N° RG 25/01120 – N° Portalis DBZX-W-B7J-CY5B

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’ALENÇON (Orne)

N° RG 25/01120 – N° Portalis DBZX-W-B7J-CY5B

LE VINGT SIX MARS DEUX MIL VINGT SIX

PRÉSIDENT : Arnaud BRULON, juge près le Tribunal judiciaire d’Alençon.

GREFFIER : Hélène CORNIL.

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DEMANDEUR

S.C.I. FADETO, dont le siège social est sis, [Adresse 1]

Représentée par M^e CATTEAU LEFRANCOIS, subtituée par M^e DE AMORIM, avocats au barreau d’ALENCON

DÉFENDEURS

Monsieur, [W], [M], demeurant, [Adresse 2]

Madame, [N], [F], demeurant, [Adresse 2]

Non comparants, représentés par M^e LELONG, substituée par M^e GAUTHIER, avocats au barreau d’ALENCON

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PROCÉDURE

Date de la saisine : 18 Septembre 2025

Première audience : 17 Octobre 2025

DÉBATS

Audience publique du 13 Février 2026.

JUGEMENT

Nature : contradictoire en premier ressort

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe

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EXPOSE DU LITIGE

Par acte authentique du 12 juillet 2022, Monsieur, [W], [M] et Madame, [N], [F] épouse, [M] ont vendu à la SCI FADETO une maison d’habitation située, [Adresse 3] au prix de 390.000 euros net vendeurs.

Par acte de commissaire de justice délivré le 18 septembre 2025, la SCI FADETO à fait assigner devant ce Tribunal Monsieur, [W], [M] et Madame, [N], [F] épouse, [M].

Par conclusions n°1, soutenues à l’audience, la SCI FADETO demande désormais leur condamnation solidaire à lui payer 9.900 euros au titre de la réparation de son préjudice ainsi que 3.500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile et leur condamnation solidaire à payer les dépens comprenant les frais d’exécution et de recouvrement forcé, y compris les droits proportionnels de recouvrement et d’encaissement des commissaires de justice.

La SCI FADETO fonde ses demandes sur les articles 1792 et suivants du Code civil ainsi que sur la jurisprudence.

La SCI FADETO soutient que Monsieur et Madame, [M] se sont réservés certains travaux dont le poste isolation du plafond. Elle allègue que le diagnostic de performance de 2015 indiquait une isolation de l’ouvrage. La SCI FADETO expose que le 29 mai 2023 l’électricien l’a informée que de nombreux rouleaux de laine de verre étaient entreposés dans les combles sans être posés. Elle ajoute que dans un premier temps Monsieur et Madame, [M] ont proposé une indemnisation de 774 € ce qui n’était pas suffisante. La SCI FADETO fait valoir que les vendeurs lui doivent la garantie décennale puisqu’ils ont réalisé eux-même les travaux d’isolation tel que cela résulte de la notice descriptive des travaux. Elle argue qu’en vertu des articles 1792 et suivants du Code civil les défendeurs sont considérés comme constructeurs dès lors que l’absence ou l’insuffisance d’isolation rend la maison impropre à sa destination du fait de l’impossibilité de la chauffer sans exposer des surcoûts qui ont été constatés. Elle précise que l’acquéreur d’un bien immobilier bénéficie du concours de l’action en garantie décennale et de celle de la garantie des vices cachés. La SCI FADETO soutient que le caractère apparent du désordre s’apprécie en la personne du maître de l’ouvrage et non de celle de l’accédant à la propriété au jour de la réception. Elle fait valoir qu’elle a droit à une remise en état de l’ouvrage à l’identique et produit plusieurs devis de remise en état ainsi qu’une évaluation de la surconsommation sur une période de trois ans (4.410 euros).

À l’audience, la SCI FADETO soutient que le bordereau de pièces est annexé à l’assignation et qu’il n’est pas obligatoire de transmettre les pièces avec l’assignation. Elle ajoute que les pièces ont été produites sans difficulté en cours d’instance. Elle précise qu’il est possible de délivrer une assignation à domicile à une mineure douée de discernement. La SCI FADETO fait valoir qu’il n’y a pas grief puisque Monsieur et Madame, [M] ont pu constituer avocat. Elle demande que la pièce 11 soit écartée des débats s’agissant d’une pièce non officielle. La SCI FADETO allègue qu’elle n’a pas agi sur le fondement de la garantie des vices cachés et que les développements sur ce fondement sont sans intérêt. La SCI FADETO soutient qu’elle a un intérêt à agir puisqu’elle a subi un trouble de jouissance pendant le temps de la prise de possession de la maison et avant la vente.

Par conclusions n°2 soutenues à l’audience, Monsieur, [W], [M] et Madame, [N], [F] épouse, [M] demandent in limine litis au tribunal de prononcer la nullité de l’assignation faute de respect des dispositions de l’article 56 du code de procédure civile et de constater l’irrecevabilité de l’action en justice sur le fondement de l’article 31 du code de procédure civile. Au fond, ils s’opposent aux demandes de la SCI FADETO. À titre reconventionnel, ils demandent la condamnation de cette dernière à leur payer 5.000 € à titre de dommages-intérêts pour procédure abusive et 2.500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’à payer les dépens, le tout avec exécution provisoire.

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Monsieur, [W], [M] et Madame, [N], [F] épouse, [M] soutiennent que l’acquéreur a acheté en connaissance de cause. Ils ajoutent que la tentative de conciliation a échoué du fait du refus de la demanderesse. Monsieur, [W], [M] et Madame, [N], [F] épouse, [M] font valoir que l’assignation a été délivrée à une mineure sans les pièces visées ce qui crée nécessairement un grief aux requérants. Ils allèguent que la SCI FADETO n’a pas d’intérêt à agir car la maison était en cours de vente le 15 septembre 2025. Ils précisent que la SCI FADETO n’a jamais communiqué malgré sommation le compromis de vente. Monsieur et Madame, [M] arguent que la SCI FADETO n’a subi aucun préjudice car le prix de vente du bien immobilier est identique au prix auquel elle a acheté la maison. Monsieur, [W], [M] et Madame, [N], [F] épouse, [M] exposent qu’ils ne peuvent être considérés comme constructeurs d’ouvrage notamment faute de réception de l’ouvrage et car il s’agit d’un contrat de vente et non d’un contrat de construction. Ils précisent que l’acheteur professionnel est réputé connaître les vices de la chose. Monsieur et Madame, [M] soutiennent qu’il y a aucune défaillance des vendeurs dans leurs obligations découlant du contrat de vente. Ils font valoir que la pose de rouleaux de laine de verre ne peut constituer un ouvrage au sens de l’article 1792 du Code civil. Ils allèguent qu’il n’y a pas de surcoût de chauffage démontré et que le constat de huissier n’est pas une expertise. Monsieur et Madame, [M] exposent que le diagnostiqueur n’a pas relevé en 2015 deux problématiques concernant l’isolation. Ils ajoutent que l’acte notarié rappelle que l’isolation a été effectuée par une entreprise (Chapellière). Ils prétendent qu’un devis a été établi par une entreprise du gérant de la SCI qui ne produit aucune facture de remise en état. Monsieur et Madame, [M] exposent que les photographies démontrent qu’il n’y a eu aucune volonté de dissimuler. Ils ajoutent que les travaux ont été réalisés en début d’année 2014. Ils font valoir que la garantie des vices cachés n’est pas acquise s’agissant de vices apparents dont l’acheteur a pu se convaincre lui-même. Ils ajoutent qu’il y a une présomption simple de connaissances à l’égard de la SCI FADETO acheteur professionnel. Ils prétendent que la pose d’une seconde couche de laine de verre dans les combles du salon sur une surface de 86 m² ne rend pas la chose impropre à son usage. Ils ajoutent qu’un DPE de 2015 ne peut être comparé avec un DPE de 2025 car les normes ont changé.

À l’audience, Monsieur et Madame, [M] demandent que les conclusions n°2 soient retenues aux débats car la demanderesse pouvait solliciter un renvoi pour y répondre. Ils soutiennent que la pièce 11 doit être retenue car il s’agit d’une sommation itérative de communiquer avec un courrier officiel demandant la copie du compromis pour savoir si le bien est vendu.

Il convient de se référer à l’assignation et aux conclusions sus-visées pour un plus ample exposé des moyens des parties.

DISCUSSION

Sur la nullité de l’assignation :

Monsieur et Madame, [M] soutiennent que l’assignation est nulle car elle a été délivrée à une mineure et sans les pièces visées.

L’article 56 du code de procédure civile dispose que l’assignation contient à peine de nullité, outre les mentions prescrites pour les actes de commissaire de justice et celles énoncées à l’article 54 3° La liste des pièces sur lesquelles la demande est fondée dans un bordereau qui lui est annexé;

En l’espèce l’assignation contient bien un bordereau de pièces. Le texte n’exige pas que les pièces soient communiquées avec l’assignation. Surtout, les pièces ont bien été communiquées à la partie adverse dans le cadre de la précédente procédure.

L’article 655 de ce code dispose que si la signification à personne s’avère impossible, l’acte peut être délivré soit à domicile, soit, à défaut de domicile connu, à résidence. La copie peut être remise à toute personne présente au domicile ou à la résidence du destinataire.

En l’espèce, l’assignation a été remise à Mademoiselle, [O], [M] fille des défendeurs. La remise peut être faite à une mineure, pourvu qu’elle ait un discernement suffisant. En l’occurrence, Monsieur et Madame, [M] ne justifient pas par l’âge de leur fille, [O] qu’elle aurait un discernement insuffisant. Surtout, Monsieur et Madame, [M] ont bien été destinataires in fine de l’assignation puisqu’ils ont pu prendre un avocat pour assurer leur défense.

Au surplus, Monsieur et Madame, [M] ne justifient pas d’un grief au sens de l’article 114 du Code de procédure civile. En effet, ces irrégularités alléguées ne les ont pas empêché de prendre un avocat et de conclure en défense et d’être représentés dès la première audience.

L’assignation ne sera donc pas déclarée nulle.

Sur l’intérêt à agir de la SCI FADETO :

Monsieur et Madame, [M] font valoir que la SCI FADETO n’aurait pas d’intérêt à agir car la maison serait vendue. Cette dernière s’y oppose en soutenant qu’elle a subi un préjudice avant de vendre la maison.

L’article 31 du code de procédure civile dispose que l’action est ouverte à tous ceux qui ont un intérêt légitime au succès ou au rejet d’une prétention, sous réserve des cas dans lesquels la loi attribue le droit d’agir aux seules personnes qu’elle qualifie pour élever ou combattre une prétention, ou pour défendre un intérêt déterminé.

En l’espèce, même s’il est constant que désormais la maison a été revendue par la SCI FADETO, elle peut cependant solliciter des dommages intérêts au titre d’un préjudice de jouissance qu’elle aurait subi pendant les trois années de possession de la maison.

Il en résulte que la SCI FADETO justifie d’un intérêt à agir et sera donc déclarée recevable à agir.

Sur la demande tendant à écarter des débats les conclusions numéro deux et la pièce 11 des défendeurs :

Il n’y a lieu à écarter des débats les conclusions numéro 2 de Monsieur et Madame, [M] car la SCI FADETO a fait le choix de ne pas solliciter de renvoi à l’audience et a pu répondre aux dernières conclusions oralement à l’audience au cours de laquelle elle a sollicité que l’affaire soit retenue.

Il y a lieu d’écarter des débats la pièce numéro 11 de Monsieur et Madame, [M] adressée à l’avocat de la SCI FADETO car elle ne porte pas la mention de son caractère officiel.

Sur la demande de dommages-intérêts :

La SCI FADETO soutient qu’elle fonde sa demande de dommages-intérêts uniquement sur la garantie décennale et non sur la garantie des vices cachés. D’ailleurs, elle ne vise pas les textes de la garantie des vices cachés.

La SCI FADETO soutient que l’isolation des combles présente des désordres rendant la maison impropre à son usage au sens de l’article 1792 du Code civil et que les vendeurs lui doivent la garantie décennale puisqu’ils ont réalisé eux-même les travaux d’isolation tel que cela résulte de la notice descriptive des travaux. Elle ajoute les défendeurs sont considérés comme constructeurs dès lors que l’absence ou l’insuffisance d’isolation rend la maison impropre à sa destination du fait de l’impossibilité de la chauffer sans exposer des surcoûts qui ont été constatés. Monsieur et Madame, [M] s’y opposent entre autre car les travaux ont été réalisés par un artisan.

En effet, il ressort des pages 10 et 11 de l’acte notarié de vente de la maison litigieuse par Monsieur et Madame, [M] à la SCI FADETO que dans le paragraphe : “ EN CE QUI CONCERNE LA GARANTIE DECENNALE” les vendeurs ont déclaré : “que les personnes et entreprises dont la responsabilité peut être engagée pour des travaux relevant de la garantie décennale sont (…) : l’entreprise Chapellière si à La Ferrière Bochard (Orne), pour la mise en place des cloisons, plafonds et isolation, pour la fourniture et pose de menuiseries intérieures, façades de placard coulissante, en 2014.”

Ce même acte notarié ajoute dans le paragraphe : “travaux réalisés par le vendeur lui-même (…) : aménagement intérieur (parquet, peinture)”. Ce paragraphe ne mentionne pas de travaux d’isolation qui auraient été réalisés par Monsieur et Madame, [M], vendeurs.

Il résulte de la lecture de cet acte notarié que les travaux d’isolation n’ont donc pas été réalisés par les vendeurs eux-mêmes comme le soutient la SCI FADETO puisque ces travaux ont été réalisés en 2014 par l’entreprise Chapellière ci-dessus citée.

La pièce 3 de la SCI FADETO intitulée “notice relative à la construction d’une maison individuelle” ne démontre pas que les travaux d’isolation auraient été réalisés par les vendeurs de la maison. Cette pièce permet tout au plus de démontrer que certains travaux n’ont pas été réalisés par la société ORIELS (nom commercial : “constructeurs régionaux”) mais par d’autres professionnels. En effet de la page 17 à 27 de cette notice le coût des ouvrages et fournitures non compris dans le prix convenu avec la société ORIELS sont précisément chiffrés au centimes près démontrant que des devis ont été réalisés auprès d’autres professionnels. Page 26, ce tribunal constate que les lots menuiseries intérieures, isolation, électricité, plomberie, chauffage etc n’étaient pas inclus dans le contrat de construction avec la société ORIELS mais ont été confiés comme cela a été rappelé page 11 de l’acte notarié à 5 entreprises différentes du bâtiment dont la partie isolation à l’entreprise, [H].

Faute pour la SCI FADETO de prouver que Monsieur et Madame, [M] auraient réalisé eux-mêmes l’isolation litigieuse, leur responsabilité au titre de la garantie décennale ne peut être recherchée.

La SCI FADETO ne soulève pas que leur responsabilité serait engagée sur le fondement de la garantie des vices cachés. D’ailleurs, le vice n’était pas caché mais complètement apparent puisqu’il était possible d’accéder aux combles grâce à une trappe lors de la visite en vue de l’achat de la maison, comme l’a d’ailleurs fait sans difficulté le commissaire de justice en utilisant une échelle, pour constater que certains rouleaux de laine de verre étaient toujours dans leur emballage et qu’une deuxième couche d’isolant n’avait pas été posée.

En conséquence, la SCI FADETO sera déboutée de sa demande de dommages-intérêts.

Monsieur, [W], [M] et Madame, [N], [F] épouse, [M] ne démontrent pas que l’action engagée par la SCI FADETO serait abusive. Ils seront donc déboutés de leur demande de dommages-intérêts sur ce fondement.

Sur les autres demandes :

Aux termes de l’article 696 du Code de procédure civile, la partie qui succombe supporte les dépens. La SCI FADETO sera donc condamnée à payer les dépens.

En conséquence, la SCI FADETO sera condamnée sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile à payer à Monsieur, [W], [M] et Madame, [N], [F] épouse, [M] la somme qu’il est équitable de fixer à 2.000 euros.

Il y a lieu de rappeler que l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant après débats publics, par jugement contradictoire rendu en premier ressort, mis à la disposition du public par le greffe,

DEBOUTE Monsieur et Madame, [M] de leur demande de nullité de l’assignation,

DECLARE recevable à agir la SCI FADETO,

REJETTE la demande de la SCI FADETO tendant à voir écarter des débats les conclusions numéro 2 de Monsieur et Madame, [M],

ECARTE des débats la pièce 11 de Monsieur et Madame, [M],

CONDAMNE la SCI FADETO à payer à Monsieur, [W], [M] et Madame, [N], [F] épouse, [M] 2.000 euros (deux mille euros) sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile,

DEBOUTE chacune des parties du surplus de leurs demandes,

CONDAMNE la SCI FADETO à payer les dépens.

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit,

Ainsi jugé et prononcé les jour, mois et an que dessus.

Le Greffier Le Juge