TRIBUNAL JUDICIAIRE D’ALÈS

République Française

Au nom du Peuple Français

MINUTE N°:

JUGEMENT DU : 29 Juillet 2025

DOSSIER N° : N° RG 25/00183 – N° Portalis DBXZ-W-B7J-CVPJ

ORDONNANCE DE REFERE

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

PARTIES :

DEMANDEURS :

Madame [N], [B] [V]

née le 23 Juin 1987 à [Localité 7]

de nationalité Française

[Adresse 2]

[Localité 5]

comparante en personne

Monsieur [E], [L] [M]

né le 29 Février 1988 à [Localité 10]

[Adresse 2]

[Localité 5]

comparant en personne

DÉFENDEURS :

Madame [C] [U]

[Adresse 3]

[Localité 5]

non comparante, ni représentée

Monsieur [D] [W]

[Adresse 3]

[Localité 5]

non comparant, ni représenté

Les débats ont eu lieu en audience publique le 23 Juin 2025 devant Samuel SERRE, Vice-président placé, par ordonnance de Monsieur le Premier président de la Cour d’appel de [Localité 9] en date du 17 Avril 2025, assisté de Christine TREBIER, Greffier, qui a ensuite déclaré les débats clos et indiqué que le jugement serait rendu le vingt neuf Juillet deux mil vingt cinq par mise à disposition au greffe.

RAPPEL DES FAITS

Madame [N] [V] et Monsieur [E] [M] ont donné à bail à Madame [C] [U] et Monsieur [D] [W] un bien à usage d’habitation situé au [Adresse 3] à [Localité 7] par contrat du 1er juillet 2024 avec une prise d’effet au 10 juillet 2024, pour un loyer mensuel de 1000 € et 50 € de provision sur charges.

Des loyers étant demeurés impayés, Madame [N] [V] et Monsieur [E] [M] a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire en date du 27 janvier 2025.

Par acte de commissaire de justice en date du 18 décembre 2024, Madame [N] [V] et Monsieur [E] [M] ont fait délivré à Madame [C] [U] et Monsieur [D] [W] un congé donné par le bailleur pour motifs sérieux et légitime et congé pour vendre.

Par acte de commissaire de justice en date du 14 avril 2025, Madame [N] [V] et Monsieur [E] [M] ont ensuite fait assigner Madame [C] [U] et Monsieur [D] [W] devant le juge des contentieux de la protection d'[Localité 6] statuant en référé pour obtenir la résiliation du contrat, l’expulsion et la condamnation au paiement.

A l’audience du 23 juin 2025, Madame [N] [V] et Monsieur [E] [M] reprennent les termes de leur assignation et demandent de :

— Constater l’acquisition de la clause résolutoire ;

— Ordonner l’expulsion de Madame [C] [U] et Monsieur [D] [W];

— Condamner solidairement ces derniers au paiement de la somme actualisée de 9634€ avec les intérêts au taux légal à compter du commandement de payer,

— Condamner solidairement ces derniers au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges, soit à la somme de 1050 € et à compter de la résiliation du bail et jusqu’à l’entière libération des lieux,

— Condamner solidairement ces derniers aux entiers dépens de l’instance et de ses suites.

Madame [N] [V] et Monsieur [E] [M] précisent que les locataires sont partis depuis fin avril/début mai, qu’aucune attestation d’assurance n’a été produite et qu’ils souhaitent pouvoir récupérer leur bien, étant précisé que les meubles sont toujours à l’intérieur.

Bien que convoqués par acte de commissaire de justice signifié selon les modalités de l’article 658 du code de procédure civile le 14 avril 2025, Madame [C] [U] et Monsieur [D] [W] n’est ni présent ni représenté.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 29 juillet 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

L’ordonnance est réputée contradictoire en application de l’article 473 du code de procédure civile, du seul fait qu’elle est susceptible d’appel.

I/ SUR LA RÉSILIATION :

— Sur la recevabilité de l’action :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture du [Localité 8] par la voie électronique le 14 avril 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, Madame [N] [V] et Monsieur [E] [M], justifient avoir saisi la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives également par la voie électronique le 27 janvier 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 14 avril 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II et IV de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989. Il sera précisé que, conformément à la loi, cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 821-1 du code de la construction et de l’habitation.

Il sera rappelé que ces dispositions sont applicables aux assignations tendant au prononcé de la résiliation du bail lorsqu’elle est motivée par l’existence d’une dette locative du preneur. Elles sont également applicables aux demandes additionnelles et reconventionnelles aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation motivées par l’existence d’une dette locative, la notification au représentant de l’Etat dans le département incombant au bailleur.

L’action est donc recevable.

— Sur l’acquisition des effets la clause résolutoire :

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que « tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Cependant, les dispositions de l’article 10 de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, en ce qu’elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l’article 24, alinéa 1er et 1°, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi.

En dehors de cette hypothèse, selon l’article 7g de la même loi, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d’assurance du locataire ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Ce commandement reproduit, à peine de nullité, les dispositions du présent alinéa.

Le bail conclu le 1er juillet 2024 contient une clause résolutoire (article 11) dans l’hypothèse d’un défaut d’assurance et en cas de non-paiement des loyers.

L’assignation délivrée le 14 avril 2025 à Madame [C] [U] et Monsieur [D] [W] vise le défaut de paiement et le défaut d’assurance. Or, en l’état des éléments produits, il est constaté que les bailleresses n’ont pas fait délivrer de commandement pour défaut d’assurance. Dès lors, la clause résolutoire ne pourra être acquise sur ce grief.

Néanmoins, un commandement de payer visant la clause résolutoire a été signifié le 27 janvier 2025, pour la somme en principal de 4384 €. Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de 6 semaines, or, la clause contractuelle liant les parties et faisant office de loi entre elles, prévoit un délai de 2 mois.

Bien que le commandement de payer mentionne un délai de six semaines, il n’en demeure pas mois, que ce dernier vise également la clause résolutoire présente dans le bail conclu par les parties le 1er juillet 2024, dans lequel un délai de deux mois est laissé au preneur avant de considérer ledit commandement comme infructueux.

Le délai visé par le commandement doit reprendre le délai nécessairement prévu par le contrat, contrat qui permet de matérialiser la volonté des parties. Il convient donc, de faire prévaloir la liberté contractuelle des parties.

Par conséquent, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire conenue dans le bail étaient réunies à la date, du 28 mars 2025.

L’expulsion de Madame [C] [U] et Monsieur [D] [W] sera ordonnée, en conséquence.

II/ SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION AU PAIEMENT :

En l’espèce, à l’audience du 23 juin 2025, Madame [N] [V] et Monsieur [E] [M] actualisent l’arriéré de loyer dû par Madame [C] [U] et Monsieur [D] [W] à la somme de 9634 € au jour de l’audience.

Or, le dernier décompte produit par les bailleresses démontrent que Madame [C] [U] et Monsieur [D] [W] restent devoir, après soustraction des frais de poursuite, la somme de 7534 € à avril 2025, montant sollicité dans l’assignation délivré le 14 avril 2025.

Faute de décompte actualisé permettant de corroborer le montant allégué au jour de l’audience, il conviendra de retenir le montant de l’arriéré figurant sur l’assignation.

Madame [C] [U] et Monsieur [D] [W], non comparants, n’apportent par définition aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de cette dette. Ils seront par conséquent condamnés solidairement à titre provisionnel au paiement de cette somme de 7534 €, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 4384 € à compter du commandement de payer (27 janvier 2025), sur la somme de 7534€ à compter de l’assignation (14 avril 2025) et à compter de la présente ordonnance pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil.

Madame [C] [U] et Monsieur [D] [W] seront également condamnés solidairement au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du date de résiliation du bail à la date de la libération effective et définitive des lieux.

Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant résultant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi soit à la somme de 1050 €.

III/ SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Madame [C] [U] et Monsieur [D] [W], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation en référé, de la saisine de la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives et de sa notification à la préfecture.

La condamnation aux suites de l’instance telle que sollicitée par les bailleresses, ne pourra être prononcée, les termes utilisés étant généraux et imprécis.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 1er juillet 2024 entre Madame [N] [V] et Monsieur [E] [M] et Madame [C] [U] et Monsieur [D] [W] concernant le bien à usage d’habitation situé au [Adresse 4] [Localité 1] sont réunies à la date du 28 mars 2025 ;

ORDONNONS en conséquence à Madame [C] [U] et Monsieur [D] [W] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification de la présente ordonnance ;

DISONS qu’à défaut pour Madame [C] [U] et Monsieur [D] [W] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, Madame [N] [V] et Monsieur [E] [M] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

CONDAMNONS solidairement Madame [C] [U] et Monsieur [D] [W] à verser à Madame [N] [V] et Monsieur [E] [M] à titre provisionnel la somme de 7534 € (décompte arrêté au 14 avril 2025, jour de l’assignation, incluant une dernière facture datant d’avril 2025), avec les intérêts au taux légal à compter du 27 janvier 2025 sur la somme de 4384 €, sur la somme de 7534€ à compter du 14 avril 2025 et à compter de la présente ordonnance pour le surplus ;

CONDAMNONS solidairement Madame [C] [U] et Monsieur [D] [W] à payer à Madame [N] [V] et Monsieur [E] [M] à titre provisionnel une indemnité mensuelle d’occupation à compter de la date de résiliation du bail et ce, jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés ;

FIXONS cette indemnité mensuelle d’occupation au montant du loyer et des charges, calculés tels que si le contrat s’était poursuivi soit à la somme de 1050€ ;

REJETONS la demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS solidairement Madame [C] [U] et Monsieur [D] [W] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation en référé, de la saisine de la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives et de sa notification à la préfecture ;

REJETONS la demande au titre des suites de l’instance ;

DEBOUTONS les parties du surplus de leurs demandes ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe du tribunal judiciaire, le 29 juillet 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par Monsieur Samuel SERRE, vice-président placé, et par le greffier.

Le greffier, Le vice-président,

Christine TREBIER Samuel SERRE