MINUTE N° :

ORDONNANCE DU : 25 Mars 2025

DOSSIER N° : N° RG 24/00932 – N° Portalis DB3T-W-B7I-VF5S

CODE NAC : 30B – 0A

AFFAIRE : [G] [X] C/ S.A.S. H2NH

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CRETEIL

Section des Référés

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

LE JUGE DES REFERES : Madame Isabelle KLODA, Première vice-présidente

GREFFIER : Madame Valérie PINTE, Greffier

PARTIES :

DEMANDEUR

Monsieur [G] [X] né le 25 Octobre 1935 à PARIS 14ème, nationalité française, demeurant 28 rue de l’Amiral Courbet – 93330 NEUILLY SUR MARNE

représenté par Maître Jean-françois FAOU, avocat au barreau de PARIS – Vestiaire : C1256

DEFENDERESSE

S. A. S. H2NH

immatriculée au RCS de CRETEIL sous le numéro 848 151 692

dont le siège social est sis 27 avenue Anatole France – Bâtiment A – 94400 VITRY- SUR-SEINE

représentée par Maître Avner DOUKHAN, avocat au barreau de PARIS – Vestiaire : E1026

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Débats tenus à l’audience du : 11 Février 2025

Date de délibéré indiquée par le Président : le 25 Mars 2025

Ordonnance rendue par mise à disposition au greffe le 25 Mars 2025

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EXPOSE DU LITIGE

Par acte du 12 novembre 2013, M. [G] [X] a donné à bail commercial à la S.A.R.L. TURAG des locaux situés 27 avenue Anatole France à VITRY SUR SEINE (94400), moyennant un loyer annuel de 14 000,00 €, hors charges et hors taxes, payable mensuellement, par avance.

Par acte du 17 février 2015, la S.A.R.L. TURAG a cédé son fonds de commerce à la S.A.R.L. WSL FOOD, y compris le droit au bail.

Par acte du 9 mai 2019, la S.A.R.L. WSL FOOD a cédé son fonds de commerce à la S.A.S. H2NH, y compris le droit au bail.

Des loyers sont demeurés impayés.

M. [G] [X] a fait délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire par acte de commissaire de justice du 13 octobre 2023 à la S.A.S. H2NH pour une somme de 10 366,88 € au titre de l’arriéré locatif au 10 octobre 2023.

C’est dans ces conditions que par acte de commissaire de justice du 17 juin 2024, M. [G] [X] a fait assigner la S.A.S. H2NH devant la juridiction des référés du tribunal judiciaire de Créteil aux fins de :

– constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail,

– dire et juger que la S.A.S. H2NH est occupante sans droit ni titre des lieux loués,

– ordonner l’expulsion de la S.A.S. H2NH et celle de tous occupants de son chef des lieux loués avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin est,

– ordonner le transport et la séquestration du mobilier trouvé dans les lieux dans tel garde-meubles aux frais, risques et péril de la partie expulsée,

– condamner la S.A.S. H2NH à payer à M. [G] [X] la somme provisionnelle de 5 059,21 € au titre de l’arriéré locatif arrêté au mois de juin 2024, ainsi qu’à la somme de 659,00 euros à titre de provision sur la clause pénale de 10 % le tout avec intérêts au taux de la Banque de France majoré contractuellement de 2 %,

– condamner la S.A.S. H2NH au paiement d’une indemnité d’occupation provisionnelle égale au montant du dernier loyer en vigueur augmenté des charges, jusqu’à la libération des locaux,

– condamner la S.A.S. H2NH au paiement d’une somme de 1 700,00 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement.

Après injonction à la médiation, les parties ont été appelées à l’audience du 11 février 2025.

Vu les conclusions soutenues par M. [G] [X], par lesquelles il maintient les termes de son assignation, sauf à actualiser la dette locative à la somme de 4 686,21 €, la clause pénale à 468,00 euros et la demande d’article 700 à 5000,00 euros ;

Vu les conclusions soutenues par la S.A.S. H2NH, aux termes desquelles elle demande au tribunal de :

A titre liminaire :

– constater le défaut d’intérêt à agir de M. [G] [X],

en conséquence,

– débouter M. [G] [X] de l’intégralité de ses demandes,

A titre principal :

– constater l’existence de contestations sérieuses,

en conséquence :

– se déclarer incompétent pour juger le présent litige ;

A titre infiniment subsidiaire :

– ordonner la suspension à titre rétroactif des effets de la clause résolutoire,

en conséquence :

– débouter M. [G] [X] de l’ensemble de ses demandes indemnitaires ;

En tout état de cause :

– condamner M. [G] [X] à verser à la S.A.S. H2NH la somme de la somme de 5000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La procédure a été dénoncée aux créanciers inscrits sur le fonds de commerce.

À l’issue des débats, il a été indiqué aux parties que l’affaire était mise en délibéré et que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe le 25 mars 2025

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur l’intérêt à agir de M. [G] [X]

Vu l’article 31 du code de procédure civile ;

Il est allégué, au soutien de ce qu’il convient de qualifier de fin de non recevoir, que M. [G] [X] serait dépourvu d’intérêt à agir au motif qu’un plan d’apurement de la dette aurait été convenu entre les parties à la suite de la délivrance du commandement de payer.

Cependant, la cocnlusion d’un plan d’apurement, dont les effets sont au demeurant contestés, ne conduit pas à l’irrecevabilité de l’action du bailleur pour le recouvrement de loyers.

L’action de M. [G] [X] sera par conséquent déclarée recevable.

Sur la demande relative à l’acquisition de la clause résolutoire et les demandes qui en découlent

L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

La juridiction des référés n’est toutefois pas tenue de caractériser l’urgence, au sens de l’article 834 du code de procédure civile, pour constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de droit d’un bail.

L’article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Le bailleur, au titre d’un bail commercial, demandant la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire comprise dans le bail doit rapporter la preuve de sa créance.

Le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d’une clause contenue à l’acte à cet effet, à condition que :

1. le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant la clause résolutoire soit manifestement fautif,

2. le bailleur soit, de toute évidence, en situation d’invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause,

3. la clause résolutoire soit dénuée d’ambiguïté et ne nécessite pas interprétation ; en effet, la clause résolutoire d’un bail doit s’interpréter strictement.

En l’espèce, la soumission du bail au statut des baux commerciaux ne donne lieu à aucune discussion.

Il n’existe aucune contestation sérieuse sur la régularité du commandement en ce qu’il correspond exactement au détail des montants réclamés préalablement au preneur par le bailleur. En annexe du commandement, figure en effet le détail complet des loyers et charges dus et le décompte des versements effectués. Le commandement précise qu’à défaut de paiement dans le délai d’un mois, le bailleur entend expressément se prévaloir de la clause résolutoire incluse dans le bail ; la reproduction de la clause résolutoire et de l’article L. 145-17 alinéa 1 du code de commerce y figurent. Le commandement contenait ainsi toutes les précisions permettant au locataire de connaître la nature, les causes et le montant des sommes réclamées, de procéder au règlement des sommes dues ou de motiver la critique du décompte.

Ce commandement mentionne une créance d’un montant de 10 366,88 €.

Si les causes de ce commandement n’ont pas été acquittées dans le mois de sa délivrance, il apparaît que, le 27 octobre 2023, la S.A.S. H2NH a fait parvenir au représentant du bailleur un échéancier, qui a commencé à être exécuté.

Si la preuve de l’apurement total de cette n’est pas rapportée, il demeure une contestation sérieuse sur la régularité du commandement de payer.

En effet, la S.A.S. H2NH conteste avoir été destinataire des avis de régulation de charge, alors que l’article L.145-40-2 du code de commerce dispose, d’abord, que tout contrat de location comporte un inventaire précis et limitatif des catégories de charges, impôts, taxes et redevances liés à ce bail, comportant l’indication de leur répartition entre le bailleur et le locataire, ensuite, que cet inventaire donne lieu à un état récapitulatif annuel adressé par le bailleur au locataire dans un délai fixé par voie réglementaire, enfin, qu’en cours de bail, le bailleur informe le locataire des charges, impôts, taxes et redevances nouveaux.

La locataire n’a pas été mise en mesure de vérifier les causes du commandement.

Dès lors, le juge des référés ne peut constater l’acquisition de la clause résolutoire.

Il n’y a lieu à référer sur les demandes qui en découlent, y compris sur la demande de paiement provisionnelle qui souffre ainsi d’une contestation sérieuse, au sens de l’article 835 du code de procédure civile.

La demande reconventionnelle de la S.A.S. H2NH, au titre de sommes indûment perçues, sera également rejetée comme relevant d’un compte contesté entre les parties, sans qu’une créance certaine puisse être retenue.

Sur les demandes accessoires

Aucuen des parties ne succombant à l’instance au sens de l’article 696 du code de procédure civile, chacune d’elle conservera la charge des dépens qu’elle a exposés.

L’équité commande de rejeter les demandes formées au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Statuant en référé, par remise au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision contradictoire et en premier ressort,

DECLARONS l’action de M. [G] [X] recevable ;

DISONS n’y avoir lieu à référé sur les demandes de M. [G] [X] et de la S.A.S. H2NH ;

REJETONS les demandes formées au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

LAISSONS à chacune des parties la charge des dépens par elle exposés.

FAIT AU PALAIS DE JUSTICE DE CRÉTEIL, le 25 mars 2025.

LE GREFFIER LE JUGE DES RÉFÉRÉS,