TRIBUNAL JUDICIAIRE D’ALÈS

République Française

Au nom du Peuple Français

MINUTE N° :

JUGEMENT DU : 15 Décembre 2025

DOSSIER N° : N° RG 25/00667 – N° Portalis DBXZ-W-B7J-CVWG

JUGEMENT CIVIL

Contentieux inférieur à 5 000 €

PARTIES :

DEMANDEUR :

Monsieur [F] [E]

né le 22 Juillet 1978 à [Localité 7]

[Adresse 1]

[Localité 2]

représenté par M^e Gaëlle JUILLERAT-RICHTER, avocat au barreau d’ALES plaidant

DÉFENDEUR :

Madame [U] [D]

[Adresse 4]

[Localité 3]

représentée par M^e Julie PELADAN, avocat au barreau d’ALES plaidant

Les débats ont eu lieu en audience publique le 20 Octobre 2025 devant Jean-François GOUNOT, Magistrat à titre temporaire exerçant la fonction de Juge au tribunal judiciaire d’Alès, assisté de Christine TREBIER, Greffier, qui a ensuite déclaré les débats clos et indiqué que le jugement serait rendu le quinze Décembre deux mil vingt cinq par mise à disposition au greffe.

FAITS, PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS DES PARTIES :

Le 30 août 2023, Madame [U] [D] donnait à bail meublé à Monsieur [F] [E] un appartement situé [Adresse 5] à [Localité 6] pour un loyer de 400,00 €, plus provision sur charges de 20,00 €. Le contrat ne mentionnait pas de dépôt de garantie.

Un état des lieux d’entrée était réalisé contradictoirement le même jour.

Le 6 mai 2024, Madame [D] donnait congé pour vendre.

Le 27 août 2024, Monsieur [E] donnait congé pour le 28 septembre suivant.

Le 9 janvier 2025, le conciliateur de justice établissait un constat d’échec.

Le 7 avril 2025, Monsieur [E] déposait une requête tendant à obtenir la restitution du dépôt de garantie de 400,00 € avec la majoration légale de 240,00 €, plus celle de 310,00€ en réparation de son préjudice financier et celle de 1.000,00 € en application de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens.

Dans le dernier état de ses écritures, Monsieur [E] maintient ses demandes initiales et demande le rejet des prétentions adverses.

En réponse, Madame [D] demande que Monsieur [E] soit débouté de toutes ses demandes et, reconventionnellement, qu’il soit condamné à lui payer la somme de 598,00 €, déduction faite du dépôt de garantie, au titre des réparations locatives, plus celle de 1.000,00 € en application de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

A l’audience du 20 octobre 2025, les parties, représentées, s’en rapportent à leurs écritures et déposent leurs dossiers.

L’affaire est clôturée et mise en délibéré au 15 décembre 2025

MOTIFS :

In limine litis, le juge entend rappeler que les baux d’habitation sont régis par la loi du 6 juillet 1989. Cette loi est d’ordre publique en application de son article 2 ce qui veut dire que les parties ne sauraient y déroger sous aucun prétexte. En l’espèce, c’est notamment le cas concernant le respect des règles relatives à la reprise du logement par la bailleresse avec toutes les conséquences de droit attachées au non-respect de la règle de droit.

I / Sur le lien contractuel :

Il n’est contesté par aucune des parties qu’elles sont liées par le contrat de bail signé entre elles le 30 août 2023. La validité du congé délivré par Monsieur [E] n’est pas non plus discutée.

II / Sur la restitution du dépôt de garantie :

Il résulte de l’application de l’article 1353 du code civil que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et, réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Il résulte de l’application de l’article 3.2 de la loi du 6 juillet 1989 qu’un état des lieux est établi selon des modalités définies par décret en Conseil d’Etat, pris après avis de la Commission nationale de concertation, dans les mêmes formes et en autant d’exemplaires que de parties lors de la remise et de la restitution des clés. Il est établi contradictoirement et amiablement par les parties ou par un tiers mandaté par elles et joint au contrat de location. Si l’état des lieux ne peut être établi dans les conditions prévues au premier alinéa, il est établi par un commissaire de justice, sur l’initiative de la partie la plus diligente, à frais partagés par moitié entre le bailleur et le locataire et à un coût fixé par décret en Conseil d’Etat. Dans ce cas, les parties en sont avisées par le commissaire de justice au moins sept jours à l’avance, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception. A défaut d’état des lieux ou de la remise d’un exemplaire de l’état des lieux à l’une des parties, la présomption établie par l’article 1731 du code civil ne peut être invoquée par celle des parties qui a fait obstacle à l’établissement de l’acte ou à sa remise à l’une des parties.

Par ailleurs, il résulte de l’application de l’article 22 de la Loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable depuis le 1er juillet 2014, que le dépôt de garantie : " est restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la remise en main propre, ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, des clés au bailleur ou à son mandataire, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées. A cette fin, le locataire indique au bailleur ou à son mandataire, lors de la remise des clés, l’adresse de son nouveau domicile.

Il est restitué dans un délai maximal d’un mois à compter de la remise des clés par le locataire lorsque l’état des lieux de sortie est conforme à l’état des lieux d’entrée, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, en lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées.

A défaut de restitution dans les délais prévus, le dépôt de garantie restant dû au locataire est majoré d’une somme égale à 10 % du loyer mensuel en principal, pour chaque période mensuelle commencée en retard. Cette majoration n’est pas due lorsque l’origine du défaut de restitution dans les délais résulte de l’absence de transmission par le locataire de l’adresse de son nouveau domicile. "

Monsieur [E] demande la restitution par sa bailleresse du dépôt de garantie dont il n’est pas contesté qu’il a été versé par le FSL le 1er décembre 2023 suivant courrier versé aux débats.

L’article 22 de la loi de 1989 crée un mécanisme automatique de restitution obligatoire du dépôt de garantie qui doit intervenir soit dans un délai d’un mois, soit dans un délai de deux mois.

Pour s’opposer à cette demande de restitution, Madame [D] soutien son propre préjudice lors de la reprise de l’appartement qui lui aurait été restitué en très mauvais état locatif.

Pour autant, ce moyen de défense ne peut être reçu dans la mesure où Madame [D] n’a pas respecté les dispositions légales quant à la reprise du logement qui dans tous les cas aurait dû se faire par le biais d’un commissaire de justice, seul habilité en sa qualité d’officier ministériel à attester de l’état des lieux après le départ du locataire. Madame [D] ne peut plaider sa propre turpitude née de l’absence de réalisation d’un état des lieux de sortie au départ de son locataire. Si le mécanisme de l’article 3-2 de la loi de 1989 impose qu’à défaut de réalisation amiable de cet état des lieux, il appartient à la partie la plus diligente de s’y atteler par le biais d’un commissaire de justice, il n’en demeure pas moins que la charge de la preuve des désordres repose uniquement sur les épaules de Madame [D] en application du deuxième alinéa de l’article 1353 du code civil, la seule preuve recevable étant en l’espèce le procès-verbal de constat, la loi de 89 étant d’ordre public.

En l’absence d’un tel document, la dette invoquée par la bailleresse n’est pas recevable et sa demande de compensation rejetée sans plus ample examen.

A fortiori, la demande de condamnation de la bailleresse à payer la majoration légale prévue au dernier alinéa de l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989 sera également rejetée. D’une part, Monsieur [E] était lui-même tenu à réaliser l’état des lieux de sortie et, d’autre part, il était tenu de communiquer sa nouvelle adresse à sa bailleresse. Or, aucune des pièces produites ne mentionne sa nouvelle adresse. Il n’est même pas produit de courrier de réclamation. Or, l’article 22 mentionne expressément que la majoration n’est pas due pour le cas où le locataire ne fournit pas sa nouvelle adresse au bailleur. Par conséquent, Monsieur [E] sera débouté de sa demande à ce titre et Madame [D] étant condamnée à rembourser la seule somme de 400,00 €.

III/ Sur les demandes de dommages et intérêts :

Monsieur [E] demande la condamnation de Madame [D] à lui payer la somme de 310,00 € de dommages et intérêts en réparation de son préjudice financier, soutenant qu’il n’y aurait eu dans l’immeuble qu’un seul compteur électrique alimentant l’ensemble du bâtiment, lequel aurait été mis à sa charge. Il en veut pour preuve l’attestation établie par son frère, lequel rapporte le fait que sa bailleresse lui aurait demandé de remettre en fonction son compteur électrique qu’il avait coupé alors qu’il était parti en vacances et sa facture de résiliation de son compteur électrique du 28 septembre 2024.

Madame [D] s’oppose à cette demande contestant le fait que le compteur de l’appartement sert à alimenter tout l’immeuble et soutenant que la preuve d’un préjudice n’est pas non plus rapportée.

La facture produite aux débats mentionne l’absence de toute consommation d’énergie entre le 14 septembre et le 27 septembre 2024 contredisant d’ores et déjà les déclarations du demandeur. D’autre part, la même facture mentionne une consommation électrique de 731,40€ sur une année, soit une consommation mensuelle moyenne de 61,00 €, consommation modeste qui n’est donc pas anormale pour un logement de 33 m². Enfin, si le frère du locataire mentionne que la bailleresse avait demandé à ce que le compteur soit remis en route, il ne mentionne pas la raison pour laquelle une telle demande avait été formulée.

Monsieur [E], qui succombe dans l’administration de la preuve qui lui incombe en application de l’article 9 du code de procédure civile du préjudice qu’il invoque, sera débouté de sa demande à ce titre.

Sur les demandes accessoires :

Aux termes des articles 696 et 700 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens et à payer à l’autre partie une somme au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée, il peut, même d’office dispenser la partie perdante de tout paiement.

Madame [D] sera condamnée aux dépens.

Aucun motif d’équité ne permet d’écarter l’application des dispositions de l’article 700 au profit de Monsieur [E] et Madame [D] sera condamnée à lui payer la somme de 600,00 € à ce titre.

PAR CES MOTIFS :

Le Juge des Contentieux de la Protection, statuant par mise à disposition au Greffe à la date indiquée, à l’issue des débats en audience publique, conformément à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile, par jugement contradictoire et en dernier ressort.

Vu l’article 22 et 3-2 de la loi du 6 juillet 1989 ;

Vu l’article 1353 du code civil, vu l’article 9 du code de procédure civile.;

CONDAMNE Madame [U] [D] à payer à Monsieur [F] [E] la somme de 400,00 € en remboursement du dépôt de garantie ;

REJETTE toute autre demande ;

CONDAMNE Madame [U] [D] aux entiers dépens ;

CONDAMNE Madame [U] [D] à payer à Monsieur [F] [E] somme de 600,00 € en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE l’exécution provisoire qui est de droit.

La Greffière Le Président

Christine TREBIER Jean-François GOUNOT