N° RG 24/00383 – N° Portalis DBZX-W-B7I-CT6V

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’ALENÇON (Orne)

N° RG 24/00383 – N° Portalis DBZX-W-B7I-CT6V

LE VINGT TROIS JANVIER DEUX MIL VINGT CINQ

PRÉSIDENT : Tiphaine ROUSSEL, Juge près le Tribunal judiciaire d’Alençon et chargée des fonctions de juge des contentieux de la protection au tribunal judiciaire d’Alençon.

GREFFIER : Hélène CORNIL.

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DEMANDEURS

Monsieur [S] [W], demeurant [Adresse 2]

Madame [L] [U] épouse [W], demeurant [Adresse 2]

Non comparants, représentés par M^e Ingrid LETOURNEUX, avocat au barreau d’ARGENTAN

DÉFENDEUR

Société LOGISSIA, dont le siège social est sis [Adresse 1]

Représentée par Mme [Y], munie d’un pouvoir écrit

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PROCÉDURE

Date de la saisine : 30 Juillet 2024

Première audience : 18 Octobre 2024

DÉBATS

Audience publique du 06 Décembre 2024.

JUGEMENT

Nature : contradictoire en dernier ressort

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe

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Copie exécutoire délivrée le :

à :

N° RG 24/00383 – N° Portalis DBZX-W-B7I-CT6V

RAPPEL DES FAITS, PROCÉDURE, PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

La société SAGIM devenue LOGISSIA a donné à bail à Monsieur [S] [W] et Madame [L] [U], épouse [W], un bien à usage d’habitation situé [Adresse 3], par contrat du 16 septembre 2020.

Rencontrant des difficultés dans le fonctionnement de la chaudière installée dans le logement dès le 6 décembre 2023, avec pour effet d’être privés de chauffage et d’eau chaude, les locataires se sont rapprochés de la société LOGISSIA.

Un réparateur, mandaté par la société LOGISSIA, est intervenu mais n’a pas réussi à apporter de solution pérenne à cette difficulté.

Monsieur [S] [W] et Madame [L] [U], épouse [W], ont ensuite fait assigner la société LOGISSIA devant le Juge des contentieux de la protection d'[Localité 4] par acte de commissaire de justice en date du 30 juillet 2024 lui demandant de bien vouloir:

constater l’indécence du logement situé [Adresse 3],condamner la société LOGISSIA à faire exécuter les travaux nécessaires à la fourniture d’eau chaude et de chauffage sous astreinte de 50€ par jour de retard à compter du jugement à intervenir,condamner la société LOGISSIA à leur rembourser l’intégralité des loyers perçus depuis janvier 2024 jusqu’au jour du jugement à intervenir à titre de dommages et intérêts soit 3.042,83€ au 15 juillet 2024,suspendre l’obligation de Monsieur et Madame [W] d’avoir à payer les loyers jusqu’à l’exécution des travaux nécessaires pour rendre le logement décent,condamner la société LOGISSIA à leur payer la somme de 1.200€ en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.

L’affaire a été appelée et plaidée à l’audience du 6 décembre 2024.

A l’audience, Monsieur et Madame [W] sont représentés par leur conseil. Aux termes de leurs conclusions, ils demandent au Tribunal de :

condamner la société LOGISSIA à leur payer la somme de 3.621,69€ à titre de dommages et intérêts,condamner la société LOGISSIA à leur payer la somme de 1.200€ en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.

Au soutien de leurs prétentions, Monsieur et Madame [W] font valoir que depuis la délivrance de l’assignation, la situation a évolué. A ce titre, ils précisent que des travaux ont été effectués le 25 septembre 2024 et que depuis cette date ils disposent d’eau chaude et de chauffage, rendant ainsi la demande de réalisation des travaux sous astreinte sans objet. Pour autant, ils s’estiment fondés à solliciter des dommages et intérêts, le logement mis à leur disposition ne remplissant pas les critères de décence, et ce pendant 10 mois alors qu’ils sont parents d’un jeune enfant âgé de trois ans au moment de la défaillance de la chaudière. La somme réclamée correspond au montant du loyer qu’ils ont versé depuis janvier 2024 à septembre 2024.

Lors de l’audience, la société LOGISSIA, dûment représentée par Madame [Y] munie d’un pouvoir, demande au Tribunal de :

débouter Monsieur et Madame [W] de l’ensemble de leurs demandes,condamner Monsieur et Madame [W] aux entiers dépens.

Au soutien de ses prétentions, la société LOGISSIA fait valoir que l’entreprise en charge de la maintenance est intervenue et a étudié la demande le 16 février 2024 pour un passage en réunion le 23 février 2024. Cet examen a été repoussé par le bailleur en raison de l’absence d’un collaborateur de la société LOGISSIA. Elle précise que le devis du 7 juin 2024 a été signé le 10 juin 2024 et que c’est en raison des congés d’été de l’entreprise devant intervenir que l’intervention a été réalisée le 25 septembre 2024.

Pour un plus ample exposé des faits, des moyens et des prétentions des parties, il convient de se reporter aux conclusions susvisées, conformément aux dispositions de l’article 455 du Code de Procédure Civile.

En cet état l’affaire a été mise en délibéré, la décision étant prononcée par mise à disposition au greffe le 23 janvier 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur l’indécence du logement :

L’article 1353 du Code civil dispose que « celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation ».

Aux termes de l’article 1721 du Code civil, « il est dû garantie au preneur pour tous les vices ou défauts de la chose louée qui en empêchent l’usage, quand même le bailleur ne les aurait pas connus lors du bail. S’il résulte de ces vices ou défauts quelque perte pour le preneur, le bailleur est tenu de l’indemniser ».

L’article 6 de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que : « Le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation. Un décret en Conseil d’Etat définit le critère de performance énergétique minimale à respecter et un calendrier de mise en œuvre échelonnée.

Les caractéristiques correspondantes sont définies par décret en Conseil d’Etat pour les locaux à usage de résidence principale ou à usage mixte mentionnés au deuxième alinéa de l’article 2 et les locaux visés aux 1° à 3° du même article, à l’exception des logements-foyers et des logements destinés aux travailleurs agricoles qui sont soumis à des règlements spécifiques.

Le bailleur est obligé :

a) De délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ; toutefois, les parties peuvent convenir par une clause expresse des travaux que le locataire exécutera ou fera exécuter et des modalités de leur imputation sur le loyer ; cette clause prévoit la durée de cette imputation et, en cas de départ anticipé du locataire, les modalités de son dédommagement sur justification des dépenses effectuées; une telle clause ne peut concerner que des logements répondant aux caractéristiques définies en application des premier et deuxième alinéas ;

b) D’assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l’article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l’état des lieux, auraient fait l’objet de la clause expresse mentionnée au a ci-dessus;

c) D’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués;

d) De ne pas s’opposer aux aménagements réalisés par le locataire, dès lors que ceux-ci ne constituent pas une transformation de la chose louée ».

L’article 2 du Décret 2002-120 du 30 janvier 2002 précise les caractéristiques minimales du logement décent:

« Le logement doit satisfaire aux conditions suivantes, au regard de la sécurité physique et de la santé des locataires :

1. Il assure le clos et le couvert. Le gros œuvre du logement et de ses accès est en bon état d’entretien et de solidité et protège les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d’eau. Les menuiseries extérieures et la couverture avec ses raccords et accessoires assurent la protection contre les infiltrations d’eau dans l’habitation. Pour les logements situés dans les départements d’outre-mer, il peut être tenu compte, pour l’appréciation des conditions relatives à la protection contre les infiltrations d’eau, des conditions climatiques spécifiques à ces départements ;

2. Il est protégé contre les infiltrations d’air parasites. Les portes et fenêtres du logement ainsi que les murs et parois de ce logement donnant sur l’extérieur ou des locaux non chauffés présentent une étanchéité à l’air suffisante. Les ouvertures des pièces donnant sur des locaux annexes non chauffés sont munies de portes ou de fenêtres. Les cheminées doivent être munies de trappes. Ces dispositions ne sont pas applicables dans les départements situés outre-mer ;

3. Les dispositifs de retenue des personnes, dans le logement et ses accès, tels que garde-corps des fenêtres, escaliers, loggias et balcons, sont dans un état conforme à leur usage ;

4. La nature et l’état de conservation et d’entretien des matériaux de construction, des canalisations et des revêtements du logement ne présentent pas de risques manifestes pour la santé et la sécurité physique des locataires ;

5. Les réseaux et branchements d’électricité et de gaz et les équipements de chauffage et de production d’eau chaude sont conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements et sont en bon état d’usage et de fonctionnement ;

6. Le logement permet une aération suffisante. Les dispositifs d’ouverture et les éventuels dispositifs de ventilation des logements sont en bon état et permettent un renouvellement de l’air et une évacuation de l’humidité adaptés aux besoins d’une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements ;

7. Les pièces principales, au sens du troisième alinéa de l’article R. 111-1 du code de la construction et de l’habitation, bénéficient d’un éclairement naturel suffisant et d’un ouvrant donnant à l’air libre ou sur un volume vitré donnant à l’air libre ».

En outre, l’article 3 du Décret 2002-120 du 30 janvier 2002 précise les éléments de confort et d’équipement minimums que le logement donné à bail doit présenter :

« Le logement comporte les éléments d’équipement et de confort suivants :

1. Une installation permettant un chauffage normal, munie des dispositifs d’alimentation en énergie et d’évacuation des produits de combustion et adaptée aux caractéristiques du logement. Pour les logements situés dans les départements d’outre-mer, il peut ne pas être fait application de ces dispositions lorsque les conditions climatiques le justifient ;

2. Une installation d’alimentation en eau potable assurant à l’intérieur du logement la distribution avec une pression et un débit suffisants pour l’utilisation normale de ses locataires;

3. Des installations d’évacuation des eaux ménagères et des eaux-vannes empêchant le refoulement des odeurs et des effluents et munies de siphon ;

4. Une cuisine ou un coin cuisine aménagé de manière à recevoir un appareil de cuisson et comprenant un évier raccordé à une installation d’alimentation en eau chaude et froide et à une installation d’évacuation des eaux usées ;

5. Une installation sanitaire intérieure au logement comprenant un w.-c., séparé de la cuisine et de la pièce où sont pris les repas, et un équipement pour la toilette corporelle, comportant une baignoire ou une douche, aménagé de manière à garantir l’intimité personnelle, alimenté en eau chaude et froide et muni d’une évacuation des eaux usées. L’installation sanitaire d’un logement d’une seule pièce peut être limitée à un w.-c. extérieur au logement à condition que ce w.-c. soit situé dans le même bâtiment et facilement accessible ;

6. Un réseau électrique permettant l’éclairage suffisant de toutes les pièces et des accès ainsi que le fonctionnement des appareils ménagers courants indispensables à la vie quotidienne.

Dans les logements situés dans les départements d’outre-mer, les dispositions relatives à l’alimentation en eau chaude prévues aux 4 et 5 ci-dessus ne sont pas applicables ».

Par ailleurs, l’article 20-1 de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989 dispose que :

« Si le logement loué ne satisfait pas aux dispositions des premier et deuxième alinéas de l’article 6, le locataire peut demander au propriétaire sa mise en conformité sans qu’il soit porté atteinte à la validité du contrat en cours.

[…]

Le juge saisi par l’une ou l’autre des parties détermine, le cas échéant, la nature des travaux à réaliser et le délai de leur exécution. Il peut réduire le montant du loyer ou suspendre, avec ou sans consignation, son paiement et la durée du bail jusqu’à l’exécution de ces travaux. Le juge transmet au représentant de l’Etat dans le département l’ordonnance ou le jugement constatant que le logement loué ne satisfait pas aux dispositions des premier et deuxième alinéas de l’article 6 ».

Le bailleur est obligé d’assurer au locataire la jouissance paisible du logement et de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle. Il n’est pas nécessaire que les vices rendent l’usage du logement complètement impossible et il suffit qu’ils soient de nature à entraver la jouissance du preneur et à lui causer un trouble véritable.

Lorsque les vices ou défauts de nature à faire obstacle à la jouissance paisible du logement ont causé un préjudice au locataire, la sanction à l’égard du bailleur peut consister selon les cas en une diminution du prix, ou une résiliation du bail, ou encore en l’allocation de dommages et intérêts. Le fait que le bailleur ait réagi avec diligence pour y mettre un terme n’empêche pas la réparation du trouble de jouissance subi par le locataire.

***

En l’espèce, Monsieur et Madame [W] font valoir que le logement mis à leur disposition par la société LOGISSIA ne remplissait pas les critères de décence en raison de l’absence d’eau et de chauffage, et ce pendant 10 mois (de décembre 2023 à septembre 2024) alors qu’ils sont parents d’un jeune enfant.

Il résulte des éléments du dossier que l’absence d’eau chaude et de chauffage dans le logement, du fait de la défaillance de la chaudière, n’est pas contesté par le bailleur.

Par conséquent, indéniablement, le logement occupé par Monsieur et Madame [W] peut être qualifié d’indécent sur la période du 6 décembre 2023 au 25 septembre 2024, la présence d’eau chaude et de chauffage étant nécessairement un critère de décence du logement.

Sur les conséquences de l’indécence du logement :

Aux termes de l’article 1231-1 du même Code : « Le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure ».

Aux termes de l’article 1721 du Code civil, « il est dû garantie au preneur pour tous les vices ou défauts de la chose louée qui en empêchent l’usage, quand même le bailleur ne les aurait pas connus lors du bail. S’il résulte de ces vices ou défauts quelque perte pour le preneur, le bailleur est tenu de l’indemniser ».

Par ailleurs, lorsque les vices ou défauts de nature à faire obstacle à la jouissance paisible du logement ont causé un préjudice au locataire, la sanction à l’égard du bailleur peut consister selon les cas en une diminution du prix, ou une résiliation du bail, ou encore en l’allocation de dommages et intérêts. Le fait que le bailleur ait réagi avec diligence pour y mettre un terme n’empêche pas la réparation du trouble de jouissance subi par le locataire.

Monsieur et Madame [W] s’estiment fondés à solliciter des dommages et intérêts, le logement mis à leur disposition ne remplissant pas les critères de décence, et ce pendant 10 mois alors qu’ils sont parents d’un jeune enfant. La somme réclamée correspond au montant du loyer qu’ils ont versé depuis janvier 2024 à septembre 2024.

La société LOGISSIA fait valoir que le retard dans l’exécution des travaux ne relève pas de sa responsabilité et qu’elle a tout mis en œuvre pour que lesdits travaux soient réalisés à bref délai.

En l’espèce, Monsieur et Madame [W] ayant été privés d’eau chaude et de chauffage pendant 10 mois, il en résulte un préjudice. Ce préjudice est particulièrement important puisqu’au-delà d’être privés de chauffage en période hivernale, ils ont nécessairement subi d’importants désagréments liés à l’absence d’eau chaude pour les actes de la vie quotidienne.

Leur préjudice peut être évalué aux ¾ des sommes dues au titre des loyers sur la période litigieuse, soit 3.621,69€ X ¾ = 2.716,26€.

Par conséquent, il y a lieu de condamner la société LOGISSIA à verser à Monsieur et Madame [W] la somme de 2.716,26€ à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi.

Sur les demandes accessoires :

La société LOGISSIA, partie perdante, supportera la charge des dépens.

Aux termes de l’article 700 du Code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

Il convient de condamner la société LOGISSIA à verser à Monsieur et Madame [W] la somme de 1.000€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

En application de l’article 514 du Code de Procédure Civile modifié par le décret du 11 décembre 2019, applicable aux instances introduites après le 1er janvier 2020, l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

La Juge des contentieux de la protection statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en dernier ressort,

CONDAMNE la société LOGISSIA à verser à Monsieur [S] [W] et Madame [L] [U], épouse [W], la somme de 2.716,26€ à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi ;

DEBOUTE Monsieur [S] [W] et Madame [L] [U], épouse [W], de leurs autres demandes ;

DEBOUTE la société LOGISSIA de ses demandes ;

CONDAMNE la société LOGISSIA à verser à Monsieur [S] [W] et Madame [L] [U], épouse [W], la somme de 1.000€ en application de l’article 700 du Code de procédure civile,

CONDAMNE la société LOGISSIA aux dépens ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

DIT que la présente décision sera transmise par les soins du greffe à Monsieur le représentant de l’Etat du département en vertu des dispositions de l’article 117 de la loi du 29 juillet 1998.

La présente décision a été signée par Madame ROUSSEL, Juge du Contentieux de la Protection, et par Madame CORNIL, greffière présente lors de son prononcé,

LA GREFFIÈRE LA JUGE