N° RG 25/00417 – N° Portalis DBZX-W-B7J-CYWF

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’ALENÇON (Orne)

N° RG 25/00417 – N° Portalis DBZX-W-B7J-CYWF

LE QUINZE DECEMBRE DEUX MIL VINGT CINQ

PRÉSIDENT : Arnaud BRULON, Juge près le Tribunal judiciaire d’Alençon et chargé des fonctions de juge des contentieux de la protection au tribunal judiciaire d’Alençon.

GREFFIER : Hélène CORNIL.

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DEMANDEUR

S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES, dont le siège social est sis [Adresse 1]

Représentée par M^e Roger LEMONNIER, avocat au barreau de PARIS, substitué par M^e LELONG, substituée par M^e GUEYE, avocats au barreau d’ALENCON

DÉFENDEUR

Madame [E] [O], demeurant [Adresse 2]

Comparante

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PROCÉDURE

Date de la saisine : 21 Août 2025

Première audience : 21 Novembre 2025

DÉBATS

Audience publique du 21 Novembre 2025.

JUGEMENT

Nature : contradictoire en premier ressort

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe

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Copie exécutoire délivrée le :

à :

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EXPOSE DU LITIGE

Le 14 novembre 2024, Monsieur [N] [T] a donné à bail à Madame [E] [O] un local d’habitation, situé [Adresse 3], moyennant le versement d’un loyer mensuel d’un montant de 390€ plus 60 € de provision, surcharge payable le six de chaque mois d’avance, outre le dépôt de garantie pour un montant de 390€.

La SAS ACTION LOGEMENT SERVICES, subrogée dans les droits de Monsieur [N] [T], a fait délivrer le 13 juin 2025 un commandement de payer la somme en principal de 2150 représentant les loyers impayés arrêtés à la date du 31 mai 2025 et visant la clause résolutoire.

Par acte de commissaire de justice en date du 21 août 2025, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES a fait assigner Madame [E] [O] devant le Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal Judiciaire d’ALENCON aux fins de :

— voir constater la résiliation du bail qui lui a été consenti, par acquisition de la clause résolutoire stipulée dans le bail, à titre subsidiaire prononcer la résiliation du bail,

— voir ordonner son départ, et à défaut son expulsion, avec au besoin l’assistance de la force publique,

— la voir condamner à la somme de 3500€, au titre de l’arriéré des loyers et charges échus, avec intérêts au taux légal à compter du 13 juin 2025 sur la somme de 2150 euros et à compter de l’assignation pour le surplus,

— la voir condamner à une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui seraient dus si le bail s’était poursuivi, et ce jusqu’à la libération effective des lieux, dans la limite des sommes que la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES aura réglé au bailleur (quittance subrogative),

— la voir condamner à une somme de 800 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens, incluant le coût du commandement de payer,

— dire qu’il n’y a lieu à écarter l’exécution provisoire.

A l’audience du 21 novembre 2025, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance, en actualisant sa créance à la somme de 3950 euros (échéance de septembre 2025 incluse : décompte produit en cours de délibéré sur autorisation du tribunal) selon quittance subrogative. Elle a déclaré ne pas avoir connaissance de l’existence d’un dossier de surendettement. Elle a exposé en cours de délibéré s’en rapporter quant à la demande de délais de paiement.

Elle soutient qu’elle a qualité à agir en application de l’article 7.1 de la convention ETAT UESL pour la mise en oeuvre de VISALE et de l’article 2306 du Code civil. Elle se fonde également sur l’ordonnance du 20 octobre 2016 et les articles 1366 et suivants du Code civil concernant la dématérialisation des actes.

Madame [E] [O] a comparu à l’audience, où elle a reconnu devoir les sommes qui lui sont réclamées. Elle a sollicité des délais de paiement et a demandé à se maintenir dans les lieux en faisant valoir qu’elle avait repris le paiement du loyer courant depuis trois mois. Elle a ainsi proposé de s’acquitter de la dette locative par versements de 100 € par mois. Elle a déclaré ne pas bénéficier d’une procédure de surendettement car son dossier n’a pas encore été déclaré recevable.

MOTIFS DE LA DÉCISION

La SAS ACTION LOGEMENT SERVICES produit notamment l’ordonnance 2016-1408 du 20 octobre 2016, le contrat de cautionnemment VISALE, la quittance subrogative du 16 septembre 2025 signée par Monsieur [N] [T] à son bénéfice pour un montant 3950 euros, somme arrêtée à cette date.

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Elle produit également des extraits du dispositif prévu à la convention quinquennale 2015-2019 conclue le 25 novembre 2015 entre l’Etat et l’Union des entreprises et des salariés pour le logement (UESL) créant le nouveau dispositif de sécurisation du logement privé.

Ce dispositif s’appuie expressément sur l’article 2306 du Code civil qui dispose que la caution qui a payé la dette est subrogée à tous les droits qu’avait le créancier contre le débiteur.

L’article 7.1 de la convention Etat-UESL prévoit que la subrogation doit permettre d’engager une procédure en résiliation du bail en lieu et place du bailleur.

L’article 8.2 du contrat de cautionnement VISALE conclu entre le bailleur et ASTRIA prévoit que s’agissant des actions contentieuses engagées à l’encontre du locataire par la caution pour le recouvrement de sa dette, le bailleur aura la possibilité de s’adjoindre à la procédure engagée par la caution en cas d’assignation pour résiliation du bail. La demanderesse justifie avoir informé le bailleur de la présente procédure.

La qualité à agir de la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES est donc établie.

Il ressort de l’article 24 II de la Loi du 6 juillet 1989 qu’à compter du 1er janvier 2015, les bailleurs, personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents ou alliés jusqu’au 4ème degré inclus, ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant saisine de la Commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives (CCAPEX) prévue à l’article 7-2 de la loi du 31 mai 1990. Cette saisine est néanmoins réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides (APL), mentionnées à l’article L. 351-2 du Code de la construction et de l’habitation et aux articles l 542-1 et l 831-1 du Code de la Sécurité Sociale. Cette saisine peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par le décret.

Ainsi, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES justifie avoir saisi au moins deux mois avant l’audience la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions (CCAPEX) de l’engagement d’une procédure contentieuse à l’encontre de sa locataire, cette dernière ayant réceptionné la notification le 18 juin 2025.

En outre, l’assignation a été régulièrement dénoncée le 27 août 2025 au représentant de l’État dans le département, par lettre recommandée avec accusé de réception plus de six semaines avant l’audience, conformément à l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989.

L’action visant à la constatation de la clause résolutoire est dès lors recevable.

***

L’article 24 I de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 relative aux baux d’habitation dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit d’effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le bail signé par les parties contient une clause résolutoire prévoyant qu’à défaut de paiement des loyers ou charges échus ou du dépôt de garantie, et deux mois après la délivrance d’un commandement resté infructueux, le bail sera résilié de plein droit.

Par acte de commissaire de justice du 13 juin 2025, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES a fait délivrer à Madame [E] [O] un commandement de payer reproduisant les dispositions des articles 24 de la loi du 6 juillet 1989 et celles de l’article 6 de la loi du 31 mai 1990, et visant la clause résolutoire pour un montant de 2150€, au titre des loyers et charges arrêtés à la date du 31 mai 2025.

La locataire n’ayant pas réglé les sommes visées au commandement dans le délai de deux mois, il y a lieu en conséquence de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 14 août 2025.

Il résulte en outre des pièces versées aux débats (le bail, le commandement de payer et le décompte actualisé de la créance arrêté au 28 février 2025) que le bailleur justifie de sa créance. Par conséquent, il convient de condamner Madame [E] [O] à payer à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 3861 euros, somme inférieure à celle mentionnée sur la quittance subrogative. En effet, il ressort du décompte du bailleur que de décembre 2024 à novembre 2025 le bailleur a reçu 750 € de Madame [O] et 1984 € de la CAF.

Cette somme portera intérêts au taux légal sur la somme de 2150 à compter du 13 juin 2025 et à compter de la présente décision pour le surplus, conformément à l’article 1153 du Code civil.

Toutefois, le juge peut, même d’office, sur le fondement de l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années au locataire en situation de régler sa dette locative, pendant le cours desquels les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus.

La situation financière de la débitrice, qui a repris le paiement du loyer courant, justifie de faire droit à la demande de délais de paiement et d’autoriser Madame [E] [O] à se libérer de sa dette locative en 35 mensualités de 107,25€, en plus du loyer et des charges courants, et le solde lors de la 36 ème mensualité selon les modalités précisées au dispositif. Les effets de la clause de résiliation de plein droit seront ainsi suspendus pendant le cours des délais accordés.

Madame [E] [O], qui succombe, supportera les dépens, incluant le coût du commandement de payer.

Compte tenu de l’équité et de la situation économique des parties, il convient de laisser à la charge de la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES les frais irrépétibles de la procédure et de rejeter la demande formée au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

En application de l’article 514 du Code de procédures civiles, ce jugement est de droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE Madame [E] [O] à payer à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 3861 euros au titre des loyers et indemnités d’occupation (échéance de novembre 2025 incluse), selon décomptes du bailleur et d’Action Logement arrêtés aux 30 novembre et 8 décembre 2025, avec intérêts au taux légal sur la somme de 2150 à compter du 13 juin 2025 et à compter de la présente décision pour le surplus ;

DIT que Madame [E] [O] pourra s’acquitter de cette somme en 35 versements de 107,25 auprès de la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES, le 36 versement correspondant au solde restant dû, majoré des intérêts et des frais, en plus du loyer courant et des charges, à compter du mois suivant la signification de la présente décision ;

CONSTATE que les effets de la clause de résiliation du bail sont intervenus le 14 août 2025;

RAPPELLE que les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus pendant le cours de ces délais et qu’en cas de respect des modalités de paiement, la clause résolutoire sera réputée ne pas avoir joué et le bail initial reprendra effet en tous points, le propriétaire ne pouvant pas faire exécuter la condamnation à l’expulsion ;

DIT qu’à défaut de paiement d’une mensualité, due au titre de l’arriéré des loyers impayés ou du loyer et des charges courants :

— la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible,

— la clause résolutoire reprendra son plein effet,

— faute de départ volontaire des lieux loués, il pourra être procédé à l’expulsion de Madame [E] [O] et de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique et d’un serrurier, passé le délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux,

— le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du Code des procédures civiles d’exécution,

— Madame [E] [O] sera tenue au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, et ce jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux, dans la limite des sommes que la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES aura réglées à la bailleresse à ce titre selon quittance subrogative;

DÉBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires,

RAPPELLE que ce jugement est de droit exécutoire à titre provisoire,

CONDAMNE Madame [E] [O] aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer du 13 juin 2025 ;

Ainsi jugé et prononcé les jour, mois, an susdits.

Le Greffier, Le Président,