TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY

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REFERENCES : N° RG 25/09122 – N° Portalis DB3S-W-B7J-3XC5

Minute :

Société H DMAJ 8

Société SEYNA

Représentant : Maître Marion LACOME D’ESTALENX, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C922

C/

Monsieur [W] [K]

Madame [N] [K]

Exécutoire, copie, dossier

délivrés à :

Maître Marion LACOME D’ESTALENX

Copie délivrée à :

M. et Mme [K]

Le 24 février 2026

AUDIENCE CIVILE

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal judiciaire en date du 24 février 2026;

par Monsieur Alex MICHONNEAU, en qualité de juge des contentieux de la protection assistée de Madame Perrine JAQUET, greffier ;

Après débats à l’audience publique du 05 janvier 2026 tenue sous la présidence de Monsieur Alex MICHONNEAU, juge des contentieux de la protection, assisté de Madame Perrine JAQUET, greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDEURS :

Société H DMAJ 8, SCI, ayant son siège social [Adresse 2]

Société SEYNA, SA, ayant son siège social [Adresse 3]

représentées par Maître Marion LACOME D’ESTALENX , avocat au barreau de PARIS

D’UNE PART

ET DÉFENDEURS :

Monsieur [W] [G] [K], demeurant [Adresse 4]

comparant en personne

Madame [N] [K], demeurant [Adresse 4]

non comparante

D’AUTRE PART

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous signature privée en date du 22 décembre 2022, SCI H DMAJ 8 a donné à bail à M. [W] [K] et Mme [N] [K] un logement situé [Adresse 4], pour loyer d’un montant de 1 140 euros, outre une provision pour charges pour une somme de 150 euros.

Par acte sous signature privée du 29 décembre 2012, Seyna SA s’est portée caution solidaire des engagements souscrits par M. [W] [K] et Mme [N] [K] au titre dudit contrat.

Des difficultés de paiement étant survenues, SCI H DMAJ 8 a sollicité des paiements de la part de la caution Seyna SA.

SCI H DMAJ 8 a fait signifier à M. [W] [K] et Mme [N] [K], par exploit d’huissier du 14 mai 2025, un commandement de payer les loyers pour une somme principale de 3 096,66 € visant la clause résolutoire.

Par exploit d’huissier en date du 13 août 2025, SCI H DMAJ 8 et Seyna SA ont fait assigner M. [W] [K] et Mme [N] [K] devant le juge des contentieux de la protection de la chambre des contentieux de proximité du Tribunal judiciaire de Bobigny, à l’audience du 5 janvier 2026 aux fins, principalement, d’obtenir le paiement des arriérés de loyer et l’expulsion du locataire.

SCI H DMAJ 8 et Seyna SA, comparantes, représentées, actualisent oralement le contenu de leur assignation, s’en rapportent sur la demande de délais de paiement et demandent au juge des contentieux de la protection de la chambre des contentieux de proximité du Tribunal judiciaire de Bobigny de refuser tous délais et de :

à titre principal, constater l’acquisition de la clause résolutoire au 14 juillet 2025 ;

à titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire du contrat de bail ;

en tout état de cause :

ordonner l’expulsion de M. [W] [K] et Mme [N] [K] ainsi que de tout occupant de leur chef, au besoin avec le concours de la force publique ;

dire que le sort des meubles sera régi dans les conditions prévues par le code des procédures civiles d’exécution ;

condamner solidairement M. [W] [K] et Mme [N] [K] à payer :

la somme de 2 911,86 € à valoir sur l’arriéré des loyers et charges dus au terme de décembre 2025 avec intérêts au taux légal à compter de la délivrance de l’assignation selon la répartition suivante :

1 239,93 euros à SCI H DMAJ 8 :

1 671,93 euros à Seyna SA ;

une indemnité d’occupation à SCI H DMAJ 8 d’un montant égal au montant du loyer et des charges qui auraient été payés en l’absence de résiliation du bail et ce jusqu’à la libération effective des lieux ;

une somme de 1 000,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

les entiers dépens de la présente procédure, en ce inclus le coût du commandement.

Pour un exposé des moyens des demandeurs, il convient de renvoyer à leur assignation introductive d’instance, soutenue oralement à l’audience, en application de l’article 455 du code de procédure civile.

M. [W] [K], comparant, sollicite l’octroi de délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire moyennant le paiement d’une somme de 200 euros par mois en plus du loyer courant. Il actualise leur situation personnelle et financière et précise qu’il a effectué des règlements qui n’ont pas été pris en compte.

Mme [N] [K], assignée à étude, n’a pas comparu.

Aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au Tribunal avant l’audience.

Le juge a invité les parties à produire tous les éléments relatifs à l’existence d’une procédure de surendettement conformément à l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 et a interrogé la qualité de créancier de SCI H DMAJ 8 pour la somme totale réclamée dans le commandement de payer.

L’affaire a été mise en délibéré au 24 février 2026.

MOTIFS

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, l’absence de la défenderesse ne fait pas obstacle à ce qu’une décision soit rendue sur le fond du litige, le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée. La décision étant susceptible d’appel, il y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l’article 473 du code de procédure civile.

Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif

Sur le principe et le montant de la dette

L’article 1728 du même code dispose que le preneur est tenu de deux obligations principales, dont l’obligation de payer le prix du bail aux termes convenus fait partie. Cette obligation résulte également de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989.

En application de l’article 1353 du code civil celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, il ressort du contrat de bail en date du 22 décembre 2022 que M. [W] [K] et Mme [N] [K] devaient payer un loyer, toutes charges comprises, d’un montant de 1 290 euros. Le montant du dernier loyer appelé, charges comprises, s’est élevé à la somme de 1 435,47 euros.

Le bailleur produit un décompte démontrant que M. [W] [K] et Mme [N] [K] restaient devoir au 31 décembre 2025, terme de décembre 2025 inclus, une somme de 2 911,86 euros, dont 1 671,93 euros dues à la caution et 1 239,93 euros du au bailleur.

Toutefois, M. [W] [K] produit une quittance émise par son bailleur faisant état d’un solde nul au 1er janvier 2026. Ce faisant, les débiteurs ne doivent être considérés comme tenus que du paiement des sommes dues à la caution, qu’ils ne justifient pas avoir réglés.

En conséquence, il y a lieu de retenir que M. [W] [K] et Mme [N] [K] sont débiteurs d’une somme globale de 1 671,93 euros. Cette somme produira intérêts au taux légal à compter du 13 août 2025, date de l’assignation.

En application de l’article 1310 du code civil, cette condamnation sera prononcée solidairement dès lors que le contrat stipule une clause de solidarité en son article VII.

Sur la répartition du montant entre les créanciers

L’article 1346-1 du code civil dispose que la subrogation conventionnelle s’opère à l’initiative du créancier lorsque celui-ci, recevant son paiement d’une tierce personne, la subroge dans ses droits contre le débiteur.

En l’espèce, SCI H DMAJ 8, en qualité de bailleur, est par nature le créancier principal de ces sommes.

Toutefois, les parties fournissent à la cause une quittance subrogative en date du 13 mai 2025 par laquelle SCI H DMAJ 8, reconnaît avoir reçu de la part de la société Seyna la somme globale de 1 671,93 euros.

Il est stipulé que ces sommes sont représentatives des sommes dues par M. [W] [K] et Mme [N] [K] au titre du contrat de bail suscité. En contrepartie de ces sommes, le bailleur subroge la société Seyna dans l’ensemble de ses droits, actions et sûretés contre M. [W] [K] et Mme [N] [K] au titre du contrat de bail précité.

En conséquence, il y a lieu de constater que la société Seyna est exclusivement créancière d’une somme de 1 671,93 euros.

Sur l’absence d’acquisition des effets de la clause résolutoire

L’article 24, I, de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa rédaction applicable à la cause prévoit que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

L’article 1342-10 du code civil dispose que le débiteur de plusieurs dettes peut indiquer, lorsqu’il paie, celle qu’il entend acquitter. A défaut d’indication par le débiteur, l’imputation a lieu comme suit : d’abord sur les dettes échues ; parmi celles-ci, sur les dettes que le débiteur avait le plus d’intérêt d’acquitter. A égalité d’intérêt, l’imputation se fait sur la plus ancienne ; toutes choses égales, elle se fait proportionnellement.

En l’espèce, le bail conclu le 22 décembre 2022 contient telle une clause résolutoire en son article VIII et un commandement de payer visant cette clause résolutoire a été signifié le 14 mai 2025 pour la somme en principal de 3 096,86 €, soit la somme due au total par les locataires au titre des loyers et charges impayés à cette date.

Cependant, force est de constater qu’à cette date, la SCI H DMAJ 8 avait déjà délivré une quittance subrogative pour un montant de 1 671,93 euros sur la dette locative au profit de la société Seyna, en l’occurrence la veille, soit le 13 mai 2025.

Ce faisant, au jour de la délivrance du commandement de payer, la SCI H DMAJ 8 n’avait plus qualité que pour délivrer un commandement de payer visant la somme de 1 424,93 euros, ayant été désintéressée du surplus de sa créance.

Or, le 6 juin 2024, c’est-à-dire moins de deux mois plus tard, les locataires se sont acquittés du paiement d’une somme de 1 459,93 euros, laquelle ne correspond pas au paiement du loyer en cours, charges comprises, et doit donc être imputée sur la dette qu’ils avaient le plus intérêt d’acquitter à ce moment-là, c’est-à-dire celle visée par le commandement.

Les causes du commandement de payer valables ont donc été désintéressées dans le délai laissé pour ce faire. A cet égard, force est de constater que le défendeur produit une quittance de paiement faisant état d’un solde locatif nul, hors frais, au 1er juin 2025.

En conséquence, il y a lieu de rejeter la demande de constat des effets de la clause résolutoire.

Sur le rejet de la demande de prononcé de la résiliation judiciaire du contrat de bail

L’article 1728 du même code dispose que le preneur est tenu de deux obligations principales, dont l’obligation de payer le prix du bail aux termes convenus fait partie.

L’article 1224 du code civil rappelle le principe selon lequel la résolution du contrat peut résulter, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une décision de justice.

En l’espèce, l’existence d’un contrat de bail entre les parties est démontrée.

Il est établi que la dette locative globale s’élève à la somme de 1 671,93 euros, soit une somme inférieure à deux termes de loyers et charges courants. De plus, les défendeurs justifient d’efforts sérieux de paiement de leur dette.

Aussi, si une inexécution contractuelle est imputable au locataire, elle ne saurait être regardée comme suffisamment grave pour justifier la résiliation du contrat.

En conséquence, il convient de rejeter cette demande, comme l’ensemble des demandes subséquentes.

Sur la demande de délais de paiements

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

En l’espèce, le locataire propose de payer une somme mensuelle de 200 euros pour apurer sa dette. Il justifie de la reprise du paiement de la redevance courante et apparaît en capacité de régler sa dette locative.

En conséquence, des délais lui seront accordés selon les modalités fixées au dispositif.

Sur les mesures de fin de jugement

Le défendeur, qui succombe, supportera les dépens, en application de l’article 696 du code de procédure civile, qui ne comprendront pas le coût du commandement de payer en date du 14 mai 2025 mais celui de l’assignation en date du 13 août 2025.

L’équité commande que chacune des parties conserve à sa charge les frais exposés pour sa défense.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement réputé contradictoire, en premier ressort et par mise à disposition au greffe :

REJETTE la demande de constat de l’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail conclu le 22 décembre 2022 entre SCI H DMAJ 8, d’une part, et M. [W] [K] et Mme [N] [K], d’autre part, ayant pour objet le logement situé [Adresse 4] ;

REJETTE la demande tendant au prononcé de la résiliation judiciaire du contrat de bail conclu le 22 décembre 2022 entre SCI H DMAJ 8, d’une part, et M. [W] [K] et Mme [N] [K], d’autre part, ayant pour objet le logement situé [Adresse 4] ;

REJETTE la demande d’expulsion et l’ensemble des demandes subséquentes ;

CONDAMNE solidairement M. [W] [K] et Mme [N] [K] à verser à Seyna la somme de 1 671,93 euros au titre de l’arriéré des loyers et des charges arrêté au 31 décembre 2025, terme de décembre 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 13 août 2025, date de l’assignation ;

DEBOUTE SCI H DMAJ 8 de sa demande en paiement ;

AUTORISE M. [W] [K] et Mme [N] [K] à s’acquitter leur sa dette auprès de la société Seyna, à savoir la somme de 1 671,93 € euros en 8 mensualités de 200 € chacune et une dernière mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRÉCISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité à sa date d’échéance, l’échelonnement sera caduc, la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible, et ce, 15 jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception restée sans effet ;

DEBOUTE Seyna de sa demande en paiement d’une somme au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum M. [W] [K] et Mme [N] [K] au paiement des entiers dépens de la procédure, qui ne comprendront pas le coût du commandement de payer mais celui de l’assignation ;

RAPPELLE l’exécution provisoire de la présente décision.

Ainsi fait et jugé à Bobigny le 24 février 2026.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION