TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 4] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : Madame [H] [D] [K]

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Léopoldine MAPCHE TAGNE

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR fond

N° RG 24/09489 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6BPX

N° MINUTE : 3

JUGEMENT

rendu le 04 avril 2025

DEMANDEUR

Monsieur [T] [L],

[Adresse 1]

représenté par M^e Léopoldine MAPCHE TAGNE, avocat au barreau de PARIS,

DÉFENDERESSE

Madame [H] [D] [K],

[Adresse 2]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Sandra MONTELS, Vice-Présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Aurélia DENIS, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 29 janvier 2025

JUGEMENT

réputé contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 04 avril 2025 par Sandra MONTELS, juge des contentieux de la protection assistée de Aurélia DENIS, Greffier

Décision du 04 avril 2025

PCP JCP ACR fond – N° RG 24/09489 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6BPX

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 1er janvier 2014, M. [T] [L] a consenti un bail d’habitation à Mme [H] [D] [K] sur des locaux situés au [Adresse 3] à [Localité 5], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 260 euros et d’une provision pour charges de 100 euros.

Par acte de commissaire de justice du 10 novembre 2023, le bailleur a fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme principale de 12056,17 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant la clause résolutoire.

Par acte de commissaire de justice du 9 septembre 2024, M. [T] [L] a assigné Mme [H] [D] [K] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins de rejet des demandes de cette dernière, faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, ordonner l’expulsion de Mme [H] [D] [K], ordonner la séquestration des meubles et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :

une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal au double du loyer contractuel, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,12056,17 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 31 octobre 2023, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision et capitalisation des intérêts,1500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 9 septembre 2024, mais aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au greffe avant l’audience.

À l’audience du 29 janvier 2025 M. [T] [L], représenté par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance. Il indique que Mme [H] [D] [K] n’a effectué aucun règlement depuis l’année 2023.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé à l’assignation de M. [T] [L] à laquelle il s’en est rapporté oralement à l’audience pour l’exposé de ses différents moyens.

Bien que régulièrement assignée par acte de commissaire de justice délivré à étude, Mme [H] [D] [K] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande de constat de la résiliation du bail

Sur la recevabilité de la demande

M. [T] [L] justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur la résiliation du bail

En application de l’article 1353 du code civil celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Aux termes de l’article 1224 du code civil, la résolution d’un contrat résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice. L’article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l’exécution réciproque du contrat, il n’y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n’ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation.

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif. Ainsi, il n’y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l’article 10 de cette loi, en ce qu’il fixe à six semaines – et non plus deux mois -- le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

En l’espèce, un commandement de payer visant un délai de deux mois a été signifié à la locataire le 10 novembre 2023.

M. [T] [L] a produit un décompte de la dette pour la période du 1er janvier 2014 au 31 octobre 2023, soit antérieurement à la délivrance du commandement de payer, dont il ressort que Mme [H] [D] [K] n’a effectué aucun paiement depuis l’année 2019. La dette était ainsi de 12056,17 euros au 31 octobre 2023. M. [T] [L] a par ailleurs indiqué tant dans son assignation qu’à l’audience que Mme [H] [D] [K] n’avait depuis effectué aucun paiement de loyer.

Mme [H] [D] [K], qui n’a pas comparu, n’a de fait pas contesté les faits tels que présentés par M. [T] [L] lequel ne peut rapporter la preuve négative d’une absence de paiement.

Il s’ensuit que la somme de 12056,17 euros n’ayant pas été réglée par la locataire dans le délai de deux mois suivant la signification du commandement de payer, le bailleur est bien fondé à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 11 janvier 2024.

Il convient, en conséquence, d’ordonner à la locataire ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser M. [T] [L] à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Cependant, dès lors qu’aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, il convient de rappeler que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance à la locataire d’un commandement de quitter les lieux.

Il sera rappelé enfin que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution dont l’application relève, en cas de difficulté -laquelle n’est à ce stade que purement hypothétique-, de la compétence du juge de l’exécution et non de la présente juridiction.

Sur l’indemnité d’occupation

En se maintenant dans le logement alors que le bail est résilié, Mme [H] [D] [K] est redevable d’une indemnité d’occupation destinée à compenser son occupation et à indemniser le bailleur, privé de la possibilité de disposer librement de son bien.

Mme [H] [D] [K] sera ainsi condamnée à verser à M. [T] [L] une indemnité d’occupation mensuelle fixée au montant du loyer augmenté des charges, soit la somme de 302,29 euros à la date du présent jugement, sans qu’il n’y ait lieu de doubler ce montant puisque M. [T] [L] a assigné plus de neuf mois après l’acquisition de la clause résolutoire de sorte qu’il y a lieu de considérer qu’il n’a pas pâti à hauteur du quantum qu’il demande de l’indisponibilité du logement.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 11 janvier 2024, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à M. [T] [L] ou à son mandataire.

Sur la dette locative

L’article 1353 du code civil dispose que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

Aux termes de l’article 1103 du code civil les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En application des dispositions de l’article 7a) de la loi n° n° 89-462 du 6 juillet 1989 le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, M. [T] [L] verse aux débats le décompte démontrant qu’à la date du 31 octobre 2023, Mme [H] [D] [K] lui devait la somme de 12056,17 euros.

Mme [H] [D] [K] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, elle sera condamnée à payer cette somme au bailleur, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision.

Sur la capitalisation des intérêts

La capitalisation des intérêts ayant été sollicitée elle sera ordonnée conformément aux dispositions de l’article 1343-2 du code civil, sous réserve du respect des conditions d’annualité et étant précisé que le point de départ des intérêts capitalisés ne peut être antérieur à la demande de capitalisation du créancier.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

Mme [H] [D] [K], qui succombe à la cause, sera condamnée aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile, en ce compris le coût du commandement de payer.

L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 1000 euros à la demande de M. [T] [L] concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 10 novembre 2023 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 1er janvier 2014 entre M. [T] [L], d’une part, et Mme [H] [D] [K], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 3] à [Localité 5] est résilié depuis le 11 janvier 2024,

ORDONNE à Mme [H] [D] [K] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au [Adresse 3] à [Localité 5] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique,

RAPPELLE que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux,

CONDAMNE Mme [H] [D] [K] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail,

DIT que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer dès le 11 janvier 2024, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés au bailleur ou à son mandataire,

CONDAMNE Mme [H] [D] [K] à payer à M. [T] [L] la somme de 12056,17 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 31 octobre 2023, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision,

ORDONNE la capitalisation des intérêts ;

CONDAMNE Mme [H] [D] [K] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 10 novembre 2023 ;

CONDAMNE Mme [H] [D] [K] à payer à M. [T] [L] la somme de 1000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

La Greffière La Juge