TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LA ROCHELLE

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JUGEMENT DU 08 SEPTEMBRE 2025

DOSSIER : N° RG 24/02353 – N° Portalis DBXC-W-B7I-FGH6

AFFAIRE : S.C.I. OYA LA GENETTE C/ [R] [K], Association UDAF DE CHARENTE MARITIME, en qualité de curateur

MINUTE : 25/

COMPOSITION DU TRIBUNAL

expédition délivrée le

aux parties

copie exécutoire délivrée le

à

PRÉSIDENT : Madame Gwenola KERBAOL, Vice-Présidente en charge des contentieux de la protection au tribunal judiciaire de La Rochelle

GREFFIER lors des débats et de la mise à disposition : Madame Anne-Lise VOYER, Greffier

en présence, lors des débats de Lisa CHANAVAT, auditrice de justice

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.C.I. OYA LA GENETTE (gérant : Monsieur [O] [P]) dont le siège social est sis [Adresse 2]

Monsieur [O] [P], comparant, assisté par Maître Alexey BILYACHENKO, avocat au barreau de LA ROCHELLE-ROCHEFORT,

DEFENDEURS

Monsieur [R] [K]

né le 20 Décembre 1971 à , demeurant [Adresse 5]

et

Association UDAF DE CHARENTE MARITIME, en qualité de curateur, dont le siège social est sis [Adresse 1]

tous deux représentés par Maître Julien GUILLARD, substitué par Maître WONG-FAT Juliette, avocats au barreau de LA ROCHELLE-ROCHEFORT,

***

Débats tenus à l’audience du 02 Juin 2025

Jugement prononcé par mise à disposition au greffe de cette juridiction le 08 Septembre 2025.

***

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous-seing privé en date du 22 novembre 2013, la SCI OYA LA GENETTE a consenti un bail d’habitation à Monsieur [R] [K] assisté de son curateur l’UDAF portant sur un logement sis [Adresse 3] à LA ROCHELLE (17000), moyennant un loyer mensuel initialement fixé à la somme de 315 euros outre 50 euros de charge.

Un congé pour vendre le logement était notifié à l’UDAF le 02 août 2023.

Par acte de commissaire de justice en date des 31 juillet et 14 août 2024, la SCI OYA LA GENETTE a assigné Monsieur [R] [K] assisté de son curateur aux fins de valider le congé notifié le 02 août 2023 et d’ordonner en conséquence l’expulsion de Monsieur [R] [K] ainsi que celle de tout occupant de son chef, des lieux qu’il occupe indûment situés [Adresse 4] à LA ROCHELLE (17000) et des dépendances situées à cette même adresse, au besoin avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier et de condamner Monsieur [R] [K] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal au montant du loyer augmenté des charges locatives et révisable annuellement selon les conditions définies au bail, tel que ces sommes auraient été dues en l’absence de résiliation et ce, à compter du 06 décembre 2023 et jusqu’à libération effective de toute personne et de tous biens des lieux occupés, et de le condamner au paiement de la somme de 726,76 euros correspondant aux loyers et charges impayés arrêtés au mois de mai 2024 inclus outre les intérêts au taux légal sur le fondement de l’alinéa premier de l’article 1231-6 du Code civil et de le condamner au paiement de la somme de 700 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile outre les intérêts à compter du jugement à intervenir et aux entiers dépens en ce compris le coût de la présente assignation et que soit rappelée l’exécution provisoire.

Après plusieurs renvois à la demande des parties, l’affaire a été retenue à l’audience du 02 juin 2025 à laquelle la SCI OYA LA GENETTE était comparante, assistée de son conseil, et Monsieur [R] [K] et son curateur étaient représentés par leur conseil.

La SCI OYA LA GENETTE sollicite par conclusions écrites, soutenues à l’audience et auxquelles il convient de renvoyer pour un plus ample exposé des demandes et moyens que soient rejetées l’ensemble des demandes présentées par Monsieur [R] [K] et l’UDAF en qualité de curateur et que soit constatée la résiliation du bail litigieux à l’effet du 06 décembre 2023 et que soit ordonnée son expulsion et qu’il soit condamné à verser à la SCI OYA LA GENETTE la somme de 375,88 euros au titre d’arriérés de loyers, d’indemnités d’occupation et de charges locatives jusqu’au mois de mai 2024 avec intérêts au taux légal à compter du 14 août 2024 et que soit ordonnée la capitalisation annuelle des intérêts et que soit fixée l’indemnité d’occupation due par Monsieur [R] [K] à compter du 06 décembre 2023 à la somme de 365,50 euros indexée le 06 décembre de chaque année sur le dernier indice de référence des loyers publié par l’INSEE majorée de 50 euros de provision sur charges et l’y condamner en deniers ou quittances et condamner in solidum Monsieur [R] [K] et l’UDAF à lui verser la somme de 5 000 euros au titre de dommages et intérêts pour abus du droit d’agir et aux entiers dépens et à la somme de 1 800 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

Monsieur [R] [K] et son curateur sollicitent par conclusions écrites, soutenues à l’audience et auxquelles il convient de renvoyer pour un plus ample exposé des demandes et moyens que soit requalifié le bail meublé du 22 novembre 2013 en bail vide d’habitation, que soit constatée l’irrégularité du congé du 1er août 2023 et qu’il soit annulé, et en conséquence qu’il soit dit et jugé que le loyer sera diminué et fixé à la somme de 215 euros par mois et que soit constaté un trop perçu sur 5 ans soit 1 200 euros par an et 6 000 euros sur 5 ans et que soit constatée l’inexécution des obligations du bailleur depuis le mois de janvier 2025 et y faisant droit, que soit condamnée la SCI OYA LA GENETTE à lui verser la somme de 1 850 euros en raison de l’inexécution de ses obligations de bailleur depuis janvier 2025 et la somme de 814 euros au titre de la facture de ORIAD pour déboucher les canalisations en vain, outre la somme de 1 000 euros à titre de dommages et intérêts pour avoir dû évacuer l’appartement devenu indécent depuis le mois de janvier 2025

outre la somme de 1 000 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile et aux entiers dépens.

L’affaire a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 08 septembre 2025.

EXPOSÉ DES MOTIFS

Sur la qualification du contrat de bail

La SCI OYA LA GENETTE explique que le titre I BIS de la loi du 06 juillet 1989 a été créé par la loi du 24 mars 2014, dite loi ALUR entrée en vigueur le 27 mars 2014 et qu’avant cette date, les locations meublées étaient régies par l’article L. 632-1 et suivants du Code de la construction et de l’habitation et par le Code civil. Elle indique que la rédaction de ses dispositions différait de celle de l’actuel 25-4 de la loi du 06 juillet 1989 en ce qui concerne le caractère meublé ou nu de la location en ce qu’il ne renvoie pas à une liste fixée par décret des éléments d’ameublement dont la fourniture entre dans les obligations contractuelles du bailleur. Il indique que l’article 14 alinéa 5 de la loi ALUR expose que seules les dispositions des articles 6, 7, 20-1 et 25-11 de la loi du 06 juillet 1989 sont applicables, à l’exclusion de l’application du nouvel article 25-4, aux contrats en cours au 27 mars 2014 et s’appuie sur la décision du Conseil constitutionnel du 20 mars 2014 qui a précisé la notion de contrat en cours et a émis une réserve d’interprétation des dispositions transitoires de la loi ALUR et que cette réserve peut rompre avec l’interprétation donnée par le juge judiciaire au droit civil des baux. Il explique qu’en l’espèce, le contrat est soumis expressément aux dispositions de l’article L.632-1 précité, à l’exclusion expresse de la loi du 06 juillet 1989 et que le bail était déjà en cours à la date d’entrée en vigueur de la loi ALUR impliquant que le niveau d’ameublement ne peut être apprécié que selon un faisceau d’indices et l’intime conviction du juge sans aucune référence à la liste dressée par un décret d’application de la loi inapplicable au contrat litigieux.

La SCI OYA LA GENETTE explique que les parties ont expressément reconnu avoir reçu l’inventaire des meubles et qu’il ressort des pièces du dossier que le bailleur avait pourvu l’appartement de tous les équipements nécessaires et que le locataire n’a jamais excipé d’une insuffisance de mobilier, ni le curateur.

Monsieur [R] [K] argue de ce qu’il appartient au bailleur de prouver le caractère meublé d’un logement et qu’en absence d’inventaire des meubles, le bail doit être requalifié, comme en l’espèce. Il indique que le bail s’étant reconduit ou renouvelé, un nouveau contrat a été créé, alors soumis aux conditions de validité de la loi applicable au moment de cette formation, de sorte que le bail litigieux tacitement renouvelé sous l’empire de la loi ALUR devait en respecter les termes et donc les dispositions de l’article 25-4 de la loi du 06 juillet. Il précise que la portée de la décision du Conseil constitutionnel est relative en ce qu’elle ne valait que pour les dispositions de l’article 6 et qu’il est acquis que les autres dispositions sont applicables. Il indique que l’objet de la loi ALUR était de mettre en conformité la loi avec la jurisprudence constante en matière de bail meublé et la jurisprudence a toujours recherché si le local concerné comportait suffisamment de meubles essentiels à une vie normale. Il rappelle bénéficier d’une mesure de protection de sorte que son absence de contestation du caractère meublé ne peut être retenue tandis qu’elle ne rapporte pas la preuve de ce caractère et sollicite que le bail soit qualifié de non meublé.

En l’espèce, il est constant que la durée du bail d’habitation tacitement reconduit ou renouvelé doit être fixée à la date de la reconduction ou du renouvellement et que les dispositions de l’article 25-4 de la loi du 06 juillet 1989 introduites par la loi du 24 mars 2014 s’appliquent à un bail d’habitation tacitement reconduit ou renouvelé à une date postérieure à celle d’entrée en vigueur de cette loi.

Ainsi, il est vain pour la SCI OYA LA GENETTE d’arguer de la décision du Conseil constitutionnel en date du 20 mars 2014 en ce qu’elle ne concerne que l’application dans le temps de l’article 6 de la loi.

Au contraire, il sera relevé que la Haute juridiction avait pris soin d’indiquer l’exclusion des dispositions de l’article 6 aux baux conclus avant l’entrée en vigueur de la loi, y compris s’ils ont fait l’objet d’une reconduction tacite après cette entrée en vigueur, validant ainsi la notion de bail en cours comme celle incluant les baux ayant fait l’objet d’une reconduction ou d’un renouvellement.

Ainsi, les dispositions de l’article 25-4 de la loi du 24 mars 2014 sont applicables au bail litigieux.

Aux termes de l’article 25-4 de la loi du 06 juillet 1989, applicable en l’espèce, « Un logement meublé est un logement décent équipé d’un mobilier en nombre et en qualité suffisants pour permettre au locataire d’y dormir, manger et vivre convenablement au regard des exigences de la vie courante. La liste des éléments que doit comporter ce mobilier est fixée par décret ».

Aux termes du décret 2018-981 du 31 juillet 2015, article 2, « Le mobilier d’un logement meublé, mentionné à l’article 25-4 de la loi du 6 juillet 1989 susvisée, comporte au minimum les éléments suivants :

1° Literie comprenant couette ou couverture ;

2° Dispositif d’occultation des fenêtres dans les pièces destinées à être utilisées comme chambre à coucher ;

3° Plaques de cuisson ;

4° [Localité 7] ou four à micro-ondes ;

5° Réfrigérateur et congélateur ou, au minimum, un réfrigérateur doté d’un compartiment permettant de disposer d’une température inférieure ou égale à – 6 °C ;

6° Vaisselle nécessaire à la prise des repas ;

7° Ustensiles de cuisine ;

8° Table et sièges ;

9° Etagères de rangement ;

10° Luminaires ; »

Les dispositions susvisées ne conditionnent pas le caractère meublé du logement à l’existence de la liste qu’elles prévoient.

En revanche, il résulte de ces dispositions que la charge de la preuve du caractère meublé du logement pèse sur le bailleur.

Ainsi, il est constant qu’aucune liste de meubles n’était jointe au contrat de bail et il appartient donc à la Juridiction d’examiner les preuves rapportées par le bailleur sur le caractère meublé du logement, les mentions portées sur le bail selon lesquelles, le contrat porte sur un logement meublé sont inopérantes à rapporter la preuve du caractère meublé dudit logement lorsque le locataire le conteste.

La SCI OYA LA GENETTE produit plusieurs factures. Celle du 05 octobre 2013 fait état de travaux de rénovation et ne vise aucun meuble. La facture LEROY MERLIN du 19 septembre 2013 ne concerne que des éléments fixes tels qu’un mitigeur, sans mention de meubles. En outre, la seule mention manuscrite précisant qu’elle serait en, lien avec l’appartement 8, faisant référence à celui loué par Monsieur [R] [K] ne saurait suffire à prouver qu’elle concernait effectivement ce logement. Il en va de même pour la facture du 10 septembre 2013 et celle du 14 octobre 2013 et du 14 octobre 2013. Le même raisonnement doit s’appliquer aux factures de la COMPAGNIE DE LA LITERIE en date du 29 octobre 2013, celle de CONFORAMA du 14 octobre 2013 et du 10 septembre 2013. La facture de CONFORAMA en date du 20 décembre 2013 est postérieure au bail et n’a de fait pas de valeur probante. La facture de LEROY MERLIN du 25 juin 2013 et concernant un détecteur de fumée n’a aucun lien avec la question des meubles dans le logement et sera de fait écartée.

Les factures concernant deux lampes à poser et des coussins outre un lot de cintres, un rideau, des couteaux, un pot en inox, une poubelle et un balai ne comportant qu’une indication manuscrite susceptible de les rattacher à l’ameublement du logement, seront, de ce fait également écartées. Une facture est illisible et sera de fait écartée.

De même, les photographies produites par la SCI OYA LA GENETTE ne sont pas de nature à établir le caractère meublé du logement en ce qu’elles ne sont pas horodatées, ni géolocalisées.

Par ailleurs, il est vain d’arguer de ce que Monsieur [R] [K] n’aurait jamais contesté le caractère non meublé de son logement. En effet, d’une part, il est constant que le locataire était déjà sous mesure de protection et d’autre part, cela reviendrait à inverser la charge de la preuve.

Il sera relevé que le curateur, indique dans son courrier du 11 décembre 2023, que son protégé est locataire d’un appartement meublé. Pour autant, ce seul élément ne peut constituer un aveu du caractère meublé en ce que le courrier n’avait pour seul objet une demande de délai et en ce que admettre cet aveu reviendrait, encore une fois, à inverser la charge de la preuve.

Ainsi, force est de constater que la SCI OYA LA GENETTE ne rapporte pas la preuve du caractère suffisamment meublé du logement et le bail doit ainsi être qualifié de non meublé.

Sur la demande reconventionnelle au titre du montant du loyer

Monsieur [R] [K] sollicite à titre reconventionnel la fixation du loyer à la somme de 215 euros par mois, indiquant un trop perçu de 1 00 euros par an soit sur 5 ans la somme de 6.000 euros et sollicite la condamnation de la SCI OYA LA GENETTE à lui verser cette somme. Il conteste l’argument tiré de l’article 1134 du Code civil et explique que la demande n’est pas une demande de révision du loyer mais une demande fondée sur l’inexécution par le bailleur d’une obligation essentielle à savoir fournir un logement meublé indiquant que cette diminution est corrélative aux prestations fournies par le bailleur.

La SCI OYA LA GENETTE sollicite le débouté de la demande en se fondant sur l’article 1134 du Code civil et rappelant que le droit privé français n’admet la révision judiciaire, depuis la réforme de 2016, uniquement dans l’hypothèse de l’imprévision et que la seule requalification juridique du contrat ne constituerait en aucun cas un fondement pour la révision judiciaire.

Aux termes de l’article 1103 du Code civil, « Les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits »

Il est vain pour Monsieur [R] [K], qui ne fonde pas sa demande sur la réparation d’un préjudice, d’arguer de ce que le bail porte sur un logement non meublé pour ensuite solliciter la diminution du loyer fondée sur le fait que précisément il n’a pas eu les prestations liées au caractère meublé du logement.

Ainsi, le bail signé avec l’assistance du curateur a fixé un loyer et il y a lieu de dire que ce loyer résulte de la volonté commune des parties et qu’il n’y a pas lieu à le modifier et Monsieur [R] [K] sera débouté de sa demande à ce titre.

Sur la validité du congé

La SCI OYA LA GENETTE argue de ce que le congé est régulier pour avoir été fait dans les délais et sollicite l’expulsion de Monsieur [R] [K].

Monsieur [R] [K] en défense fait valoir qu’en matière de bail portant sur un logement non meublé le délai pour le congé est de 06 mois avant la fin du bail et que le congé pour vendre délivré l’a été dans un délai inférieur à 06 mois et qu’il ne contient aucune proposition d’achat. Il sollicite la nullité du congé.

Aux termes de l’article 15 de la loi du 06 juillet 1989, « I. – Lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l’inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant. A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et, en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire. Lorsqu’il donne congé à son locataire pour reprendre le logement, le bailleur justifie du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise. Le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu’il émane du bailleur (…) II. – Lorsqu’il est fondé sur la décision de vendre le logement, le congé doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente projetée. Le congé vaut offre de vente au profit du locataire : l’offre est valable pendant les deux premiers mois du délai de préavis. Les dispositions de l’article 46 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis ne sont pas applicables au congé fondé sur la décision de vendre le logement.

A l’expiration du délai de préavis, le locataire qui n’a pas accepté l’offre de vente est déchu de plein droit de tout titre d’occupation sur le local.

Le locataire qui accepte l’offre dispose, à compter de la date d’envoi de sa réponse au bailleur, d’un délai de deux mois pour la réalisation de l’acte de vente. Si, dans sa réponse, il notifie son intention de recourir à un prêt, l’acceptation par le locataire de l’offre de vente est subordonnée à l’obtention du prêt et le délai de réalisation de la vente est porté à quatre mois. Le contrat de location est prorogé jusqu’à l’expiration du délai de réalisation de la vente. Si, à l’expiration de ce délai, la vente n’a pas été réalisée, l’acceptation de l’offre de vente est nulle de plein droit et le locataire est déchu de plein droit de tout titre d’occupation.

Dans le cas où le propriétaire décide de vendre à des conditions ou à un prix plus avantageux pour l’acquéreur, le notaire doit, lorsque le bailleur n’y a pas préalablement procédé, notifier au locataire ces conditions et prix à peine de nullité de la vente. Cette notification est effectuée à l’adresse indiquée à cet effet par le locataire au bailleur ; si le locataire n’a pas fait connaître cette adresse au bailleur, la notification est effectuée à l’adresse des locaux dont la location avait été consentie. Elle vaut offre de vente au profit du locataire. Cette offre est valable pendant une durée d’un mois à compter de sa réception. L’offre qui n’a pas été acceptée dans le délai d’un mois est caduque.

Le locataire qui accepte l’offre ainsi notifiée dispose, à compter de la date d’envoi de sa réponse au bailleur ou au notaire, d’un délai de deux mois pour la réalisation de l’acte de vente. Si, dans sa réponse, il notifie son intention de recourir à un prêt, l’acceptation par le locataire de l’offre de vente est subordonnée à l’obtention du prêt et le délai de réalisation de la vente est porté à quatre mois. Si, à l’expiration de ce délai, la vente n’a pas été réalisée, l’acceptation de l’offre de vente est nulle de plein droit.

Les termes des cinq alinéas précédents sont reproduits à peine de nullité dans chaque notification ».

Aux termes de l’article 467 alinéa 2 du Code civil, « La personne en curatelle ne peut, sans l’assistance du curateur, faire aucun acte qui, en cas de tutelle, requerrait une autorisation du juge ou du conseil de famille.

Lors de la conclusion d’un acte écrit, l’assistance du curateur se manifeste par l’apposition de sa signature à côté de celle de la personne protégée.

A peine de nullité, toute signification faite à cette dernière l’est également au curateur.»

Aux termes de l’article 468 in fine du Code civil, « Cette assistance est également requise pour introduire une action en justice ou y défendre ».

Il résulte de ces dernières dispositions que tous les actes notifiés à la personne protégée doivent également l’être à son curateur.

En l’espèce, il n’est pas contesté que Monsieur [R] [K] est sous mesure de curatelle renforcée et que l’UDAF 17 en sa qualité de curateur s’est vu notifier le congé pour vendre le 1er août 2023. Le congé, à l’adresse de l’UDAF précisait « à l’attention de Monsieur [K] (locataire) et Monsieur [B] (tuteur).

Ce faisant, la SCI OYA LA GENETTE ne justifie pas d’un congé notifié à Monsieur [R] [K] son locataire, sous mesure d’assistance.

En outre, le bail conclu le 22 novembre 2013 a été tacitement reconduit le 22 novembre 2016, puis le 22 novembre 2022 de sorte que délivré le 1er août 2023, il est postérieur à la reconduction du bail qu’il ne souhaitait pas voir reconduit.

Enfin, le congé n’indiquait ni le prix ni les conditions de la vente projetée et ne valait donc pas offre de vente au profit du locataire, de sorte qu’en application des dispositions susvisées, il doit être déclaré nul et les demandes de la SCI OYA LA GENETTE au titre de l’expulsion de Monsieur [R] [K] rejetées.

Sur les sommes impayées au titre des loyers et charges et indemnités d’occupation

La SCI OYA LA GENETTE sollicite la condamnation de Monsieur [R] [K] à lui verser la somme de 375,88 euros au titre d’arriérés de loyers, d’indemnités d’occupation et de charges locatives dus jusqu’au mois de mai 2024.

Du fait de la nullité du congé, aucune indemnité d’occupation ne peut être sollicitée.

En outre, la SCI OYA LA GENETTE ne justifie aucunement des sommes sollicitées et ne produit aucun décompte se contentant de produire un extrait de relevé de compte de la SCI OYA LA GENETTE largement cancellé en date du 07 décembre 2024 aux termes duquel la SCI OYA LA GENETTE a effectué 4 versements. Cette seule pièce ne saurait justifier le montant sollicité.

Monsieur [R] [K] sur qui la charge de la preuve des paiements intervenus pèse, produit en revanche deux justificatifs d’opérations en date du 15 octobre 2024 et 02 avril 2025 aux termes desquels les loyers sont régulièrement versés du 07 janvier 2020 au 05 mars 2025.

Ainsi, il y a lieu de constater que la SCI OYA LA GENETTE ne précise pas pour quelle période la somme est sollicitée, ni ne justifie d’un quelconque décompte des sommes dues, tandis que Monsieur [R] [K] rapporte la preuve de paiement régulier de sorte que la SCI OYA LA GENETTE sera déboutée de sa demande à ce titre.

Sur les demandes reconventionnelles au titre du trouble de jouissance

Monsieur [R] [K] sollicite la condamnation de la SCI OYA LA GENETTE à lui verser la somme de 1.850 euros au titre de l’inexécution de ses obligations depuis le mois de janvier 2025, outre 814 euros au titre de la facture de la société ORIAD ainsi que la somme de 1.000 euros à titre de dommages et intérêts.

Il explique au soutien de sa demande qu’un débordement des toilettes du logement a eu lieu le 07 janvier 2025 et que l’UDAF a contacté une entreprise de débouchage afin de trouver l’origine de cet engorgement et de déboucher la tuyauterie. L’entreprise est intervenue en vain. Monsieur [R] [K] indique avoir prévenu la SCI OYA LA GENETTE et une seconde entreprise a alors été mandatée, également en vain puisque les déboucheurs n’ont pas trouvé la conduite d’évacuation principale vers les étages. Il indique que les professionnels concluaient que le problème pourrait venir de l’encombrement de la conduite principale mais que sans disposer des plans de canalisations détenus par le propriétaire, il était impossible de poursuivre les investigations. Il ajoute que cette entreprise lui a facturé la somme de 814 euros. Il explique que peu après, un dégât des eaux est intervenu dans l’appartement du dessous et qu’un constat amiable a été réalisé. Il indique avoir dû se reloger depuis le mois de janvier, expliquant que son bailleur n’a pas rempli ses obligations pendant 5 mois et que son logement est hors d’état d’usage et qu’il n’a procédé à aucune réparation des sanitaires et qu’il n’a pas fourni les plans des canalisations.

En défense, la SCI OYA LA GENETTE indique que Monsieur [R] [K] a mandaté deux entreprises, finançant ces interventions qui lui revenaient bien que les causes exactes du bouchage ne soient pas encore établies.

Aux termes de l’article 1719 du Code civil, « Le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière :

1° De délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d’habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l’expulsion de l’occupant ;

2° D’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée ;

3° D’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ;

4° D’assurer également la permanence et la qualité des plantations. »

Aux termes de l’article 6 de loi du 06 juillet 1989, « Le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un niveau de performance minimal au sens de l’article L. 173-1-1 du code de la construction et de l’habitation et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation. Un décret en Conseil d’Etat définit le niveau de performance minimal au sens du même article L. 173-1-1 à respecter et un calendrier de mise en œuvre échelonnée.

Les caractéristiques correspondant au logement décent sont définies par décret en Conseil d’Etat pour les locaux à usage de résidence principale ou à usage mixte mentionnés au deuxième alinéa de l’article 2 et les locaux visés aux 1° à 3° du même article, à l’exception des logements-foyers et des logements destinés aux travailleurs agricoles qui sont soumis à des règlements spécifiques.

Le niveau de performance d’un logement décent est compris, au sens de l’article L. 173-1-1 du code de la construction et de l’habitation : 1° A compter du 1er janvier 2025, entre la classe A et la classe F ; 2° A compter du 1er janvier 2028, entre la classe A et la classe E ; 3° A compter du 1er janvier 2034, entre la classe A et la classe D. En Guadeloupe, en Martinique, en Guyane, à [Localité 8] et à Mayotte, le niveau de performance d’un logement décent est compris, au sens du même article L. 173-1-1 : a) A compter du 1er janvier 2028, entre la classe A et la classe F ; b) A compter du 1er janvier 2031, entre la classe A et la classe E. Les logements qui ne répondent pas aux critères précités aux échéances fixées sont considérés comme non décents.

Le bailleur est obligé :

a) De délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ; toutefois, les parties peuvent convenir par une clause expresse des travaux que le locataire exécutera ou fera exécuter et des modalités de leur imputation sur le loyer ; cette clause prévoit la durée de cette imputation et, en cas de départ anticipé du locataire, les modalités de son dédommagement sur justification des dépenses effectuées ; une telle clause ne peut concerner que des logements répondant aux caractéristiques définies en application des premier et deuxième alinéas ;

b) D’assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l’article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l’état des lieux, auraient fait l’objet de la clause expresse mentionnée au a ci-dessus ;

c) D’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués ;

d) De ne pas s’opposer aux aménagements réalisés par le locataire, dès lors que ceux-ci ne constituent pas une transformation de la chose louée ».

Aux termes de l’article 7 de la loi du 06 juillet 1989, d ) «  Le locataire est obligé de « d) De prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure. Les modalités de prise en compte de la vétusté de la chose louée sont déterminées par décret en Conseil d’Etat, après avis de la Commission nationale de concertation. Lorsque les organismes bailleurs mentionnés à l’article L. 411-2 du code de la construction et de l’habitation ont conclu avec les représentants de leurs locataires des accords locaux portant sur les modalités de prise en compte de la vétusté et établissant des grilles de vétusté applicables lors de l’état des lieux, le locataire peut demander à ce que les stipulations prévues par lesdits accords soient appliquées ».

Aux termes du décret du 26 août 1989, les réparations locatives sont notamment, s’agissant « de l’installation de plomberie :

a) Canalisations d’eau :

Dégorgement :

Remplacement notamment de joints et de colliers.

b) Canalisations de gaz :

Entretien courant des robinets, siphons et ouvertures d’aération ;

Remplacement périodique des tuyaux souples de raccordement.

c) [Localité 6] septiques, puisards et fosses d’aisance :

Vidange.

d) Chauffage, production d’eau chaude et robinetterie :

Remplacement des bilames, pistons, membranes, boîtes à eau, allumage piézo-électrique, clapets et joints des appareils à gaz ;

Rinçage et nettoyage des corps de chauffe et tuyauteries ;

Remplacement des joints, clapets et presse-étoupes des robinets ;

Remplacement des joints, flotteurs et joints cloches des chasses d’eau.

e) Eviers et appareils sanitaires :

Nettoyage des dépôts de calcaire, remplacement des tuyaux flexibles de douches ».

Aux termes de l’article 9 du Code de procédure civile, « Il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention ».

Monsieur [R] [K] produit, au soutien de ses prétentions, un courriel de la société « LA COMPAGNIE DES DÉBOUCHEURS » en date du 17 janvier 2025 expliquant qu’elle n’a pas été mesure de passer leurs outils pour déboucher car elle ne savait pas où passait la colonne. Il produit encore une facture de la société ORIAD en date du 20 février 2025 qui indique que le passage de la caméra n’a pas permis de visuel sur le réseau concerné. Outre un constat amiable de dégâts des eaux, il produit le courrier de son curateur à l’intention de son assureur en date du 25 février 2025 aux termes duquel après le passage des deux sociétés, ils sont sans solution pour le débouchage et précise que l’immeuble est en travaux et que Monsieur [R] [K] est le seul locataire présent dans le dit immeuble.

Ainsi, Monsieur [R] [K] rapporte la preuve de ce que les sanitaires sont effectivement bouchés, ce que ne conteste d’ailleurs pas la SCI OYA LA GENETTE.

Il n’est pas non plus contesté que Monsieur [R] [K] a fait intervenir deux professionnels successivement, sans résultat.

Toutefois, en application des textes susvisés, il appartient au locataire de procéder au dégorgement des canalisations et de veiller à l’entretien courant des canalisations.

Or, s’il est constant que Monsieur [R] [K] a sollicité deux professionnels en vue de déboucher les canalisations, il ne démontre pas qu’il a régulièrement procédé à l’entretien desdites canalisations, pas plus qu’il ne rapporte la preuve de ce que l’origine de l’obstruction des toilettes provient des canalisations, et donc serait à la charge du bailleur, de sorte qu’il sera débouté de ses demandes à ce titre.

Sur la demande au titre de l’abus du droit d’agir

La SCI OYA LA GENETTE sollicite la condamnation de Monsieur [R] [K] et de l’UDAF en raison de leur attitude procédurale.

Le fait de tenter de faire valoir des droits dans le cadre d’une action en justice constitue un droit et ne dégénère en abus pouvant donner lieu à dommages et intérêts que dans les cas de malice, de mauvaise foi ou d’erreur grossière équipollente au dol, lesquels ne sont pas démontrés par la SCI OYA LA GENETTE en l’espèce qui en sera déboutée.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, modifié par Décret n° 2019-1333 du 11 décembre 2019 applicable en l’espèce, « Les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. » En l’espèce, le caractère exécutoire de la décision sera constatée.

Sur les dépens et sur les frais non répétibles

La partie succombante, à titre principal, doit supporter les dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile, de sorte que la SCI OYA LA GENETTE sera condamnée aux dépens.

Il convient, de la condamner à verser à Monsieur [R] [K] assisté de son curateur la somme de 1.000 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

PAR CES MOTIFS,

Le Tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire rendu en premier ressort et par mise à disposition au greffe,

— QUALIFIE le bail en date du 22 novembre 2013, conclu entre la SCI OYA LA GENETTE et Monsieur [R] [K] assisté de son curateur l’UDAF portant sur un logement sis [Adresse 3] à LA ROCHELLE à (17000), moyennant un loyer mensuel initialement fixé à la somme de 315 euros outre 50 euros de charges de bail non meublé ;

— DÉBOUTE Monsieur [R] [K] de sa demande de la diminution du loyer ;

— DÉCLARE nul le congé délivré par la SCI OYA LA GENETTE pour vendre le 1er août 2023 portant sur le bien sis [Adresse 3] à LA ROCHELLE à (17 000) ;

— DÉBOUTe la SCI OYA LA GENETTE de ses demandes au titre de l’expulsion ;

— DÉBOUTE la SCI OYA LA GENETTE de ses demandes au titre des loyers et charges et indemnités d’occupation ;

— DÉBOUTE Monsieur [R] [K] de ses demandes au titre du préjudice de jouissance ;

— DÉBOUTE la SCI OYA LA GENETTE de sa demande au titre de l’abus de procédure ;

— CONDAMNE la SCI OYA LA GENETTE à verser à Monsieur [R] [K] assisté de son curateur la somme de 1.000 euros (MILLE EUROS) au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

— CONDAMNE la SCI OYA LA GENETTE aux dépens de l’instance ;

— RAPPELLE l’exécution provisoire ;

Ainsi jugé et prononcé par le tribunal judiciaire de La Rochelle, les jour, mois et an susdits.

Le présent jugement a été signé par Madame Gwenola KERBAOL, Vice-Présidente en charge des contentieux de la protection, et par Madame Anne-Lise VOYER, Greffière.

LE GREFFIER, LE VICE-PRESIDENT,

A-L. VOYER G. KERBAOL