Après l’ordonnance de clôture du 28 novembre 2024, à l’audience du 12 Février 2025 où siégeait le magistrat susnommé, les avocats ont été entendus en leurs plaidoiries. A l’issue des débats, il a été indiqué que la décision sera rendue par mise en disposition le 02 Avril 2025.

JUGEMENT :

— Mis à disposition au greffe le 02 Avril 2025

— Contradictoire

— En premier ressort

— Signé par Benjamin MARCILLY, Juge, et par Vincent GREF, Greffier

* * *

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte reçu par Maître [L] [G] 08 juillet 2015, Madame [D] [O] a acheté une maison d’habitation située [Adresse 4] à [Localité 21] appartenant à Madame [V] [F].

A l’occasion de travaux de repérage en vue de l’aménagement des combles, Madame [O] a notamment découvert que le bois situé sous le plancher était pourri.

Une expertise d’assurance contradictoire a été réalisée et confiée au cabinet Union d’Experts qui, dans son rapport du 12 juillet 2019 a confirmé l’état de pourrissement de la charpente.

Une analyse des échantillons de charpente a par la suite révélé la présence de mérule.

Par une ordonnance du 11 mai 2020, le juge des référés du tribunal judiciaire de Chartres a ordonné une expertise judiciaire et désigné Monsieur [B] [I] pour y procéder qui a accompli sa mission et déposé son rapport le 20 juin 2022.

Par acte du 03 mai 2022, Madame [O] a fait assigner Madame [F] devant le tribunal judiciaire de Chartres aux fins notamment de résolution judiciaire ou d’annulation de la vente, et d’indemnisation du préjudice qu’elle estime avoir subi.

Cette affaire a été enrôlée sous le n°RG 22/01236.

Par acte des 07 et 09 et décembre 2022 Madame [F] a fait assigner en intervention forcée son assureur, la Mutuelle assurance instituteur France (ci-après dénommée la « MAIF ») ainsi que l’assureur de Madame [O], la [Adresse 14] (ci-après dénommée la « compagnie Groupama Centre Manche ») aux fins de condamnation de celles-ci à la garantir de toute condamnation pouvant être prononcée à son encontre.

Cette affaire a été enrôlée sous le n°RG 22/03030.

Par une ordonnance du 09 mars 2023, ces deux affaires ont fait l’objet d’une jonction, l’affaire était désormais appelée sous le n°RG 22/01236.

Par une ordonnance en date du 18 avril 2024, le juge de la mise en état a débouté la compagnie MAIF de sa fin de non-recevoir tirée de la prescription de l’action engagée par Madame [F] et condamné la MAIF à verser à Madame [F] la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

* * *

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 13 septembre 2023, Madame [O] demande au tribunal de :

— Constater l’existence d’un vice caché affectant l’immeuble vendu par Madame [F] à Madame [O] ;

— Ecarter l’application de la clause d’exonération prévue dans l’acte de vente du 8 juillet 2015 ;

— Ordonner la résolution judiciaire de la vente de l’immeuble situé à [Localité 20] (Eure-et-Loir), [Adresse 4], cadastré section [13] n°[Cadastre 8], lieudit " [Adresse 4] " pour une contenance de 00 ha 02 a 57 ca reçu par Maître [G], notaire à [Localité 16] le 8 juillet 2015 publié au service de la publicité foncière de [Localité 17] le 15 juillet 2015, Volume 2015 P n°2042 ;

— Par conséquent, condamner Madame [F] à lui restituer l’intégralité du prix de vente ;

Subsidiairement,

— Ordonner l’annulation de la vente en raison de la réticence dolosive de Madame [F] ;

A titre infiniment subsidiaire,

— Condamner Madame [F] lui verser une somme de 43.094,24 euros TTC au titre de la reprise des désordres ;

En tout état de cause,

— Condamner Madame [F] à lui verser une somme de 20.000 euros en réparation de son trouble de jouissance et de son préjudice moral ;

— Condamner Madame [F] à lui verser la somme de 6.570,44 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— La condamner aux dépens en ce compris les frais d’expertise judiciaire ;

— Ordonner la publication du jugement au service de la publicité foncière.

* * *

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 23 octobre 2024, Madame [F] demande au tribunal de :

— Recevoir ses moyens et prétentions ;

A titre principal,

— Déclarer Madame [O] irrecevable et, en tout cas, mal fondée en ses demandes à son encontre ;

— la débouter de l’intégralité de ses demandes ;

A titre subsidiaire,

— Déclarer opposable à Madame [O] la clause d’exonération de garantie stipulée à l’acte du 8 juillet 2015 ;

— la débouter de l’intégralité de ses demandes ;

A titre plus subsidiaire,

— Débouter Madame [O] de ses demandes, la responsabilité des réparations et des dommages allégués n’incombant aucunement à Madame [F] ;

Plus subsidiairement,

— Condamner in solidum la compagnie MAIF et la compagnie [Adresse 19] à la relever indemne et à la garantir de toutes condamnations en principal, intérêts, frais, accessoires et dépens qui seraient mises à sa charge ;

En tout état de cause,

— Débouter Madame [O], la MAIF et la compagnie [Adresse 19] de toutes demandes, fins et conclusions contraires à l’égard de Madame [F] ;

— Condamner in solidum Madame [O], la MAIF, la compagnie [Adresse 19] à lui verser une somme de 10.440 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir en toutes ses dispositions, sauf en cas de condamnation de Madame [F] ;

— Condamner in solidum Madame [O], la MAIF et la compagnie [Adresse 19] aux dépens de l’instance en référé et de la présente instance, dont distraction au profit de la SELARL GIBIER – FESTIVI – RIVIERRE – GUEPIN, en application de l’article 699 du code de procédure civile.

* * *

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 19 juin 2023, la compagnie Groupama Centre Manche demande au tribunal de :

— Débouter purement et simplement Madame [F] de l’intégralité des demandes formulées à son encontre ;

— Condamner Madame [F] à lui verser la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Condamner Madame [F] aux entiers dépens.

* * *

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 29 août 2024, la MAIF demande au tribunal de :

— Débouter Madame [F] de ses demandes formulées à son encontre ;

— Condamner Madame [F] à lui verser la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Condamner Madame [F] aux dépens dont distraction au profit de la SCP PIRIOU METZ [B] en application de l’article 699 du code de procédure civile.

* * *

Pour un plus ample exposé des prétentions et moyens des parties, il convient de renvoyer aux conclusions précitées conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

La clôture de l’instruction est intervenue le 28 novembre 2024.

L’affaire a été appelée à l’audience du 12 février 2025.

Les débats clos, l’affaire a été mise en délibéré au 02 avril 2025 par mise à disposition au greffe.

*

MOTIFS [Y] LA DECISION

Il convient à titre liminaire de rappeler que les demandes aux fins de « constater » ou « déclarer » ne constituent pas nécessairement des prétentions saisissant le juge au sens de l’article 4 du code procédure civile dès lors qu’elles ne confèrent pas de droits spécifiques à la partie qui les requiert et qu’elles ne constituent qu’un rappel des moyens invoqués à l’appui de prétentions par ailleurs formulées. Elles ne donneront donc pas lieu à mention au dispositif du présent jugement.

Sur la recevabilité des demandes présentées par Madame [O]

Aux termes de l’article 768 du code de procédure civile, les conclusions doivent formuler expressément les prétentions des parties ainsi que les moyens en fait et en droit sur lesquels chacune de ces prétentions est fondée avec indication pour chaque prétention des pièces invoquées et de leur numérotation.

L’article 9 du code de procédure civile prévoit par ailleurs qu’il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En l’espèce, Si Madame [F] soutient, dans le dispositif de ses écritures, que Madame [O] serait irrecevable en ses demandes, elle ne formule aucun moyen au soutien de cette prétention.

Les conclusions présentées par Madame [F] tendant à l’irrecevabilité des demandes présentées par Madame [O] ne peuvent en conséquence qu’être rejetées.

Sur les conclusions aux fins de résolution de la vente et ses conséquences

Selon l’article 1641 du code civil, le vendeur est tenu à garantie lorsque le vice caché affectant la chose la rend impropre à l’usage auquel elle est destinée ou diminue tellement cet usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquise ou en aurait donné un prix moindre s’il l’avait connu.

Pour que la garantie des vices cachés s’applique, trois conditions doivent être réunies : le vice doit être caché, antérieur à la vente et il doit rendre le bien impropre à son usage ou en diminuer l’usage de façon importante.

Selon l’article 1643 du même code, le vendeur est tenu des vices cachés, quand même il ne les aurait pas connus, à moins que, dans ce cas, il n’ait stipulé qu’il ne sera obligé à aucune garantie.

Le vendeur qui, ayant connaissance d’un vice lors de la conclusion du contrat, stipule qu’il ne le garantira pas, est tenu à garantie, nonobstant cette clause (Cass. 3ème civ, 16 décembre 2009 n° 09-10.540). La preuve de sa mauvaise foi est à la charge de l’acquéreur, qui peut la rapporter par tous moyens (Cass. 3ème civ, 5 juillet 2018, n° 17-18.279).

Il résulte enfin de la combinaison des articles 1644 et 1645 du même code que l’acquéreur a la choix de rendre la chose et de se faire restituer le prix (action rédhibitoire), ou de garder la chose et de se faire rendre une partie du prix (action estimatoire) ; que si le vendeur connaissait les vices de la chose, il est tenu de tous les dommages et intérêts envers l’acheteur, une telle action indemnitaire pouvant être exercée cumulativement avec l’action rédhibitoire ou estimatoire, ou de manière autonome.

Sur l’existence d’un vice

En l’espèce, aux termes de son rapport, l’expert judiciaire indique qu’au niveau de la première travée de la ferme, « le long du mur côté cour, les quatre premières solives sont dans un état de pourrissement avancé. Deux solives en sapin jura traité ont été posées en renfort des anciennes solives, la première se trouve à 5 cm du mur extérieur, la deuxième est fixée dans une ancienne solive à l’aide de pointe. Les trois autres solives suivantes sont renforcées par des solives en sapin récentes sur la moitié. »

L’expert observe par ailleurs que " dans la deuxième travée qui se trouve au-dessus de l’entrée de la chambre de la fille de Mme [O], les solives sont dans un état de pourrissement avancé, il y a risque important à terme d’effondrement. Le plafond d’origine en plâtre étant maintenu par un lattis de bois sur ces solives. (…) Le pied de la ferme qui repose sur des solives pourries et présente une cassure déjà observée lors de la première accedit s’est aggravé. La ferme ne repose plus que sur des solives pourries " (Rapport d’expertise, page 62)

Il en résulte que les solives soutenant le plancher des combles présentent un état de dégradation avancé par pourrissement, fragilisant l’ensemble de la structure. L’expert relève également la présence de mérule.

La matérialité de ces désordres n’est pas contestée par Madame [F].

L’existence d’un vice est en conséquence établie.

Sur la date d’apparition du vice

L’expert indique être dans l’impossibilité de dater l’apparition des désordres.

Il précise toutefois que " l’attaque de mérule est ancienne, puisque les plaques de zinc posées sur le plancher avec solin maçonné le long du mur avaient pour but de masquer les trous dans les planches attachées. (…) la présence de [mérule] est dû à une ancienne infiltration d’eau du chéneau qui a été réparée à l’époque selon les indications par Mme [F], ce qui a été confirmé lors de mes investigations lors de l’accedit n°2. Lors de l’accédit n°2 à la demande de Me [Y] SAUW conseil de Mme [F], j’ai procédé à la mise en eau du chéneau en zinc, et en présence des conseils des parties nous n’avons constaté aucune infiltration dans les combles, celui-ci n’est donc pas fuyard ". (Rapport d’expertise, page 63)

Il en résulte que, selon l’expert, les dégradations observées sur les éléments de charpente sont la conséquence d’une infiltration ancienne.

Si, aux termes de ses conclusions, Madame [F] fait valoir que les désordres seraient apparus postérieurement à la vente (conclusions, pages 9), une telle allégation se heurte, d’une part, à l’appréciation de l’expert sans que la défenderesse ne justifie d’éléments techniques à l’appui de son raisonnement et, d’autre part, aux éléments objectifs recueillis au cours de l’expertise, à savoir :

— Que les solives d’origine étaient déjà dégradées en 2003 au moment des travaux réalisés par Madame [F] ;

— Que l’expert a exclu toute infiltration récente en raison de l’absence de trace d’humidité sur le dessus du placoplâtre installé en 2003 et de l’absence de fuite décelée au niveau des chéneaux après un test réalisé au contradictoire des parties.

Il convient en conséquence de retenir que le vice existait au jour de la vente intervenue le 08 juillet 2015.

Sur le caractère non-apparent du vice

Pour que le vice puisse être considéré comme apparent, l’acquéreur doit avoir connaissance du vice dans son ampleur et dans ses conséquences (Cass. 3ème civ., 21 septembre 2022, n° 21-21.933 ; Cass. 3ème civ., 24 novembre 2016, n° 15-22.750).

En l’espèce, il résulte des pièces du dossier que Madame [O] n’a constaté l’existence de désordres affectant les solives situées sous le plancher des combles qu’après l’intervention de la société Ets Charpente en 2019, laquelle a entrepris la découpe de plusieurs lames de plancher.

Au jour de la vente, le sol des combles était recouvert de laine de verre et particulièrement encombré, ainsi que cela ressort des photographies versées aux débats par Madame [O].

Madame [F] fait valoir que dès lors que Madame [O] avait connaissance du caractère vétuste des chéneaux, elle aurait dû recourir à des investigations complémentaires qui lui auraient permis de connaitre l’existence d’une ancienne fuite. Il résulte toutefois des pièces du dossier que l’expert judiciaire n’as pas mis en évidence l’existence d’une fuite au niveau des chéneaux existant au jour de la vente et il ne peut être fait grief à l’acquéreur de ne pas s’être interrogé sur l’existence de fuites anciennes et de leurs éventuelles conséquences. En outre, il ne saurait être exigé de l’acquéreur qu’il réalise préalablement à la vente des investigations poussées et impliquant, ainsi que le retient l’expert, la dépose d’un plancher.

En tout état de cause, quand bien même Madame [O] avait connaissance de la vétusté des chéneaux, il ne peut en être déduit qu’elle avait connaissance des désordres dans toute leur ampleur de sorte que contrairement à ce que soutient Madame [F], le vice ne peut être considéré comme apparent au moment de la vente.

Sur l’ampleur du vice

Aux termes de son rapport, l’expert relève que les solives sont dans un état de pourrissement avancé. Dès lors que la ferme repose sur des solives pourries et qu’elle présente d’ores et déjà une cassure, l’expert relève un risque important d’effondrement à terme. (Rapport d’expertise, page 62).

Ainsi, en raison de leur importance, les désordres sont d’une gravité suffisante pour porter atteinte à la destination attendue du bien, à savoir son habitabilité.

Sur la clause d’exclusion de garantie

L’acte de vente prévoit que " l’ACQUEREUR prend le BIEN dans l’état où il se trouve au jour de l’entrée en jouissance, sans recours contre le VENDEUR pour quelque cause que ce soit notamment en raison :

— Des vices apparents,

— Des vices cachés.

S’agissant des vices cachés, il est précisé que cette exonération de garantie ne s’applique pas :

— Si le VENDEUR a la qualité de professionnel de l’immobilier ou de la construction, ou s’il est réputé ou s’est comporté comme tel,

— S’il est prouvé par l’ACQUEREUR, dans les délais légaux, que les vices cachés étaient en réalité connus du VENDEUR. "

Aux termes de son rapport, l’expert judiciaire retient que, selon les propres déclarations de Madame [F], celle-ci aurait entrepris la réfection du plafond en placoplâtre en 2003 avec l’aide de son fils et d’un ami. Il précise que ce plafond " est posé sur une ossature métallique, suspendue par des suspentes métalliques accrochées sur les anciennes solives et les solives récentes mises en renforcement. L’une des suspentes comporte une étiquette datée de 2003, ainsi que toutes les plaques de placoplâtre qui ont une date de fabrication du 14 mai 2003, ce qui corrobore les dires de Mme [F]. Une gaine électrique est fixée sous l’une des solives neuves, Les planches de l’étage posées sur les solives sont d’origine, les solives n’ont pu être posées que par le dessous lors de la réfection du plafond en placoplâtre puisque le plafond démonté par Mme [F] était celui d’origine de la maison en baculat (lattis en bois recouvert de plâtre), comme celui actuel de la chambre de la fille de Mme [O]. Quoi qu’il en soit, lors de la réfection du plafond l’état des solives ne pouvait être ignoré, d’où la présence de ces solives récentes " (Rapport d’expertise, page 63).

Il s’en infère qu’en 2003, Madame [F] a entrepris la réfection d’un plafond en placoplâtre et qu’à cette occasion, le plafond a été démonté, donnant accès aux solives.

Madame [F] fait valoir qu’elle n’est pas à l’origine de la pose des nouvelles solives, lesquels auraient été posées par l’ancien propriétaire. L’expert retient toutefois qu’au cours des opérations d’expertise, Madame [F] et un ami ont confirmé " avoir cassé le plafond en baculat d’origine (latte clouée sous les solives et plâtré). Plafond que nous [avons] observé dans la chambre de la fille de Mlle [O] et l’avoir remplacé en 2003 par le plafond actuel en placoplâtre, c’est donc à ce moment que les solives ont pu être installées, cela était impossible avant. " (Rapport d’expertise, page 55).

L’expert confirme par ailleurs que les nouvelles solives " n’ont pu être installées que lors de la réfection du plafond (…) puisqu’ils ont cassé le plafond d’origine en baculat ".

Ainsi, dès lors que Madame [F] a reconnu avoir déposé le plafond d’origine en 2003, les solives posées en renforcement des anciennes solives n’ont pu être posées antérieurement de sorte que Madame [F] n’est pas fondée à soutenir qu’elle ne serait pas à l’origine de la pose des nouvelles solives.

En tout état de cause, il résulte du rapport d’expertise amiable contradictoire qu’au regard de la clarté du bois des solives de renforcement, celles-ci devaient avoir moins de 10 ans. L’expert judiciaire estime quant à lui que ces solives sont récentes. Or, dès lors que Madame [F] a fait l’acquisition de l’immeuble le 07 janvier 1995, ces solives n’ont pu être posées que par l’intéressée.

A supposer même, pour les besoins du raisonnement, que Madame [F] n’ait pas été à l’origine de la pose des solives de renforcement, elle ne pouvait ignorer que les solives étaient dégradées dès lors qu’elle y a eu accès à l’occasion des travaux réalisés en 2003, étant observé que les suspentes métalliques sont fixées à la fois sur les anciennes solives dégradées et sur les nouvelles solives.

Dès lors, Madame [O] est fondée à soutenir qu’au regard des travaux entrepris en 2003, Madame [F] ne pouvait ignorer l’état de la charpente, celle-ci étant suffisamment dégradée pour justifier la pose de solives de renforcement.

L’état de dégradation avancé des anciennes solives que Madame [F] ne pouvait ignorer aurait dû conduire l’intéressée à suspecter la présence de mérule, les dégradations observées en étant le stigmate.

Il sera enfin relevé qu’alors qu’elle a nécessairement constaté que les solives étaient en très mauvais état en 2003, Madame [F] a déclaré, au moment de la vente, ne pas avoir " constaté l’existence de (…) traces d’humidité, de moisissures, ou encore de présence d’effritements ou de déformation dans le bois (…) " (acte de vente, page 12), ce qui témoigne d’une certaine réticence dolosive.

Au regard de ce qui précède, il convient de retenir que Madame [F] avait connaissance de la dégradation de la charpente de sorte qu’elle est tenue à garantie de ce vice caché, nonobstant la clause visant à exclure cette garantie.

* * *

Compte tenu des développements qui précèdent, il y a lieu de prononcer la résolution de la vente intervenue le 08 juillet 2015.

En conséquence, Madame [F] sera condamnée à verser à Madame [O] la somme de 110.000 euros au titre de la restitution du prix de vente.

Sur les conclusions indemnitaires

L’article 1645 du code civil prévoit que si le vendeur connaissait les vices de la chose, il est tenu, outre la restitution du prix qu’il en a reçu, de tous les dommages et intérêts envers l’acheteur.

En l’espèce, il ressort de ce qui précède que Madame [F] avait connaissance de l’existence du vice au jour de la vente de sorte qu’outre la résolution de la vente et la restitution du prix de vente qui en découle, Madame [O] est fondée à solliciter l’allocation de dommages et intérêts en réparation du préjudice qu’elle a subi.

A ce titre, Madame [O] fait valoir qu’elle subit un trouble de jouissance en raison, d’une part, du risque d’effondrement de la charpente et, d’autre part, du retrait du plancher et de l’isolant provoquant, en période hivernale, un inconfort important, outre une surconsommation d’énergie.

Il convient de relever que ce n’est qu’en janvier 2019 que Madame [O] a découvert l’existence des désordres suite aux investigations réalisées par la société Ets Charpente. Il résulte par ailleurs des débats qu’elle a quitté le logement le 1er mars 2022 à la faveur d’une mutation professionnelle.

Dès lors, si le risque d’effondrement de la charpente a indéniablement causé un préjudice à Madame [O], le préjudice subséquent au titre du trouble de jouissance sera limité à la seule période courant de janvier 2019 au 1er mars 2022.

Si Madame [O] ne produit aucune évaluation de la valeur locative de l’immeuble, une telle circonstance ne saurait à elle seule faire obstacle à l’indemnisation de son préjudice de jouissance.

S’agissant de la surconsommation d’énergie liée à la dépose de la laine de verre et d’une partie du plancher des combles, Madame [O], qui n’invoque aucun préjudice économique, ne verse aux débats aucun élément objectif permettant d’évaluer le préjudice subi.

Au regard de l’ensemble de ces éléments, il sera fait une juste appréciation du préjudice subi par Madame [O] au titre du trouble de jouissance en condamnant Madame [F] à lui verser une somme de 8.000 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur les appels en garantie à l’égard des assureurs

Madame [F] demande au tribunal de condamner la MAIF, son assureur, ainsi que la compagnie [Adresse 19], assureur de Madame [O], à la garantir de toute condamnation prononcée à son encontre.

A titre liminaire, il convient de rappeler que s’agissant de la restitution du prix de vente, seul celui auquel la chose est rendue doit remettre le prix à l’acheteur, cette restitution du prix ne constituant pas pour le vendeur un préjudice indemnisable permettant une action en garantie. (Cass. 1ère civ, 26 avril 2017, n°15-28.927 – CA [Localité 22], 27 février 2025, n°2301279)

Dès lors, l’appel en garantie ne peut porter que sur les condamnations indemnitaires prononcées à l’encontre de Madame [F].

Sur la garantie de la MAIF

Aux termes de l’article L.113-1 du code des assurances, il appartient à celui qui réclame le bénéfice de l’assurance d’établir que sont réunies les conditions requises par la police pour mettre en jeu cette garantie ; à l’inverse il revient à l’assureur de prouver l’exclusion ou la déchéance de garantie qu’il allègue.

En l’espèce, il convient d’observer que Madame [F] ne produit pas sa police d’assurance, les pièces 1 à 3 qu’elle vise dans ses conclusions correspondant en réalité à des factures d’entretien, à un rapport du 29 juillet 2019, et à un document relatif à la lutte contre le mérule.

La MAIF produit quant à elle les conditions particulières d’un contrat RAQVAM souscrit au nom de « BUR PHILIPPE ». Aucun des éléments repris dans ce document ne permet de rattacher ce contrat à l’immeuble litigieux.

Ainsi, en l’état, Madame [F] ne justifie pas que les conditions requises pour mettre en jeu la garantie de son assureur sont réunies.

En tout état de cause, et à supposer que les conditions générales « RAQVAM » soient applicables à la police d’assurance souscrite par Madame [F], il convient de relever que si, au titre de la garantie « dégâts des eaux, » sont inclus les dommages causés directement par l’eau lorsqu’ils proviennent de fuites, ruptures, débordements des chéneaux, les dommages causés par la « parasites du bois », ce qui comprend nécessairement le mérule, sont exclus.

Compte tenu de ce qui précède, la demande en garantie formulée par Madame [F] à l’encontre de la MAIF ne peut qu’être écartée.

Sur la garantie de la compagnie [Adresse 19]

A titre liminaire, il convient de relever que la compagnie Groupama Centre Manche n’a pas produit les pièces énumérées dans le bordereau annexé à ses conclusions.

Il résulte de la pièce n°15 produite par Madame [F] que Madame [O] a souscrit une police d’assurance auprès de la compagnie [Adresse 19] garantissant notamment les dégâts des eaux.

Bien qu’aucun élément ne soit produit sur ce point, cette police a nécessairement été souscrite concomitamment ou postérieurement à la vente de l’immeuble survenue le 08 juillet 2015.

Or, comme indiqué précédemment, l’expert relève que les désordres ont pour origine un dégât des eaux très ancien survenu avant la vente.

La police d’assurance souscrite par Madame [O] n’ayant pas vocation à garantir les sinistres dont le fait générateur est antérieur à sa prise d’effet, la demande de garantie présentée par Madame [F] à l’encontre de la compagnie Groupama Centre Manche ne pourra qu’être rejetée.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, partie perdante, Madame [F] sera condamnée aux dépens en ce compris les frais d’expertise judiciaire.

Sur les frais irrépétibles

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, partie perdante, Madame [F] ne peut prétendre au bénéfice de ces dispositions de sorte que les demandes qu’elle présente à ce titre ne pourront qu’être rejetées.

Dans les circonstances de l’espèce, il convient de condamner Madame [F] à verser à Madame [O] la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code procédure civile.

Madame [F] sera par ailleurs condamnée à verser à la MAIF et à la Compagnie [Adresse 19] la somme de 1.000 euros chacune au titre des frais irrépétibles.

Sur l’exécution provisoire

L’article 514 du code de procédure civile dispose notamment que les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, il convient de rappeler que le présent jugement est exécutoire de droit à titre provisoire.

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PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement par jugement contradictoire, en premier ressort et par mise à disposition au greffe,

DEBOUTE Madame [V] [F] de sa demande tendant à ce que Madame [A] [O] soit déclarée irrecevable en ses demandes ;

PRONONCE la résolution judiciaire de la vente de l’immeuble situé à [Localité 20] (Eure-et-Loir), [Adresse 4], cadastré section [13] n°[Cadastre 8], lieudit " [Adresse 4] " pour une contenance de 00 ha 02 a 57 ca reçu par Maître [G], notaire à [Localité 16] le 8 juillet 2015 publié au service de la publicité foncière de [Localité 17] le 15 juillet 2015, Volume 2015 P n°2042 ;

CONDAMNE Madame [V] [F] à verser à Madame [A] [O] la somme de 110.000 euros au titre de la restitution du prix de vente ;

CONDAMNE Madame [V] [F] à verser à Madame [A] [O] la somme de 8.000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi ;

DEBOUTE Madame [V] [F] de sa demande en garantie présentée à l’encontre de la Compagnie d’assurance MAIF ;

DEBOUTE Madame [V] [F] de sa demande en garantie présentée à l’encontre de la [Adresse 14] ;

CONDAMNE Madame [V] [F] aux dépens, en ce compris les frais d’expertise judiciaire ;

DEBOUTE Madame [V] [F] de ses demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Madame [V] [F] à verser à Madame [A] [O] la somme de 5.000 euros au titre des frais irrépétibles ;

CONDAMNE Madame [V] [F] à verser à la Compagnie d’assurances MAIF et à la [Adresse 14] la somme de 1.000 euros chacune au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

ORDONNE la publication de la présente décision au service de la publicité foncière ;

DEBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT

Vincent GREF Benjamin MARCILLY