N° RG 25/00110 – N° Portalis DBZX-W-B7J-CWMR

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’ALENÇON (Orne)

N° RG 25/00110 – N° Portalis DBZX-W-B7J-CWMR

LE VINGT SIX JUIN DEUX MIL VINGT CINQ

PRÉSIDENT : Tiphaine ROUSSEL, Juge près le Tribunal judiciaire d’Alençon et chargée des fonctions de juge des contentieux de la protection au tribunal judiciaire d’Alençon.

GREFFIER : Hélène CORNIL.

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DEMANDEUR

Société LOGISSIA, dont le siège social est sis [Adresse 1]

Représentée par M. [Z], muni d’un pouvoir écrit

DÉFENDEURS

Monsieur [F] [L], demeurant [Adresse 2]

Non comparant ni représenté

Madame [S] [T], demeurant [Adresse 2]

Non comparante, représentée par M^e GASNIER, substituée par M^e BOUGEARD, avocats au barreau d’ALENCON

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro N-61001-2025-1200 du 05/05/2025 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 4])

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PROCÉDURE

Date de la saisine : 10 Février 2025

Première audience : 22 Mai 2025

DÉBATS

Audience publique du 22 Mai 2025.

JUGEMENT

Nature : réputé contradictoire en premier ressort

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe

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Copie exécutoire délivrée le :

à :

N° RG 25/00110 – N° Portalis DBZX-W-B7J-CWMR

RAPPEL DES FAITS, PROCÉDURE, PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

La Société LOGISSIA a donné à bail à Monsieur [F] [L] et Madame [S] [T] un bien à usage d’habitation situé au [Adresse 3], par contrat du 26 octobre 2023 à effet du 27 octobre 2023, pour un loyer mensuel de 264,59€ hors charge.

Des loyers étant demeurés impayés, la Société LOGISSIA a fait signifier à Monsieur [F] [L] et Madame [S] [T] le 2 décembre 2024 un commandement de payer visant la clause résolutoire.

La Société LOGISSIA a ensuite fait assigner Monsieur [F] [L] et Madame [S] [T] devant le Juge des contentieux de la protection d'[Localité 4] par actes de commissaire de justice en date du 10 février 2025 lui demandant de bien vouloir:

constater l’acquisition de la clause résolutoire à compter du 14 janvier 2025,être autorisé à faire procéder à l’expulsion de Monsieur [F] [L] et Madame [S] [T],ordonner la séquestration des meubles aux frais, risques et périls de Monsieur [F] [L] et Madame [S] [T],condamner solidairement Monsieur [F] [L] et Madame [S] [T] au paiement de l’arriéré locatif d’un montant de 3.006,21€, ainsi que d’une indemnité mensuelle d’occupation,condamner solidairement Monsieur [F] [L] et Madame [S] [T] à la somme de 500€ en application de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens.

L’affaire a été appelée et plaidée à l’audience du 22 mai 2025.

A cette audience, la Société LOGISSIA, dûment représentée par Monsieur [Z] muni d’un pouvoir, a maintenu l’intégralité de ses demandes, en précisant que la dette locative s’élevait désormais à la somme de 3.966,22€, montant arrêté au 22 mai 2025, incluant le loyer du mois d’avril 2025. Elle a précisé que Madame [S] [T] ne l’a pas informée de son départ du logement en novembre 2024, raison pour laquelle elle maintient la demande d’expulsion à l’égard des deux locataires. Le bailleur indique qu’il s’oppose à la suspension de la clause résolution.

Lors de l’audience, Madame [S] [T] est représentée par son conseil. Aux termes de ses conclusion n°1, elle demande au tribunal de :

— condamner Madame [S] [T] (solidairement avec Monsieur [F] [L]) à verser à LOGISSIA une somme qui ne pourra être supérieure à 2.071,04€,

En tout état de cause :

— octroyer les plus larges délais de paiement à Madame [S] [T] et l’autoriser à s’acquitter de sa dette par versements mensuels de 50€,

— dire et juger que Madame [S] [T] n’est redevable d’aucune indemnité d’occupation à l’égard de LOGISSIA et ce, à compter de la résiliation du bail en date du 14 janvier 2025,

— débouter LOGISSIA de sa demande visant à voir la concluante condamnée à lui verser la somme de 500€ en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens,

— condamner la société LOGISSIA aux entiers dépens.

Au soutien de ses prétentions, Madame [S] [T] fait valoir qu’elle a quitté les lieux loués le 17 novembre 2024. Elle indique en avoir informé le bailleur en se déplaçant à l’agence et avoir demandé à ne plus figurer au bail. Elle précise avoir confirmé cette demande en adressant à la société LOGISSIA une lettre recommandée avec accusé de réception. Elle indique également avoir été hébergée chez ses parents à compter du 24 décembre 2024 et qu’elle est titulaire d’un nouveau bail depuis le mois d’avril 2025. Elle estime donc que les demandes du bailleur tendant au constat de la résiliation du bail et à son expulsion sont sans objet à son égard et que la demande de condamnation à l’arriéré de loyer ne saurait excéder la dette de loyer existant au 17 novembre 2024, soit la somme de 2.071,04€. Pour les mêmes raisons, elle demande à ne pas payer d’indemnité d’occupation. Enfin, elle demande des délais de paiement.

Bien qu’assigné à Etude, Monsieur [F] [L] n’est ni présent ni représenté. Il n’a pas fait connaître les motifs de son absence.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience et il a été donné lecture de ses conclusions à l’audience.

En cet état l’affaire a été mise en délibéré, la décision étant prononcée par mise à disposition au greffe le 26 juin 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur l’absence du défendeur à l’audience :

Aux termes de l’article 472 du Code de procédure civile, « si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée. »

En l’espèce, Monsieur [F] [L] n’a pas comparu bien qu’il ait été régulièrement convoqué par voie d’assignation.

Il sera néanmoins statué sur le fond.

Sur la recevabilité:

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de l’ORNE par voie électronique le 12 février 2025, soit plus de six semaines avant l’audience du 22 mai 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire :

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit désormais que " Tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Par ailleurs, l’article 24 V de cette même loi ajoute que " Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, […], au locataire en situation de régler sa dette locative ».

En outre, l’article 24 VII de cette même loi prévoit que « Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet ».

Le bail conclu le 26 octobre 2023 à effet du 27 octobre 2023 contient une clause résolutoire (« La résiliation ») et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 2 décembre 2024, pour la somme en principal de 2.071,04 euros. Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de six semaines, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 14 janvier 2025.

Madame [S] [T] fait valoir qu’elle a quitté les lieux loués le 17 novembre 2024. Elle indique en avoir informé le bailleur en se déplaçant à l’agence et avoir demandé à ne plus figurer au bail. Elle précise avoir confirmé cette demande en adressant à la société LOGISSIA une lettre recommandée avec accusé de réception. Elle indique également avoir été hébergée chez ses parents à compter du 24 décembre 2024 et qu’elle est titulaire d’un nouveau bail depuis le mois d’avril 2025. Elle estime donc que les demandes du bailleur tendant au constat de la résiliation du bail et à son expulsion sont sans objet à son égard.

Cependant, si Madame [S] [T] verse aux débats un courrier dans lequel elle demande à la société LOGISSIA d’être « retirée du bail », pour autant non seulement elle ne justifie pas avoir envoyé ce courrier en lettre recommandée avec accusé de réception mais encore ce courrier n’est pas daté. Dans ces conditions, Madame [S] [T] ne saurait être considérée comme ayant demandé son détachement du bail. Au surplus, lors de la délivrance de l’assignation le 5 février 2025, le commissaire de justice a constaté que le nom de Madame [S] [T] figurait sur la boîte aux lettres ainsi que sur l’interphone.

Par conséquent, quand bien même Madame [S] [T] justifie être titulaire d’un nouveau contrat de bail auprès d’un bailleur privé depuis le mois d’avril 2025, elle ne justifie pas avoir résilié le bail auprès de la société LOGISSIA. Elle reste donc, au jour de l’audience, co-titulaire du bail.

Il résulte des débats et des éléments du dossier que les locataires ne paient plus le loyer depuis le mois d’octobre 2024. En particulier, les locataires n’ont pas repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience. En outre, il n’est pas justifié que les locataires soient en situation de régler leur dette locative.

Le bailleur s’oppose à la suspension de la clause résolutoire.

L’expulsion de Monsieur [F] [L] et Madame [S] [T] sera ordonnée, en conséquence.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion. Il n’y a donc pas lieu d’ordonner leur enlèvement, leur transport ni leur séquestration, qui demeurent à ce stade purement hypothétiques.

Sur la condamnation au paiement de l’arriéré locatif :

La Société LOGISSIA produit un décompte démontrant que Monsieur [F] [L] et Madame [S] [T] restaient devoir, après soustraction des frais de poursuite, la somme de 3.966,22€ à la date du 22 mai 2025, incluant le loyer du mois d’avril 2025.

Monsieur [F] [L] et Madame [S] [T] n’apportent aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de cette dette, de sorte qu’ils seront condamnés solidairement à verser à la Société LOGISSIA cette somme de 3.966,22€.

En revanche, Madame [S] [T] justifiant à l’audience d’un nouveau contrat de bail, seul Monsieur [F] [L] sera condamné au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 1er mai 2025 à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, afin de réparer le préjudice découlant pour le demandeur de l’occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer.

Sur la demande de délais de paiement :

L’article 1343-5 du Code Civil prévoit que “Le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins en créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues”.

Lors de l’audience, Madame [S] [T] sollicite des délais de paiement pour apurer sa dette. Elle fait valoir sa situation financière.

Le bailleur ne s’est pas formellement opposé à l’octroi de délais de paiement.

Au regard de l’ensemble de ces observations, il convient de prévoir que Madame [S] [T] pourra s’acquitter de sa dette selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Sur les demandes accessoires :

Monsieur [F] [L] et Madame [S] [T], parties perdantes, supporteront la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

Par ailleurs, il convient de rejeter la demande formulée par la Société LOGISSIA au titre de l’article 700 du code de procédure civile car le bailleur a exposé des frais consubstantiels aux missions qui lui sont dévolues y ajoutant que la solution du litige ne justifie pas plus une telle demande.

En application de l’article 514 du Code de Procédure Civile modifié par le décret du 11 décembre 2019, applicable aux instances introduites après le 1er janvier 2020, l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 26 octobre 2023 à effet du 27 octobre 2023 entre la Société LOGISSIA d’une part et Monsieur [F] [L] et Madame [S] [T] d’autre part concernant le bien à usage d’habitation situé au [Adresse 3] sont réunies à la date du 14 janvier 2025 ;

ORDONNE en conséquence à Monsieur [F] [L] et Madame [S] [T] de libérer les lieux de leurs personnes et de leurs biens immédiatement après la signification du présent jugement, faute de quoi il sera procédé après l’écoulement d’un délai de deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, au besoin avec le concours de la force publique conformément aux dispositions légales applicables ;

DIT n’y avoir lieu à ordonner l’enlèvement, le transport et la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [F] [L] et Madame [S] [T] à verser à la Société LOGISSIA la somme de 3.966,22€ (décompte arrêté au 22 mai 2025, incluant le loyer d’avril 2025) ;

AUTORISE Madame [S] [T] à s’acquitter de cette somme, en 23 mensualités de 50€ chacune et une 24ème mensualité qui soldera l’intégralité de la dette ;

PRÉCISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 5 de chaque mois et pour la première fois le 5 du mois suivant la signification du présent jugement ;

DIT que toute mensualité restée impayée sept jours après la première présentation d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

CONDAMNE Monsieur [F] [L] à payer à la Société LOGISSIA une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, à compter du 1er mai 2025 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux ;

DEBOUTE la Société LOGISSIA de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile;

CONDAMNE in solidum Monsieur [F] [L] et Madame [S] [T] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture, qui seront recouvrés conformément à la loi sur l’aide juridictionnelle ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

DIT que la présente décision sera transmise par les soins du greffe à Monsieur le représentant de l’Etat du département en vertu des dispositions de l’article 117 de la loi du 29 juillet 1998.

La présente décision a été signée par Madame ROUSSEL, Juge des Contentieux de la Protection, et par Madame CORNIL, greffière présente lors de son prononcé,

LA GREFFIÈRE LA JUGE