TRIBUNAL JUDICIAIRE

de [Localité 8]

[Localité 6]

☎ :[XXXXXXXX01]

N° RG 24/07065 – N° Portalis DBZS-W-B7I-YQIE

JUGEMENT

DU : 20 Octobre 2025

[F] [Y]

C/

[R] [Z]

[B] [J]

REPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 20 Octobre 2025

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR(S)

M. [F] [Y], demeurant [Adresse 5]

représenté par Représentant : M^e Thomas MINNE, avocat au barreau de LILLE

ET :

DÉFENDEUR(S)

Mme [R] [Z], demeurant [Adresse 3]

M. [B] [J], demeurant [Adresse 3]

représentée par M^e Morian MAHMOUDI, avocat au barreau de PARIS

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS À L’AUDIENCE PUBLIQUE DU 19 Mai 2025

Magali CHAPLAIN, Juge, assisté(e) de Deniz AGANOGLU, Greffier

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ

Par mise à disposition au Greffe le 20 Octobre 2025, après prorogation par Magali CHAPLAIN, Juge, assisté(e) de Deniz AGANOGLU, Greffier

RG : 24/7065 PAGE

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 23 avril 2022 à effet au 1er mai 2022, M. [F] [Y] a donné à bail à Mme [R] [Z] et M. [B] [J] une maison à usage d’habitation située [Adresse 4] à [Localité 10], moyennant un loyer mensuel révisable de 630 euros et le versement d’un dépôt de garantie équivalent à un mois de loyer.

Par acte de commissaire de justice du 14 novembre 2023, M. [F] [Y] a fait signifier à ses locataires un commandement de payer la somme de 1.934 euros au titre des loyers et charges impayés, ledit commandement visant la clause résolutoire stipulée au bail.

Par acte de commissaire de justice du 13 juin 2024, M. [F] [Y] a fait assigner Mme [R] [Z] et M. [B] [J], devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Lille, afin de :

constater l’acquisition de la clause résolutoire à l’issue du délai de deux mois à compter de la signification du commandement de payer demeuré infructueux, soit le 15 janvier 2024, et déclarer le bail résilié à cette date,prononcer, à titre subsidiaire, la résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers,en conséquence, ordonner l’expulsion de Mme [R] [Z] et M. [B] [J] des lieux qu’ils occupent au sein de la maison à usage d’habitation située [Adresse 2] à Wavrin ainsi que tous occupants introduits de leur chef, en la forme ordinaire et avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier s’il y a lieu,l’autoriser si besoin à faire constater et estimer les réparations locatives par un huissier de justice qui sera commis à cet effet, assisté, s’il l’estime utile, d’un technicien,ordonner le transport et la séquestration des effets mobiliers qui garnissent les lieux pour sûreté des loyers échus et des charges locatives, en tel garde-meuble qu’il plaira au tribunal de désigner, aux frais, risques et périls de l’expulsé,constater que Mme [R] [Z] et M. [B] [J] se sont maintenus dans les lieux loués au-delà du 15 janvier 2024 et qu’ils ont, à compter de cette date, la qualité d’occupants sans droit ni titre,condamner solidairement Mme [R] [Z] et M. [B] [J], occupants sans droit ni titre, à lui payer par provision une indemnité d’occupation mensuelle égale à un mois de loyer indexé, soit la somme de 652 euros, à compter du 15 janvier 2024 et jusqu’à libération effective des lieux, outre les intérêts au taux légal,condamner solidairement Mme [R] [Z] et M. [B] [J] à lui payer la somme globale de 3.697,47 euros, sauf à parfaire, au titre des loyers impayés, avec intérêts au taux légal et anatocisme dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil,condamner solidairement Mme [R] [Z] et M. [B] [J] à lui payer la somme de 2.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de l’instance, dont le coût du commandement de payer et la notification à la DDCS faite par huissier,confirmer l’exécution provisoire du jugement à venir.Cette assignation a été notifiée à la préfecture du Nord, par voie électronique avec avis de réception du 13 juin 2024.

Un état des lieux de sortie a été dressé par commissaire de justice le 30 octobre 2024.

L’affaire a été appelée à l’audience du 9 décembre 2024, lors de laquelle les parties, représentées par leur conseil, ont accepté de soumettre la procédure à l’article 446-2 du code de procédure civile et un calendrier de procédure a été établi fixant l’audience de plaidoiries au 19 mai 2025.

A cette audience, les parties, représentées par leur conseil respectif, ont soutenu oralement leurs dernières écritures déposées et visées par le greffe.

RG : 24/7065 PAGE

M. [F] [Y] demande que les dernières conclusions ainsi que les pièces adverses n°8 et n°9 soient écartées des débats au motif qu’elles ont été produites par les défendeurs sans respect du calendrier de procédure.

Sur le fond, il maintient ses demandes initiales sauf à actualiser la dette à la somme de 6.957,47 euros au titre des loyers impayés au 30 octobre 2024 et l’indemnité réclamée au titre des frais irrépétibles à la somme de 3.000 euros. Il sollicite en outre la condamnation des défendeurs au paiement de la somme de 5.197,59 euros au titre des réparations et dégradations locatives. Il ne maintient pas sa demande d’expulsion compte tenu de la libération des lieux.

Il conclut au débouté des demandes reconventionnelles, soutenant que la preuve de l’indécence et du défaut d’isolation du logement n’est pas rapportée par les locataires sortants alors que le constat de sortie a mis en évidence une absence d’entretien des lieux loués par Mme [Z] et M. [J].

Il indique que si le CCAS lui a recommandé l’installation d’une ventilation mécanique contrôlée (ci-après VMC), une telle installation n’est pas obligatoire dans les logements anciens. Il précise s’être néanmoins rapproché des locataires, en vain, pour procéder à la pose d’une VMC dans le logement, ceux-ci n’ayant pas confirmé leurs disponibilités. Il ajoute que le CCAS a par ailleurs relevé que le Diagnostic de Performance Energétique fourni (ci-après DPE) était expiré mais que cette situation ne révèle aucune intention de tromper les locataires, d‘autant que l’établissement d’un nouveau DPE a permis de confirmer que la performance énergétique des lieux loués est classée en catégorie E.

Il réplique encore que les dispositions applicables à la demande de réduction du loyer proportionnellement à la surface réelle du bien loué sont celles de l’article 3-1 de la loi du 6 juillet 1989 et que le logement comprend une superficie de plus de 65 m², de sorte que la demande n’est pas justifiée. Il considère, par ailleurs, que la demande est tardive puisqu’elle n’a été formulée qu’au cours de la présente procédure, soit après le départ des locataires, alors qu’une telle demande ne produit effet qu’à compter de sa date de présentation.

Enfin, il s’oppose à la demande de délais de paiement au motif que les locataires sortants ne justifient d’aucune difficulté financière et font preuve de mauvaise foi. A titre subsidiaire, il sollicite la déchéance du terme en cas de non-respect des délais.

Le conseil de Mme [R] [Z] et M. [B] [J] s’oppose à la demande tendant à écarter des débats ses dernières écritures ainsi que les pièces n°8 et n°9, faisant valoir que la procédure est orale, qu’il n’a rajouté qu’un paragraphe dans ses dernières conclusions pour s’opposer à la demande en paiement au titre des dégradations locatives, que la pièce n°8 est un justificatif de revenu et que la pièce n°9 lui a été transmise tardivement par ses clients. Il ajoute que les conclusions et pièces litigieuses ne nécessitent pas un examen approfondi.

Mme [Z] et M. [J] demandent au juge de :

débouter M. [F] [Y] de toutes ses demandes, prononcer la nullité du bail pour défaut d’information et non-respect des obligations légales du bailleur, ordonner le remboursement des loyers versés depuis la prise d’effet du bail, condamner M. [F] [Y] à leur verser des dommages-intérêts à hauteur de 8.000 euros pour le préjudice subi, réduire le loyer proportionnellement à la surface réelle du bien loué, soit une diminution de 17% du loyer initial, condamner M. [F] [Y] à rembourser le trop-perçu de loyers depuis la signature du bail, condamner M. [F] [Y] au paiement d’une somme de 3.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.A titre subsidiaire, ils sollicitent des délais de paiement.

Ils exposent et font valoir que leur bailleur a manqué à son obligation d’information précontractuelle prévue à l’article 1112-1 du code civil et à son obligation de délivrance prévue à l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, justifiant la nullité du bail. Ils précisent, d’abord, que M. [F] [Y] n’a pas communiqué le DPE lors de la conclusion du bail, puis a communiqué ultérieurement un DPE périmé, en méconnaissance de l’article L126-25 du code de la construction et de l’habitation ; que le défaut d’isolation et d’étanchéité des murs et menuiseries du logement, tel que mis en évidence dans un DPE qu’ils ont fait établir eux-mêmes, les a contraints à assumer des factures d’électricité d’un montant particulièrement élevé. Ils en déduisent qu’ils ont été privés d’une information essentielle sur la performance énergétique du logement. Ils précisent, ensuite, que le logement est dépourvu de VMC et ne permet pas un renouvellement d’air suffisant, causant d’importantes nuisances (humidité, condensation, moisissures) qui impactent l’ensemble du logement. Ils précisent, enfin, qu’une erreur manifeste a été constatée sur la surface du bien loué alors que la surface habitable est une mention obligatoire dans le contrat de bail, conformément à l’article 3 de la loi du 6 juillet 1989. Ils en concluent qu’ils ont été trompés sur les caractéristiques du logement et que si ces informations avaient été portées à leur connaissance, ils n’auraient pas pris à bail le logement litigieux.

Ils estiment que la superficie réelle du logement est de 58 m² soit une différence de 17% par rapport à celle indiquée au bail, justifiant encore une réduction proportionnelle du loyer depuis la signature du bail, en application de l’article 46 de la loi du 6 juillet 1989.

Ils considèrent également que les manquements du bailleur leur ont causé un préjudice certain en ce qu’ils ont dû supporter des charges énergétiques excessives, vivre dans un logement potentiellement insalubre en raison de l’absence de VMC et payer un loyer excessif pour une surface inférieure à celle annoncée.

Sur les dégradations locatives, ils font valoir que les carreaux étaient déjà fissurés à l’entrée dans les lieux et que les désordres sont liés à l’humidité et la vétusté, circonstances qui ne leur sont pas imputables.

A titre subsidiaire, ils fondent leur demande de délais de paiement sur l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, invoquant un changement de situation familiale et professionnelle.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il est expressément renvoyé aux conclusions des parties pour un plus ample exposé de leurs prétentions et moyens.

A l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 29 août 2025, prorogé au 20 octobre 2025, par mise à disposition au greffe.

Le juge a autorisé Mme [R] [Z] et M. [B] [J] à produire, en cours de délibéré, sous quinzaine, l’état des lieux d’entrée.

Aucune pièce n’est parvenue à la juridiction dans le délai imparti,.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande tendant à voir écarter les dernières conclusions de Mme [R] [Z] et M. [B] [J] et les pièces n°8 et n°9

L’article 16 du code de procédure civile dispose qu’en toute matière le juge doit respecter et faire respecter le principe du contradictoire.

Les dispositions de l’article 446-2 du code de procédure civile prévoient en outre que le juge peut écarter des débats les prétentions, moyens et pièces communiqués sans motif légitime après la date fixée pour les échanges et dont la tardiveté porte atteinte aux droits de la défense.

L’assignation a été délivrée par M. [Y] le 13 juin 2024, et a été appelée à l’audience pour la première fois le 9 décembre 2024. Un calendrier de procédure a alors été fixé de manière consensuelle et contradictoire, avec les échéances suivantes :

délai pour conclure pour le défendeur fixé au 3 février 2025délai pour conclure pour le demandeur fixé au 7 avril 2025dernier échange au 5 mai 2025, pour une audience de plaidoiries fixée au 19 mai 2025.En l’espèce, il est constant que Mme [R] [Z] et M. [B] [J] ont transmis leurs dernières écritures ainsi que les pièces n°8 et n°9 sans se conformer au contrat de procédure.

Toutefois, l’examen des dernières conclusions transmises le 14 mai 2025 au conseil de M. [Y] montre que seul un paragraphe a été ajouté aux écritures communiquées à la partie demanderesse dans le délai imparti pour s’opposer à la demande en paiement au titre des dégradations locatives formulées par le bailleur. En outre, la pièce n°8 transmise tardivement correspond à un justificatif de revenu au soutien de la demande de délai de paiement des locataires sortants, dont l’examen ne nécessite pas un délai supplémentaire.

Ainsi, la transmission hors calendrier des dernières conclusions et de la pièce n°8 par les défendeurs n’a pas porté atteinte au principe du contradictoire, M. [Y] ayant eu connaissance de ces documents avant l’audience de plaidoiries dans un délai suffisant pour lui permettre de formuler ses observations.

En revanche, la communication le jour même de l’examen de l’affaire au fond de la pièce n°9, qui concerne un échange de SMS entre les locataires et leur bailleur relatif à des travaux dans le logement, porte atteinte tant au principe du contradictoire qu’aux droits de la défense, M. [Y] n’ayant pas bénéficié d’un délai suffisant pour en prendre connaissance et répondre utilement.

Le caractère oral de la procédure ne peut dispenser les parties du respect du calendrier de procédure, sauf à priver ce dispositif de toute efficience, alors que sa nature même est de permettre d’organiser les échanges entre les parties de manière à assurer le respect du contradictoire.

Dans ces conditions, il convient d’écarter la pièce n°9 produite par les défendeurs.

Sur la nullité du contrat de bail :

Aux termes de l’article 1112-1 du code civil :

« [Localité 7] des parties qui connaît une information dont l’importance est déterminante pour le consentement de l’autre doit l’en informer dès lors que, légitimement, cette dernière ignore cette information ou fait confiance à son cocontractant.

Néanmoins, ce devoir d’information ne porte pas sur l’estimation de la valeur de la prestation.

Ont une importance déterminante les informations qui ont un lien direct et nécessaire avec le contenu du contrat ou la qualité des parties.

Il incombe à celui qui prétend qu’une information lui était due de prouver que l’autre partie la lui devait, à charge pour cette autre partie de prouver qu’elle l’a fournie.

Les parties ne peuvent ni limiter, ni exclure ce devoir.

Outre la responsabilité de celui qui en était tenu, le manquement à ce devoir d’information peut entraîner l’annulation du contrat dans les conditions prévues aux articles 1130 et suivants. »

Selon l’article 1130 du code civil, l’erreur, le dol et la violence vicient le consentement lorsqu’ils sont de telle nature que, sans eux, l’une des parties n’aurait pas contracté ou aurait contracté à des conditions substantiellement différentes.

Selon l’article 1137 du code civil, le dol est le fait pour un contractant d’obtenir le consentement de l’autre partie par des manœuvres ou des mensonges. Constitue également un dol, la dissimulation intentionnelle par le cocontractant d’une information dont il sait le caractère déterminant pour l’autre partie.

Sur l’absence de diagnostic de performance énergétique (DPE) annexé au bail :

Mme [R] [Z] et M. [B] [J] font valoir que M. [F] [Y] les a trompés sur la performance énergétique du logement en ne produisant pas de DPE lors de la conclusion du bail. Ils versent un DPE réalisé le 15 novembre 2023 par la société VDL DIAGNOSTICS IMMOBILIER – Arliane indiquant une étiquette énergétique F et une isolation insuffisante du logement.

Aux termes de l’article 3-3 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version à la date de souscription du bail, un dossier de diagnostic technique, fourni par le bailleur, est annexé au contrat de location lors de sa signature ou de son renouvellement et comprend notamment le diagnostic de performance énergétique prévu à l’article L. 126-26 du code de la construction et de l’habitation.

L’article dispose encore que le dossier de diagnostic technique est communiqué au locataire par voie dématérialisée, sauf opposition explicite de l’une des parties au contrat et que le propriétaire bailleur tient le diagnostic de performance énergétique à la disposition de tout candidat locataire.

L’article dispose enfin que le locataire ne peut se prévaloir à l’encontre du bailleur des recommandations accompagnant le diagnostic de performance énergétique qui n’ont qu’une valeur indicative.

Il s’ensuit qu’à la date de conclusion du contrat de bail, aucune sanction spécifique n’existait quant à l’absence de diagnostic de performance énergétique, le DPE n’ayant alors qu’une simple valeur indicative et n’étant pas opposable au propriétaire.

Il n’en reste pas moins que le bailleur qui s’abstient délibérément d’annexer au bail un DPE défavorable alors qu’il savait que les performances énergétiques du logement constituaient un élément déterminant du consentement des candidats locataires commet une réticence dolosive susceptible d’entraîner la nullité du bail.

En l’espèce, M. [Y] ne justifie pas avoir annexé au contrat de location lors de sa signature le 23 avril 2022 un dossier de diagnostic technique comprenant notamment le diagnostic de performance énergétique. Le seul document produit est un DPE daté du 2 septembre 2008, dont la validité a expiré le 1er septembre 2018, soit antérieurement à la signature du bail litigieux. Ce diagnostic, que les locataires reconnaissent avoir reçu au cours du bail, indique une étiquette énergétique E et met en évidence une isolation insuffisante du logement.

M. [Y] produit un nouveau DPE établi le 21 novembre 2024 par la société DIMO DIAGNOSTIC, soit très peu de temps après la libération des lieux, confirmant une étiquette énergétique E.

Il n’est pas démontré par les pièces du dossier qu’il existait à la date de conclusion du bail un DPE avec un classement énergétique défavorable qui aurait été caché délibérément par le bailleur ni que, s’il avait existé et communiqué aux locataires, il aurait été de nature à les décourager de prendre le logement à bail, ce alors même que le diagnostic réalisé à la demande de M. [Y] le 21 novembre 2024, soit seulement trois semaines après la restitution des clés du logement au bailleur intervenu le 30 octobre 2024, porte l’étiquette énergétique E, identique à celle figurant dans le premier DPE réalisé en 2008, ce classement en catégorie E ne correspondant pas à un logement énergivore.

La volonté de dissimulation ou de tromperie de la part du bailleur à cet égard n’est pas établie.

Par ailleurs, il se déduit de la conclusion du bail par Mme [R] [Z] et M. [B] [J] en l’absence de DPE que la classe énergétique du logement, et sa consommation électrique, ne constituaient pas des éléments essentiels des locataires dans leur choix de logement.

Ainsi, le moyen de nullité tiré d’une tromperie sur la performance énergétique du logement est inopérant.

Sur l’erreur portant sur la surface réelle habitable :

Mme [R] [Z] et M. [B] [J] soutiennent que la surface habitable mentionnée au bail est manifestement erronée.

En application de l’article 3, 4° de la loi du 6 juillet 1989, le contrat de location précise la surface habitable de la chose louée, définie par le code de la construction et de l’habitation.

Aux termes de l’article 3-1 de la loi du 6 juillet 1989 : « Lorsque la surface habitable de la chose louée est inférieure de plus d’un vingtième à celle exprimée dans le contrat de location, le bailleur supporte, à la demande du locataire, une diminution du loyer proportionnelle à l’écart constaté. A défaut d’accord entre les parties ou à défaut de réponse du bailleur dans un délai de deux mois à compter de la demande en diminution de loyer, le juge peut être saisi, dans le délai de quatre mois à compter de cette même demande, afin de déterminer, le cas échéant, la diminution de loyer à appliquer. La diminution de loyer acceptée par le bailleur ou prononcée par le juge prend effet à la date de signature du bail. Si la demande en diminution du loyer par le locataire intervient plus de six mois à compter de la prise d’effet du bail, la diminution de loyer acceptée par le bailleur ou prononcée par le juge prend effet à la date de la demande. »

Il résulte des dispositions qui précèdent que l’erreur portant sur la surface d’un logement donné à bail n’est pas sanctionnée par la nullité du bail, mais par une réduction du loyer, laquelle ne peut intervenir que dans un délai fixé par la loi.

En l’espèce, le bail indiquait une surface habitable du logement de 70 m², conformément à la surface mentionnée au DPE du 2 septembre 2008.

Le nouveau DPE réalisé le 15 novembre 2023 par la société VDL DIAGNOSTICS IMMOBILIER – Arliane, à la demande des locataires mentionne une surface habitable de 58,15 m². Néanmoins, comme le souligne le bailleur, la mission du diagnostiqueur, strictement limitée à l’établissement du DPE, ne portait pas sur le métrage du logement.

Le nouveau DPE établi le 21 novembre 2024 par la société DIMO DIAGNOSTIC, à la demande de M. [F] [Y], mentionne une surface dite de référence de 65,01 m². Suivant ce document, cette surface se confond avec la surface habitable au sens du code de la construction et de l’habitation, faute de surfaces annexes chauffées et isolées.

Il en résulte une différence de surfaces entre les différents diagnostics établis par le bailleur, mais cette divergence demeure limitée et ne révèle pas la volonté de ce dernier de dissimuler la surface réelle du bien.

L’erreur n’apparaît pas d’une gravité telle que les locataires n’auraient pas pris à bail le logement s’ils en avaient eu connaissance. Ces derniers ont, avant la signature du bail, visité les lieux et ont pu dans ces conditions se rendre compte de la surface du logement à louer. C’est donc en toute connaissance de cause qu’ils ont contracté, de sorte que la mention erronée de la surface des lieux qui leur a été donnée lors de la signature du bail ne saurait constituer une erreur sur les qualités substantielles du bien de nature à entraîner la nullité du contrat de bail, ce d’autant qu’ils ont vécu dans la maison pendant plus de trois ans sans élever la moindre contestation relativement à sa surface habitable.

Dès lors, le moyen de nullité tiré de la surface habitable réelle du logement est inopérant.

Sur le manquement du bailleur à l’obligation de délivrer un logement décent

Il résulte de l’article 6 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs que le bailleur est obligé de délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent, ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, en bon état d’usage et de réparation.

En l’espèce, Mme [R] [Z] et M. [B] [J] soutiennent que le logement est dépourvu de VMC et ne permet pas un renouvellement d’air suffisant, causant d’importantes nuisances (humidité, condensation, moisissures) qui impactent l’ensemble du logement.

Il résulte des dispositions qui précèdent que le manquement du bailleur à son obligation de délivrer un logement décent n’est pas sanctionné par la nullité du bail. Le bailleur qui s’abstient de remettre au locataire un logement répondant aux normes de décence conformément aux dispositions précitées commet une faute contractuelle et voit sa responsabilité engagée s’il en est résulté un préjudice de jouissance pour les locataires.

Ainsi, le moyen de nullité tiré du manquement du bailleur à son obligation de délivrer un logement décent est inopérant.

Par conséquent, il y a lieu de rejeter la demande tendant à déclarer nul le bail du 23 avril 2022 et celle subséquente visant à obtenir le remboursement des loyers versés depuis la prise d’effet du bail.

Sur la résiliation :

Sur la recevabilité de l’action :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture du Nord le 13 juin 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023.

L’action est donc recevable.

Sur l’acquisition des effets la clause résolutoire :

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa rédaction antérieure à la loi du 27 juillet 2023 prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le bail conclu le 23 avril 2022 contient une clause résolutoire pour défaut de paiement du loyer et des charges en l’article VIII de ses conditions générales et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 14 novembre 2023, pour la somme en principal de 1.934 euros.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, les versements effectués n’ayant pas permis de régler la totalité des sommes dues dans le délai imparti.

En conséquence, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire se sont trouvées réunies à la date du 15 janvier 2024.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif :

L’article 7 a de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que le locataire doit payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En vertu de l’article 1240 du code civil, le préjudice de la bailleresse résultant de l’occupation du logement postérieurement à la résiliation du bail sera en l’espèce réparé par l’allocation d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer de la résiliation à la libération des lieux.

En application de l’article 1353 du Code civil celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

M. [Y] produit un décompte arrêté au 30 octobre 2024, date de l’état des lieux de sortie, démontrant que Mme [Z] et M. [J] restent lui devoir à cette date la somme de 6.327,47 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation, après soustraction du dépôt de garantie.

Mme [R] [Z] et M. [B] [J] ne justifient d’aucun paiement libératoire qui ne figurerait pas dans le décompte du bailleur.

En revanche, ils contestent le montant du loyer et demandent de le réduire, depuis le début du bail, proportionnellement à la surface réelle du bien loué, dans les conditions fixées à l’article 3-1 de la loi du 6 juillet 1989 précité.

En application de ces dispositions, si la demande en diminution du loyer par le locataire intervient plus de six mois à compter de la prise d’effet du bail, la diminution de loyer prononcée par le juge prend effet à la date de la demande et non à compter de la signature du bail.

En l’occurrence, Mme [R] [Z] et M. [B] [J] ont présenté leur demande en réduction du loyer dans leurs premières conclusions en réponse, qui ont nécessairement été communiquées à M. [F] [Y] postérieurement à l‘audience d’appel du 9 décembre 2024 organisant les échanges de conclusions entre les parties.

La demande de diminution du loyer a donc été formulée plus de six mois après la date de prise d’effet du bail et ne peut prendre effet qu’à compter de sa date de présentation.

Or, à cette date, le bail avait pris fin, de sorte que la demande de diminution de loyer ne peut prospérer faute de bail en cours d’exécution au jour de la demande. Mme [R] [Z] et M. [B] [J] seront déboutés de leur demande de réduction du loyer et de celle corrélative visant à obtenir le remboursement du trop-perçu de loyers depuis la signature du bail.

Ils seront dès lors condamnés au paiement de la somme de 6.327,47 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation dus au 30 octobre 2024, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

Il est expressément prévu à l’article IX du contrat de location la solidarité entre les co-locataires. Dès lors, les défendeurs seront condamnés solidairement.

Il y a lieu d’ordonner la capitalisation des intérêts échus dus pour une année entière, en application de l’article 1343-2 du code civil.

Sur la demande en paiement au titre des dégradations locatives :

En application des dispositions combinées des articles 7 c) et d) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’État, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure. Il doit également répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, sauf à prouver qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement.

Le bailleur est en droit de demander la réparation intégrale du préjudice que lui cause l’inexécution par le preneur de ses obligations. Son indemnisation n’est pas subordonnée à l’exécution effective de ces réparations et il appartient au juge d’évaluer le montant d’un dommage dont il constate l’existence dans son principe.

L’article 9 du code de procédure civile rappelle qu’il incombe à chaque partie de prouver les faits nécessaires au succès de sa prétention.

La preuve de manquements du locataire à ses obligations résulte normalement de la comparaison des états des lieux d’entrée et de sortie, établis conformément aux dispositions de l’article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989, contradictoirement par les parties lors de la remise et de la restitution des clés, ou à défaut par huissier de justice, à l’initiative de la partie la plus diligente.

L’article 1731 du code civil dispose que s’il n’a pas été fait d’état des lieux, le preneur est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives, et doit les rendre tels, sauf la preuve contraire.

En la cause, M. [F] [Y] soutient que les locataires sortants doivent être tenus responsables de la dégradation de la porte-fenêtre, du sanibroyeur, des carrelages fissurés dans la cour, les toilettes et la salle de bain et doivent supporter les frais de ramonage.

Pour en justifier, il verse aux débats un état des lieux de sortie du 30 octobre 2024, réalisé par un commissaire de justice, en présence des locataires sortants.

Aucun état des lieux d’entrée n’est versé aux débats par les parties, de sorte que les locaux sont présumés avoir été loué en bon état de réparations locatives.

Il verse encore des devis pour justifier des montants réclamés, étant rappelé que l’indemnisation du bailleur qui a subi un préjudice du fait des dégradations locatives n’est pas subordonnée à la production de factures de réparation.

Il convient d’examiner chaque poste de cette demande au regard des obligations respectives des parties.

Sur la porte-fenêtre Suivant l’état des lieux de sortie, la double porte d’accès à la pièce principale de vie présente de multiples griffes en partie basse, corroborant les dires du bailleur suivant lesquels la porte a été endommagée par un chien. Le commissaire de justice constate encore que la poignée est branlante et le joint de la porte est décollé. S’agissant d’une dégradation locative et d’un défaut d’entretien, les réparations sont imputables aux locataires sortants.

M. [F] [Y] verse un devis réalisé le 13 mars 2025 par la société KparK portant fourniture et pose d’une nouvelle porte-fenêtre moyennant la somme de 3 345,59 euros T.T.C.

Les constatations du commissaire de justice ne justifient toutefois pas le remplacement de la porte-fenêtre aux frais des locataires sortants, dont l’état apparaît également vétuste au vu des photographies annexées au constat de sortie, seul des frais de remise en état, principalement de rebouchage des griffures et de remise en peinture de la porte, peuvent être mis à la charge de ces derniers.

Ces frais seront exactement évalués à la somme de 400 euros, au paiement de laquelle seront condamnés solidairement Mme [R] [Z] et M. [B] [J].

Sur le remplacement du sanibroyeurL’état des lieux de sortie fait apparaître que la cuvette du sanibroyeur est bouchée, révélant un défaut d’entretien imputable aux locataires sortants.

M. [F] [Y] verse une capture d’écran du site Leroy Merlin, faisant état d’une offre commerciale à 549 euros pour un WC avec broyeur intégré.

Toutefois, les constatations du commissaire de justice ne font pas état d’un équipement cassé mais simplement obstrué, ne justifiant donc pas le remplacement complet du WC, mais l’intervention d’un plombier pour un débouchage manuel, dont le coût moyen peut être estimé à 150 euros, incluant les frais de déplacement et la main d’oeuvre.

Par suite, Mme [R] [Z] et M. [B] [J] seront condamnés solidairement à payer à M. [F] [Y] la somme de 150 euros à ce titre.

Sur le remplacement des carrelages fissurés dans la cour, les toilettes et la salle de bain,Suivant les constatations du commissaire de justice, de multiples carreaux qui recouvrent le sol de la cour sont brisés, notamment au centre de la cour et au niveau du seuil du portail. Il est également relevé, au niveau des toilettes, la présence d’une plaque de plâtre déposée de l’arrière de la cuvette. Enfin, les photographies jointes au constat montrent que quatre carreaux situés en bas du tablier de la baignoire sont fissurés dans la salle de bain.

A l’appui de sa demande, M. [F] [Y] verse un devis réalisé le 7 avril 2025, par la société Guerra Construction, portant remplacement de carrelage au niveau de la cour extérieur (20 pièces), du tablier de la baignoire (10 pièces) et la fourniture et la pose d’une plaque de plâtre sur ossature métallique pour la finition d’un caisson derrière WC, moyennant la somme totale de 1.243 euros T.T.C.

Si l’absence d’état des lieux d’entrée permet de présumer le bon état du carrelage lors de l’entrée dans les lieux des locataires, les photographies jointes au constat de sortie montrent que le carrelage, tant extérieur qu’intérieur est ancien et vétuste, de sorte que son remplacement à neuf ne saurait être mis à la charge des locataires sortants.

Le commissaire de justice relève par ailleurs que les carreaux dans la cour ne sont pas de niveau, ce qui explique la présence de fissures à de multiples endroits et écarte toute responsabilité des locataires à ce titre.

En revanche, la dépose de la plaque de plâtre à l’arrière du WC, constatée par le commissaire de justice, est imputable aux locataires sortants, et justifie de mettre à leur charge la prestation correspondante, évaluée à 150 euros suivant le devis produit.

Ainsi, Mme [R] [Z] et M. [B] [J] seront condamnés solidairement à payer à M. [F] [Y] la somme de 150 euros à ce titre.

Sur les frais de ramonageAux termes de l’annexe -VI d) – du décret n° 87-712 du 26 août 1987, le locataire est tenu de procéder annuellement au ramonage de la cheminée.

Mme [R] [Z] et M. [B] [J] ne justifient pas avoir fait procéder au ramonage de la cheminée au cours du bail, et particulièrement sur l’année 2024 alors qu’ils ont quitté les lieux fin octobre 2024, après le début de la période de chauffe.

A fortiori, le constat d’huissier décrit la présence de dépôts noirâtres au niveau du conduit de cheminée et des cendres visibles dans le foyer.

En conséquence, le défaut d’entretien des locataires sortants justifie de mettre à leur charge une prestation de ramonage dont le coût est évalué à la somme de 60 euros, conformément à la facture du 2 octobre 2021 versée aux débats par M. [F] [Y].

Partant, Mme [R] [Z] et M. [B] [J] seront condamnés solidairement à payer à M. [F] [Y] la somme de 60 euros au titre de frais de ramonage.

En somme, Mme [R] [Z] et M. [B] [J] seront condamnés solidairement à payer à M. [F] [Y] la somme de 760 euros, au titre des dégradations locatives, avec intérêts au taux légal à compter de la signification du jugement.

Sur la demande de dommages et intérêts au titre du préjudice de jouissance :

Mme [R] [Z] et M. [B] [J] étant occupants sans droit ni titre du logement depuis le 15 janvier 2024, ils sont irrecevables à solliciter la condamnation de M. [Y] à les indemniser du préjudice de jouissance subi postérieurement à la résiliation du bail.

Aux termes de l’article 1231-1 du code civil, le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

Il résulte des articles 1719, 1° du code civil et 6 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs que le bailleur est obligé de délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent, ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, en bon état d’usage et de réparation ; il est également tenu d’assurer au locataire la jouissance paisible du logement et sans préjudice des dispositions de l’article 1721 du Code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle, hormis ceux qui consignés dans l’état des lieux, qui auraient fait l’objet de la clause expresse mentionnée ci-dessus ; il doit aussi entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu au contrat et y faire les réparations autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à faire l’entretien normal des locaux loués.

L’article 6 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose encore que le logement doit répondre à un niveau de performance minimal au sens de l’article L. 173-1-1 du code de la construction et de l’habitation et détaille un calendrier progressif d’exigence de performance énergétique, en fonction de la classe DPE du logement : Le niveau de performance d’un logement décent est compris, au sens de l’article L. 173-1-1 du code de la construction et de l’habitation : 1° A compter du 1er janvier 2025, entre la classe A et la classe F ; 2° A compter du 1er janvier 2028, entre la classe A et la classe E ; 3° A compter du 1er janvier 2034, entre la classe A et la classe D.

Les caractéristiques du logement décent sont définies par le décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 modifié par le décret n°2017-312 du 9 mars 2017.

L’obligation de délivrance d’un logement décent a un caractère d’ordre public et l’acceptation des lieux en l’état par le preneur ou son information préalable ne libère pas le bailleur de son obligation de remettre un logement décent, seul un événement de force majeure pouvant exonérer le bailleur de cette obligation pendant la durée du contrat de bail.

Selon les articles 2 et 3 du décret du 30 janvier 2002 relatif aux caractéristiques du logement décent, dans sa version applicable au litige, le logement doit être protégé contre les infiltrations d’air parasites, les portes et fenêtres du logement ainsi que les murs et parois de ce logement donnant sur l’extérieur ou des locaux non chauffés présentent une étanchéité à l’air suffisante. Il doit bénéficier de réseaux et branchements d’électricité et d’équipements de chauffage et de production d’eau chaude en bon état d’usage et de fonctionnement, permettre une aération suffisante et une évacuation de l’humidité adaptées aux besoins d’une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements, et comprendre une installation permettant un chauffage normal.

Il s’ensuit que le bailleur a l’obligation de maintenir le logement dans cet état décent et non dangereux pour le locataire, dès lors qu’il a été informé de sa dégradation à la suite d’événements non imputables au locataire.

Le bailleur est tenu d’indemniser le locataire du trouble de jouissance résultant du manquement aux obligations légales susvisées et il lui appartient de prouver qu’il a satisfait à son obligation de délivrance d’un logement décent. Cette indemnisation du preneur pour les troubles de jouissance subis du fait du manquement par le bailleur à son obligation de délivrance d’un logement décent n’est pas subordonnée à une mise en demeure du bailleur.

En la cause, Mme [Z] et M. [J] invoquent la mauvaise performance énergétique du logement, son caractère indécent compte tenu de l’absence de VMC ainsi qu’un loyer excessif pour une surface inférieure à celle annoncée.

S’agissant de la surface réelle du logement, il convient de rappeler que les dispositions applicables sont celles de l’article 3-1 de la loi du 6 juillet 1989, qui prévoient une réduction du loyer lorsque la surface réelle est inférieure de plus de 5% à celle mentionnée au bail. Or, une précédente demande de réduction du loyer a déjà été formulée et rejetée sur ce fondement. Ce moyen ne peut donc être à nouveau invoqué à l’appui d’une demande indemnitaire au titre du préjudice de jouissance.

Mme [Z] et M. [J] font valoir, en outre, que le bailleur ne leur a pas communiqué le diagnostic de performance énergétique, alors que le logement s’est avéré énergivore ainsi qu’en atteste leur consommation d’électricité anormale pour un logement de 58 m2.

Ils soutiennent que l’état du logement ne permettait pas de se chauffer normalement sans avoir à supporter un coût excessif et produisent plusieurs au soutien de leurs dires plusieurs échéanciers d’électricité émanant de Total Energies en date du 30 avril 2022, du 14 décembre 2023 et du 29 avril 2024, lesquels font apparaître une augmentation des mensualités durant la location estimées à 149 euros au moment de leur entrée dans les lieux, puis à 265 euros lors de leur départ du logement.

S’il est manifeste que cette consommation électrique apparaît importante au regard de la composition de la famille (un couple avec un enfant) et de la surface du logement (65 m² selon le DPE réalisé le 21 novembre 2024), il n’est toutefois pas démontré qu’elle est imputable à une anomalie structurelle de l’immeuble relevant de la responsabilité de M. [Y].

Les pièces versées aux débats par les défendeurs sont insuffisantes pour déterminer la cause de cette consommation anormale et établir une surconsommation électrique imputable aux caractéristiques du logement donné à bail, et ce alors même qu’il ressort des deux DPE réalisés le 2 septembre 2008 et le 21 novembre 2024 à la demande du bailleur que le logement est classé en catégorie E, avec une consommation conventionnelle de 310 kWh/m²/an et un coût annuel estimé entre 1560 et 2150 euros, et que la performance de l’isolation est insuffisante.

Toutefois, le classement en catégorie E n’est pas caractéristique des logements qualifiés de passoire énergétique, consommant plus de 420 kWh par mètre carré par an, dont il se déduit que l’obtention d’une température normale entraîne un chauffage plus important et donc un surcoût d’électricité.

Par suite, la responsabilité de M. [Y] ne peut être engagée pour ce motif.

S’agissant de l’absence de dispositif de ventilation, il ressort des différents DPE versés aux débats et courrier du CCAS [Localité 9] en date du 8 décembre 2023 adressé à M. [Y] que les lieux loués ne sont pas équipés des ventilations réglementaires pour assurer le renouvellement permanent de l’air. Les locataires sortants produisent une lettre simple non datée, à destination de leur bailleur pour solliciter l’installation d’une VMC, ainsi que des photographies, non datées et non localisées. Ces photographies peuvent néanmoins être rattachées au logement litigieux par comparaison avec celles annexées au constat de sortie.

Il est rappelé que l’absence de ventilation adéquate, y compris dans les logements anciens, constitue un manquement du bailleur à son obligation de délivrance d’un logement décent, susceptible d’engager la responsabilité du bailleur s’il en est résulté un préjudice pour les locataires, conformément à l’article 2 du décret du 30 janvier 2002 et à l’article 1231-1 du code civil.

Or, en l’occurrence, les photographies versées aux débats ne mettent pas en évidence une humidité anormale dans le logement, à l’exception d’une partie du mur situé derrière les toilettes présentant des traces d’humidité et de moisissures. Le constat de sortie ne révèle pas davantage une humidité excessive dans l’ensemble des pièces de la maison ; seules quelques traces noirâtres ont été relevées au niveau du plafond et en partie basse des deux ouvrants de la salle de bain, ainsi que des auréoles noirâtres sous la fenêtre de la salle de bain et sur deux murs de la chambre 1.

L’état des lieux de sortie montre avant tout un logement en état d’usage, avec des revêtements anciens et défraîchis.

En outre, les traces d’humidité localisées à l’arrière des toilettes apparaissent davantage compatibles avec une infiltration ponctuelle, dont l’origine n’est pas connue, qu’avec un problème d’humidité généralisé à l’ensemble du logement occasionné par un défaut de ventilation.

Au surplus, si Mme [Z] et M. [J] font état d’un défaut d’isolation des murs et menuiseries, force est de constater qu’ils ne communiquent pas la fiche « décence -RSD » établie par le CCAS de [Localité 9] suite à une visite de contrôle du logement en date du 2 décembre 2023. Seules sont versées par le bailleur les pages 5 et 6 de cette fiche « dédence-RSD », lesquelles mentionnent uniquement l’installation de ventilations réglementaires au titre des travaux à réaliser pour remédier aux désordres apparents en intérieur. L’inspecteur de salubrité n’a pas préconisé de travaux pour remédier aux désordres sur le bâti, à savoir la remise en état des murs extérieurs, de la toiture, des menuiseries pour en assurer l’étanchéité, ni la suppression des causes d’infiltration et la remise en état des revêtements de murs, et des plafonds détériorés par l’humidité, ce qui laisse supposer qu’aucun désordre d’humidité n’a été constaté dans le logement lors de la visite du 2 décembre 2023.

M. [Y] justifie encore avoir entrepris des démarches pour installer une VMC en février 2024, et avoir relancé à plusieurs reprises les locataires pour fixer une date d’intervention, en vain.

Ainsi, Mme [Z] et M. [J] ne rapportent pas la preuve d’un préjudice résultant du défaut d’installation des ventilations réglementaires.

Ils seront dès lors déboutés de leur demande de dommages et intérêts en raison de l’état du logement.

Sur la demande subsidiaire en délais de paiement :

L’article 1343-5 du code civil dispose que le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues. Par décision spéciale et motivée, il peut ordonner que les sommes correspondant aux échéances reportées porteront intérêt à un taux réduit au moins égal au taux légal, ou que les paiements s’imputeront d’abord sur le capital.

La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

En l’espèce, Mme [R] [Z] et M. [B] [J] produisent uniquement l’avis d’imposition sur les revenus de 2023 de monsieur, à l’exclusion de tout autre élément sur leurs revenus et charges.

En outre, M. [F] [Y] justifie que les défendeurs se sont déjà vu accorder des délais de paiement à la suite du commandement de payer les loyers, qu’ils n’ont pas respectés. Il ressort encore du décompte actualisé qu’ils ne se sont pas acquittés du loyer courant à partir de mars 2024 et jusqu’à leur départ en octobre 2024, laissant la dette s’aggraver.

Compte tenu de la justification très partielle de leur situation financière, des délais de paiement déjà accordés et du montant important de l’arriéré locatif, les défendeurs seront déboutés de leur demande subsidiaire en délais de paiement.

Sur les demandes accessoires :

Mme [R] [Z] et M. [B] [J], parties perdantes, supporteront in solidum la charge des dépens de l’instance, dont le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la Préfecture du Nord.

Ils seront encore condamnés in solidum à payer à M. [F] [Y] la somme de 1.200 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et seront déboutés de leur demande au titre des frais irrépétibles.

En application de l’article 514 du code de procédure civile, le jugement est de plein droit assorti de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort,

ECARTE des débats la pièce n°9 produite par Mme [R] [Z] et M. [B] [J] ;

REJETTE les demandes en nullité du bail et en remboursement des loyers versés depuis la prise d’effet du bail présentées par Mme [R] [Z] et M. [B] [J] ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 23 avril 2022 à effet au 1er mai 2022, entre M. [F] [Y] d’une part, et Mme [R] [Z] et M. [B] [J] d’autre part, concernant le logement situé [Adresse 4] à [Localité 10], sont réunies à la date du 15 janvier 2024 ;

CONDAMNE solidairement Mme [R] [Z] et M. [B] [J] à payer à M. [F] [Y] la somme de 6.327,47 euros créance arrêtée au 30 octobre 2024, terme d’octobre 2024 inclus, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation dus à cette date, après soustraction du dépôt de garantie, avec intérêts au taux légal à compter du jugement ;

ORDONNE la capitalisation des intérêts échus dus pour une année entière, en application de l’article 1343-2 du code civil ;

CONDAMNE solidairement Mme [R] [Z] et M. [B] [J] à payer à M. [F] [Y] la somme de 760 euros, au titre des dégradations locatives, avec intérêts au taux légal à compter du jugement ;

DEBOUTE Mme [R] [Z] et M. [B] [J] de toutes leurs demandes ;

CONDAMNE in solidum Mme [R] [Z] et M. [B] [J] aux dépens de l’instance, dont le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la Préfecture du Nord ;

CONDAMNE in solidum Mme [R] [Z] et M. [B] [J] à payer à M. [F] [Y] la somme de 1.200 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE le surplus des demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELLE que le jugement est de plein droit exécutoire par provision.

Ainsi jugé et prononcé à [Localité 8] par mise à disposition au greffe, le 20 octobre 2025.

LE GREFFIER LE JUGE

D.AGANOGLU M. CHAPLAIN