N° RG 25/00118 – N° Portalis DBZX-W-B7J-CWND

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’ALENÇON (Orne)

N° RG 25/00118 – N° Portalis DBZX-W-B7J-CWND

LE DOUZE JUIN DEUX MIL VINGT CINQ

PRÉSIDENT : Tiphaine ROUSSEL, Juge près le Tribunal judiciaire d’Alençon et chargée des fonctions de juge des contentieux de la protection au tribunal judiciaire d’Alençon.

GREFFIER : Hélène CORNIL.

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DEMANDEUR

S.A. SEMINOR, dont le siège social est sis [Adresse 1]

Représentée par M^e Baba sarr GUEYE, avocat au barreau d’ALENCON

DÉFENDEUR

Monsieur [R] [M], demeurant [Adresse 3]

Comparant

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PROCÉDURE

Date de la saisine : 04 Février 2025

Première audience : 25 Avril 2025

DÉBATS

Audience publique du 25 Avril 2025.

JUGEMENT

Nature : contradictoire en premier ressort

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe

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Copie exécutoire délivrée le :

à :

N° RG 25/00118 – N° Portalis DBZX-W-B7J-CWND

RAPPEL DES FAITS, PROCÉDURE, PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

La Société SEMINOR a donné à bail à Monsieur [R] [M] un bien à usage d’habitation situé [Adresse 4], par contrat du 26 août 2016 à effet du 6 septembre 2016, pour un loyer mensuel de 290,20€ hors charge.

Des loyers étant demeurés impayés, la Société SEMINOR a fait signifier le 18 juin 2024 un commandement de payer visant la clause résolutoire.

La Société SEMINOR a ensuite fait assigner Monsieur [R] [M] devant le Juge des contentieux de la protection d'[Localité 2] par acte de commissaire de justice en date du 4 février 2025 lui demandant de bien vouloir:

constater l’acquisition de la clause résolutoire à compter du 18 août 2024,être autorisé à faire procéder à l’expulsion de Monsieur [R] [M],ordonner la séquestration des meubles aux frais, risques et périls de Monsieur [R] [M],condamner Monsieur [R] [M] au paiement de l’arriéré locatif d’un montant de 5.735,88€, avec intérêts au taux légal à compter du 18 juin 2024, ainsi que d’une indemnité mensuelle d’occupation,condamner Monsieur [R] [M] au paiement de la somme de 150€ à titre de dommages-intérêts,condamner Monsieur [R] [M] à la somme de 150€ en application de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens.

L’affaire a été appelée et plaidée à l’audience du 25 avril 2025.

A cette audience, la Société SEMINOR, dûment représentée par son conseil, a maintenu l’intégralité de ses demandes. Elle s’oppose à la suspension de la clause résolutoire en l’absence de reprise de paiement récente des loyers.

Lors de l’audience, Monsieur [R] [M] est présent. Il fait valoir qu’il perçoit une pension d’invalidité de 1.156€ par mois. Il a été sous curatelle renforcée mais a sollicité la mainlevée de la mesure de protection, mainlevée qu’il a obtenue le 13 avril 2024. Il a demandé la remise en place de la mesure de protection au vu des dettes qui s’accumulent. Il ne conteste pas le montant de la dette de loyer.

En cet état l’affaire a été mise en délibéré, la décision étant prononcée par mise à disposition au greffe le 12 juin 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité:

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de l’ORNE par voie électronique le 14 février 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire :

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit désormais que " Tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux ». Pour autant, le bail litigieux ayant été conclu avant l’entrée en vigueur de la modification du texte intervenue le 29 juillet 2023, le texte antérieur, aux termes duquel la clause résolutoire « ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux » s’applique.

Par ailleurs, l’article 24 V de cette même loi ajoute que " Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, […], au locataire en situation de régler sa dette locative ».

En outre, l’article 24 VII de cette même loi prévoit que « Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet ».

Le bail conclu le 26 août 2016 à effet du 6 septembre 2016 contient une clause résolutoire (paragraphe « Clause résolutoire ») et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 18 juin 2024, pour la somme en principal de 2.385,95€. Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 19 août 2024.

En outre, il résulte des pièces versées aux débats que le locataire ne règle plus le loyer depuis avril 2024. En particulier, le locataire n’a pas repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience et il n’est pas justifié que le locataire soit en situation de régler sa dette locative.

L’expulsion de Monsieur [R] [M] sera ordonnée, en conséquence.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion. Il n’y a donc pas lieu d’ordonner leur enlèvement, leur transport ni leur séquestration, qui demeurent à ce stade purement hypothétiques.

Sur la condamnation au paiement de l’arriéré locatif :

La Société SEMINOR produit un décompte démontrant que Monsieur [R] [M] restait devoir, après soustraction des frais de poursuite, la somme de 5.735,88€ à la date du 31 janvier 2025, incluant le loyer du mois de janvier 2025.

Le défendeur, comparant, n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de cette dette.

Monsieur [R] [M] sera par conséquent condamné au paiement de cette somme de 5.735,88€.

Il sera également condamné au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 1er février 2025 à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, afin de réparer le préjudice découlant pour le demandeur de l’occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer.

Sur la demande de condamnation à des dommages-intérêts:

L’article 1231-6 alinéa 3 du code civil énonce que « le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire ».

Aux termes des articles 6 et 9 du Code de Procédure Civile : « A l’appui de leurs prétentions, les parties ont la charge d’alléguer les faits propres à les fonder » ; « Il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention ».

En l’espèce, la Société SEMINOR sollicite la condamnation de Monsieur [R] [M] à lui verser la somme de 150 euros à titre de dommages-intérêts, sans motiver cette demande. Or il ne ressort d’aucun élément du dossier la preuve de l’existence d’un préjudice indépendant du retard dans le paiement des loyers.

Par conséquent, il convient de rejeter la demande de condamnation à titre de dommages-intérêts formulée par la Société SEMINOR.

Sur les demandes accessoires :

Monsieur [R] [M], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la Société SEMINOR, le locataire sera condamné à lui verser une somme de 150€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

En application de l’article 514 du Code de Procédure Civile modifié par le décret du 11 décembre 2019, applicable aux instances introduites après le 1er janvier 2020, l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 26 août 2016 à effet du 6 septembre 2016 entre la Société SEMINOR et Monsieur [R] [M] concernant le bien à usage d’habitation situé [Adresse 4], sont réunies à la date du 19 août 2024 ;

ORDONNE en conséquence à Monsieur [R] [M] de libérer les lieux de sa personne et de ses biens immédiatement après la signification du présent jugement, faute de quoi il sera procédé après l’écoulement d’un délai de deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique conformément aux dispositions légales applicables ;

DIT n’y avoir lieu à ordonner l’enlèvement, le transport et la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place ;

CONDAMNE Monsieur [R] [M] à verser à la Société SEMINOR la somme de 5.735,88€ (décompte arrêté au 31 janvier 2025, incluant le loyer de janvier 2025) avec intérêts au taux légal à compter du 18 juin 2024 ;

CONDAMNE Monsieur [R] [M] à payer à la Société SEMINOR une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, à compter du 1er février 2025 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux ;

DEBOUTE la Société SEMINOR de sa demande de dommages-intérêts ;

CONDAMNE Monsieur [R] [M] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

CONDAMNE Monsieur [R] [M] à verser à la Société SEMINOR une somme de 150€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

DIT que la présente décision sera transmise par les soins du greffe à Monsieur le représentant de l’Etat du département en vertu des dispositions de l’article 117 de la loi du 29 juillet 1998.

La présente décision a été signée par Madame ROUSSEL, Juge des Contentieux de la Protection, et par Madame CORNIL, greffière présente lors de son prononcé,

LA GREFFIÈRE LA JUGE