N° RG 25/00504 – N° Portalis DBZX-W-B7J-CZJK

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’ALENÇON (Orne)

N° RG 25/00504 – N° Portalis DBZX-W-B7J-CZJK

LE SIX MAI DEUX MIL VINGT SIX

PRÉSIDENT : Claire MESLIN, Juge près le Tribunal judiciaire d’Alençon et chargée des fonctions de juge des contentieux de la protection au tribunal judiciaire d’Alençon.

GREFFIER : Hélène CORNIL.

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DEMANDEUR

Société LOGISSIA, dont le siège social est sis [Adresse 1]

Représentée par M. [S], muni d’un pouvoir écrit

DÉFENDEUR

Madame [R] [W], demeurant [Adresse 2]

Non comparante ni représentée

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PROCÉDURE

Date de la saisine : 20 Octobre 2025

Première audience : 08 Janvier 2026

DÉBATS

Audience publique du 06 Mars 2026.

JUGEMENT

Nature : réputé contradictoire en dernier ressort

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe

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Copie exécutoire délivrée le :

à :

N° RG 25/00504 – N° Portalis DBZX-W-B7J-CZJK

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 21 février 2022 , la société SAGIM, devenue la société LOGISSIA a donné à bail à Madame [R] [W] un logement situé [Adresse 3] moyennant un loyer mensuel de 306,33 euros révisable annuellement.

Le locataire a quitté le logement le 10 février 2025.

Suivant lettre recommandée avec accusé de réception du 13 juin 2025, la société LOGISSIA a mis en demeure Madame [R] [W] de payer la somme de 3 143,14 euros au titre du solde locatif.

Par requête reçue le 24 octobre 2025, la société LOGISSIA a saisi le Juge de contentieux de la protection d'[Localité 1] aux fins de voir condamner Madame [R] [W] à lui payer :

— la somme de 3 143,14 euros au titre des loyers et charges impayés et des frais de remise en état.

Madame [R] [W] a été régulièrement convoquée par lettre recommandée avec accusé de réception distribuée le 4 décembre 2025.

L’affaire a été évoquée pour la première fois le 8 janvier 2026 . Madame [R] [W] n’a pas comparu et l’affaire a été renvoyée à l’audience du 6 mars 2026 à laquelle elle a été retenue.

À cette audience, la société LOGISSIA, dûment représentée, a maintenu sa demande dans les termes de l’acte introductif d’instance.

Madame [R] [W] n’a pas comparu.

À l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 6 mai 2026 par mise à disposition au greffe du tribunal.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparait pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En l’espèce, Madame [R] [W], régulièrement convoquée, ne comparaît pas et n’est pas représentée à l’audience. Bien que la décision ne soit pas susceptible d’appel, Madame [R] [W] ayant été citée à personne, il y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l’article 473 du code de procédure civile.

I. SUR LA DEMANDE EN PAIEMENT

La société LOGISSIA sollicite la somme de 3 143,14 euros selon décompte locatif en date du 31 mars 2025 et historique de compte du 23 janvier 2026.

En application de l’article 1353 du code civil celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

— les loyers et charges

Selon l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.

En l’espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail conclu le 21 février 2022 et du décompte de la créance actualisée que la société LOGISSIA rapporte la preuve d’une créance au titre de l’arriéré des loyers et charges d’un montant de 1 404,63 euros.

Madame [R] [W], qui n’a pas comparu, n’a pas fait connaître d’éléments permettant de remettre en cause ces montants.

Dès lors, Madame [R] [W] est tenue à la somme de 1 404,63 euros au titre des loyers et charges impayés.

— les réparations locatives

L’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le locataire est obligé : « c) de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement ;

d) de prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure. ».

Les réparations de nature locatives sont déterminées par le décret n°87-712 en date du 26 août 1987.

Il appartient au locataire, lors de son départ, de rendre les lieux loués dans un état similaire à celui dans lequel ils étaient lors de son arrivée, compte tenu cependant de l’usure normale dont il ne saurait être tenu responsable.

Il incombe au bailleur qui formule une demande en paiement au titre de la remise en état des lieux, de rapporter la preuve de l’existence de dégradations locatives, laquelle est notamment établie par comparaison des états des lieux d’entrée et de sortie.

Aux termes de l’article 4 du décret n° 2016-382 du 30 mars 2016, « En application de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 susvisée, la vétusté est définie comme l’état d’usure ou de détérioration résultant du temps ou de l’usage normal des matériaux et éléments d’équipement dont est constitué le logement.

Les parties au contrat de location peuvent convenir de l’application d’une grille de vétusté dès la signature du bail, choisie parmi celles ayant fait l’objet d’un accord collectif de location conclu conformément à l’article 41 ter de la loi du 23 décembre 1986 susvisée, même si le logement en cause ne relève pas du secteur locatif régi par l’accord.

Les parties peuvent également convenir de l’application d’une grille de vétusté choisie parmi celles ayant fait l’objet d’un accord collectif local conclu en application de l’article 42 de la même loi, même si le logement en cause ne relève pas du patrimoine régi par l’accord.

Dans tous les cas prévus aux deux alinéas précédents, cette grille définit au minimum, pour les principaux matériaux et équipements du bien loué, une durée de vie théorique et des coefficients d’abattement forfaitaire annuels affectant le prix des réparations locatives auxquelles serait tenu le locataire. »

En l’absence d’une telle grille convenue entre les parties, le juge apprécie souverainement l’état de vétusté et peut, pour ce faire, se référer à des grilles existantes.

Le coefficient de vétusté ne s’applique pas s’agissant de dégradations volontaires, et concerne seulement les éléments usés du fait d’un usage répété mais adéquat ou du vieillissement inéluctable de toute chose sans qu’il y ait intervention humaine.

En l’espèce, la société LOGISSIA sollicite la somme de 2 044,84 euros au titre des réparations locatives incluant le remplacement du détecteur de fumée, la réfection des peintures des murs de l’entrée, la cuisine, le séjour, la salle de bain, les trois chambres, le palier et l’escalier, la réfection des peintures du plafond de la cuisine, des peintures des boiseries et radiateur de la salle de bain et de la chambre 2, le lessivage du sol de la cuisine, le netiyage de l’évier de la cuisine et la dépose du revêtement du sol des WC.

Pour justifier du montant de sa demande, la société LOGISSIA communique:

— l’état des lieux d’entrée 22 février 2022 ;

— l’état des lieux sortant du 10 février 2025 ;

— un état récapitulatif des réparations locatives ;

— un barème actualisé des réparations locatives et la grille de vétusté élaborés par les membres représentants de la défense des locataires et la SA LOGISSIA, et qu’il convient de retenir.

Madame [R] [W] a occupé le logement pendant 3 ans.

Il convient de relever que la société LOGISSIA retient un forfait intégral de réfection des peintures ou papiers peints des murs pour l’entré et les chambres 1, 2 et 3 alors qu’il apparaît que, si ces derniers étaient dégradés à la sortie, pour autant, ils étaient déjà en état d’usage lors de l’entrée dans les lieux et présentaient déjà des trous ou des rayures ou des traces d’humidité. Conjugué à une occupation de 3 ans, il conviendra en conséquence de retenir un coefficient de vétusté à hauteur de 84 % ainsi que la société LOGISSIA a d’ailleurs procédé s’agissant des murs de la cuisine, de la salle de bain et du palier.

Ainsi, les postes peinture des murs de l’entrée et des chambres 1 à 3 seront fixés respectivement à 52,80 euros pour l’entrée et 42,72 euros pour chaque chambre au lieu de 330,00 euros et 267,00 euros , soit un montant à déduire de 950,04 euros (1131 – 180,96 euros).

Pour l’ensemble des autres postes, la comparaison entre les états des lieux d’entrée et de sortie établissent effectivement le bien fondé des réparations locatives facturées et la juste évaluation effectuée par le bailleur conformément au barème retenu.

Au surplus, aux termes de l’état récapitulatif qu’elle a signé, Madame [R] [W] a reconnu et accepté ces réparations locatives.

En conséquence, il convient de mettre à la charge de Madame [R] [W] la somme de 1 094,80 euros (2044,80 – 950,04) au titre des réparations locatives.

— le montant de la condamnation

Après déduction du dépôt de garantie de 306,33 euros versé par la locataire, Madame [R] [W] sera condamnée à payer à la société LOGISSIA la somme de 2 193,10 euros (1 404,63+ 1 094,80 – 306,33), au titre du solde locatif du logement sis [Adresse 4] [Localité 2].

III. SUR LES DEPENS

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Il convient de condamner Madame [R] [W], partie perdante au procès, aux dépens de l’instance.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire rendu en dernier ressort :

CONDAMNE Madame [R] [W] à payer à la société LOGISSIA la somme de 2 193,10 euros au titre du solde locatif du logement sis [Adresse 3] avec intérêts au taux légal à compter du 13 juin 2025;

DÉBOUTE la société LOGISSIA du surplus de sa demande ;

CONDAMNE Madame [R] [W] aux dépens de l’instance.

La présente décision a été signée par Madame Claire MESLIN, Juge des Contentieux de la Protection, et par Madame Hélène CORNIL, greffière présente lors de son prononcé.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX ET DE LA PROTECTION