N° RG 24/00352 – N° Portalis DBZX-W-B7I-CTV6

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’ALENÇON (Orne)

N° RG 24/00352 – N° Portalis DBZX-W-B7I-CTV6

LE VINGT TROIS JANVIER DEUX MIL VINGT CINQ

PRÉSIDENT : Tiphaine ROUSSEL, Juge près le Tribunal judiciaire d’Alençon et chargée des fonctions de juge des contentieux de la protection au tribunal judiciaire d’Alençon.

GREFFIER : Hélène CORNIL.

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DEMANDEUR

Monsieur [N] [L], demeurant [Adresse 4]

Comparant

DÉFENDEUR

Madame [U] [R], demeurant [Adresse 1]

Non comparante, représentée par M^e Hélène THIEULART, avocat au barreau d’ALENCON

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro C-61001-2024-2317 du 01/10/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 3])

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PROCÉDURE

Date de la saisine : 08 Juillet 2024

Première audience : 20 Septembre 2024

DÉBATS

Audience publique du 20 Décembre 2024.

JUGEMENT

Nature : contradictoire en premier ressort

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe

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Copie exécutoire délivrée le :

à :

N° RG 24/00352 – N° Portalis DBZX-W-B7I-CTV6

RAPPEL DES FAITS, PROCÉDURE, PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Monsieur [N] [L] a donné à bail à Madame [U] [R] un bien à usage d’habitation situé [Adresse 2] par contrat du 4 décembre 2018, pour un loyer mensuel de 500€ hors charge.

Des loyers étant demeurés impayés, Monsieur [N] [L] a fait signifier le 16 avril 2024 un commandement de payer visant la clause résolutoire.

Monsieur [N] [L] a ensuite fait assigner Madame [U] [R] devant le Juge des contentieux de la protection d'[Localité 3] le 8 juillet 2024, lui demandant de bien vouloir:

constater l’acquisition de la clause résolutoire à compter du 17 juin 2024,être autorisé à faire procéder à l’expulsion de Madame [U] [R],ordonner la séquestration des meubles aux frais, risques et périls de Madame [U] [R],condamner Madame [U] [R] au paiement de l’arriéré locatif d’un montant de 8.064,70€, ainsi que d’une indemnité mensuelle d’occupation,condamner Madame [U] [R] au paiement de la somme de 260€ à titre de dommages-intérêts,condamner Madame [U] [R] à la somme de 500€ en application de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens.

L’affaire a été appelée et plaidée à l’audience du 20 décembre 2024.

A cette audience, Monsieur [N] [L] est présent. Il a maintenu l’intégralité de ses demandes et a précisé que la dette locative s’élève désormais à la somme de 9.564,70€. Par ailleurs, il s’est opposé à la suspension de la clause résolutoire. Il ne s’est opposé pas à l’octroi de délais de paiement.

Lors de l’audience, Madame [U] [R] est représentée par son conseil. Aux termes de ses conclusions, elle demande au Tribunal de :

La dire recevable et bien fondée en toutes ses demandes, fins et conclusions,Dire qu’elle d’en rapporte à justice quant à la demande de résiliation de bail et d’expulsion,Lui accorder les plus larges délais de paiement,Débouter Monsieur [L] de sa demande de dommages et intérêts,Dire que chaque partie conservera la charge de ses dépens,Débouter Monsieur [L] de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Au soutien de ses prétentions, Madame [U] [R] fait valoir qu’elle ne conteste pas l’existence d’un impayé de loyer. Elle précise qu’elle a pour projet de quitter les lieux. Elle bénéficie d’un accompagnement par une assistante sociale. Elle perçoit 1.060€ de ressources mensuelles. Elle demande des délais de paiement.

En cet état l’affaire a été mise en délibéré, la décision étant prononcée par mise à disposition au greffe le 23 janvier 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité:

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de l’ORNE par voie électronique le 10 juillet 2024, soit plus de six semaines avant l’audience du 20 décembre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, Monsieur [N] [L] justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par voie électronique le 18 avril 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 8 juillet 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire :

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit désormais que " Tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux ». Pour autant, le bail litigieux ayant été conclu avant l’entrée en vigueur de la modification du texte intervenue le 29 juillet 2023, le texte antérieur, aux termes duquel la clause résolutoire « ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux » s’applique.

Par ailleurs, l’article 24 V de cette même loi ajoute que " Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, […], au locataire en situation de régler sa dette locative ».

En outre, l’article 24 VII de cette même loi prévoit que « Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet ».

Le bail conclu le 4 décembre 2018 contient une clause résolutoire (paragraphe « IX- Clause résolutoire et clauses pénales ») et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 16 avril 2024, pour la somme en principal de 6.564,70€. Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 17 juin 2024, le bail litigieux ayant été conclu avant l’entrée en vigueur de la modification du texte intervenue le 29 juillet 2023, le texte antérieur, aux termes duquel la clause résolutoire « ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux » s’appliquant.

En outre, il résulte des éléments du dossier et des débats que la locataire ne paie pas régulièrement son loyer depuis plusieurs mois. Elle n’a réglé aucun loyer depuis le mois de janvier 2024. En particulier, la locataire qui perçoit 1.060€ de ressources mensuelles ne justifie pas être en situation de régler sa dette locative ni même être en capacité financière d’assumer le paiement du loyer courant d’un montant de 500€, et des charges afférentes.

L’expulsion de Madame [U] [R] sera ordonnée, en conséquence.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion. Il n’y a donc pas lieu d’ordonner leur enlèvement, leur transport ni leur séquestration, qui demeurent à ce stade purement hypothétiques.

Sur la condamnation au paiement de l’arriéré locatif :

Monsieur [N] [L] produit un décompte démontrant que Madame [U] [R] restait devoir, après soustraction des frais de poursuite, la somme de 9.564,70€ à la date du 20 décembre 2024, incluant le loyer du mois de décembre 2024.

Madame [U] [R], représentée par son conseil, n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de cette dette.

Madame [U] [R] sera par conséquent condamnée au paiement de cette somme de 9.564,70€.

Elle sera également condamnée au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 1er janvier 2025 à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, afin de réparer le préjudice découlant pour le demandeur de l’occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer.

Sur la demande de délais de paiement

L’article 1343-5 du Code Civil prévoit que “Le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins en créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues”.

Lors de l’audience, Madame [U] [R] sollicite des délais de paiement pour apurer sa dette, proposant de régler 250€ par mois.

Il convient de prévoir que Madame [U] [R] pourra s’acquitter de sa dette selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Sur la demande de condamnation à des dommages-intérêts:

L’article 1231-6 alinéa 3 du code civil énonce que « le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire ».

Aux termes des articles 6 et 9 du Code de Procédure Civile : « A l’appui de leurs prétentions, les parties ont la charge d’alléguer les faits propres à les fonder » ; « Il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention ».

En l’espèce, Monsieur [N] [L] sollicite la condamnation de Madame [U] [R] à lui verser la somme de 260 euros à titre de dommages-intérêts, sans motiver cette demande. Or il ne ressort d’aucun élément du dossier la preuve de l’existence d’un préjudice indépendant du retard dans le paiement des loyers.

Par conséquent, il convient de rejeter la demande de condamnation à titre de dommages-intérêts formulée par Monsieur [N] [L].

Sur les demandes accessoires :

Madame [U] [R], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui seront recouvrés comme en matière d’aide juridictionnelle.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir Monsieur [N] [L], la locataire sera condamnée à lui verser une somme de 50€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

En application de l’article 514 du Code de Procédure Civile modifié par le décret du 11 décembre 2019, applicable aux instances introduites après le 1er janvier 2020, l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

La Juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 4 décembre 2018 entre Monsieur [N] [L] et Madame [U] [R] concernant le bien à usage d’habitation situé [Adresse 2] sont réunies à la date du 17 juin 2024 ;

ORDONNE en conséquence à Madame [U] [R] de libérer les lieux de sa personne et de ses biens immédiatement après la signification du présent jugement, faute de quoi il sera procédé après l’écoulement d’un délai de deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique conformément aux dispositions légales applicables ;

DIT n’y avoir lieu à ordonner l’enlèvement, le transport et la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place ;

CONDAMNE Madame [U] [R] à verser à Monsieur [N] [L] la somme de 9.564,70€ (décompte arrêté au 20 décembre 2024, incluant le loyer de novembre 2024) ;

AUTORISE Madame [U] [R] à s’acquitter de cette somme, en 23 mensualités de 250€ chacune et une 24ème mensualité qui soldera l’intégralité de la dette ;

PRÉCISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement ;

DIT que toute mensualité restée impayée sept jours après la réception d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

CONDAMNE Madame [U] [R] à payer à Monsieur [N] [L] une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, à compter du 1er janvier 2025 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux ;

DEBOUTE Monsieur [N] [L] de sa demande de dommages-intérêts ;

CONDAMNE Madame [U] [R] à verser à Monsieur [N] [L] une somme de 50€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Madame [U] [R] aux dépens, qui seront recouvrés comme en matière d’aide juridictionnelle ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

DIT que la présente décision sera transmise par les soins du greffe à Monsieur le représentant de l’Etat du département en vertu des dispositions de l’article 117 de la loi du 29 juillet 1998.

La présente décision a été signée par Madame ROUSSEL, Juge des Contentieux de la Protection, et par Madame CORNIL, greffière présente lors de son prononcé.

LA GREFFIÈRE LA JUGE